都市更新超簡單：防災都更DIY（都市更新160問）

筆者從事都市更新事業多年以來，參與不少都市更新的推動及糾紛調解，筆者深深的感受到部分開發業者或是實施者，藉由對都市更新專業的了解以及利用民眾對都市更新資訊的落差，賺取超額利潤。
此外、由於都市更新的流程繁瑣，導致一般民眾對於都市更新望之卻步，也是造成民眾對於都市更新負面觀感的主要原因。
但是隨著建築物逐漸老舊頹圮、防災行都更的推動卻是刻不容緩，筆者希望藉由以QA問題的問答方式，將都市更新的內容以白話的方式讓讀者可以了解及學習，此外、由於政府為鼓勵民眾推動自主都更，不論是中央或地方政府，均提供高額的都市更新補助款給予民眾申請使用，因此本書特別在章節內容中，撰寫自主更新及補助款項的DIY步驟，以協助讀者推動都市更新，早日有個完全又美麗的家。

林煌欽

學歷：高苑科技大學建築系

現職：建設集團/控股公司

公益團體：新北市都市更新推動師聯合事務辦公室營運長

證照：新北市都市更新推動師

資歷：
都市更新公益講座講師
不動產開發及建築投資12年資歷

林志銘

學歷：國立政治大學地政系碩士

現職：建設集團/控股公司

公益團體：新北市都市更新推動師聯合事務辦公室執行長

證照：
不動產經紀人
新北市都市更新推動師

資歷：
都市更新公益講座講師
房仲業店東20年資歷

黃敏芬

學歷：蘭陽技術學院

現職：勞動部勞動力發展署北基宜花金馬分署主計室業務輔導員

公益團體：新北市都市更新推動師聯合事務辦公室—泰山區都市更新整合總監

證照：新北市都市更新推動師

資歷：
都市更新公益講座講師
建築業財務會計7年資歷

張祐齊

學歷：輔仁大學法律研究所博士候選人

現職：銓盛法律事務所合夥律師

公益團體：
新北市都市更新推動師聯合事務辦公室監察人
台灣政法協會理事長

證照：專技人員高等考試律師考試及格

資歷：
新北市政府法制局消費者保護官
行政院法規委員會諮議
新北市勞工大學講師

張宜斌

學歷：輔仁大學法律研究所博士候選人

現職：銓盛法律事務所主持律師

公益團體：
新北市都市更新推動師聯合事務辦公室顧問團團長
中華民國納稅義務人權益保障協會理事長

證照：專技人員高等考試律師考試及格

資歷：
臺灣臺北地方法院法官助理
臺灣中油股份有限公司法務室管理師
新北市勞工大學講師

【作者序１】
何謂防災型都市更新？ 我相信這個名詞對大多數人來說一定都是相當的陌生，尤其防災型都市更新政府及媒體眼中一直以來都是一個生硬的話題，它既不吸引人，也無法得到媒體關愛的眼神，然而自從2016 年2 月6 日美濃地震發生迄今，每日開啟電視新聞台等，都開始看到政府及媒體已慢慢將重視及關愛的眼神移往防災型都市更新，而媒體也開始探討強震災害、土壤液化等相關議題，而民眾此時透過媒體才能得知，原來我們從小生活成長的地方竟有許多值得我們去關切
及重視的。
過去筆者在不動產及都市更新相關領域中，看到了政府對於防災型都市更新並無任何實際的作為，不管是學界或是建築師等專技人員在各項政府研討會中的不斷提醒，但是直到此次維冠大樓倒塌事件的發生，引起民眾及政府的震驚後，政府才開始重視台灣老舊建築物的耐震，發動老屋健檢機制及製作綜合性災害潛勢圖等，筆者試想，如果政府能夠藉由此次強震災害的發生，而開始重視及推動防災型都市更新，或許也是民眾之福。
尤其近年來、隨著時代的變遷，我國社會經濟結構由最初的農業經濟逐步轉化為工業經濟、電子、網路科技經濟，不斷的轉型到現在的大數據、虛擬網購、服務產業等數位經濟，而我們所居住的都市也
