東京房東王：日本包租公完全手冊

帶你搶賺日本半世紀一次的日圓貶值時機財！
有些事你可能還沒想到，但它卻已經發生了！

過去，日本經歷「失落20年」
現在，「安倍經濟學」持續發效
未來，日圓續貶日股續漲機會大

錢進日本正是時候，東京置產物超所值
低房價、高房租、高投報，輕鬆當包租公
李奇悅公開投資日本房地產的必勝心法，讓你租金、房價兩頭賺！

●了解日本人，是成功踏入東京房地產的第一步：
你知道日本房屋自有率只有3成嗎？你知道日本人習慣簽長期租約，對房東更有保障？你知道在日本當房東，換約時還能獲得房客的禮金嗎？

●日本人心目中最愛的東京「大安區」：
前進東京房市，除了台灣人熟知的新宿、池袋之外，還有哪些地方「超含金」？是當地人心目中最愛的東京「大安區」絕讚居住地。
--日本人心中的超高級住宅區：目白、白金台、六本木
--日本人認為最具發展的商業區：品川、三田、大門、虎之門
--日本人最愛的東京「大安區」：世田谷、自由之丘、用賀、二子玉川、三軒茶屋

●如何當一位成功的包租公、包租婆：
如何從東京都23區內挑到好貨色？小套房、商業大樓、店舖、辦公室怎麼選？市郊房地產投資價值更高？

●教你如何挑選「含金量」最高的日本房地產
多年往返日本的李奇悅，熟知東京各區段房地產特色，從小套房、辦公室、店舖到商業大樓，甚至東京之外的大阪、京都、北海道，都藏著值得挖掘的致富密碼，快跟著他獨道的眼光，教你如何挑選「含金量」最高的日本房地產！

●日本房市稅務、貸款流程與景氣循環圖：
--日本不動產經濟趨勢專家--山本治男的「日本房市景氣循環圖」，讓你了解現在日本房價正處於超級谷底區！
--日本房市的稅務、法律、貸款流程全公開

投資東京房地產在台灣已非新聞，但如何當一位成功的東京包租公、包租婆卻大有學問，因為…東京房地產有許多「眉角」與台灣房地產大不：小套房比起三房兩廳更搶手、東京當房東除了收房租，還有禮金可以拿、市郊房租投報率比起市中心更優…

多年往返日本的李奇悅，熟知東京各區段房地產特色，從小套房、辦公室、店舖到商業大樓，甚至東京之外的大阪、京都、北海道，都藏著值得挖掘的致富密碼，快跟著李奇悅獨道的眼光，教你如何挑選「含金量」最高的日本房地產！

●收錄：
--日本不動產經濟趨勢專家--山本治男的「日本房市景氣循環圖」，讓你了解現在日本房價正處於超級谷底區！
--日本房市的稅務、法律、貸款流程全公開

李奇悅(嶽)

現職
臺北城市科技大學觀光事業系助理教授
創新旅行社董事長
大馬房東網總經理
東京房東網董事
聯賀欣企業管理顧問公司董事長

經歷
創意旅行社董事長
王冠旅行社中和分公司總經理
中華民國旅遊品質保障協會旅遊糾紛調解委員
臺北市旅行商業同業公會理事
台北市立教育大學史地系兼任講師

學歷
香港新亞研究所博士
世新大學觀光研究所碩士
世新大學平面傳播系攝影組學士
著作
第一次帶團就成功:導遊領隊自學BOOK
超精省!世界必遊20點
導遊與領隊實務
百萬年薪100招

推薦人
1. 知名節目主持人吳淡如
2. 東京不動產女王 廖慧萍
3. 知名節目主持人 賴憲政
4. 財經專家 阮慕驊
5. 資深媒體人 江中博
6. 資深媒體人 彭華幹
7. 知名節目主持人 戴立綱
8. 政論名嘴 張友驊

