零經驗也能致富的房產投資術

全台最大投資客　帥過頭老師 真心推薦

零經驗也能致富的房產投資術


獨家收錄2015房市熱門話題：
★房地合一，是利空還是利多？
★頂樓加蓋或違建，可不可以買？
讓古月、洪鑫告訴你！

房地產投資獨家心法：
√記住！你是投資狼，不是自住羊。
√房地產是拿來賭博的，請不要愛上你的賭具。
√找錯老師入錯門，燒錢只在一瞬間。
√投資房地產聽名嘴？訓練有素的名嘴請「洗洗睡」。
√窮鬼不怕真鬼！買賣凶宅搏翻身。
√觀望只能看人賺，進場投資才有機會。

本書共分五大篇：
★【自住與投資大不同】
自住客會在所需條件已經完備了，才會開始選購房屋，而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時，便開始物色與交易。
★【老天爺給你的考驗】
選購房子的時候，要注意地段、重大建設、未來漲幅，判斷好之後，以買到為優先，而非賺取差價。事先會先預估漲幅，是以買到為目的，買到就代表賺到了。
★【問對人和做對事，財神自然來敲門】
房屋市價要問仲介，因為他們在第一線最清楚狀況，你的腳步一定要踩的比仲介還要穩，因為仲介只會講出知道的，至於其他問題要自己摸索了！
★【擴大你的舒適圈，不同的經驗都是未來財】
從事房屋買賣的經驗，可以拓展自己的眼界，像是為了翻身去買兇宅，但這凶宅可能是福宅，也不妨將投資地區遠離自己的舒適圈，累計意想不到的財源。
★【這樣投資買賣房屋，才會賺大錢】
房地產投資者一定要有自己的一套操作方式，必須要會市場分析，必須要會估算漲幅，必須要有堅強的賭性，掌握當前相關訊息，就能使自己捷足先登。

新手上路，在買房前先了解，必能在房屋買賣的交易過程，致勝成功，買房致富！

內容簡介

古月、洪鑫將自己親身在房地產投資的經驗，以生動文筆寫出精采的投資現況，書中對於第一次投資房地產的朋友提出獨到的看法，什麼地點的房子好賣？該如何殺價？該如何跟房仲業者打交道？該如何整理房子賣得好價格？等等之類的疑慮。

本書共分五大篇，【自住與投資大不同】、【老天爺給你的考驗】、【問對人和做對事，財神自然來敲門】、【擴大你的舒適圈，不同的經驗都是未來財】、【這樣投資買賣房屋，才會賺大錢】教你在買房前，先了解新手上路應該了解的基本觀念。更提供投資房地產賺錢的七十個秘訣，讓你在房屋買賣的交易過程，更能致勝成功，買房致富！

作者序－洪鑫
作者序－古月

一、自住與投資大不同
1-1. 自住客變成房地產投資者要做的功課
1-2. 你要變成誰？自住客和房地產投資者差很大
1-3. 先學習再投資，你要用水管還是水桶賺錢？
1-4. 找對人來學習！不要找潛水教練教你爬玉山
1-5. 老師你在哪裡？選擇適合你且還在線上操作的老師
1-6. 本性溫？投資房地產要有狼的侵略性
1-7. 有行動有動力，別人的經驗才會變成你的

二、老天爺給你的考驗
2-1. 菜鳥想買屋投資，初與仲介悽慘交手
2-2. 以為自己最重要？其實你的順位才第四位
2-3. 第一桶金哪裡來？五億探長借力使力
2-4. 投資不在錢多！房地產50萬元翻身術
2-5. 什麼樣的人適合入行？什麼樣的房子好賣？
2-6. 什麼樣的房子會賺錢？當房子是你的的時候
2-7. 喜歡這間房子嗎？不用客氣，銀行買給你

三、問對人和做對事，財神自然來敲門
3-1. 搏交情拿好屋？仲介想的跟你不一樣
3-2. 比時價登錄還準！一秒鐘就知道附近房屋的成交價
3-3. 買房自住客看八次，房地產投資者看零次
3-4. 房地產投資聽誰的？訓練有素的名嘴請「洗洗睡」
3-5. 身價千萬！小資女年薪百萬非夢事
3-6. 最新成交價問仲介，未來漲幅要問房地產投資者

四、擴大你的舒適圈，不同的經驗都是未來財
4-1. 人嚇人嚇死人！保佑你的人是我不是凶宅
4-2. 寧可信其有！凶宅的靈異現象可怕喔
4-3. 離開天龍國！在南部還是都遇到台北房地產投資者
4-4. 誰是炒房的元兇？莫怪罪房地產投資者啊
4-5. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件（上）
4-6. 不是人人都遇得到的特殊房地產案件（下）
4-7. 求你買但賣了卻反悔之藍色蜘蛛網劇情

