我在房市賺一億02：預售屋實戰操作秘笈

「房地產其實不難，比起其他產業，房地產要賺錢太容易了！」
---房產達人月風
買預售屋的時間到了 !
自從房地產多頭了十幾年後，近來開始呈現停滯，甚至下修的情形。
很多人紛紛問我：「怎麼辦？市場似乎急凍了？！」
其實，市場並沒有完全急凍，凍的是那些原本就不應該被炒高的區域。

當房市景氣下跌時，最常看到的是拋售。

如果你懂得選區域，那麼，在景氣不好的時機時刻進場，反而是美好的時間點。畢竟，預售屋可是兩三年後交屋的產品啊！

尤其，現在有很多的預售屋，只要選對區域，買入預售屋，不但不必擔心房價下跌，還能享受低價買進的快感，在預售屋市場獲得實質的利潤。

買賣超過400間房子的房產達人月風，教你從挑選最讚的預售屋、用最少的錢買到預售屋，並提供各式購買預售屋的實際案例，歸納出重點，解決購買預售屋屋每個階段一定會碰到的問題，幫助渴望買屋者，以最輕鬆省力的方法，最經濟實惠的價格，買到想要的房子。

月風（李杰）
富豪居社團團長／作家／超夯講師／宸毅建設董事長

白手起家的月風，房地產操作經驗七年，比起很多房產專家，這樣的年份並不長，然而，他卻在不到三十歲時，已買賣４００戶房屋，獲利上億。
在這之前，月風為了暸解房地產，投入房屋仲介公司，同事白天閒閒，他則是拿著鑰匙到處看房，累積房產心得。這家房仲公司看完後，就到別家房仲公司應徵、繼續看房，就這樣，在擔任房屋仲介員期間，共看了數百間房子。
月風深知買家、賣家的思維，更熟悉房屋仲介的心理，不論是預售屋、新成屋、中古屋，月風都有一套「買到好價、賣到漂亮價」的方法。也因為過去看了太多的房屋，一進到屋內，月風就能立刻判斷房屋的優缺點，甚至如同長了鷹眼般，連屋主掩飾完美、別的仲介看不出來的大問題，都能輕鬆破解。
同時，月風也深諳股市心理，並獨創了一套＂房市通股市＂的Ｋ線密技，告訴讀者如何看出房地產買點？該買在哪裏？
現在，他決定將自己買賣房屋的心得公開，讓大家知道，他是如何從一位身無分文的小咖，在幾年的時間內，成為仲介口耳相傳，中壢最大投資客之一！
希望讀者看完書之後，人人都可以成為買屋、賣屋贏家，從此，再也不必鳥專家。

目錄：

第一章　房地產，不會泡沫化！
會崩盤的，是假面區域！
房市需求真飽和？
房屋貸款會壓垮房價？
房地合一沒那麼恐怖
有四大守護神在，安啦！
第一位守護神：政府
第二位守護神：金融業者
第三位守護神：房地產業者
第四位守護神：八百萬戶的屋主
未來，如何從房地產趨勢賺錢？
未來五年房地產趨勢
台灣經濟的隱憂：人口紅利下降
政府負債，不容小覤
向未來借錢＝開採未來資源
月風教室：買一間會增值的房子吧！

第二章　用最少錢，買到預售屋
預售屋優點與缺點
預售屋行情，哪裡看？
月風教室：實價登錄真的實價嗎？
怎樣跟代銷公司議價最划算？
不要以為建商很聰明
月風教室：你有機會拿到更好優惠
紅單，連碰都不該去碰！
團購省錢，小心被坑！
頭期款還能怎麼談？
如何用預售屋來做投資
月風教室：好的看屋團，請進！

第三章　六大秘訣，教你挑到最讚預售屋
秘訣一：還沒買先想賣
秘訣二：選到好建商
月風幫你挑：推薦的建商
秘訣三：選到對的地區
把商圈跟地區分級
注意政治風險
重劃區這樣看
月風幫你挑～關注重要發展地區！
秘訣四：交通建設要挑對
捷運ＶＳ劫運
高鐵ＶＳ廢鐵
火車站
秘訣五：買在商業區
買商業區，不要買住宅區
基地附近生活環境機能與未來發展
秘訣六：挑到發財預售屋

