大馬房東王：馬來西亞包租公完全手冊

現在大馬房市，宛如10年前的中國，20年前的台灣，
擁有重大交通建設與政策優勢，投資置產要趁早！！
近幾年大馬政府陸續祭出包括「第二家園計畫」(MM2H)、第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領域大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX與打造為全球前20個適宜居住都市等重大政策，以及預期2020年完工貫穿中國、泰國、大馬、新加坡等四國的泛亞鐵路，這些重大政策與交通建設，將可創造當地就業機會與帶動當地經濟高速發展，房價自然水漲船高！

作者1:李奇悅(李奇嶽)
現職：
臺北城市科技大學觀光事業系助理教授
創新旅行社董事長
大馬房東網總經理
東京房東網董事
聯賀欣企業管理顧問公司董事長
經歷：
創意旅行社董事長
王冠旅行社中和分公司總經理
中華民國旅遊品質保障協會旅遊糾紛調解委員
臺北市旅行商業同業公會理事
台北市立教育大學史地系兼任講師
學歷：
香港新亞研究所博士
世新大學觀光研究所碩士
世新大學平面傳播系攝影組學士
著作：
第一次帶團就成功:導遊領隊自學BOOK
超精省!世界必遊20點
導遊與領隊實務
聰明導遊不可不知的100件事
東京房東王-日本包租公完全手冊

作者2:王琇瑛JOJO WANG
現職:
泛馬久久國際集團 總裁
2014年6月馬來西亞蘇丹王正式授封為拿督
馬來西亞JOJOBA SPA CEO
台灣阿波羅旅行社股份有限公司 CEO
馬來西亞JVV Internatioal Sdn Bhd CEO
馬來西亞Award Astra(MM2H) Sdn Bhd CEO
經歷:
出生於澎湖，在台灣台北長大
擁有馬來西亞最大的旅遊觀光SPA - JoJoBa SPA
獲選推廣馬來西亞第二家園(MM2H)並且擔任保薦人
服務客戶的置產需求，有房產銷售、出租與物業管理公司
海外求學，提供短期的休閒度假、投資理財、退休樂活的朋友提供全方位的服務
著作:
馬來西亞邊吃邊玩邊投資

推薦文
泛馬久久國際集團 王琇瑛
人生的歷程非常奇妙, 真的很難預料
我只是一個在台灣澎湖漁村出生的小女孩,長大後因為熱愛旅遊和交朋友, 當起了導遊, 經營旅行社; 後來,因緣際會來到了馬來西亞, 在這裡,開創了我人生的第二個事業- JOJOBA SPA, 更在這裡加入了第二家園計畫, 這裡真的已經是我的第二個家了.
我常告訴我的朋友, 我在馬來西亞沒有任何背景,沒有任何關係,只是認真努力,就得到了來自馬來西亞官方和許多當地朋友的支持; 我真的相信, 只要堅持夢想,總會有實現的一天. 如今, 我不僅在馬來西亞安家落戶, 投資置產, 更成功的協助數千位海外朋友在這裡申辦第二家園, 投資置產.
這21年來，我在這個友善的國家，深深地體會到這是個充滿商機的投資天堂，也是一個讓年輕人可以很好發揮的平台。我是個台灣的孩子，從台灣出發，在馬來西亞發展，而今，不敢說已經成功致富，但願意就這一點點的創業心得與天下的青年朋友、還有青年朋友的父母親們分享一些人生的經歷與感想.

