不動產抵押權法律與登記實務DIY

只要與他人有金錢借貸、票據往來或各式各樣的債權債務關係，您就無法輕忽「抵押權」的存在。抵押權的重要性，在於確保特定債務之清償，具有「保全」財產的效果，企業經營者、一般投資置產或購屋自住者、金融機構，占居使用之最大宗。本書詳解「普通抵押權」、「最高限額抵押權」相關法令規定，並從實務運用著眼，指引讀者如何辦理抵押權設定、移轉、內容變更與塗銷登記，又在確保債權的「最後一哩路」，如何透過法院強制執行程序實現抵押權，最後詳剖金融機構對於「不良債權」的處理實務與法律相關規定，構成理解「不動產抵押權」的完整脈絡。

★ 李永然律師
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
台北科技大學兼任副教授
★ 田欣永律師
學歷：東吳大學法律學系碩士在職專班跨國商務法律組、國立台北大學財經法學系
經歷：永然聯合法律事務所執業律師、大通商務法律事務所實習律師、律師高考及格、調查人員特考法律實務組及格
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）
執業專長：民、刑事訴訟、保險糾紛處理、工程仲裁案件、契約草擬審核修訂、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、訴狀代擬
★ 黃振國地政士
學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）
★ 連世昌律師
學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院
現任：執業律師、東吳大學兼任教師、新北市政府勞資調解人
著作：房地產交易的關鍵報告、未竟的遺願、房地買‧賣‧仲介三贏法律策略、代銷‧仲介紅不讓（合著）、房地買賣風險法律控管、商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、不動產經紀業管理條例修正草案之評議
★ 吳任偉律師
學歷：輔仁大學財經法律學系碩士
經歷：經歷：最高法院法官助理（兼任法助長）、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教、新莊市公所法律諮詢、聯合報精選講座主講、永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人
現任：永然聯合法律事務所高雄所主任律師、中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、高雄律師公會副秘書長兼人權保障委員會召集人
著作：在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究（碩士論文）、法拍屋投資法律秘笈（合著）、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——土地被徵收，不必然會獲得補償（合著）、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——台商人身安全案例解析：淺談中國大陸之邊控措施（合著）、以兩個實際案例剖析警察違法的實況（合著）、淺析中國大陸著作權法——從「著作權行使限制」談起（合著）、板橋市公所97年度、98年度、99年度公寓大廈法律實務問答（合著）、青少年法律來一課（合著）、房屋買賣風險管理手冊（合著）等
★ 張顥璞律師
學歷：東吳大學法律學系跨國商務組碩士在職專班、台灣大學法學士
經歷：重和國際法律事務所律師
現任：永然聯合法律事務所兩岸法律事務中心副召集人、永然聯合法律事務所律師
執業專長：民、刑事訴訟、行政爭訟、證券、稅務訴訟、法律諮詢、訴狀代擬、契約審議
★ 李廷鈞地政士
學歷：中原大學財經法律研究所碩士、台灣大學政治學學士
經歷：地政士特考及格、不動產經紀人特考及格（榜首）、永然聯合法律事務所法務專員、永然文化出版股份有限公司採訪助理
現任：永然地政士事務所執業地政士、永然法律基金副執行長、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）、法拍屋投資法律秘笈（合著）
協助編輯：最新不動產物權行使須知手冊（永然普法手冊）、房屋仲介代銷法律手冊（永然普法手冊）、都市更新法律保障手冊（永然普法手冊）、管理公寓大廈社區法律手冊（永然普法手冊）、不動產買賣安心法律手冊（永然普法手冊）、天元生活法律手冊2──不動產、交通事故、婚姻親子及繼承法律（永然普法手冊）、市地重劃權益法律手冊
★ 黃興國地政士
學歷：中央大學企業管理研究所、東吳大學企管系
經歷：地政士普考及格、不動產經紀人考試及格、信義地政士聯合事務所地政士
現任：永然地政士事務所執業地政士、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
執業專長：不動產登記、贈與稅、遺產稅規劃、貸款諮詢

