物業管理維權執法一本通：業委會、物管會、居委會、物業企業和業主物業法律實務（簡體書）

全書分為基礎知識、執法難題、規範服務、業主維權、常用文書五個篇章，共100個專題。旨在為城市管理者、行政執法者、物業服務企業、業主委員會、居民委員會、物業管理委員會和廣大業主等法律主體規範行為邊界，提供維權利器，提速服務質效，供給權利之鑰，凝練執法要領。

張冰

北京市優秀律師

北京科宇律師事務所主任

最高人民檢察院民事行政案件咨詢專家

中國政法大學法律碩士學院兼職導師

北京工商大學法學院碩士研究生實踐導師

北京市律師行業新的社會階層人士聯誼會副會長

北京市律師協會信托與財富管理專委會副主任

破解小區治理難題中的"關鍵小事"

打造物業管理領域內的"貼身顧問"

第一篇　基礎知識：以案釋法
1.物業服務企業限制業主知情權怎麼辦？
2.小區業主籌備業主大會遇阻怎麼辦？
3.業主大會議事規則限制小區業主行使權利怎麼辦？
4.業主委員會履職遇阻怎麼辦？
5.業主委員會委員候選人不符合法律規定怎麼辦？
6.業主委員會備案遇阻怎麼辦？
7.業主委員會未按規定履職侵害業主權益怎麼辦？
8.業主對是否成立物業管理委員會存在爭議怎麼辦？
9.業主對物業管理委員會的組建存在爭議怎麼辦？
10.對物業管理委員會的備案和刻制印章產生爭議怎麼辦？
11.物業管理委員會議事規則不符合要求怎麼辦？
12.未選舉業主委員會的情況下，業主認為居民委員會無權代為召開業主大會怎麼辦？
13.物業服務期限屆滿，業主委員會未通知物業服務企業是否續聘怎麼辦？
14.小區無人管理又遇突發應急事件怎麼辦？
15.樓頂設置的廣告牌影響業主安全怎麼辦？
16.物業服務企業不履行報告義務怎麼辦？
17.業主拒絕繳納專項維修資金怎麼辦？
18.業主主張前期物業服務合同未經業主同意應無效怎麼辦？
19.小區業主不履行臨時管理規約怎麼辦？
20.業主不承認物業管理區域的劃分怎麼辦？
第二篇　執法難題：路徑指引
21.小區內私裝地鎖怎麼辦？
——“督、訪、管、罰、查、防”
22.小區有大量“僵尸車”怎麼辦？
——“四分、四訴、四查”
23.小區內地下空間使用混亂怎麼辦？
——“三聚焦、管盯罰”
24.小區內個體工商戶傾倒污物影響環境衛生怎麼辦？
——“三環節”
25.被舉報的違法建設主體找不到影響查處效率怎麼辦？
——“三精準”
26.前期物業服務合同終止後物業服務企業拒不移交物業管理所需資料怎麼辦？
——“協商、投訴、起訴”三部曲
27.物業服務企業應對小區違章建筑怎麼辦？
——“三要素”
28.物業服務企業因垃圾未按要求分類收到《責令限期改正通知書》後怎麼辦？
——“雙全面”
29.小區內違法出租房屋問題嚴重怎麼辦？
——“網格預警、重點切入、精準治理”
30.業主裝修過程中非法傾倒建筑垃圾怎麼辦？
——“四點”法
31.小區內違章建筑屢禁不止怎麼辦？
——“早、力、嚴、強”
32.物業服務企業擅自改變物業管理用房用途怎麼辦？
——“五明確”
33.物業服務企業擅自在小區兒童活動場地辦收費遊樂場怎麼辦？
——“雙訴”
34.小區業主私拉電線危害安全怎麼辦？
——“城管查秩序、公安嚴追究、消防除隱患、屬地強監管”
35.業主擅自將住宅陽臺改為衛生間怎麼辦？
——“報告、處罰裝修人、處罰裝飾裝修企業、整改問題”
36.小區內多家餐飲店違規排放油煙怎麼辦？
——“三到位”
37.物業服務企業對業主拆除承重墻制止不力且不向行政主管部門報告怎麼辦？
——“投訴、舉報、起訴”
38.小區內超市開業宣傳、“廣場舞”、夜間施工噪聲嚴重怎麼辦？
——“三聚焦、三到位”
39.業主把小區綠地變菜園怎麼辦？
——“報告、查處、起訴”三步驟
40.物業服務企業管不住小區內無照經營怎麼辦？
——“兩查兩及時”
41.高峰時段業主違規攜犬乘電梯怎麼辦？
——“定性、履責、處罰”三環節
42.小區物業遇上審判機關調查取證怎麼辦？
——“明性質，知後果，依法行”
43.業主從五樓私拉電纜給樓下電動三輪車充電怎麼辦？
——“四及時”
44.物業服務企業擅自利用小區共享部位進行經營怎麼辦？
——“三措施”
45.業主擅自拆改再生水管線不聽勸怎麼辦？
——“報告、查處促整改”和“訴訟維權”
46.物業服務企業擅自改變物業規劃用途怎麼辦？
——“投訴舉報、查處促改”
47.物業服務企業不公示小區車位出售、出租等信息怎麼辦？
——“提出異議、投訴舉報、查處促改”
48.業主堆放雜物占用小區消防通道怎麼辦？
——“報告、查處”促整改
49.業主堵塞小區車庫入口怎麼辦？
——“報告、查處 處罰”促改正
50.業主侵占樓內通道安裝防盜門怎麼辦？
——“訴訟維權”
51.被解聘物業服務企業拒不退出物業管理區域怎麼辦？
——“雙策略”
52.本小區車位緊張卻向小區外人員出租車位怎麼辦？
——“強勢協商、處罰促改”
53.物業服務企業未建立、保存相關檔案和資料怎麼辦？
——“闡明依據重協商、舉報處罰促整改”
54.物業服務企業擅自停止服務業主委員會怎麼辦？
——“懇切談、法院裁”
