房地產疑難解答（2018版）

別讓自己的權利睡著了！別使自己的義務無端加重！
針對預售屋及房屋的買賣、繼承、登記、賦稅等問題，本書提供最佳解答！

★ 預售屋的坪數與交屋時大小不同怎麼辦？
★ 實價登錄實際到底麼申報？要付費嗎？
★ 繼承遺產後要不要申報土地增值稅？
★ 房子登記後就一定是我的嗎？
★ 空屋的房屋稅怎麼算？

透過通俗的文字，協助您了解法律條文的真義！
經由事例的解說，方便您洞悉法律關係的全貌！
讓您輕鬆了解房屋稅節稅小撇步！

本書就「問題」實例，深入淺出的分析，不僅易讀易懂，且均為常見的「問題」在「讀懂」後，
可具備解決「問題」的能力，更可具備防免「問題」發生的能力。

陳銘福
現職：
政治大學地政系退休教師
普提地政士事務所創辦人
大聖不動產估價師事務所創辦人

學歷：
政治大學地政研究所碩士
中興大學地政系學士
1972年地政高考及格
1972年地政乙等特考及格
1999不動產經紀人普考及格
2004不動產估價師特考及格

經歷：
中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
台北市莊敬獅子會第九屆會長
台北市松山區調解委員會委員

著作：
《房地產登記實務》、《房地產抵押拍賣實務》
《房地產繼承實務》、《房地產爭訟案例解析》
《認識共有房地產》、《房地產春風叢書》等40本房地產專書


陳冠融
現職：
中原大學財經法律系兼任講師
普提地政士事務所地政士
大聖不動產估價師事務所執行估價師

學歷：
中興大學地政系學士
逢甲大學土地管理研究所碩士
美國加州大學河邊分校英文研修
廈門大學博士生

考試：
不動產估價師高考及格
不動產經紀人普考及格
地政士特考及格
信託業務專業測驗合格

教職：
中原大學財經法律系兼任講師（不動產估價、土地法）

經歷：
永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師

著作及協校：
陳冠融原著《不動產估價法規與實務》
陳銘福原著《房地產登記實務》
陳銘福原著《土地登記―法規與實務》

八版序

由於遺產及贈與稅法、所得稅法，地籍測量實施規則，以及土地登記規則等法規賡續修訂，故將本書相關章節之內容，逐一再與校對及更正，並補充遺產及財產交易所得課稅之實例予以說明。
本版書續由陳冠融負責修訂，疏漏之處尚請讀者惠續指正。

陳冠融　敬識

CHAPTER １　預售屋
CHAPTER ２　買　賣
CHAPTER ３　繼　承
CHAPTER ４　登　記
CHAPTER ５　賦　稅
CHAPTER ６　其　他

★坐困愁城──空屋如核課徵房屋稅

★案例問題
黃志華係建築投資商，過去在房地產交易活絡的時代，幾乎每一工地，只要公開銷售，無不被搶購一空。近幾年，因為受到經濟不景氣的影響，房地產滯銷情形相當嚴重，黃志華雖然勉為其難地將每一工地加以完工，可是卻剩餘為數頗多的空屋。面對這些剩餘的空屋，黃志華並沒有財富的擁有感，因為凍結了大量資金，而且房屋稅的負擔也頗重。因此，黃志華除了加強宣傳廣告以求促銷外，更研究各該空屋是否能予減免稅負？

★解析
目前房屋稅係以房屋稅條例為課徵依據。茲依據該條例的規定，析述如次：
(一) 房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課稅對象（第3條）。所謂「房」，係指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者；所謂「增加該房屋使用價值之建築物」，係指附屬於應徵房屋稅房屋之其他建築物，因而增加該房屋之使用價值者（第2條）。由此可知，黃志華所擁有的空屋，為課徵房
屋稅的對象。
(二) 房屋稅以房屋現值為課徵標準（第5條）。房屋興建完成之日起三十天內應申報房屋現值及使用情形（第7條），並由主管機關依法予以評定。該房屋現值應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格（第11條）。住家用房屋，經折舊後現值未達起徵點時，即予免稅（目前房屋稅條例規定之起徵點為新台幣10萬元，106年各縣市公告放寬至10.1至10.8萬元）。黃志華所擁有的空屋，其現值應均在起徵點以上，是以均應予以課徵房屋稅。
(三) 房屋稅條例第15條有免稅及減稅的規定，黃志華所擁有的房屋，均不符各該減免的要件，是以均應依法課徵房屋稅。民國67年3月2日財政部亦曾有所釋示（台財稅字第31426號函）。
(四) 黃志華所擁有的空屋，應依使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別以自住或公益出租使用稅率
（1.2%）、其他供住家用稅率（1.5%至3.6%）、營業用稅率（3%）或非住家非營業用稅率（2%）課徵房屋稅。惟如營業用房屋，於空置期間未為使用，得申請按非住家非營業用稅率課徵房屋稅，俟實際使用時始行改課。