推薦序1
永然文化出版股份有限公司是由永然聯合法律事務所所長李永然律師所投資經營，其出版的法律圖書對於法律知識的普及有著極大的貢獻，尤其是將不動產相關的法律知識通俗化、實用化。從預售、中古屋買賣、代銷、仲介、法拍，到土地開發、建築、營造等範疇，並邀請各領域頂尖的專業人士撰寫成法律實用圖書，讓一般民眾在遇到與不動產相關問題時，都能藉由參考書籍的內容，得到預防與解決的方法。
不動產抵押權是金融機構、不動產投資、民間借貸常用以做為獲取融資、擔保交易、確保債權的手段之一；抵押權又分為「普通抵押權」、「最高限額抵押權」，而在實務的操作上，辦理抵押權的設定登記、移轉、內容變更與塗銷登記，都是債權人、債務人在運用抵押權前所需要了解，以確保自身的權益。
李永然律師此次結合吳任偉律師、張顥璞律師、連世昌律師及黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士撰寫成《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書，該書由地政和法律的精英從各個角度剖析抵押權的實務操作與法律規範，內容包括普通抵押權與最高限額抵押權的法令解析、疑難問題解析、抵押權設定登記實務、抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務及如何實行抵押權以確保債權的回收、不良債權的處理實務，非常實用；是金融業界、企業經營者，甚至與不動產相關行業在業務執行上必備的參考書籍，本人有幸先睹為快，獲益良多，特為本書推薦。

麗寶集團董事長
吳寶田
2015年1月21日
推薦序2
李永然律師於建築、不動產等相關法令有豐富的實務經驗，長年於此領域研究、耕耘，其在繁忙公務之餘，亦經常藉由演講、出版、座談、專欄寫作等方式，將建築與不動產知識普及化。2012年間，在本校台北科技大學極力邀請下，李永然律師於建築與都市設計研究所開設「不動產建築法律專題」課程，與學生一同分享其寶貴經驗，受到熱烈歡迎。
李永然律師現又與田欣永律師策劃與不動產抵押權有關之專書，其結合張顥璞律師、連世昌律師、吳任偉律師、黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士之大作，出版《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書，余有幸先睹為快，並為之作序。
《不動產抵押權法律與登記實務DIY》內容包括〈普通抵押權法令解析〉、〈與普通抵押權相關之疑難法律問題解析〉、〈最高限額抵押權法令解析〉、〈抵押權設定登記實務〉、〈抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務〉、〈不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？〉、〈不良債權處理實務〉等七大篇章，分別從基本法令規範談起，進一步解讀其種類、特性、涵括範圍與效力，以及實務進行的程序，再予以生活案例綜合參考，文字深入淺出，各方面都有法律與地政面專業且精闢的剖析。
此書對於欲了解不動產借貸的民眾與金融機構或民間有借貸關係之人士、商場往來交易欲運用不動產擔保者，均相當適合且實用，非常值得讀者參考！

國立台北科技大學設計學院院長
中華民國都市計劃學會理事長
彭光輝
2015年1月23日
推薦序3
「抵押權」制度由來已久，其不僅是企業經營者營運發展必須充分了解與運用的最佳媒介手段，更是一般人投資置產或購屋自住不可或缺的重要融資管道；如是，倘整個社會金融活絡流暢，亦有助於帶動整體經濟與企業之興盛發展。
民國96年3月28日《民法》物權編大幅翻修，此次修正重點在於將抵押權分設「普通抵押權」、「最高限額抵押權」及「其他抵押權」三節，以解決實務上爭議問題，並建構較周全的規範體系；此對於金融機構、企業經營及個人等之融資貸款，均有重大關聯。
永然兄投入平民法律教育工作數十年，無論早期發行《法律與你雜誌》，傳播一般社會大眾須知的法律常識，抑或創立永然文化出版公司，出版數百種法律、地政、稅務叢書，都在忙碌的律師本業之外，挹注可觀的時間與精神，默默為墊定社會法治基石善盡一份心力。
此次捧讀《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書，已不知是永然兄的第幾號力著，從字裡行間，不僅嗅聞出永然兄馭繁為簡的功力依舊，綜觀全書七章架構，亦可見其規劃之匠心、思慮之縝密。不獨於第一至第三章將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」法令規定作為講述之核心，同時因抵押權以向地政機關登記為生效要件，因此本書中，另由專業地政士執筆，分闢第四、五章深入解析辦理抵押權設定、移轉、內容變更與塗銷登記之要點，並收錄內政部關於法人申請抵押權登記、金融或保險機構辦理抵押權登記，及農舍、農地設定抵押權的諸多重要函釋，作為抵押權設定或受讓雙方，為了您的權益保障，不可不讀！至於「如何實行抵押權」一章，本是抵押權人能否確保債權的「最後一哩路」，由嫺熟法律理論與實務的永然兄親自操刀，在我看來，自是游刃有餘。值得一提的是，本書最後一章「不良債權處理實務」，乍看似已跳脫「抵押權」之範疇，實則，金融機構在其借貸、放款業務中，乃使用抵押權制度之最大受益者，在後續的不良債權處理過程是否順利得當，自與「抵押權」之認知程度和靈活運用息息相關；藉由本章之介紹，除得以一窺金融機構、資產管理公司對不良債權的處理之道，對於抵押權的實務運用，又可有另一層面的認識。
所謂「知識就是力量」，多一分對「抵押權」的了解，就是賦予自己的財產權多一分務實的保障；本書適合您經常置於案頭，學而時習之，必能受益匪淺。個人有幸先睹為快，樂為之序！
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
莊孟翰
2015年1月21日