隨著產業快速的發展而擴大，然而，在都市中心精華區域的建築物卻不斷的老化頹圮，政府公部門逐漸意識到老舊建築物的安全性、都市景觀的違和感，因此積極推動城市改造計畫─此計畫中最廣為人們熟知的即是「都市更新計畫」，亦是目前話題最夯的「防災型都市更新計畫」。
因為隨著建築物不斷的老化，居住在都市的人們開始意識到都市建築物更新的需求及必要性，但由於都市更新目前在我國尚處於剛萌芽之階段，因此熟悉都市更新操作之專業人員十分稀少，目前業界除了專業的都市更新顧問公司外，就是屬於較為學術領域的都市更新學會、基金會等，另外公部門的專業人員培訓計畫中，最廣為人們熟知及最為肯定其專業性的就是新北市政府所培訓的「新北市政府都市更新推動師」。
雖然近年來除政府積極推動民眾及社區發起自主( 自辦) 都市更新外，政府都市更新處等亦十分積極推動，且投入大量的人力及物力，惟都市更新之專業養成並非一朝一夕，且市場上有關一般民眾辦理自主都市更新專業培訓課程，除了「新北市政府都市更新推動師」、「都市更新實務工作坊」及「台北市都市更新重建教育」外，並無任何自主都市更新推動專業課程及書籍可供民眾研讀學習。
因此，筆者特地整理依都市更新事業流程操作步驟，並結合都市更新專業人員多年來的操作經驗，並以Q&A的問答方式，匯集整理成為一部引領有心發起推動都市更新事業的民眾，並引領讀者一步一步以DIY的方式，檢視讀者及所欲推動都市更新的社區，是否符合自主都市更新的條件，筆者並期望這是一部專屬自主都市更新，民眾推動都市更新事業DIY的推動典範。

【作者序２】
由於近年來都市更新在政府的政策及提倡下，逐漸成為一項不動產市場的顯學，其中也吸引了許多上市櫃建商紛紛加碼押寶，包括國建、國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義、潤泰新、大漢、力麒等均跨足都市更新領域，其看中的主要原因不外乎是都市更新基地的主要特性均為都市早期發展的精華地區，其經過數十年來的發展過程中，周邊商圈的發展及價值，早已遠遠超過原所有權人當初買進持有的成本，加上建築物老舊且已達使用年限，使用上已有安全之虞，均促使著地主加速與建商們磋商流程。
然而、這也讓建商得以都市更新之名，行大舉圈下都市精華土地之實，造成近年來都市更新紛爭不斷之紛擾，亦導致民眾對政府都市更新之良善政策造成誤解及污名化，實非民眾之福。近期，政府為了增進都市更新之腳步，排除民眾對於都市更新財團化之疑慮，因此積極推動自主更新，並以政府補助都市更新經費方式，協助民眾自行推動都市更新事業，其中並以協助成立都市更新團體及補助更新團體作業經費等最廣為民眾所熟知。
目前在政府所推動的自主都市更新主要之目的及意旨，乃期待社區發起民眾能以自主更新團體之方式，利用同為社區住戶之立場，出面發起與整合社區內其他土地及建物所有權人，並藉由所有權人所發起籌組的更新團體，聘請都市更新顧問公司亦或建經公司協助製作都市更新基地的都市更新可行性評估報告，以杜絕都市更新事業最為人詬病的財團化、分配不均及黑箱協議之疑慮，並增進都市更新事業之成功機率。
由於政府推動民眾自主都市更新已多年，惟都市更新事業一直是一項橫跨不動產、地政、土地開發、建設、營造、銀行信託、財務會計、法律、估價、都市計畫……等十餘項專業領域之事業，一般民眾在都市更新專業知識不足之情況下，縱使有心想要推動自主都市更新，但也不知該從何做起，加上市面上有關都市更新事業領域書籍少之又少，一般民眾推動自主都市更新事業領域方面之書籍更是為零，因此筆者特地結合多位在都市更新領域耕耘多年的律師及都更推動師，共同撰寫一部能夠協助民眾推動自主都市更新之DIY 專用書，筆者期待本書之出版，能夠協助民眾辦理、推動社區都市更新單元檢核、都市更新事業擬訂、自主更新團體籌組設立及申請都市更新政府經費補助等。