第四章　打破各種話術迷思，絕不衝動下手
廣告上的話術
比例尺
交通便利性
商圈距離
現場銷售的話術
製造滿銷狀況
每坪價格最低
歐洲頂級衛浴設備
公設比最低
額外使用坪數
議價時候的話術
我們賣的很便宜了！
這已經是底價了！
這是最優惠的價格！只有你才有！
殺價秘訣：我考慮看看！
殺價秘訣：單筆議價、再殺總價

第五章　顧好這些，簽約好放心
購買預售屋注意事項
契約有那些？該怎麼看？
契約需要注意的事項
預售屋履約保證
哪一種履約保證最安全？

第六章　監工，要有效率
不到場監工法
驗收秘訣，收起來！
交屋前有突發狀況怎麼辦？
如何自己驗收？
管委會，愈快成立愈好
找專業的來！
合約沒寫的，還是可以談
發生糾紛，應該要如何處理？

第七章 預售屋買賣與成屋出租
預售屋買賣
精準買房，轉手獲利
多頭市場VS空頭市場
快速滿租的要訣
包租公這樣當！

結語 談投資，也談道德

第2章用最少錢，買到預售屋

預售屋優點與缺點

阿芳是家庭主婦，跟丈夫結婚好幾年都一直租房子，等到小孩
逐漸長大，她有了買房子的打算，於是開始物色住家附近的房子，她
看到了附近的一個預售屋建案，不管是交通跟地點都很符合阿芳的想
法，但是對於購買預售屋，還是有一些擔心害怕，所以她問了姊妹淘
的意見。有人說不要買預售屋，貴又沒保障；有些朋友則建議買預售
屋，住起來比較新。這些不同的意見讓她很混亂，到底要不要買預售
屋呢？

【月風解析】

我買賣過中古屋、新成屋、預售屋，對於這三種房屋類型都很瞭
解。以中古屋來說，它的優點是價格相對低、有機會都更，如果要自
住的話，一定不如新成屋，而且中古屋通常位於較舊的社區，容易有
髒亂、老鼠蟲蟻出沒，環境維護上有一定的困難；若以新成屋來說，
它已經完工，所以馬上可以入住，但如果想要反悔，或是買到房價高
點，是無法進行停損。

若以預售屋來說，它的好處很多，但最大的風險是：建商落跑！
其他問題都可以透過契約來解決，所以不管從投資或自住的角度，預
售屋是一好的選擇。

 到底預售屋有那些好處跟壞處呢？我大概列舉一下，預售屋有九
大好處、兩個缺點跟三個地雷。

九大優點：

優點１：先選先贏。

預售屋，顧名思義就是還沒有開始蓋，這時候先進場的人，一定
可以選擇自己想要的房子，如果你想要擁有好的景色，可以選擇高樓
層；如果想要便宜一點的話，可以選擇低樓層。

優點２：可按照屋主需求量身訂做。

因為預售屋還沒有開始蓋，所以如果想要自住，或是想要改變房
屋格局，只要是不影響主結構或安全的狀況下，都可以跟建商進行溝
通，依照屋主的需求進行改變（也就是所謂的「客變」）。

優點３：選對產品，賣時賺一筆。

其實預售屋看的價格不是現在的房價，而是兩年後的狀況，如果
遇到房市大好的情況下，或許可以很快的賣出去，轉手獲利。

優點４：就是新！

預售屋最大的好處，就是完工之後，一定是這附近最「新」的房
子，所以不管是建材、用品上，一定都是最新的，對於房價來說，通
常也是最高的。至於在消防法規上，通常也會遵守最新的法令，不管
就安全性、新鮮度，絕對都是最好的。所以別小看「新」這個字，就
是這個「新」才值錢！

