土地開發實務作業手冊

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：

● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
● 附註：針對各講作業細節以附件（共120條）詳加說明解讀。
● 附表：相關作業內容整理成表（共19附表），以方便快速核對套用。
● 附件：32項附件為各講內容輔助說明。
● 上網要徑：作業涉及法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動訊速更替調整。
● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大允建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

王英欽

民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計　專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）

本書自100年底出版至今，每年都配合法規更迭更新內容，以新版或新刷應市。但本次距離上一次104年9月的三版，至今已經兩年多了。這期間相關法規、業界動態多翻新局，也是本書調整內容的重點。如今詹氏要以新版的方式出版，我自然樂於配合寫序。

在這兩年間政府打房持續發酵，景氣了近十年的房地產驟然降溫，業界反而較有農閒時間充電，我則除了跟著多上了多堂專業講師的精采授課外，個人的土地開發系列講座，也因應個別業種的獨特需求，由原本的三類主題擴充至九大主題（如下說明）。至於法規更迭，當屬【國土計畫法】終於發布實施為最。雖然目前還在補齊相關子法與後續配套措施中，但目前非都土地變更已受影響，未來兩年後全盤上路，更將全面影響土地開發。此外，房地兩稅合一、雨遮不得登記、車位登記面積設定下限勸導…等影響部分土地開發的措施，本版也適度配合調整內容。

當然，此次改版同樣要感謝讀者的回饋，課堂中、委員會中諸先進的交流，還有眾仙在e-mail、部落格中的留言，line個別或群組的討論激盪，尤其是其他業師的賜教，更是豐富了筆者的領域，也成為本書內容最重要的資材。在這版付梓之際，也一併致謝！

索引（附註、附表、附件）

第一講　土地開發概論

第一節　土地概說
　一、土地的定義
　二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
　一、宏觀的土地開發
　二、建築業的土地開發
　三、購地階段的土地開發
第三節　土地開發經營方式
　一、取得土地所有權
　二、取得土地開發權
第四節　土地資料處理
　一、建立公司的土地仲介制度
　二、土地資料處理原則
註

第二講　現地勘查作業

第一節　勘查的意義
　一、可否立即開發
　二、是否適合開發
　三、比對記錄釐清
　四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
　一、基地環境（基地本身）
　二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
　三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
　一、前置作業
　二、現地作業
　三、後續作業
註

第三講　地政調查作業

第一節　土地基本資料調查
　一、地籍圖查核
　二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
　一、市地重劃
　二、徵收
　三、區段徵收
註

第四講　市場調查作業

第一節　市場調查的分類
　一、通案調查
　二、規劃案調查
　三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
　一、釐清調查目的
　二、擬定執行步驟
註

第五講　法規調查作業

第一節　建築法規概論
第二節　法規規範要點
　第一段　建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
　第二段　建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節　法規查核程序
　一、確定其「身分」
　二、確定其「土地使用分區」
　三、確定屬於哪一區
　四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
　一、都市計劃圖集
　二、土地使用分區證明書
　三、都市計劃說明書圖
註

第六講　開發構想

第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
　一、產品定位的因素
　二、產品定位的程序
註

第七講　規劃配置作業

第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序
　第一段 備齊基本資料
　第二段 繪製配置圖
第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序
　第一段 法規基本用語
　第二段 分類面積規定
　第三段 算坪數作業
第四節　實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第八講　投資效益評估

第一節　收益
　一、地面層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第二節　成本
　一、土地成本
　二、營建成本
　三、其他費用
　四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
第四節　投資效益評估
　一、成本推算法
　二、收益還原法
第五節 實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第九講　土地簽約作業

第一節　簽約前把關作業要點
第二節　簽約時核對作業要點
第三節　簽約後追蹤作業要點
註

附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表