推薦序
李彥秀 立法委員 01
劉美芳 新北市議員 03
黃俊哲 新北市議員 05
吳啟哲 副教授╱建築師 07
李景亮 結構╱土木技師 13
馬道奇 結構╱土木╱大地技師 15
書前序 17
作者序 19
前 言 41
第一章 何謂防災型都市更新「土壤液化、老屋健檢及耐震補強」 47
一、 什麼是土壤液化，我家蓋在上面會不會有危險？ 47
二、 我要怎麼知道我家有沒有在土壤液化潛勢區？ 48
三、 我家住在土壤液化潛勢區內，會很危險嗎？ 50
四、 我家可不可以申請老屋健檢，需要費用嗎？該向誰申請？（以新北市為例）52
五、 我家申請老屋健檢後，如果建築物有安全性的問題，那我該怎麼辦？（以新北市為例）53
六、 我要申請老屋耐震補強，會很難嗎？（以新北市為例）54
七、 我家想要申請政府的耐震補強經費補助，我該找誰幫忙或是找哪個單位？（以新北市為例）54
八、 我們想要申請老屋耐震補強，需要所有人同意嗎？（以新北市為例）55
九、 我家老屋健檢後是安全的，但是政府有補助老舊公寓增設電梯的補助，那我該怎麼辦？（以新北市為例）56
十、 如果我家在老屋健檢後被建議要儘快重建，那我該怎麼辦？（以新北市為例）57
第二章 什麼是都市更新 59
一、 政府為什麼要推動都市更新？ 59
二、 什麼是國土開發計畫？ 61
三、 都市計畫是什麼，我家在都市計畫內嗎？ 61
四、 除了都市計畫外，土地還有哪些計畫嗎？ 62
五、 哪些地區才可以辦理都市更新？ 62
六、 都市更新是什麼？ 64
七、 誰可以來推動都市更新，是建商？還是我們自己也可以？ 64
八、 如果我家的社區想要推動都市更新，它有哪些流程？65
九、 政府常說都市更新的程序很重要，那有關都市更新的主要程序為何？ 66
十、 大家常說都市更新，都市更新到底有什麼樣的好處？66
十一、大家常說的都市更新計畫，它和都市更新事業計畫有什麼不同？ 67
十二、 電視上常說的更新地區和更新單元，它們之間到底有哪些不同？ 68
十三、 我一定要做都市更新嗎？我家房子也會有使用期限嗎？ 68
十四、 鄰居張伯伯常說要做都市更新重建，那到底是什麼？69
十五、 政府所說的都市更新和一般民間所說的重建有何不同？ 70
十六、 我家一定要拆除重建嗎？能不能只透過老屋拉皮或增設電梯改善生活品質？ 70
十七、 社區管委會說要跟政府申請外牆整修跟增設電梯補助，那到底是什麼，政府真的會補助我們嗎？ 71
十八、 電視上常在說都市更新整建維護，它的內容是什麼？71
十九、 社區林主委說我們的社區可以申請整建維護，而且政府有補助，政府的補助有哪些？（以新北市為例）72
二十、 我家的4樓舊公寓，想要申請外牆修繕跟增設電梯，但是我們社區的建物外牆都有裝設鐵窗（鋁窗）、頂樓加蓋、陽台外推及一樓增建等，我們社區的既有違建要如何處理？（以新北市為例）74
二十一、 我家5樓公寓社區想要申請增設電梯，但是遇到設置空間不足等問題，我該如何辦理？（以新北市為例）74
二十二、 申請整建維護補助程序為何？（以新北市為例）75
二十三、 如果我要推動社區的都市更新，我該怎麼找所有權人？ 76
二十四、我要推動社區自主都市更新，我有哪些政府資源與協助？ 77
二十五、 我要推動社區自主都市更新，我需要哪些專業協助？ 78
二十六、 我家辦理都市更新，但更新範圍旁有畸零地，是否須一併納入更新？ 79
二十七、 我家旁邊有人在辦理都市更新，我想要一起參加，可以嗎？ 79
二十八、 更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？如果可以有哪些程序要辦理？ 80
二十九、 為何有些案件不用經過事業概要審查就可以直接送事業計畫？ 80
三十、 大家都說都市更新很慢、要等很多年，請問辦理都市更新大概要花多久時間？ 81
三十一、 大家都說都市更新同意書不能亂簽，如果我已經簽了，那我還能不能反悔撤銷？ 81