第一篇.東方黃金城─馬來西亞
馬來西亞房市環境與趨勢
「人口紅利」不可忽視力量
亞太主要國家租金排名比較
市場各類型投資報酬率比較
第二篇.投資馬來西亞房市優勢
大馬房屋實坪計算方式
大馬VS台北購屋置產比較
政策作多房市—第二家園計畫(MM2H)
第二家園計畫(MM2H)申請方式與限制
全球主要國家投資移民限制比較
第三篇.投資馬來西亞的黃金地段
地點、價格、捷運等交通發展藏學問
跟著政策走，挑大馬增值好房
有品質的馬來西亞生活環境
投資大馬房市，出租方式分三類
亞洲各國對房市的政策
第四篇.在地人教你大馬房地產投資術
馬來西亞房地產不怕全球經濟變化
好的投資伙伴，與你一起賺大馬財
大馬房東網與久久國際的預售案篩選流程
第五篇.東協國家的超級新星─馬來西亞(伍安琪)
大馬房市還會上漲的秘密？
旅遊業興盛，帶來人潮與錢潮
第六篇.聰明投資屬於自己的黃金屋(伍安琪)
物超所值的馬來西亞房地產
投資大馬降低風險3要訣
投資大馬提高出租率與租金4撇步
宛如天母、大直的滿家樂
與華人淵源深厚的馬六甲
第七篇.馬來西亞迷人的在地文化
大馬的生活點滴
當地特色美食
在地代表街道
第八篇.投資大馬房市的迷思
國人投資大馬房市一定要知道的6個Q&A問答
第九篇.大馬購屋條件、流程、貸款與稅務細節
台灣投資人在大馬置產的條件
非馬來西亞公民購屋的房價條件
國人大馬購屋流程
買賣合約稅務、貸款合約稅務、其他稅務
大馬房市投資試算表

<<大馬房市 東方黃金城>>
大馬房市環境與趨勢
說到馬來西亞，台灣人一定不陌生：宜人的氣候、繽紛的自然美景；馬來西亞也常常是台灣人旅遊東南亞的首選國家之一。馬來西亞房市的投資，對多數台灣人而言，不僅是個陌生的領域，更是想都沒想過的事。「為什麼要投資馬來西亞？」「馬來西亞的政治、治安可靠嗎？房屋出租率高嗎？」「馬來西亞房地產真的有那麼大的發展潛力？」相信這是很多人心中的疑問。

綜觀整個東協市場將邁入「黃金十年成長期」，身為東協第三大經濟體的馬來西亞，在高成長、高獲利的條件下，當地租金報酬率高達8%至10%，是座不折不扣的「東方黃金城」。馬來西亞目前正處於高速發展階段，不僅有四通八達的交通條件、跨政府的建設基金、完善多元的國際教育環境，以及友善屋的居住環境。更重要的是，馬來西亞政府正傾全力刺激國內經濟、金融及商業發展。

現在的馬來西亞政府，就好比10年前的中國，20年前的台灣，非常積極地在開發公共建設上，包括興建大眾捷運系統、鋪設連結馬來西亞與新加坡的隆新高鐵，還有中國編列250億美金參與興建的泛亞鐵路，這是一條貫穿中國昆明、泰國、馬來西亞、新加坡四國的區域交通網，預計2020年完工，屆時從中國到吉隆坡只需要6小時的時間，由吉隆坡到新加坡更只要1小時15分鐘。未來當這些交通建設網完成後，肯定會帶動當地的全面向經濟高速發展，房價自然水漲船高，屆時想追就有點困難了！
除了打造交通網，馬來西亞政府另外也祭出了5大經濟轉型計劃，包括：第10個馬來西亞發展計畫、2020年金融領域大藍圖、大吉隆坡計畫(Greater KL)、敦拉薩國際貿易中心TRX，將吸引全球數百家家跨國企業、金融機構、商業與飯店進駐馬來西亞，除了創造當地的就業機會，活絡經濟動能之外，這些外商企業在馬來西亞一定要有地方駐點、人員住宿，必將形成大馬房市租屋的主力！更重要的是，馬來西亞政府有意將吉隆坡打造為全球前20個適宜居住的都市，可想而知，吉隆坡房地產有政府政策加持，周邊地段的房地產市場必有大幅的跟漲空間！