優點5：風險有限，利潤驚人。

如果把預售屋當作是投資，它絕對是一個很棒的投資標的。我
常常告訴學員，買預售屋的概念跟選擇權有點像，是先買一間房子的
「權利」。

假設我今天買了一間1000萬的預售屋，頭期款談到10％，那就是
100萬的頭期款，結果碰上景氣大好，有人願意用1100萬跟我買，那
我就賺了100萬，如果以投資報酬率來看，拿100萬出來賺100萬，是
100％的投資報酬率；如果碰上景氣不好，交屋之後可以租給別人，拿
租金來繳房貸，20年之後，貸款繳完了，房子還是你的，如果真的碰
到景氣大壞，最差的結果就是毀約，投資的100萬沒了，但也不需要背
20年的房貸，更何況大部分的建商不會真的把100萬沒收，你可以透
過談判的方法，最多可以拿回一半50萬。

如果這時候你買進的是中古屋，一旦交屋後，碰到市場行情完全
與你預期相反，你什麼也做不了，只能眼睜睜看著房價下降。同樣的
房產交易，賺的時候有機會賺一倍以上，虧的時候只虧50％，這不是
超大的優點嗎？而且就稅金來說，預售屋的所得是納入個人所得稅，
不會課房地合一稅，所以不會有稅金過重的問題。

所以我說：「預售屋是風險有限、利潤驚人的投資！」

優點6：不怕被套牢！

在優點5有提到，買預售屋其實不用擔心被套牢。為什麼？因為如
果景氣大壞，你最多就是選擇解約，跟建商拿回一部分的頭期款。如
果你買的是中古屋或新成屋，那麼你根本沒有選擇的機會。而且就算
是遇到房價下降，其實也不需要擔心，因為景氣有跌就有漲，一次的
循環大約5.10年，而預售屋的建案通常是兩、三年，只要你不是買在
行情熱絡的最高點，而是在市場一片慘淡時進場，是不是最低點並不
重要，就算你買了以後持續下跌，等到兩、三年後交屋時通常景氣也
就回溫了，所以除非你做投資都用情緒來下決定，否則很難有套牢的
問題。

優點7：可以監工，不怕建商亂搞。

很多人喜歡購買新成屋或中古屋的原因，是因為「眼見為憑」。
但是眼見真的為憑嗎？不一定。因為成屋之後，你根本看不到藏在牆
壁後的管線、管道、建材，只能看到裝潢後的狀況。預售屋就不一
樣，當你購買預售屋之後，你就有權利到現場去監工，看建商有沒有
偷工減料？在管線設置的時候，有沒有依照法規施工？甚至你可以選
擇交屋之後，找專業人員來驗屋，要求建商改善房屋的狀況。

優點8：給付彈性，適合年輕人

對於年輕人來說，我非常建議購買預售屋。因為預售屋的頭期款
通常是總價的10％.20％，以800萬的房子來說，只要準備80萬.
160萬的頭期款，還可以依照施工時期，逐步給付頭期款，對於年輕人
來說，頭期款的壓力不大，而貸款是等到完工交屋後才付款，資金可
以有更靈活的運用，也有足夠的時間籌款。相對於新成屋、中古屋只
有7.5成左右的貸款額度，如果是800萬的房子，就需要準備200萬.
240萬的頭期款，資金壓力非常沈重。

而且，買入中古屋，裝修費用勢必高於新成屋，這也是一筆必須
計算的開支。

因此我認為，如果年輕人要買房，預售屋絕對是首選。

優點9：可以選鄰居

俗話說：「千金買房，萬金買鄰。」預售屋最大的好處就是可以
挑選鄰居。假設我今天有兩、三個好朋友，我們感情非常好，想要一
起當鄰居，這時候如果是挑選中古屋，基本上是不太可能，如果是新
成屋的話，就要看機會，但如果是預售屋的話，那機會就非常大。

