新版到東京當房東

◎繼《到東京當房東》，新版增加日本安倍經濟政策後，東京的房產趨勢與數據，並介紹投資熱點、最新現代化租賃管理公司的優惠訊息與服務項目。
◎作者長期往返日本工作，親身操作房產投資實務，經驗傳承不留一手。
◎圖表說明、簡潔易懂，完整KNOW-HOW馬上上手。
◎隨書附贈「新版到東京當房東」武功祕笈DVD。

中古ワンルーム２戸からはじめる
利用台灣房貸2.x %利率，轉購淨利5.x %的東京市中心中古小套房
30歲起建立財務自由的第一步，實現50歲退休還有穩定收入的夢想。

東京小套房購入流程7步驟
Step1仲介聯繫與面談
Step2物件篩選評估
Step3到東京現場看屋或在家用google map線上看屋與附近街景
Step4付訂金簽約
Step5準備戶籍騰本進行翻譯與公正
Step6交屋匯出尾款
Step7開始收租

為何要到東京購屋？
一樣的價錢，台灣只能買到宜蘭礁溪的小套房；
同樣的物件，日本的房租收入是台灣的2.5倍！
房市投資成熟，招租、帶看、收租、修繕、稅……一切流程專人搞定好Easy！
東京人口最多、人口成長率最高，大企業集中，年輕人與外國人紛紛從各地遷入，趨勢持續成長。

為何要買中古One Room？
購置價格較低容易入手｜租金收益穩定｜比定存、債券報酬率高，可代替退休金與人壽保險｜裝修費用低、租金抗下跌，空屋風險低

林志杰
自任職於萬通票券公司時期開始學習真正的投資，從股票轉移到債券的投資，並自修取得證券分析資格。在台南的不動產投資不斷跌價後，2011年開始和家人轉移到東京，曾經拿到45間物件的LIST，一天半之內看完所挑選出的11個物件，最後也順利從中買到理想的房子。

作者在紐約Syracuse取得電腦工程碩士後，從事資訊業，曾在荷蘭工作。是90年代的熱門樂團鍵盤手與電腦音樂專家。Officepro.com.tw創辦人。有7本電腦、音樂、語文相關著作。

員外經濟學
中國大陸最近興起了古鎮旅遊的熱潮，當地居民將隔絕於現代社會、彷彿是桃花源的老鎮整理一下後，往往令來自大都市的國內外遊客眼睛一亮，不敢相信幾百年甚至上千年前的日常生活環境竟然可以重現在眼前。我也常利用到大陸出差的空檔到這些古鎮去走走，發發思古之幽情。

或許是我太市儈了，每次我到這些地方，看到這些「疏影橫斜水清淺，暗香浮動月黃昏」的亭台軒榭時，腦子裡想的卻總是這些員外都是靠什麼來維持這樣優雅的生活啊？這幾年下來的思考總結論為：在沒有股票或期貨的古代中國，唯一能長期、穩定提供員外維持三妻四妾、兒女成行、進京趕考、琴棋書畫詩這個體面的無非就是田產了──用現在的話說就是不動產。雖說「良田萬頃，日食一升；大廈千間，夜眠八尺」，但在沒有勞健保、國民年金或18％的古代中國，擁有一些田產就是最穩當的經濟保障。

我結論出的所謂古代中國，其實是到我的父親為止的。我的父親在他15歲離家當流亡學生為止，在蘇北老家過的都是小地主的少爺生活。每天就是上學跟玩耍，家裡雖不富裕，但也有長工跟丫環供使喚。家中的經濟來源當然就是佃農在每年收成後所繳的實物佃租了。地主將這些高梁或綠豆等實物賣掉後，拿到現金，才去買一些日常生活用品或繳小孩的學費等。這樣的經濟型態在我們的老家或整個中國，應該是幾千年來都沒有變過的。