五、這樣投資買賣房屋，才會賺大錢
5-1. 當個房地產之狼！兩年經手100間
5-2. 蛋黃和蛋白哪個營養？就漲幅而言蛋白營養
5-3. 房地產投資者三大「必須要」會的事
5-4. 賣房的重點撇步：用行銷不要用推銷
5-5. 實戰教學！什麼的房子值得買又很好賣？
5-6. 包租公包租婆，收租金付房貸笑呵呵
5-7. 房貸哪家最便宜？你的腳會告訴你
5-8. 加價買，投入房地產的殺戮戰場吧！

Bonus 投資房地產賺錢的70個秘訣

內容連載

一、自住與投資大不同
自住客和房地產投資者最不一樣的地方是，自住客會在所需條件已經完備了，才會開始選購房屋、住進去，因為要求的是生活機能與方便性，而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時，便開始物色與交易。
1.1投資房地產要做的功課
在正式開始投資之前，建議最好先找對老師、上課進修，學習老師們的投資手法與經驗，最後就是提起勇氣下手，離開自己太主觀、太熟悉的地區，客觀的開始投資。
太熟悉反而會遲疑錯失良機
我在課堂上告訴剛入門的房地產投資學員，一開始不要選擇自己居住的區域來投資。一個學員曾經這樣問我：
「老師，投資房地產不是越熟悉、越知道底細越好嗎？為什麼反而要離開太熟悉的地區？」
這讓我想起自己曾經發生的慘痛經驗。記得學習投資房地產時，仲介曾帶我到住家附近的某一棟社區大樓看屋，屋主是一對老夫妻，開價一坪約三十多萬。
「這裡應該二十八或二十九萬就可成交！」仲介暗示。
算了一下，這樣總價需要七百多萬元，若再加上裝潢費，我的預算好像不太夠，於是放棄購買。
沒想到，當我放棄後，這戶房子果真以每坪二十八萬元被人買走，一年之後我再去查當地市價，天啊！已經變成一坪三十八萬元的身價了。
其實，這一戶房子的地理位置不錯，一來離我家近，二來離捷運站只要走路十五分鐘的路程，但是因為我是當地人，對於熟悉的地區反而難以下手，總覺得一坪二十八萬元好貴，再加上總價比我預期的高，於是完全沒有購買的興趣，結果就錯失了良機。
在獨自看了兩、三百間房子的經驗之後，我終於瞭解自己的問題所在，停止自己看房練功。雖然看了這麼多間的房子，但是總覺得在看房出價的過程中，似乎缺少了一個實戰老師的教誨。於是我便改變方法，開始找尋有經驗的投資客、仲介來諮詢，讓他們來帶我入行，然後再運用老師們的想法、觀念，轉變成真正的投資房地產者。

自備50萬就能開始投資
很多人好奇，要成為一個房地產投資者，該準備多少基本資金才可以開始「玩」？我認為至少需要五十萬至一百萬元之間的資金。如果是在新北市，自備款可能需要二百萬到三百萬之間，但在南部可能五十萬至一百萬就足夠，當然還有其他更低的資金投資方式，就端看房地產投資者的經歷和手段了。
這個第一桶金比你預期的少吧？不過真的是已經很夠用了。我曾在新竹科學園區附近買了一間一百四十六萬元的房子，可能有人懷疑，這麼少的錢是買到什麼爛房子？
其實這房子還不錯，兩房兩廳一衛，而且還有電梯，離新竹科學園區只有十分鐘路程。至於為什麼能用一百多萬就買到此房？因為這是舊開發地區的房子，一般人可能會覺得這個地區舊舊的、沒有投資的價值，但事後證明當時我用一坪七萬買成，不到半年已經漲到一坪十多萬了。

上課找尋確定你的投資屬性
想要開始往房地產投資者的路上前進，上課是一個好方法，因為房地產投資者有很多型態，以時間而言，有短線客、長線客、置產客；若以型態而言，又分為包租公、資本利得（賺差價）、裝潢。
就以我為例，我是比較屬於資本利得的長線房地產投資者，因為長線的資本利得最安全、最簡單，而且賺的最多。
由於每個房地產投資者的屬性不一樣、重點也不一樣，所以你若是想成為哪種的房地產投資者，就必須去吸取這類老師的經驗。
在開始對投資房地產有興趣時，閱讀相關的專業書籍也是個好辦法，能讓你從中大約明瞭自己是想要成為哪一種房地產投資者，進而再選老師來精進與學習。
其次，離開熟悉的地方投資。因為在自己熟悉的地方，便會不敢買房子，就像是我從小住了三十幾年的區域，房價從六萬漲到現在五十萬，還是買不下手，永遠覺得它在高點。
因為對住處附近太熟了，所以會考慮再三，變成不敢下手，就像是一開始我所舉的親身慘痛例子，如果不敢買，那麼這地區未來的漲幅就跟我無關，當然也無法賺錢了。
離開熟悉的地方，除去主觀印象，才能客觀地分析，所以建議到外圍一點的地區去發展。
擁有老師的教導、知道自己要走的路之後，接下來完全就要靠自己了，一定要學習有勇氣下手！如果一直只是觀望、不敢下手，那麼房價未來的漲幅就只是在報章雜誌上的數據，而非在你的銀行帳戶裡，如此你也才能真正掛上「房地產投資者」的名號。

tips經驗分享
★ 知道自己想要什麼，然後找對老師，上課充實專業與經驗。
★ 越熟熟悉的區域越難以客觀，所以請先離開熟悉的地方投資。
★ 有狼性、有勇氣下手，沒下手買房什麼都是假的。