很多人在買房子的時候，其實很少考慮到鄰居的重要性，有時
候你覺得房屋住起來很不錯，結果樓下住著一個怪人，喜歡在晚上唱
歌、還會走音，那不是很難過嗎？所以，能夠選擇好鄰居，也是預售
屋的好處。

兩個缺點、三個地雷：

缺點1：價格較高

預售屋的價格通常較附近新成屋、中古屋高，對於一味要求低價
的人來說，預售屋並不是好的選擇，但如果你懂得談判議價，說不定
可以談到好價格，可以買到便宜還能住新房子。

缺點2：看不到實體

這是預售屋最讓人詬病的地方，沒有看到實體屋。但正是因為
你看不到實體，所以你可以有機會改變房子的隔間，變成你想要的格
局。也正是因為預售屋之後才蓋，你也有機會去工地監工，看建商的
施工情形。這樣看來，缺點反而是一種優點。

地雷１：建商落跑

購買預售屋最怕的，就是碰到建商蓋到一半落跑。但這樣的情況
已經獲得改善，政府已經規定了五種履約保證，當建商落跑的話，預
售屋的住戶可以尋相關途徑進行求償，不會因為建商落跑而讓消費者
血本無歸。

地雷２：漏水

如果住戶碰到漏水的話，可以要求建商改善。不過這有一個前
提，那就是要「非人為因素」，也就是說這個漏水的責任是起因於建
商，而不是住戶自己擅自改建之後發生漏水，還要求建商進行改善。

地雷３：建材不符合

如果預售屋的屋主不定時監工的話，建材不符的狀況幾乎是可
以避免，如果真的碰到惡質建商，可以依照消保法跟民法要求建商賠
償。臺中就有一個建商因為外牆跟預售時的說法不同，將原本白色外
牆換成土黃色外牆，預售屋主向消保官陳情之後，循法律途徑向建商
求償。

仔細看完預售屋的優缺點之後，可以清楚的知道，預售屋的好處
遠大於缺點跟地雷，而且為了保戶消費者，這兩個缺點跟三個地雷，
都可以透過契約還有政府的法律來彌補。嚴格來說，預售屋的優點遠
遠大於新成屋跟中古屋，如果想要有一間自己的房子，預售屋是優先
考量。

預售屋行情，哪裡看？

明德經營一間小餐館，隨著餐廳盈餘的增加，也萌生了買房子
的念頭，比較過中古屋、新成屋跟預售屋的優劣之後，他打算在店裡
附近的建案當中挑一間，上網搜尋附近的房價之後，卻發現到有高有
低，有些價差甚至高達7、8萬，如果是30坪的房子，那就差了200多
萬，這讓明德很傷腦筋，深怕去看預售屋的時候，會被獅子大開口。

【月風解析】

很多人在買預售屋的時候，會擔心不知道當地行情，結果被建商
坑了。我想一般投資人或自住客，一定最想要知道，如何得知對方的
開價是否合理，並且能夠議價到最低。其實想要得知這附近的房價，
一定要去附近瞭解，我這邊提供四個方法，可以大概知道建商的開價
跟底價：

●比較附近的建案。

●附近成屋的價格。

●詢問建商貸款成數。

●銀行鑑價：去銀行問放款金額。

比較附近的建案

在同一地區的建案，價格通常差不多，如果想要瞭解目標建案開
價是不是合理，可以去附近建商問問看，看看是否有落差。如果目標
建案的開價是一坪35萬，而附近的建案則是30萬以下，這樣的開價明
顯不合理。

附近成屋的價格

有一些預售屋的建案附近，並沒有其他的推案，這樣就無法從
其他建案當中來比較開價，那這時候應該怎麼辦呢？方法很簡單，就
是從附近的中古屋、新成屋價格下手。一般來說，只要透過附近新成
屋、中古屋的價格加一個成數上去，就可以知道這附近預售屋的底價
是多少。