策劃者序
抵押權在現在擔保實務上，仍屬最常用之擔保制度，為民眾所青睞。而現行制度除法院拍賣外，亦開放所謂之「金拍」、「銀拍」，透過法院以外之第三人作為拍賣人，提高抵押物拍賣之效率及金額，使抵押權人及債務人均備受其益，以促進交易秩序的活絡。
然而，我國《民法》物權編過去一直受到「物權法定主義」的原則所困，使《民法》物權的種類數量極少，且部分物權種類例如「典權」、「永佃權」（已刪除）之實用性亦有待驗證。而物權中最廣為實務運用的抵押權，亦受到物權法定主義的限制，不僅導致類型上無法順應日益進步的工商社會，內容亦不符合人民活用物權的真正需求，常為學術界及實務界所詬病。
終於在學界與實務界的努力耕耘下，立法者在民國 96年3月大幅度進行《民法》物權編的修正，本次修正參照主法例、學說及實務上之見解，在「普通抵押權」之定義、特性、效力、範圍、次序權處分、共同抵押權、法定地上權、併付拍賣或物上代位等均著力甚深；並針對「最高限額抵押權」增訂十七條條文，將物權種類中最受青睞的「最高限額抵押權」明文化。
惟法律的規範，無法盡善盡美；法律制度的適用，也常發生學術與實務追求理想、妥協現實間的拉扯；對於法律的解釋，有時也會落入各自表述的困境。因此，縱使在大舉修法後，吾人仍有必要持續關注「抵押權」制度的適用、登記與實務運作發生的困難與疑義。《不動產抵押權法律與登記實務DIY》一書就是在此氛圍下誕生，邀請黃振國地政士、連世昌律師、吳任偉律師、張顥璞律師、李廷鈞地政士、黃興國地政士等相關領域的專家，共同投入本書的撰寫，作者們殫精竭慮的熱忱，令我們由衷敬佩；在此也要特別感謝永然文化出版公司的編輯同仁，在過程中協助聯繫相關事務、細心完成本書的校訂和編輯，辛苦至極。而最重要的是，盼能透過本書對抵押權制度及其實務運用的深入剖析，讓社會大眾更加貼近這個與你我生活切膚相關的法律制度，更期待藉本書與各界賢達彼此激盪，使抵押權制度更能貼近擔保實務之需，活絡金融擔保之筋骨，促進其社會作用徹底實踐。
李永然律師、田欣永律師
2015年1月26日