第一章
東京房屋投資大環境介紹
為何現在適合投資日本房市
日本自住與租屋分析
與台灣房市比較
試算舉例
第二章
日本房市概況分析 16
近10年（或20年）景氣起伏
東京各區域簡單比較
作者推薦區域
第三章
日本自住與租屋分析 22
聰明投資東京房地產--地段推薦
東京都之外的選擇
第四章
用日本人的眼光挑房子
小套房挑選法門
商業樓與店舖聰明買
第五章
圖解小套房、辦公室、商業樓、店舖
第六章
日本房產投資案例
第七章
購屋流程詳解
第八章
購屋稅務篇(會參考東京不動產女王的內容+上次講座內容)
第九章
不動產相關名詞介紹
第十章
日本購屋迷思(ex.貸款不划算、owner change沒保障、短線進出賺價差)

為何現在適合投資日本房市？
政府不斷打壓台灣股市與房市，像證所稅成了股市金箍咒，8500點成了台股天花板，緊接著二代健保也「磨刀霍霍向股民」，嚇得台灣投資人只敢觀望不敢進場，台股成交量能也到了岌岌可危的地步。
房市狀況也不太妙，首先，政府希望國內房價不能再任由投資客或房產大戶炒價，先由奢侈稅開砲，嚇跑短線投資客，年底再祭出房屋實價登錄，讓開價與成交價更透明化，雖然有利穩定房價，卻讓台灣房市投資價值縮水；況且，在打房的壓力下，銀行對於貸款的核撥也變得嚴格，整體金融政策趨向保守，在此情況下，台灣人的錢該放在何處？

日本房地產上，在311大地震後，我們已經見到日本房價不降反升，有一種準備從谷底向上走的味道，而台灣的熱錢持續在找投資標的，日本不動產市場，真的值得考慮。我知道除了日本之外，美國房市也是不少台灣人考慮投資的地區，但說實在的，美國距離台灣遙遠，管理不易，而且要知道美國雖然房價相對便宜，可是購入後續的房屋維護稅金、管理費卻高得嚇人，你在付這些相關支出時肯定會有想哭的感覺！加上美國一向以保護弱勢為主，如果不幸租給賴帳、付不出租金的房客，即使訴諸法律也不見得對房東有利。

回來看看亞洲其它國家的不動產市場，近年狂飆的大陸房市，近年政府已經在用力打房、壓房價，特別是針對上海、北京等炒房最嚴重的大都市，政府嚴格限制若沒有當地戶口，就不能買房，等於限制外地人投資。香港房價則是早已漲得亂七八糟，除非你口袋深無止盡，否則一般人完全買不下手。新加坡房價近年也是漲到了相對高點，我的建議是「宜觀望不宜進場」。至於東南亞的泰國、菲律賓、馬來西亞房價雖然相對便宜，可是台灣人對東南亞國家的政經環境比較不放心，而且部份東南亞國家還會設立投資門檻，像馬來西亞就規定外國投資人必需先在銀行存放一筆資金，獲得資格後才能買房子，再加上當地政經還境相對比台灣落後，即使房價後市有潛力，但是台灣投資人對那裡仍無法抱持高信心。

至於日本，和這些地方相比之下，真的勝出許多。日本是先進國家，包括法令、政經環境都相當良好，而且在歷史的脈絡發展之下，日本對台灣人而言非常有親近感，即使之前爆發釣魚台事件，這份親近感也沒有因此而消失殆盡，再加上日本人國民道德水準高，又以守法聞名全球，做事正規正派，不論是民族性、對環境的整潔、國家教育與醫療水準，都能令人放心，而且台灣人對日語有一定的親近度，日本又是台灣人出國旅遊的熱門選擇，在在可看出台灣對日本的連結緊密。更重要的是，日本不動產買賣制度相當完善，價格也相當透明化，不會有漫天開價的混亂狀況，房客對屋況的維護也令人放心。

不過我也要提醒，投資日本房地產當然也有風險，像是受少子化或地震等天災影響，可能降低日本人對租屋須求，這時投資日本房地產就得面臨空屋率上升與租金下降的風險，但就我的觀察，東京熱門地段的入居率還是居高不下，因此一定要慎選投資物件的地點。另外是一旦日本景氣開始恢復，日本央行可能會升息，這時貸款的投資人必需面對利率上升，所造成的投資成本增加壓力。還有一項很重要的是匯率變動，自從2008年金融海嘯之後，日圓匯價就一直居高不下，因此建議有意投資日本房地產的人，可以利用投資槓桿原理，用貸款方式降低資金，還能適度規避匯率升值的風險。