三十二、 電視常說都市更新要簽同意書，請問我們總共要簽幾次同意書？ 82
三十三、 我要推動都市更新必須要得到全部地主同意嗎？如果不用，那我應該要達多少同意門檻比例才能辦理都市更新？ 83
三十四、 公寓大廈管理委員會可以辦理都市更新嗎？ 84
三十五、 如果我們想自組更新會辦理自力更新，我們應該怎麼做？政府有什麼可以輔導及協助我們？ 85
三十六、 如果我們社區想要辦都市更新，但我們又不想找建商，想要自己推動，我們該怎麼辦？ 86
三十七、 什麼是實施者，他要負責哪些工作？ 86
三十八、 政府都是如何決定辦理都更的地區，是採用公辦都更或讓民間自辦都更？ 87
三十九、 都市更新是由政府辦理，還是由我們民眾自行辦理？ 87
四十、 電視都在說都市更新可以有稅賦減免，有哪些稅目可以享有優惠？ 88
四十一、 我想要推動都市更新，但是鄰居說找建商來做都市更新不用花錢，是這樣嗎？ 88
四十二、 什麼是新北市政府都更處「都市更新推動師」？89
四十三、 「都市更新推動師」可以提供我們哪些的協助？89
四十四、 我們可以主動申請「都市更新推動師」的協助嗎？90
四十五、 我們在推動都市更新的過程中，政府扮演的角色為何？ 91
四十六、 更新實施重建期間，我們要住在哪裡？政府會不會有租金補貼給我們？ 92
四十七、 若因繼承人過多，至今仍未辦理繼承登記，則單一繼承人是否可以表達參與或不參與的意願？ 92
四十八、 我的房子有向銀行申請房貸，而且還有500 萬元未繳清，我參加都市更新時，我該如何解決？ 93
四十九、 推動都市更新事業過程中，舊違章戶是否能夠分配房屋？ 94
五十、 我想要參加都市更新，但是房子有租給房客，我想要提前解除合約，我需要請房客搬家嗎？權益如何保障？ 94
五十一、 我想要參加都市更新，但是土地不是我的，只有房子可以參與都市更新嗎？ 95
五十二、 更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積，我該如何處理？ 96
五十三、 我要怎麼計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值？ 96
五十四、 什麼是共同負擔？共同負擔的項目會有哪些？ 97
第三章 新北市都市更新地區之劃定 99
一、 常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？ 99
二、 我家附近就有都市更新地區？都市更新地區有哪些？100
三、 如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？ 104
四、 都市更新與建商所提的合建分屋有何不同？ 105
五、 都市更新與合建分屋在容積獎勵及移轉上有何不同？我該怎麼選擇？ 106
六、 都市更新與合建分屋在稅賦上有何不同？我該怎麼選擇比較？ 107
七、 都市更新與合建分屋在權利價值上有何不同？我們該怎麼選擇才不會吃虧？ 109
八、 如果發生法律訴訟問題，都市更新與合建分屋在司法制度上有何不同？我該怎麼選擇才不會吃虧？ 110
第四章 台北市都市更新地區之劃定 111
一、 常聽新聞說都市更新地區？它到底是什麼？又有哪些條件？ 111
二、 我家附近就有都市更新地區？台北市的都市更新地區有很多嗎？ 112
三、 如果不在更新地區民眾可自行劃定更新單元嗎？ 113
第五章 新北市更新單元劃定 115
一、 大家常說的都市更新重建事業是什麼？ 115
二、 報紙常說的實施者，到底是指什麼？ 115
三、 大家常說都市更新就是要一坪換一坪，我是不是也可以這樣要求？ 116
四、 新聞常說的公辦都更是什麼？ 116
五、 什麼又叫做自辦都市更新？ 117
六、 大家常說的都市更新事業概要是什麼？大法官會議不是說事業概要已經違憲了嗎？ 117
七、 常常聽到鄰居說的都市更新事業計畫到底是什麼？ 118