55.頂層業主私建閣樓，拒不配合城管執法怎麼辦？
——“行刑銜接”
56.鄰居安裝攝像頭監控樓道侵犯其他業主隱私怎麼辦？
——“協商解決、留存證據、調解訴訟”
57.物業服務企業擅自處分小區公共區域廣告收益怎麼辦？
——“明法理、懇切談、法院裁”
58.物業服務企業擅自挖掘道路損害業主共同利益怎麼辦？
——“執法促改”
59.物業服務企業將全部物業管理委托給他人怎麼辦？
——“罰裁並行”
60.物業服務企業拒絕退還預收的物業費怎麼辦？
——“懇切談、提異議、法院裁”
第三篇　規範服務：實務參考
61.業主違規裝修，物業服務企業怎麼辦？
62.產權證上登記的業主主張“借名買房”拒交物業費怎麼辦？
63.物業服務合同表述有瑕疵，業主拒繳物業費怎麼辦？
64.業主委員會占據地下人防車庫怎麼辦？
65.業主委員會要求提前解除物業服務合同怎麼辦？
66.業主在小區內被第三人打傷怎麼辦？
67.業主認為物業費超過訴訟時效怎麼辦？
68.下水道堵塞，物業服務企業怎麼辦？
69.業主認為小區采取的固定停車位管理方式不合理怎麼辦？
70.業主以房屋出租為由拒繳物業費怎麼辦？
71.業主以房子未過戶為由拒繳物業費怎麼辦？
72.物業費漲價，業主拒絕繳納怎麼辦？
73.業主要求物業服務企業啟用專項維修資金修房怎麼辦？
74.業主認為物業服務企業擅自清理其物品怎麼辦？
75.物業服務合同終止，原物業服務企業不退出怎麼辦？
76.業主在小區內被車撞傷怎麼辦？
77.業主拒絕繳納分攤費用怎麼辦？
78.業主不認可物業服務企業提供的物業服務怎麼辦？
79.首層用戶要求免除電梯費怎麼辦？
80.物業服務企業轉包保潔服務致業主受傷怎麼辦？
第四篇　業主維權：法律指南
81.街道辦事處因“建筑總面積”未過半不予備案怎麼辦？
82.物業服務企業不返還小區公益收入怎麼辦？
83.業主因高空墜物致害怎麼辦？
84.業主被高空墜物砸傷，無法確定侵權人怎麼辦？
85.樓上下水道堵塞漏水至樓下，造成樓下業主財產損失怎麼辦？
86.業主車輛被業主共有物砸毀怎麼辦？
87.業主因物業服務不到位要求減免物業費，物業服務企業不同意怎麼辦？
88.業主侵害業委會委員的名譽權怎麼辦？
89.物業服務企業要求業主繳納已過訴訟時效的物業費怎麼辦？
90.業委會不同意物業服務企業繼續履行合同怎麼辦？
91.業主擅自占用他人專有部分怎麼辦？
92.物業服務企業認為業委會的言論侵害其名譽權怎麼辦？
93.物業服務企業雇傭的勞務派遣員工毆打業主怎麼辦？
94.物業管理費用收支賬目不公示怎麼辦？
95.小區內的公益收入歸屬有爭議怎麼辦？
96.噴淋系統故障影響滅火，業主車輛因此受損怎麼辦？
97.業主不能行使知情權怎麼辦？
98.業主要求撤銷業主大會決議怎麼辦？
99.小區內的健身器材致人傷害怎麼辦？
100.物業服務企業認為業主委員會不具有訴訟主體資格怎麼辦？
第五篇　常用文書：實操範式
北京市前期物業服務合同
北京市物業服務合同
關於印發《北京市住宅區管理規約》、《北京市住宅區業主大會議事規則》、《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》和《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》制定規範和示範文本的通知
北京市住宅區管理規約制定規範
北京市住宅區管理規約
北京市住宅區業主大會議事規則制定規範
北京市住宅區業主大會議事規則
北京市住宅區首次業主大會會議召開方案制定規範
北京市住宅區首次業主大會會議召開方案
北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告撰寫
規範
北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告
關於印發《業主委員會備案單》《印章刻制證明》《物業管理區域變更申請書及確認書》的通知
業主委員會備案單
備案事項變更單
印章刻制證明
北京市住宅區物業管理區域變更申請書（分立）
北京市住宅區物業管理區域變更申請書（合並）
物業管理區域變更確認書
北京市住宅區臨時管理規約制定規範
北京市住宅區臨時管理規約
中國物業管理協會關於印發《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知
附　錄　物業管理常用法律法規
1.中華人民共和國民法典與相關法律對照（節選）
2.物業管理條例
3.業主大會和業主委員會指導規則
4.物業承接查驗辦法
5.物業服務收費管理辦法
6.住宅專項維修資金管理辦法
7.住宅室內裝飾裝修管理辦法
8.最高人民法院關於審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若幹問題的解釋
9.最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若幹問題的解釋
10.北京市物業管理條例
11.上海市住宅物業管理規定
後　記