1-2你要變成誰？自住客和房地產投資者差很大

買房子自住或投資，心態和操作的手法差異很大！如果想要投資房地產、卻只是用一般自住客的需求和眼光來挑選操作，就可能就會讓你走上一條曲折痛苦的投資路！

什麼都有才買和什麼都還沒有就買
對於買賣房屋而言，你是個自住客或是房地產投資者？或者你是帶著自住客觀念的房地產投資者？
自住客和房地產投資者最不一樣的地方是，自住客會在所需條件已經完備了，才會開始選購房屋、住進去，因為要求的是生活機能與方便性，而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時，便開始物色與交易。
例如在大台北區，很多人找屋都會選定在捷運附近，交通便捷是購屋的重點，這時自住客和房地產投資者進場的時間就大不一樣。
房地產投資者會在捷運剛開工、或捷運交通黑暗期的時候就開始進駐操作，而自住客這時若來看房子，一看到這種混亂的環境，擔心每天上下班塞車、屋外施工吵鬧，幾乎都不會馬上買下，所以自住客一般都是會等到捷運施工完畢、生活機能完善後，才來這個區域找房子。
自住客是自己要住進房子裡，而房地產投資者則是只要錢進去就好，因為住在裡面的人不會是自己，這是很大的心態區別。
例如，一個社區有便利商店是很重要的，房地產投資者會在便利商店還沒入駐前，就洞悉商機進入社區操作，而自住客則是要等到便利商店已經開幕了，才會覺得這個社區是值得買下來住，也才會進場關心。
至於為什麼房地產投資者會知道什麼時候會有便利商店入駐？這便是房地產投資者具有分析市場的能力，如果你也想成為一個房地產投資者，一定要學會這個能力。

表面要當投資房地產者，內心卻還是自住心態
如果你想從自住客轉變成房地產投資者，首先就必須把自住客的觀念拿掉，不要找區域好的、什麼設施都有的去操作，因為什麼都有，價格就會往上漲。
比如原本沒有便利商店的社區，如今有了便利商店，房價就會加百分之五，旁邊的新公園蓋好了也加上百分之五，生活機能越齊全，加價的就會越多，到最後可能就會被加到百分之五十以上。
而房地產投資者，會在這地區還沒被加分的時候就進去操作，因為知道未來會被加分，加分就等於漲價，所以先買先操作；但如果你是用自住客的心態來投資房子，雖然不至於血本無歸，但賺錢的腳步就是會比別人慢很多。
其實初進入房地產投資者的領域，我也被自住客的觀念所困惑過。
雖然一開始買房子，就打算把房子當成賺錢的工具，與自住客買來自住的心態完全不同，但是認知是如此，骨子裡還是脫離不了自住客的思維，到處看房子，看了兩、三百間，也有出價、也有付斡旋金，但是卻一間房子都沒買成，「捨不得」下手。
你要當哪一類型的房地產投資者？若將房地產投資者一分為二，一種是分析型，俗稱長線投資型，能分析這個地區什麼時候會漲、以後有什麼願景，做為買房的依據；另外一種是砍價型，俗稱短線投資型，直接就將市價砍成七折或八折來購買房子，在最短的時間裡求取利潤。不過砍價型的房地產投資者目前不好操作，因為自住客會比房地產投資者還「貪」。
自住客可能一輩子就買賣一至二間房子，所以買房子或賣房子的價格就會調高，要砍價格就不容易，除非用另一個管道（凶宅、急需用錢）去取得，但這種管道對於投資新手是有一定的難度。
其實一個房地產投資者，經常也是分析型加上砍價型，因為不同時段要用不同的操作手法。當房價上漲的階段，便用分析型的方式去買房子，因為這時永遠找不到可以砍價的物件；但當房價下跌時，當然就會用砍價的方式去購買，因為房價下跌，房子握在手上的時間越長，價值就會越低。
你已經選好要當哪一類型的房地產投資客了嗎？

tips經驗分享
★ 自住客什麼都有才買；房地產投資者什麼都還沒有就買。
★ 自住客買房子自己住；房地產投資者買房子只有錢進去、別人住。
★房地產投資者用自住客的心態來購屋，賺錢就會比別人慢好幾步路。