一個國家的房地產會不會增值，重點在於政府的政策與決心，像是美國、日本房地產在政府有意作多之下，已經出現一波明顯漲勢，而馬來西亞的房地產更是有四大政策加持，成為「東方黃金屋」指日可待：
一是「2020年金融領域大藍。馬來西亞政府希望藉由這個計畫，以免稅方式鼓勵外來投資，創造高附加價值與高收入經濟，把大馬提升為東協三大經濟體之一；同時改善金融系統的穩健度，強化區域與國際的金融整合，當整體經濟好轉，房地產也會同步增值。

二是「敦拉薩國際貿易中心TRX」。敦拉薩是位於吉隆坡市中心的一個經濟發展蒸蒸日上的地區，緊臨吉隆坡金三角地區，馬來西亞政府有意將此區打造為國際貿易中心，甚至希望借助馬來西亞在傳統與回教金融的強項，建立東南亞回教金融中心總部，未來將在敦拉薩興建銜接輕快鐵與單軌列車的捷運站，通往馬來西亞城、吉隆坡中環廣場以及吉隆坡國際機場。

三是自2010年起，馬來西亞政府斥資1720億元打造的「大吉隆坡計畫」(Greater KL)。這個計畫涵蓋了交通、建設、政策的全方位計畫；對於馬來西亞當地人民來說，大馬政府將投入160億美元，擴大興建城市輕快鐵路的範圍，讓「大吉隆坡地鐵」更完整綿密。

同時，大馬政府還會建造新的指標性建築，綠化吉隆坡、打造綜合性行人道、提升垃圾處理系統，讓這個城市更適合人居住。對國外企業與人才而言，「大吉隆坡計畫」會透過各項政策與軟硬體的升級，吸引國際企業在馬來西亞設立據點、國際人才落腳馬來西亞。

四是「第十個馬來西亞發展計畫」。這項計畫的內容，目標是提升馬來西亞國內的人均收入與GDP成長，目前大馬的人均年收入為6700美元，大馬政府希望到2020年，能將人均收入提升至一倍以上、達1萬5000美元的水準；另外，馬來西亞政府預計將2011年至2015年的階段GDP成長，目標放在6%，這些內需經濟與購買力的成長，在在皆有助於房價走升。

人口紅利 不可忽視力量
勞動人口與房地產價格具有密不可分的關係。根據世界銀行發布的東亞與太平洋地區經濟半年報統計資料顯示，因為有中國和東協市場這兩大市場支撐，東亞經濟成長率為7.9%，高居世界之冠；比起全球經濟成長率，更高出兩倍之多。

而且東協國家的平均年齡多在30歲以下，馬來西亞平均25.1歲，是正值最有生產力的青壯年，有人口紅利的「加持」，馬來西亞的內需市場、房市都呈現「燒燙燙」的樣貌。或許你可能會想，馬來西亞有這樣的優勢，是否早已讓大馬房市漲多了？

的確，近年來吉隆坡、檳城房價大漲了5成，就連人口稀少的馬六甲，也因為幾年前被選為世界人類文化遺產，成了馬來西亞目前的熱門觀光勝地，造成當地住宿需求大增，房價驚驚漲！目前馬六甲的住房需求與供給缺口高達三3，以1個月房租台幣30000元成本計算，日租金高達3000元，出租15天的利潤就高達5成。

可是，依我判斷，目前馬來西亞還在成長階段，除了政府祭出多項政策作多經濟，還大力宣傳「第二家園計畫」(MM2H)，吸引外國人長期居留馬來西亞。由此可知，大馬房市現在還處於起漲階段，現在投入這個市場絕對不晚！就拿最近相當熱門、位於市郊的滿家樂(Mont Kiara)豪宅建案為例，當地的新建豪宅都配有花園、游泳池、健身房、電影院和餐廳等設施，華麗度媲美台灣的信義計畫區，而這樣的居住環境，在台灣通常都是自住或是等待空屋增值賺取價差，不過當地的住屋狀況是自住和出租各佔一半。

美國財經衛星電視CNBC與全球住商房地產顧問公司Knight Frank曾合作調查2006年底到2011年底，全球最熱門的房地產市場，以中國房市高達110.9%的漲幅，排名第1，香港房市強升93.7%，名列第2，台灣房市漲幅30.1，排名第6，大馬房市上漲28.5%，排名第9。