八、 電視上常說的權利變換計畫到底對我有什麼影響？ 119
九、 新北市政府的都市更新單元劃定基準內容有哪些？ 119
十、 更新單元劃定基準的使用分區限制有哪些？ 120
十一、 更新單元劃定基準的基地臨路條件有哪些？ 120
十二、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第1項條件是什麼？ 122
十三、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第2項條件是什麼？ 123
十四、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第3項條件是什麼？ 124
十五、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第4項條件是什麼？ 125
十六、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第5項條件是什麼？ 127
十七、 什麼是更新地區自行劃定更新單元，他的第6項條件是什麼？ 128
十八、 未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？ 134
十九、 我家住在新北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？ 134
二十、 什麼是環境評估10項指標，第1項又是什麼？ 135
二十一、什麼是環境評估10項指標，第2項又是什麼？ 136
二十二、什麼是環境評估10項指標，第3項又是什麼？ 137
二十三、什麼是環境評估10項指標，第4項又是什麼？ 138
二十四、什麼是環境評估10項指標，第5項又是什麼？ 139
二十五、什麼是環境評估10項指標，第6項又是什麼？ 140
二十六、什麼是環境評估10項指標，第7項又是什麼？ 142
二十七、什麼是環境評估10項指標，第8項又是什麼？ 142
二十八、什麼是環境評估10項指標，第9項又是什麼？ 143
二十九、什麼是環境評估10項指標，第10項又是什麼？144
三十、環境評估10項指標中，都需要專業技師簽證嗎？ 145
三十一、 哪些人可以不計入同意門檻比例？ 145
第六章 台北市更新單元劃定 149
一、 台北市政府的都市更新單元劃定基準的條件有哪些？149
二、 如果我家是海砂屋，那我也需要依照更新單元劃定基準劃定嗎？ 151
三、 如果我家是位在山坡地上，那我也能做都市更新嗎？151
四、 未經劃定更新地區民眾得否自行劃定更新單元？ 151
五、 我家住在台北市，如果要自行劃定更新單元，該符合哪些條件？ 152
六、 什麼是自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準，14 項指標須符合3 項以上？ 152
七、 我家要如何選定自行劃定更新單元，其評定基準為何？154
八、 我家要申請劃定更新地區，我必須符合什麼條件？ 155
九、 申請劃定更新地區時，有哪些情況是不可以申請，必須被排除在外的？ 155
十、 當我申請劃定更新地區時，我需要請專業建築師或技師作簽證嗎？ 156
十一、 當我申請劃定更新地區時，我需要開鄰地協調會嗎？156
十二、 申請劃定更新地區時，我在什麼樣的情況下，需要開說明會？ 157
十三、 當我申請劃定更新地區後，我在多久內要完成都市更新事業計畫報核？ 158
第七章 更新團體之籌組 159
一、 更新會之成立159
二、 更新會要叫什麼？ 159
三、 更新會如何成立，需要多少人發起？ 160
四、 更新會的章程要有哪些內容？ 160
五、 我們該怎麼申請土地及建物謄本？ 163
六、 籌組更新會─我的同意籌組比例須達多少？ 164
七、 我要擔任發起人，請問成立更新團體同意書有指定格式嗎？ 165