在實務上，中古屋的房價加３成、新成屋的價格加1.1.5成，就
會是預售屋的底價。舉例來說，如果預售建案附近的中古屋成交價都
在每坪40萬，而新成屋的成交價每坪是46萬，那麼預售屋的底價通常
會落在52萬上下，這時候建商如果開價60萬，就是合理的開價。

如果中古屋的成交價是每坪40萬，新成屋的價格也是每坪40萬，
那就代表中古屋的價格過高，所以用新成屋的價格來計算，建商的底
價會是45萬上下，開價會是50萬上下。

從這些簡單的估算，就可以大概知道建商開出得價格會是多少，
而底價又是多少，心裡也會有個底。

詢問建商貸款成數

想要知道建商的底線，也可以從建商給的貸款成數來看。如果今天建商說開價的8成可以貸款，經過一番廝殺之後，殺到每坪打9折，這時候可以進一步詢問貸款成數，如果貸款成數維持不變，那就代表買的價格沒有比較貴、但也沒有比較便宜；如果可貸成數增加，代表房子的銀行鑑價是比較高的，也代表真的有比較便宜，反之就是買貴了。

在這邊我可以教讀者一個簡單的話術－

如果今天你到預售屋去，代銷告訴你這間房子開價1000萬，這時
候你可以問對方：「如果1000萬的話，我的貸款成數是多少？」

這時候建商如果告訴你：「8成。」

這時候你可以繼續問他：「那這樣就是可以貸款800萬囉！大哥
（或小姐），如果我們用900萬成交，那我是不是可以一樣用800萬來
貸款？」

如果對方告訴你不行，一樣只能用8成，那麼表示代銷公司原本就
是預計只能貸款720萬，告訴你8成的原因，是因為預期你會把價格殺
到900萬，所以用900萬的8成來計算。如果對方說可以，那就代表房
子的確有能借貸800萬的價值。

一間原本開價1000萬的房子，如果建商說銀行貸款是8成，就代
表可以借到800萬，結果你把價格殺到900萬，如果還是維持原貸款8
成，就代表房子可貸金額其實只有720萬，而建商也預計是用900萬成
交；如果你把價格殺到900萬，結果還是可以貸款到800萬，就代表這
房子真的價值1000萬，你殺到建商的骨頭了，也就是你買便宜了；如
果建商告訴你只能貸7成，就代表銀行真正願意貸款的金額是600萬，
也就是說你買貴了。

銀行鑑價：詢問附近銀行放款金額

如果附近還有其他的新成屋，或是其他的建案的話，其實就可以
到附近銀行的放款部門去詢問，如果價格是差不多的話，那就知道建
商的底價在哪，開價是否合理。舉例來說，如果這附近新成屋放款都
是一坪30萬，結果建商一坪開價50萬，那就是不合理。

相對於建商的話術來說，銀行的放款會更加精準。畢竟銀行放款
部門有許多精算人員，如果這地區沒有價值話，是不會放這麼高的價
格給你，畢竟你不是有權有勢有頭面的人，銀行沒有必要冒著風險違
法放貸，所以透過銀行瞭解當地價格，也是一個非常好的方法。

月風教室：實價登錄真的實價嗎？

很多人認為透過實價登錄，可以知道附近的房價，但我必須要很
實際告訴讀者，實價登錄有很嚴重的問題。

第一、作假嚴重：雖然實價登錄嚴禁造假，但是很多實價登錄的
價格，都無法反映真實的房價。

第二、實價登錄是區段均價，並非真正實價：在實價登錄的系統
上，是用區段均價來呈現地區房價，並非反映真正實價，這種實價登
錄模式非常糟糕，但對於投資客來說，卻非常的有利。舉例來說，二
樓跟十三樓的價格一定不同，但因為實價登錄上僅呈現均價，結果二
樓的價格就可以拉到跟十三樓的價格一樣。

第三、實價登錄的時間落差：以實價登錄來說，會有兩個月的
時間落差，所以實價登錄無法反映真正的房價，所以如果用實價登錄
來看現在的房價，就會有時間上的誤差，沒有辦法提供精準的投資判
斷。