事實上，大馬房市不只在2006年至2011年成長，近一兩年來的漲勢也相當夠力，馬來西亞2012年的住宅平均價格約200萬元台幣，到2013年首季房價平均年成長逾6%，房價比較高的吉隆坡也有6%的漲幅，但從租金收益率來計算，大馬房市的房價，目前在全球排名第99名，而房租收益率擠進全球前十強！

除了馬來西亞之外，大家或許或好奇東協還有那些國家的房地產收租報酬很漂亮？根據知名的房地產研究網站Global Property Guide調查，東協國家中，以印尼10.21%、菲律賓7.63%和馬來西亞6.93%的房屋出租收益率最高，投資報酬率遙遙領先其它亞洲國家，可是這三個國家，只有馬來西亞是唯一不會排華的地區，大馬在多元種族政策的包容與開放上，是很多東協國家無法比擬的，加上馬來西亞的政局相對其它東南亞國家穩定，這些都是投資東協房地產市場必需列入考量的因素。

更重要的是，並非所有的東南亞國家都歡迎外國人來置產，在當地法令的限制下，目前外國人能百分之百持有房地產的國家，只有新加坡、馬來西亞、柬埔寨，其它像是印尼、菲律賓、泰國等國家都對外國人設限，最高只能持有當地房地產的49%。

<<投資馬來西亞的黃金地段>>
地點、價格、捷運等交通發展藏學問
只要對房市有了解的人，都會認同「地點、地點、地點」是購屋致富的不二法門，而且這項準則放諸四海皆準，特別是挑選周邊有便利的交通基礎建設，或是當地市區的高級精華地段，幾乎不會有失誤。

大馬房市也是如此。以前位於輕鐵計畫附近的住宅社區，因為交通設施帶來的便利性，近年來這些區域的房價跟著交通條件水漲船高，即使是租賃地契單位，也因為出租容易，當地若有物件要轉售，更是市場的搶手貨。
因此專業房仲人士估計，從輕鐵住宅社區的發展例子來看，吉隆坡精華地區的土地與房屋價格，不僅平均價格比起週邊來得高，在政府有意大力發展吉隆坡商業、吸引外國企業進駐、打造友善的金融中心等前提下，未來5年吉隆坡的房價，光是資本利得空間就有機會上看100%至500%！這還不包括期間收租的穩定收入呢！

以近年的收租報酬計算，市區商業中心的酒店式公寓，年租金報酬率高達8%至10%，郊區住宅的租金年報酬率也有6%的水準，在現今低利率時代，是相當可觀且穩當的收息來源。

雙子星塔週邊的高樓大廈與商辦建築，繁榮度與稠密度又更勝信義計畫區一籌，除了有許多知名的國際企業選擇在此設立辦公室，此區還聚集了各國的大使館。

如果你親自走一趟雙子星塔，會發現路上除了有來自亞洲、中東各地的觀光客，還有更多是由國際企業總部外派的商務人士，這些人不只是上班地點在這一帶，他們也相當習慣這一區的生活，因此創造出雙子星塔周圍龐大且穩定的租屋市場，是支撐金三角地帶房價和租金投報率的重要因素。

因為馬來西亞採取實價登錄，投資人都可以向房仲調到各地區的平均成交行情，不用擔心買貴了。至於多大坪數的物件投資報酬率能達到最佳化，又是日後好脫手的物件？以吉隆坡市中心為例，現在來此租屋的房客，以單身的中階主管或職員居多，若要獲得這類房客的青睞，屋內坪數最好能介於15至18台坪之間；至於攜家帶眷外派的跨國企業中高階主管，喜歡的物件大小則要30台坪左右。