1998年我跟父親第一次回老家看看。說是老家，但因大陸土改的結果，那裡已經沒有姓徐的本家在了。當地的村書記一看到我的父親就嚇了一跳，竟然開口就叫「少爺」，而且馬上作勢就要跪下來。還好旁邊的人反應快，一把將他拉住了，否則當場情況會很尷尬。但村書記還是堅持我父親要坐在他家唯一的一張沙發上，他老先生則堅持蹲在地上跟我父親說話。那場面真是非常的怪異。後來知道這位村書記以前是我們老家的佃戶，從小就耕我們老家的地，現在突然看到少爺回來了，所以往日的習慣就不自主地反射出來了。這畫面跟電影《齊瓦哥醫生》中的某個場景幾乎一模一樣。對我們這個年齡的人而言，好像是一下子到了章回小說中的感覺。

說到「我們這個年齡的人」，我們有比上一代或古代的人好過嗎？起碼我認為我個人在經濟方面就不如我那在貧困蘇北鄉下的列祖列宗。他們靠著祖傳的一片田產，過著「日出而作，日落而息，帝力於我何有哉」的生活。而他們的孫子在21世紀的台灣做免洗餐具，表面上西裝筆挺，坐飛機比坐公車的機會還多，但實際上是常因整個貨櫃幾百萬個的紙杯中，被日本客戶投訴說有發現一隻小蟲，而被叫去日本罰站、痛罵。我也曾因「股票」這個我的列祖列宗聽都沒聽過的東西，搞到胃出血幾乎要精神崩潰。當然我的列祖列宗也不會理解為什麼我只有一個老婆？而且老婆還要出門上班賺錢？而我除了每天工作10個小時以上外，還得要自己做飯、洗衣，怎麼不請佣人來做？我的列祖列宗一定會認為我這個徐家晚輩實在是太不肖了！

自從幾年前將上述的「員外經濟學」化為行動，謝絕股票、基金、期貨而專注投資收益不動產以來，雖然沒有發大財（員外光收佃租不可能發大財），但我發現自己在精神層面上已經出現了非常正面的效果。

因為有了可收租的不動產，所以我每天都感到很安心，常想著萬一生意真的做不下去時，起碼還有房租可支撐一下；或者將來老了，政府賴皮不發年金時，我還可以靠房租過著有尊嚴的晚年等。這些都是以前玩股票時所沒有的感覺。除了精神層面上的滿足外，在實質上我也已經開始在享受房租所帶來的好處了。現在每次去日本，下了飛機後出關第一件事，就是去找提款機領房租出來花用。以前出差前都得在台灣的機場換好日幣才能走，除了匯率好壞無法討價還價外，還得付銀行100塊手續費。現在只要帶著日本的提款卡就行了，無論在日本怎麼花，我心裡都很篤定地知道：下個月同一時間又會有相同金額的房租乖乖地進來供我差遣。我想古代的員外應該也是跟我一樣的感覺吧？

這本書是好友志杰以我在3年前所寫的簡單小冊子──《到東京當房東》為基礎，總結了這兩年日本不動產界的變化，及身為外國人如何在日本處理買房，及買房後的租賃管理等相關最新資料所而寫成的。3年前的日本，GDP剛被中國大陸超越，落居世界老三；也才剛發生大地震、大海嘯及福島核災，整個日本彷彿已陷入了萬丈的深淵中。但3年後的現在，日本已取得2020年的奧運主辦權，安倍的三箭經濟政策已使日本又再度到處充滿了欣欣向榮的氣氛。加上日幣狂貶27%，整個東京不動產的局面已較短短的3年前有了很大的改變。

志杰這兩年也買了幾間東京的小套房當包租公，這本《新版到東京當房東》是他自己走過的路。留學美國、在法商公司上班的他，卻在日本當包租公，想將來在台灣過古代中國員外般的生活，也實在很有意思。當然，在這個時代，只要金錢規劃得當，不錯誤投資的話，想過員外般的生活是不難的。但唯一再怎麼努力也都比不上古代員外的就是沒辦法有三妻四妾，這一點相信好友志杰應該早已痛悟了吧？

是為序。
徐大潼

1棟10年的公寓大樓，到東京看，會覺得好像只有2～3年新，但到北京，不騙你，你一定覺得有20多年了。北京住宅大樓的外牆會被亂印各式廣告，記得我們小時候台北的公寓房子也是類似情況。在東京，一般住宅大樓沒有常駐管理員，但一樓設有宅急便與洗衣收送箱，送貨人在將貨品放入收送箱後，會將開啟的密碼投入收件人的信箱中。幾乎沒有一間不是窗明几淨，僅能用有沒有廣告信件從信箱溢出來分辨管理好壞。