八、 大家常說都市更新同意書，請問同意書是什麼樣式？167
九、 我要申請更新會，我的更新會申請書要怎麼填寫？ 168
十、 都市更新會申請核准籌組，我要準備哪些文件？ 169
十一、 如何辦理更新會核准，我該檢附哪些文件？ 169
十二、 更新會成立後，我需要召開會員大會嗎，我又需要召開哪些會議？ 169
十三、 成立大會事前，該準備哪些文件？ 170
十四、 成立大會當天的工作流程與議程如何安排？ 170
十五、 成立大會的議程內容，我該如何安排？ 171
十六、 會員大會的表決，我該注意哪些？ 171
十七、 會員大會的議題表決產權比例及人數之計算，應依都市更新條例第22 條規定，其規定為何？ 172
十八、 會員大會召開時，我們該怎麼開，應該注意哪些細節？ 173
十九、 我們該如何決定理、監事的名額，每任該做多久？174
二十、 更新會如果有理、監事辭職，我該怎麼辦？ 175
二十一、 我們該付理、監事薪水嗎，我們有權力解任理、監事嗎？ 175
二十二、 我們的理、監事應該多久開1 次會？該怎麼召開？175
二十三、 我們的理、監事會議在表決時，決議門檻的比例應該要達多少？ 176
二十四、 我們的會議紀錄該注意哪些？ 176
二十五、 更新會的監督及管理該注意哪些？ 176
二十六、 更新會的所需花費的費用？ 177
二十七、 更新會的經費來源，我們要怎麼籌措？ 177
二十八、 如果我們的更新會要解散了，我們該怎麼做？ 178
二十九、 我們該如何進行清算，要請誰負責清算？ 178
第八章 中央政府都市更新經費補助 181
一、 中央補助更新會，有屋齡的限制嗎？ 181
二、 如果我想申請中央補助，那補助更新會的經費是多少？181
三、 如果我申請了中央補助，那補助人數認定的方式為何？182
四、 我該怎麼申請補助，他的請款程序及方式為何？ 182
五、 如果我申請了中央的補助，那中央的補助優先原則為何？ 183
六、 如果我申請了中央的補助，那我必須配合的權利與義務為何？ 183
第九章 新北市政府都市更新經費補助 185
一、 電視常說都市更新可以向新北市政府申請經費補助，那到底是什麼？ 185
二、 我們也可以申請都市更新經費補助嗎？ 186
三、 我們該申請都市更新經費補助嗎？補助是一次給清嗎？ 186
第十章 台北市政府都市更新經費補助 191
一、 電視常說台北市政府目前有都市更新經費補助，那到底是什麼？ 191
二、 我們也可以申請都市更新經費補助嗎？ 192
三、 台北市的都市更新行政費用及規劃設計費用經費補助有哪些？ 193
四、 我們該怎麼申請都市更新經費補助？補助是1次撥付嗎？ 194
第十一章 我家都更DIY ─都更步驟123 195
一、 步驟一：更新範圍查詢195
( 一) 更新單元範圍初步查詢195
( 二) 使用分區查詢196
( 三) 都市計畫及土地使用管制要點查詢200
( 四) 土地面積及公告現值查詢203
( 五) 更新地區或已報核之事業計畫案查詢204
( 六) 建物現況及門牌初步查詢206
( 七) 建物年期查詢208
( 八) 地籍套繪圖查詢208
( 九) 執照存根查詢209
( 十) 土地及建物謄本申請─確認產權歸屬212
二、 步驟二：都市更新基地可行性檢討評估214
( 一) 都更基地臨路條件檢討214
( 二) 都更基地面積規模檢討218
( 三) 都更基地建物樣態檢討220
( 四) 都更基地指標檢討19 項指標符合2 項以上221( 五) 本案綜合評估225
三、 步驟三：申請都市更新推動師輔導及籌組更新團體230
( 一) 申請新北市政府都市更新推動師輔導230
( 二) 籌組更新會231
( 三) 申請更新會補助234
( 四) 舉辦第一次會員成立大會235
( 五) 更新會核准235
( 六) 可行性評估分析報告235
( 七) 更新會流程圖236