房地產開發與經營(第四版)（簡體書）

本書分為兩篇。第1篇房地產開發與經營理論和方法，介紹房地產項目開發與經營全過程運作的知識，側重理論性與系統性，主要內容包括：房地產開發與經營的主客體及程序、房地產開發與經營中的招標與投標、房地產開發與經營中的合同管理、房地產開發項目可行性研究、房地產開發資金的籌集、房地產開發用地的取得、房地產開發項目規劃設計、房地產開發項目施工管理以及房地產營銷。第2篇房地產開發與經營實務，注重理論與實踐相結合，側重於實踐性環節的運作，主要內容包括：房地產項目開發與經營中的市場調查與分析以及房地產開發項目營銷策劃書的編制。本書可作為高等院校工程管理、房地產開發與管理、房地產經營管理、工商管理及土木工程等專業學生的教學用書，也可以作為房地產開發企業、房地產市場研究機構、房地產中介機構、房地產市場管理部門從業人員的參考用書、繼續教育用書。

吳翔華，南京工業大學，教授，南京工業大學天誠不動產研究所所所長，研究員，科研方面：主要參與完成國家重點研發計劃課題子課題1項、主持國家社科基金一般項目1項、住建部軟科學計劃課題2項、江蘇省住建廳科技計劃項目3項，橫向課題49項，承擔學校教學改革課題2項，發表各類學術論文58篇，主編出版完成了12部專業方面的教材、2部學術專著。擔任中國建築教育協會房地產專業委員會委員，民進中央經濟專業委員會委員，江蘇省房地產估價協會常務理事，南京市房地產學會會長等，擔任Urban Studies、Housing Policy匿名審稿人。教學方面：自2001年起擔任工程管理專業講師、副教授、研究員，曾擔任建設管理與房地產系系副主任、系主任，南京工業大學德道天誠不動產研究所所長；講授房地產開發與經營、房地產估價、工程項目管理等多門專業核心課程，獲得多項教學獎勵，美國猶他大學訪問學者。曾獲得學校優秀畢業設計指導教師稱號三次、中國建設教育協會優秀教育教學論文三等獎、南京工業大學優秀高等教育教學研究論文一等獎、南京工業大學“工大集團獎教金”、社會實踐優秀指導教師、微課與微課程教學比賽一等獎等多項榮譽稱號或獎勵。多次指導學生參與全國高校房地產策劃大賽、BIM畢業設計作品大賽、全國高等院校學生“斯維爾杯”建築信息模型（BIM）應用技能大賽、江蘇省MBA案例大賽、江蘇省工程管理創新創業大賽等學科競賽並屢次獲得優秀指導教師稱號，獲“房教中國”2020年中國房地產協同育人貢獻人物。《房地產開發與經營》課程獲南京工業大學2020年微課與微課程教學比賽一等獎，以及2020年校級課程建設項目B類、2020年校級教學成果培育項目，疫情防控期間在線教學實踐與探索專項課題等。房地產行業學術兼職：民進中央經濟專業委員會委員，南京市房地產學會會長，江蘇省房地產估價與經紀協會常務理事、中國高校房地產學者聯誼會理事，江蘇省住建廳住宅與房地產研究專家委員會成員、江蘇省住建廳房地產估價專家委員會委員、江蘇省住宅與房地產業促進中心特邀研究員、江蘇省房地產業協會專家庫成員，Urban Studies、Housing Policy匿名審稿人。國家注冊房地產估價師、國家注冊房地產經紀人。