這是我第一次到東京看套房大樓的感想。在2011年和家人第一次買下新宿線上的小套房之後，才發現台灣有位徐大潼先生寫了一本《到東京當房東》的書，並有幸買到絕版前的最後一本。認識徐先生是人生的一個亮點，他在日本讀完法學碩士並工作了幾年後回到台灣，繼續與日本生意往來多年，連日本星巴克也是他的客戶。數年前他在東京買了套房，寫書為想過去當東京房東的人指點迷津。

選擇日本？
對，全世界就是要選日本。而且就是東京。大家都告訴我們地點是最重要的投資房地產要素，投資分析師還告訴我們更重要投資法則是分散投資。去年，我們和日本兩家大房地產商在台北聚餐，所有日本人都認為台北的房價是泡沫，超出應有價值，導致報酬率下降到2％。還有30公里外的核電廠，有著隨時都可以讓你的資產歸零的風險。如果我決定要到國外當房東了，把我數百萬的財產擺在街頭，我只放心擺在日本。我看到有人選擇美國、加拿大，甚至馬來西亞，我真搞不懂那怎能令人放心，房客下個月不繳房租你打算怎麼處理？

我怎麼選的？
從山手線的最南端品川站往西的下一站是大崎，最著名的是連接大崎車站的Gate City Osaki是一個典型的大型商業空間，B1～4F有很多餐廳與店舖，上面15層樓則是辦公室，這種複合型態是最近幾年的區域商業中心趨勢，在辦公大樓下的大空間給上班族吃飯、喝咖啡的舒適環境，並成為附近居民消費，讀書、散步的廣場。麥當勞、星巴克、超市、藥妝店、書店都不缺，也讓我感覺到，如果能在附近買房子的話，成為每天到車站的必經之路，則夏天有免費冷氣，冬天可以避寒，假日能在這個大空間讀書，就已經是人生的一大享受。

我知道要存到第一間2000萬日幣的房子要花不少時間，變通的方式是多貸一些台灣2.x％的房貸，拿來這兒投資淨報酬5％的套房，還可以享受一點利差。有了房租收入後，你的第二間房會來的快一點。最開始，我就用EXCEL試算了現金流，如果能夠堅持下去，20年內就能存到7間房，有了7間房租收入，往後每1～2年就能再增加一間。不可思議地像複利一樣累積起來。

下次各位要去東京時，記得住住不同的區域，離車站不遠的飯店，例如川崎、吉祥寺、武藏小杉、錦系町，留一天逛逛車站旁的MALL，吃幾家附近餐廳，去超市買隔天的早餐，你就能開始喜歡或不喜歡這些地方或設施，大致會對這個點有明顯的印象。不騙你，幾年前我的必逛行程是新宿高島屋、有樂町Big Camera等等，現在反而喜歡去川崎車站，大崎附近這些點享受小地方的方便。訂不到這些地方而要去住品川GOOS時，就一百個心不甘情不願地，雖然這間Hotel去羽田才是超方便。

推薦序　員外經濟學／徐大潼
前言
第一章 為什麼很多人跑到東京當房東
1.看到投資東京的廣告了嗎
2.日本房價比您想像中便宜很多
3.日本已完全開放外國人可在其國內購買不動產
4.可靠東京不動產的租金收入在台灣養老
5.日本政經情況穩定，適合長期持有其不動產

第二章 為什麼只投資東京？為什麼只投資小套房？
1.應該集中於東京都區部的不動產
2.應該僅投資小套房：「ONE ROOM」
3.應該僅專注於中古屋
4.不要買一整棟大樓，應分散買在東京都區部的各區

第三章 投資日本不動產的風險
1.沒有房客
2.碰到地震、火災、水管破裂
3.不繳或遲繳房租、轉租
4.房價下跌
5.談租賃管理公司的品質：會不會倒閉
6.重新招租時的重新裝潢：每兩年需考慮一次的問題
7.價格風險VS.匯率風險

