國有住宅用地使用權續期問題研究（簡體書）

到期國有住宅用地如何續期，事關廣大人民群眾的切身利益。國有住宅用地使用權續期是有償還是無償的選擇問題，本質上是對土地基本制度乃至國家基本制度的選擇。它直接影響社會公平正義、經濟持續健康發展和社會和諧穩定，關系到如何化解日益突出的貧富分化的社會矛盾。作者對國有住宅使用權續期問題進行了深入研究，強調指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”；“沒有房地產業的回歸理性，中國土地制度的優勢將逐漸喪失甚至轉變為劣勢”。《國有住宅用地使用權續期問題研究》分析了土地續期問題考量的維度和邏輯、特殊性，以及有償和無償續期的利弊與難點等，為“70年后房子怎么辦”設計了可供選擇的方案，同時還提出了財富分配的倫理問題和若干建議。

第一章 研究背景
第一節 溫州事件引發社會熱議
第二節 相關法律規定難以操作
第三節 《中華人民共和國物權法》制定過程中的分歧
第四節 住宅用地使用權續期的各類政策主張
第五節 香港土地有償使用制度
第六節 中國特色城鎮土地使用制度
第七節 國有土地有償有期限使用的歷史演進

第二章 國內地方實際操作
第一節 香港地區的續期處置
第二節 深圳市的續期處置
第三節 青島市的續期處置
第四節 上海市的續期規定
第五節 汕頭市的續期規定
第六節 國內已有續期處置方式述評

第三章 國外經驗及教訓
第一節 典型國家土地續期操作實踐
第二節 典型國家土地續期處置辦法
第三節 國外公有土地租賃的基本經驗
第四節 國外公有土地租賃的主要教訓
第五節 相關國際經驗對我國的啟示

第四章 續期問題考量的維度和邏輯
第一節 續期問題考量的一般維度
第二節 續期問題考量的價值取向
第三節 續期問題考量的邏輯
第四節 歷史變遷的事實依據

第五章 土地續期問題的特殊性
第一節 土地區位的重要性
第二節 土地利用的外部性
第三節 土地資源的公共性
第四節 土地資產的巨額性
第五節 住宅用地的多重性

第六章 有償與無償續期的利弊和難點
第一節 利弊分析的立足點
第二節 有償續期利弊分析
第三節 無償續期利弊分析
第四節 分析比較基本結論
第五節 有償和無償續期的難點

第七章 續期處置方案設計
第一節 指導思想和基本原則
第二節 續期處置的總體思路
第三節 范圍界定和續期條件
第四節 續期程序和續期期限
第五節 有償方式和有償方案
第六節 未滿70年到期住宅用地續期處置
第七節 有償續期與不動產稅制協同改革
第八節 相關制度銜接和監管

第八章 余論：財富分配倫理和政策建議
第一節 土地財富分配倫理
第二節 若干政策建議

《國有住宅用地使用權續期問題研究》：
第三節 青島市的續期處置
青島市針對歷史遺留的到期建設用地使用權問題，采取“掛賬”方式，暫時擱置因法律規定不明確產生的爭議。
青島經濟技術開發區是國務院1984年10月批準設立的首批14個國家級經濟技術開發區之一，1985年3月28日動工興建，1993年青島經濟技術開發區與青島市黃島區體制合一，轄區面積220平方千米。目前，黃島已初步形成集開發區、保稅區、高新技術產業區和旅游度假區于一體的現代化新城區框架，成為青島市的新經濟區。作為先行先試的經濟開發區，青島經濟技術開發區在改革大潮中積極探索，其土地使用制度改革也走在了全國前列。
青島市黃島區阿里山小區的土地大多是20世紀80年代末出讓的，由于出讓時《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》尚未出臺，因此出讓年限不統一，分別為20年、30年、35年不等。阿里山小區共有5071戶業主，其中310戶業主的房屋土地使用權在2009年6月30日到期。住宅用地使用年限何以會定為20年？很多人都有這樣的疑問。20世紀80年代末期，當時這里大多是工業用地，用地年限都是20年。阿里山小區的大多數土地是在1988年、1989年出讓的。那時土地出讓的概念都不太明確，如果一下子將出讓年期定得很長，可能會對開發區的發展有所影響，比如會導致規劃調整等。當時將最長出讓年限設定為20年，是考慮到土地出讓處在摸索階段，將時間設定得短一點，國家如果有新的政策出臺，便于調整。現在，這類住宅土地使用權屆滿時按《物權法》的規定自動續期，但續期年限如何確定、續期費用如何繳納，成了爭議最大的問題。
與周邊幾個小區相比，阿里山小區20多棟6層的住宅樓顯得陳舊了很多，但小區環境整潔，綠化養護得不錯。一提起房子，小區的馮先生就皺起了眉頭。2009年，他想賣掉房子到北京買房，但幾個月來七八個很有誠意的買主在知道房子土地使用權只有20年以后就打了“退堂鼓”。原來，馮先生的房屋土地使用權期限6月到期，房屋所有權證上注明“土地使用權證另行辦理”，買主一見就明白“房子有問題”。馮先生說，周邊新樓盤每平方米接近7000元，而他要價只有3000多元，可買主也不敢買，他說：“誰買房都怕以后再添堵，買了房還遺留著懸而未決的土地使用權問題，換我也不買。”
與馮先生情況類似，許多業主也遇到相同的問題。據小區物業人員和老住戶測算，在這個有700多套房子的小區，其中兩三百戶業主的房子是20年土地使用權，其余都是50年、70年。不過，同為20年的也有不同，其中100多戶是2009年6月就到期，而其他的則是2012年到期。
部分業主說：“原來對土地使用年限并不在意。總覺得時間很長。但一晃眼，20年就過去了。現在事到臨頭了，才知道這個問題非常重要。”
……