序 言

本書系小區物業領域管理、服務、維權、執法多元合一的貼身法律“顧問”，由北京科宇律師事務所律師和專業團隊聚焦物業管理中高頻次糾紛和熱點難點專題，集成最新法律規定、判例實務和處置經驗，研煉精琢，撰著而成。全書分為基礎知識、執法難題、規範服務、業主維權、常用文書五個篇章，共100個專題。旨在為城市管理者、行政執法者、物業服務企業、業主委員會、居民委員會、物業管理委員會和廣大業主等法律主體規範行為邊界，提供維權利器，提速服務質效，供給權利之鑰，凝練執法要領。期冀通過破解小區治理難題中的“關鍵小事”，進而實現提升業主幸福感和滿意度的“民生大事”。　

守護一個家，愛上一座城，共建一處精神家園。優美的社區環境，厚重的文化氛圍，和諧的鄰裡關係，文明的管理秩序越來越成為現代都市人向往的美好家園。而高效的物業管理、便捷的物業服務、規範的物業執法、有效的物業維權，正是集成物業管理各方利益的最大公約數，以規矩方圓促修齊治平，讓紛繁喧囂各歸其位，使向往的生活走進千家萬戶，井然有序，安靜而美好。

理想和現實之間總有一段距離需要艱辛跋涉。一線城市,特別是大都市不同程度地面臨著基礎設施老化、物業服務缺位、社區環境臟亂、物業糾紛頻發、執法邊界不清和鄰裡矛盾叢生等問題。但是理想畢竟是現實的開始，需要守護家園的逐夢人奮勇前行。2003年國務院頒布了《物業管理條例》，且歷經三次修訂，為完善物業管理方面的頂層設計，維系城市治理的有序運轉，實現群眾的安居樂業，提供了秩序法則。近年來，部分省、自治區、直轄市相繼出臺了物業管理方面的法規、規章和行政規範性文件，為破解物業“頑疾”開出了善治良方。我們關切地注意到，2004年8月上海市頒布了《上海市住宅物業管理規定》，且經過2010年、2018年兩次修訂，形成了較為規範的物業管理法規體系。

