都市更新不能說的秘密：都市更新糾紛實務

本書作者在下筆撰寫本次主題時，身邊業界朋友均不斷的勸阻筆者不要將都市更新業界之黑暗面撰寫出來，以免都市更新業界對筆者產生誤解，惟筆者認為當此都市更新業界多次因為不同意戶之陳情，而躍上新聞版面，也造成社會觀感不佳、民眾誤會及業界士氣低落之際，此時更該揭開都市更新神秘面紗，讓民眾及住戶瞭解，都市更新並非白吃的午餐，也瞭解必須負擔適當的費用，以吸引優質良善的業者進場協助推動都市更新案，切莫以都市更新條件之優劣作為遴選業者唯一之標準，以免賠了夫人又折兵。
本書主要內容分為三個部分，第一部分主要為揭開都市更新黑心業者各種欺騙、非法之爭議手段；第二部分為配合專業都市更新律師作者之協助，將黑心業者所觸犯之各式法令整理羅列；第三部分則是將筆者多年來處理陳情及爭議案件之實務方法公開，並配合專業都市更新律師作者所提供之法律見解，將各項問題之解決處置方式公開給予民眾及住戶，以保障民眾參與都市更新之權益與意願，並且洗刷都市更新業界眾多優質業者，因為少數黑心、無良之業者所背負之莫名罪名及冤屈。
本書內容題材均依近年來台北市、新北市所發生之都市更新相關案件所撰寫出來，其內容均已經去識別化，惟本書部分可能較為爭議之內容，如：政府單位對於都市更新陳情案件之處置，為求慎重，均以筆者親身所參與過之陳情案件作為題材，其內容如對政府處置之方式有所批評時，建請政府以寬闊之心，給予原諒，不甚感激!

林煌欽
學歷：高苑科技大學建築系
現職：臻凰集團董事長
公益團體：台灣都市更新推動全國學會理事長、台灣都市更新產業協會副理事長、台灣不動產消費者保護協會副理事長、新北市都市更新推動師聯合事務辦公室第一屆營運長
證照：新北市都市更新推動師
經歷：臻凰新創股份有限公司副董事長兼總經理、志凰都市更新教育中心副執行長、志凰數位文化股份有限公司副董事長、慧鑽都市更新股份有限公司副董事長、華才通創意顧問有限公司副總經理

陳宥甄
學歷：興國健康管理學院
現職：臻誠法律地政士聯合事務所所長、慧鑽都市更新股份有限公司副總經理
公益團體：新北市都市更新聯合公益學會理事長、新北市都市更新推動師聯合事務辦公室第二屆營運長
證照：普考─不動產經紀人、普考─地政士、新北市都市更新推動師

張祐齊
學歷：輔仁大學法律碩士、輔仁大學法律研究所博士候選人
現職：銓盛法律事務所合夥律師
公益團體：台灣不動產消費者保護協會理事長、台灣都市更新產業協會理事長、新北市都市更新推動師聯合事務辦公室監察人
證照：專技人員高等考試律師考試及格
經歷：新北市政府法制局消費者保護官、行政院法規委員會諮議、新北市勞工大學講師

張宜斌
學歷：輔仁大學法律碩士、輔仁大學法律研究所博士候選人
現職：銓盛法律事務所合夥律師
公益團體：新北市都市更新產業協會理事長、台灣都市更新推動全國學會常務理事、新北市都市更新推動師聯合事務辦公室顧問團長
經歷：台灣台北地方法院法官助理、台灣中油股份有限公司法務室管理師、致理科技大學兼任講師、新北市勞工大學講師

滿志剛
學歷：中國文化大學中山與中國大陸研究所碩士
現職：台北市吳志剛議員辦公室主任
公益團體：台北市都市更新產業協會理事長、台灣不動產消費者保護協會發言人、台灣都市更新推動全國學會發言人

黃敏芬
學歷：蘭陽技術學院
現職：勞動力發展署北基宜花金馬分署會計室業務輔導員
公益團體：新北市都市更新推動師聯合事務辦公室─泰山區都市更新整合總監、台灣不動產消費者保護協會理事
證照：新北市都市更新推動師
經歷：都市更新公益講座講師、建築業財務會計7年資歷

這次筆者們在訂定主題前之討論階段，對於如何改善都市更新
給予人們負面形象，及正面推動民眾藉由政府大力推動都市更新之
際，改善生活環境、活化生活機能、提升建築物防災能力及創造優
質都市空間等做了不少的討論，惟鑑於目前都市更新由於少數黑心
業者之破壞，導致民眾對於都市更新均已產生不少負面觀感，再加
上雙北市近年來為數眾多的都更爭議案件之產生，筆者們認為除了
延續上一本都市更新DIY 之精神外，更應趁著此次不動產市場下滑
之際，將一些黑心業者所用之黑心手法大公開，趁勢教育民眾如何
分辨黑心業者、趨吉避凶，方能打破民眾對於都市更新之負面迷思，
並可藉此鼓勵優質業者再次投入都市更新產業，才是民眾之福也。
都市更新條例原本是一部中性法規，但是由於都市更新之領域
太過於專業，以致於一般民眾對於都市更新無法有較全面性、全盤
性的認識及瞭解。雖然近年來政府相關單位不斷的舉辦各式講座及
訓練，但是民眾對都市更新的認識還是十分的薄弱，而少數具有都
市更新專業之黑心業者，就趁此之際，以其專業並搭配話術騙取民
眾同意書，此外，並以我國早期不動產開發之習俗，在都市更新之
時，卻於檯面下以合建之姿提供超優質之合建條件與住戶簽訂合建
契約。惟都市更新之程序必須以權利變換方式辦理，而黑心業者在
明知法令以權利變換為主，卻以超優質之合建條件騙取住戶之同意
書（未註明住戶可選擇），住戶後續因執行權利變換時期分配結果
與合建契約相差甚多，造成住戶嚴重損失，也間接造成雙北市都市
更新爭議案件及陳情案件多與實施者之私約有關。
筆者們認為，唯有將都市更新之專業面紗公諸於世人之下，才
能夠撥亂反正，將少數黑心、不正派之業者趕出市場，並且藉由公
開都市更新業界不能說的專業秘密，讓民眾能夠在未來參與都市更
新時，藉由本書之提示，避免許多不必要的損失，並且順利推動住
家之都市更新，以創造一個舒適、安全及堅固的新家園。

推薦序
李彥秀 立法委員 1
劉美芳 議員 3
黃俊哲 議員 5
宋雨蓁 議員 7
吳啟哲 建築師 9
李景亮 結構/ 土木技師 11
馬道奇 結構/ 土木/ 大地技師 13
戴雲發 理事長 15
許敏郎 理事 17
書前推薦 19
前言 27
書前序 29
作者序 31
第一章 都市更新發起時之爭議 1
第二章 都市更新整合時期常見之爭議 19
第三章 更新會常見之爭議 43
第四章 都市更新事業概要及計畫時期常見之爭議 71
第五章 都市更新權利變換計畫常見之爭議 137
第六章 都市更新選配房屋常見之爭議 179
第七章 取得拆、建執照及興建過程中常見之爭議 201
第八章 使用執照核發、房屋找補及交屋時常見之爭議 219
第九章 都市更新審議常見之爭議 233
第十章 都市更新假權變真合建、合建及委建等常見之爭議
251
第十一章 拆解都市更新程序合法、實質侵害所有權人權益
之解析 269
第十二章 都市更新所有權人自行救濟及方法 279
第十三章 都市更新整建維護─外牆拉皮及老舊公寓增設電梯
最常見之爭議 287