推薦序1
推薦序2
推薦序3
策劃者序
第一章　普通抵押權法令解析 文◎李永然、張顥璞
壹、前言
貳、普通抵押權之意義
一、普通抵押權是「擔保物權」
二、普通抵押權是由「債務人」或「第三人」就其不動產
所設定的擔保物權
三、普通抵押權是不移轉占有的擔保物權
四、普通抵押權是就標的物賣得價金優先受償的擔保物權
參、抵押權之特性
一、從屬性
二、不可分性
三、物上代位性
肆、抵押權擔保債權之範圍
一、原債權
二、利息
三、遲延利息
四、違約金及損害賠償金
五、實行抵押權及保全抵押權的費用
伍、抵押權標的物之範圍
一、從物
二、從權利
三、建築物之附加部分
四、殘餘物
五、天然孳息及法定孳息
陸、抵押權人之權利
一、抵押權之處分
二、抵押權之保全
三、抵押權次序之處分
四、抵押權的實行
柒、抵押權的消滅
一、擔保債權之全部消滅
二、除斥期間經過
捌、結語
第二章　與普通抵押權相關之疑難法律問題解析 文◎李永然
壹、普通抵押權人對保護抵押權的法律　須知
一、抵押權的保全
二、抵押權侵權行為的損害賠償請求權
三、抵押權人的物上請求權
貳、普通抵押權人的權利及於抵押物的代位物
一、須因抵押物毀損或滅失所生
二、須因滅失或毀損而得受賠償或其他利益
三、須為抵押人得受的賠償或其他利益
參、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
一、普通抵押權的讓與
二、普通抵押權的供擔保
三、普通抵押權的拋棄
肆、普通抵押權人對「次序權」的法律　須知
一、普通抵押權人享有「次序權」
二、先次序抵押權受清償時，後次序抵押權是否受影響？
三、抵押權次序的讓與、拋棄與變更
伍、結語
第三章　最高限額抵押權法令解析 文◎連世昌
壹、最高限額抵押權之意義及擔保範圍
一、意義
二、擔保債權範圍之限制性
貳、最高限額抵押權之特性
一、限定被擔保債權之資格
二、否定最高限額抵押權之從屬性
三、調整當事人、利害關係人之地位
參、最高限額抵押權之取得
肆、最高限額抵押權之變更及讓與
一、被擔保債權範圍之變更
二、被擔保債權之債務人變更
三、確定期日之變更
四、擔保債權或債務之特定繼受
五、最高限額抵押權當事人與債務人之概括繼受
伍、最高限額抵押權之準共有
一、共有人間之優先受償關係
二、按債權額比例分配之權利處分
陸、最高限額抵押權之確定及效力
一、「確定」之意義
二、原債權確定之事由
三、原債權確定之效力
柒、最高限額抵押權之消滅
一、最高限額抵押權與消滅期間之規定
二、塗銷登記請求權
捌、最高限額抵押權準用普通抵押權之　規定
第四章　抵押權設定登記實務 文◎黃振國
壹、抵押權設定登記
一、抵押權設定登記之意義
二、抵押權設定契約書之約定與登記
三、結語
貳、設定抵押權應附基本文件
參、認識抵押權登記申請相關規範
一、擬設定之抵押權種類
二、抵押權設定契約書
三、抵押權設定契約書填寫事項
肆、其他申請抵押權設定登記應注意事項
伍、法人申請抵押權登記之重要規定及內政部函釋
陸、金融或保險機構辦理抵押權登記相關函釋
柒、農舍與農地設定抵押權相關之內政部函釋

第五章　抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務 文◎李廷鈞、黃興國
壹、抵押權移轉登記
一、何謂抵押權移轉登記？
二、抵押權移轉登記所需文件
三、常見抵押權移轉實務問題
四、參考範例
貳、抵押權內容變更登記
一、何謂抵押權內容變更登記？
二、抵押權內容變更登記所需文件
三、不同類型的抵押權內容變更登記說明
四、參考範例
參、抵押權塗銷登記
一、抵押權塗銷登記與類型
二、抵押權塗銷登記所需文件
三、其他常見抵押權塗銷實務問題
第六章　不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？
文◎李永然
壹、抵押權人應先取得「執行名義」
貳、抵押權人須進一步向法院民事執行處聲請強制執行
參、對抵押物進行查封、拍賣的程序
肆、結語
範例一　民事准予拍賣抵押物聲請狀
範例二　民事強制執行聲請狀
第七章　不良債權處理實務 文◎吳任偉
壹、什麼是「不良債權」（Non-Performing Loans, NPL）？
貳、「不良債權」發生的原因
一、整體經濟環境與景氣因素
二、金融機構內部因素
三、債務人本身的因素
參、「不良債權」的類型
一、以金融機構為例，按其債權擔保情形及逾期時間長短
，可區分為「應予注意者」、「可望收回者」、「收回困
難者」及「收回無望者」
二、金融機構的「不良債權」，亦可區分為「逾期放款」、
「催收款」與「呆帳」
肆、實務對於「不良債權」的處理方式
一、金融機構對於「不良債權」的處理
二、資產管理公司（Asset Management Company, AMC）對
於「不良債權」的處理
三、一般投資人對於「不良債權」的處理
伍、「不良債權」的稅負
一、金融機構方面
二、資產管理公司方面
三、其他
附錄
一、《民法》物權編（摘錄）
二、《民法物權編施行法》（摘錄）
三、《土地登記規則》（摘錄）
四、《非訟事件法》（摘錄）