特別值得一提的是，2020年3月《北京市物業管理條例》經北京市第十五屆人大常委會第二十次會議表決通過，於2020年5月1日起施行。該條例的出臺，對於構建黨建引領下社區治理與物業管理融合共進的新體系，理順“新老交替”，明確政府監管部門職責，加強物業服務企業的日常監管等關鍵環節，提供了法律依據、法律指引和機制保障，可謂恰逢其時。此外，北京市第十五屆人大常委會還表決通過了關於修改《北京市生活垃圾管理條例》的決定，修改後的《北京市生活垃圾管理條例》對生活垃圾分類提出更高要求，於2020年5月1日起施行。這些立法新動向值得城市管理者、行政執法者、物業服務企業、業主委員會、居民委員會、物業管理委員會和廣大業主密切關注。

值此契機，本書秉持“文章合為時而著”的理念，以問題為導向，以法治為引領，用法律視角洞察物業管理現狀，聚焦物業管理突出問題，用法律思維引導物業維權，尋找解決物業糾紛的最佳出口和合法路徑，用法治框架促進物業執法規範化，集成法律法規有利因素，運籌執法策略和措施，力求破解物業管理實踐中典型性難題。具體地說，本書具有以下五個突出特點：

一是立足“術業有專攻”，突出專業性。從法律專業人士視角出發，結合一線法律工作實踐，從物業領域管理、服務、執法、維權等多層面對物業管理進行深度解讀。以清晰嚴謹的邏輯分析揭示了物業權利、業主自治、社區治理的實質與內涵，提煉了物業領域管理要旨、服務理念、維權捷徑和執法策略，全面呈現了現代城市物業管理對法制的綜合考量、現實需求和未來引領。

二是深諳“閉門覓句非詩法”，凸顯實用性。緊緊圍繞現實生活中經常出現的物業管理法律糾紛，用以案釋法的形式，將案情簡介、裁判要點、法律分析等內容娓娓道來，深入淺出地將復雜物業法律關係抽絲剝繭。用案例說明理論，用理論剖析案例，將紙面上的法規條文活學活用，對讀者具有較強的參考借鑒價值。

三是遵循“博觀而約取”，力求精準性。突出了觀點集成的權威性，力求對條文釋義做到最大限度地準確嚴謹；突出了以案說法的代表性，力求用經典案例更好地指導實踐；突出了法律依據的時效性，力求援引和集成北京、上海等地最新出臺的法規、規章中的有利因素為物業管理所用，破解“瓶頸”問題；突出了法條收錄的準確性，力求精準覆蓋涉及物業管理的相關配套規定。

四是期盼“觸類而長之”，呈現啟示性。在系統介紹物業管理法律框架基礎上，注重引導讀者用法律思維與法律方法分析事物，對日常物業管理問題，從查找法條的表象深入到法理思考的本質，既要授之以魚，更要授之以漁，以期對讀者見微知著，觸類旁通有所裨益。

五是力求“紙薄而字重”，開創口訣性。凝煉物業領域行政執法口訣，一語中的。用精練語言表達物業法律關係深刻內涵，將冗長枯燥的法律條文濃縮為朗朗上口的口決，好記好背，方便理解和記憶。厘清執法脈絡，一目了然。通過思維導圖展示法律關係，歸納解讀，對比展現，使物業管理相關法律知識系統化、直觀化、趣味化。

面對浩如煙海的物業管理法律典籍和豐厚動態的物業管理實踐，本書並不能“籠物業於形內，挫萬物於筆端”。但守望家園之心，美美與共之情，共期善治之念，激勵著我們盡一份綿薄之力。在這裡，特別感謝本書的創作團隊，以法律人的工匠精神，如切如磋、如琢如磨，本書的一字一句都體現著他們深厚的法律底蘊、豐富的實踐經驗、嫻熟的法律運用、優美的語言表達、嚴謹的學術作風，諳熟於法律規定，行云流水於筆端，讓本書有溫度、有高度、有深度、有廣度、有力度。

本書所述及的法律策略和參考路徑並非放之法治實踐皆準的“萬全之策”，亦非執法實踐的“硬性指標”，涉及的相關術語解釋權歸本書作者所有。限於時間和水平，文中疏漏之處在所難免，懇請廣大讀者予以批評指正，我們將動態追蹤物業管理、維權和執法實踐，不斷予以修訂和完善。

編者

二○二一年一月