第四章 開始在東京買不動產
1.確定要配合的房屋仲介公司
2.在台灣公家機關需先辦理的事項
3.實際赴日確認標的物件
4.確定物件、付訂金
5.簽約、投保
6.銀行開戶
7.匯款、房屋過戶
8.擁有小套房後所需的花費及稅金

第五章 淺談日本的租賃管理公司
1.日本及台灣不動產公司的差異
2.日本租賃管理公司的特點
3.日本租賃管理實例

結語

1 看到投資東京的廣告了嗎
前幾天經過建國北路，居然發現有兩個到日本置產的廣告「480萬台幣起，8％年報酬率，保證出租8年」。看到這樣的廣告馬上產生兩個感覺。第一個是賣點很清楚，很有吸引力；第二個感覺是，這也是個陷阱，很容易掉進高報酬率的迷思中。

日幣1400萬起就可以買新房子？令人驚豔的便宜，台北市區同樣大小的房子恐怕要將近2倍金額。另外，比起台北市區平均2％的報酬率，大家完全無法抵擋8％的誘惑。而且可以鎖住8年，這對於許多金融機構來說，絕對是夢一般的報酬率，恨不得可以全區買下來。如果金管會允許台灣的銀行投資國外房地產，所有的投資經理應該都可以連拿8年獎金。

不過拿了8年獎金後可能不得不辭職，因為房子一旦沒有出租保證之後，大概全部得斷頭了。

這話怎麼說？
˙1400萬的新房，對比東京市中心平均近3000萬小套房的價格，可以了解是在相當的外圍。打個比喻，內湖是有將近每坪台幣百萬的新房，但東湖近汐止的新房，20多萬一坪亦有所在。
˙1400萬若是抓8％的年報酬率，每月的租金需收到93000日幣。這可以說是山手線圈內離車站5分的走路距離的物件才有的房租，可見是高估。但如果有人保證出租，管他的。
˙可以估計這是假房租。實際住的人才付每月7萬，房屋公司每月多貼2萬給房東。引君入甕的意圖相當明顯。
˙合約必定有可議之處。譬如保證出租，通常會有一段「時間內若租不出去，房屋公司補貼幾成」，這樣的條款。房子還很新，出租或許較容易，一旦舊了，一年恐有二個月空窗期，一旦空窗，房屋公司會要求房東降房租才租得出去，屆時的確租得出去，但房租卻降成了5萬，報酬率含空窗期，恐怕剩3％。
˙保證期一過，房屋因為地點差，也舊了，變成鬼屋的可能性也大增。想賣，門都沒有。內湖山邊的舊公寓好賣嗎？地點之外，還是地點！

好地點在景氣好時總是漲得最多，景氣差的時候跌得最慢。

地點好的地方，即使舊了，還是不會租不出去或賣不掉，是最安全的投資。代價是，報酬率差，因為原始購屋價格高。我們看過太多人出國投資僅強調報酬率，這是最容易失敗的因素。

名古屋、大阪，甚至沖繩的報酬率都好過東京，我還聽過美國的套房投資報酬率超過3成，為什麼不去？ 這些高報酬率其實都是真的，但是有血本無歸的風險，我們投資不動產是希望細水長流，以10年為單位，以養老保本為目地，不是嗎？

2 日本房價比您想像中便宜很多
相較於日本周邊各國如韓國、中國大陸、香港、澳門，以及台灣的凌厲房價漲勢，這二十年來東京的房價幾乎可說是不動如山。不管是新成屋或是中古屋的情況都很類似。
當然，一般在東京生活的日本人還是不會認為他們的房價很便宜，每個人都還是認為買房子是他們一生中的大事之一。您若跟您的日本朋友說有打算在日本買房的話，他們多半會嚇一跳，會認為您可能是非常有錢的人。

但是如下表所示，2010年時首都圈（含東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的室內實際70平米（約21坪）大小的中古大樓（屋齡18年），平均每戶還不到一千萬新台幣。若在台灣，以這樣的價格買這樣坪數的中古屋的話，估計約略是買在新北市的中和區左右。但考量到治安、空氣品質、自來水可生飲、道路寬廣、沒有機車隨意停放等先進國所特有的生活品質，這種房價對我們而言實在是太便宜了。

以上內容節錄自《新版到東京當房東》林志杰◎著／白象文化出版