另外，距離吉隆坡約一小時車程的馬六甲，也是大馬房市的一顆明珠。在馬來西亞人的眼中，馬六甲就像是永不打烊的墾丁，又有多處被認證為世界人類文化遺產的重點觀光地區，因此近年馬六甲的房地產發展也是「燒燙燙」！根據統計，馬六甲的房地產不論每年的增值空間或是出租投報率，比起吉隆坡都高出2%至3%。

因此，就連當地人也對馬六甲房地產投資寵愛有加，更重要的是，2014年開始，大馬政府限制國外人到馬來西亞投資房地產的門檻，物件價格必需從100萬令吉(約近1000萬台幣)起跳，但馬六甲並不受此限，咱們台灣人只要50萬令吉就能買屋當房東。
跟著政策走 挑增值好房
講到海外房地產投資，多數台灣人都會害怕「投錯房」，畢竟我們對這些國家的了解不比台灣深，也沒有長時間在這些地方生活，那麼該怎麼評估馬來西亞的房地產投資價值？其實，別把大馬房地產投資術想得太困難，這裡教你掌握三大要訣，投資勝率絕對大幅提高，第一，投資預售屋一定要選黃金地段和交通方便的物件，而且首重「好地段」，只要選對地點，交通就一定到位。

有些投資人會把房價當作第一選擇，認為房價低，才能拉高出租投報率，但是別忘了，我們是要投資馬來西亞房地產，而非在台灣，投資人應該選擇自己能負擔的房屋總價，而不是用房價高低衡量要不要投資，因為馬來西亞房地產的投資重點，在於房價後市的成長空間，收租應該當作額外收益，或是用來負擔貸款利息，並非投資馬來西亞房地產的重點。

第二，投資台灣看發展商和建商，到馬來西亞買房子要跟隨大馬政府的腳步，也就是跟著未來大型發展計畫選物件。現在馬來西亞政府致力引進資金與外商到當地駐點，把大馬推向國際舞臺，因此特別在吉隆坡市中心打造了一區「敦拉薩國際貿易中心TRX」計畫，未來將特別針對全球500大外資企業，開出免稅優惠，為的就是吸引這些優秀的外商到馬來西亞，促進當地就業市場、提升整體薪資、帶動馬來西亞經濟發展。

為了打造適合外商進駐的環境，馬來西亞政府早在10年前便在吉隆坡推行光纖計畫，這個計畫不只在市中心，還會向市中心南邊延伸33公里，而敦拉薩就在這條光纖計畫範圍內，未來只要在此範圍設立的外國公司行號，都可以享有長達10年的免租稅優惠。在這個大前提下，到吉隆坡投資大型外商駐守的黃金商圈、外商辦公室總部，或是大型商場附近的住家物件，是最聰明的選擇。

一般來說，台灣人到馬來西亞投資房地產，通常都會以預售屋為主，預售屋究竟有什麼魅力？最大的主因在於馬來西亞的預售屋，首年只要繳交10%訂金，加上該年的10%工程款，其它費用依照工程進度，蓋到哪繳到哪，通常可以分攤在3到5年繳清，投資起來負擔相對輕鬆，每一期工程進度又有大馬政府監督保障；而且因為馬來西亞房市的實價登錄行之有年，以吉隆坡蛋黃區地段—雙子星大樓附近的房價來看，屋齡5年內的二手房一台坪約60萬台幣，預售屋一台坪約90萬台幣，價差並沒有很大，而預售屋又有蓋到哪付到哪的優點，相較之下，台灣人投資預售屋的比例還是最高的。

當然，投資成屋或二手中古屋也有好處，就是能馬上當包租婆、包租公，如果你意在買成屋，希望投資後能立即收租金，這裡告訴你幾個投資馬來西亞成屋的撇步：首先，投資地段不脫吉隆坡市中心金三角的蛋黃區，也就是最熱鬧的雙子星大樓、星光大道一帶，這區有點類似台灣的大安區，週邊發展是「實實在在」看得到、摸得到，像是許多已在規畫中的捷運站、附近一家家正在施工的飯店建地，投資在這裡，不論交通、生活機能性都是一等一，對於租金報酬或日後增值都有很大的加分作用。