本書第一版於2006年出版，第二版於2012年出版，第三版於2018年出版。第二版在第一版的基礎上，進行了較大的修改、補充和完善。第四版沿用了第二、三版的基本構架，根據現行法律、法規、規章、標準以及規範，對相關內容進行了修改和完善。
① 根據住房和城鄉建設部令第54號《房地產開發企業資質管理規定》，對第1章部分內容進行了修改。
② 根據《中華人民共和國民法典》，對第3章部分內容進行了修改。
③ 根據《國家發展改革委關於印發投資項目可行性研究報告編寫大綱及說明的通知》(發改投資規〔2023〕304號)、《企業投資項目可行性研究報告編寫參考大綱》(2023版)，對第4章部分內容進行了修改。
④ 根據2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關於修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，對第6章部分內容進行了修改。
⑤ 根據《城市居住區規劃設計標準》(GB 50180—2018)，對第7章部分內容進行了修改。
⑥ 根據住房和城鄉建設部聯合國家發展和改革委員會等十三個部門聯合印發《關於推動智能建造與建築工業化協同發展的指導意見》，對第8章部分內容進行了修改。
⑦ 根據黨的“二十大”報告中提出的“住有所居”“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”的精神，對有關內容進行了補充、修改和完善。
⑧ 根據行業發展動態以及趨勢，對有關內容進行了補充、修改和完善。
在第四版的編著過程中，參考了大量專著、教材、學術論文和資料，南京工業大學經濟與管理學院建設管理與房地產系的教師和社會各界提出了很多有益的建議，東南大學建築設計研究院有限公司瞿佳依參與了第7章的撰寫，南京工業大學程俊文、劉垚冰、張亭玉、李忠祥、岳甜、宋黎鈞、胡晨陽、吳猛等研究生收集和整理了大量的數據和資料，在此表示衷心感謝。
由於水平有限，書中難免存在不妥之處，懇請廣大同行和讀者批評指正。

瞿富強
2023年8月

第1篇 房地產開發與經營理論和方法
第1章 房地產開發與經營的主客體及程序 1
1.1 房地產開發與經營的基本概念 1
1.2 房地產開發企業 2
1.3 房地產開發與經營中的房地產分類 5
1.4 房地產項目開發與經營程序 6
復習思考題 10

第2章 房地產開發與經營中的招標與投標 12
2.1 招標投標概述 12
2.2 監理招標投標 19
2.3 勘察設計招標投標 22
2.4 施工招標投標 24
2.5 物業管理招標投標 27
復習思考題 30

第3章 房地產開發與經營中的合同管理 32
3.1 概述 32
3.2 建設工程監理合同 37
3.3 建設工程勘察、設計合同 38
3.4 建設工程施工合同 41
3.5 商品房租、售合同 45
3.6 物業服務合同 47
復習思考題 48

第4章 房地產開發項目可行性研究 49
4.1 概述 49
4.2 房地產市場調查與預測 51
4.3 房地產開發項目投資、成本費用 52
4.4 房地產開發項目收入估算與資金籌措 57
4.5 房地產開發項目經濟評價 60
4.6 房地產開發項目不確定性分析 70
4.7 房地產開發項目可行性研究報告 77
復習思考題 79

第5章 房地產開發資金的籌集 81
5.1 投資與房地產投資 81
5.2 房地產開發資金籌集方式 89
5.3 金融機構對項目貸款的審查 96
5.4 房地產開發項目資金籌集規劃 99
復習思考題 101

第6章 房地產開發用地的取得 103
6.1 與房地產開發有關的土地分類 103
6.2 土地儲備 106
6.3 房地產開發用地的取得方式 110
復習思考題 117

第7章 房地產開發項目規劃設計 118
7.1 房地產開發項目的規劃管理 118
7.2 居住區規劃設計 121
7.3 房地產開發項目勘察 125
7.4 房地產開發項目設計 126
7.5 房地產開發項目規劃設計方案的評價 131
復習思考題 138

第8章 房地產開發項目施工管理 140
8.1 建設工程項目管理 140
8.2 房地產開發項目施工階段管理 148
復習思考題 167

第9章 房地產營銷 169
9.1 房地產營銷概述 169
9.2 房地產市場調查、市場細分及目標市場選擇 173
9.3 房地產產品定位 177
9.4 房地產租售計劃 179
9.5 房地產市場推廣 183
9.6 房地產租售工作 189
9.7 租售後服務 193
復習思考題 194

第2篇 房地產開發與經營實務
第10章 房地產項目開發與經營中的市場調查與分析 196
10.1 概述 196
10.2 房地產投資環境的調查與分析 204
10.3 項目概況調查與分析 215
10.4 房地產產品供給、需求的調查與分析 216
10.5 消費者的調查與分析 219
10.6 競爭者的調查與分析 223

第11章 房地產開發項目營銷策劃書的編制 229
11.1 項目概況 229
11.2 市場調查 231
11.3 市場細分與目標市場選擇 241
11.4 產品定位 243
11.5 銷售計劃 246
11.6 市場推廣 247
11.7 銷售工作 253
11.8 銷售後服務 255

參考文獻 256