別讓共有綁死不動產：活用共有不動產法律看招

李序
在長達近四十年律師執業生涯中，我常接觸到各種不同的不動產糾紛案件，其中就涉及許多不動產所有權中屬於「共有」的法律問題。
在法律規定中，不動產「共有」的型態分為兩種，即「分別共有」及「公同共有」。基於台灣的繼承制度，繼承人透過辦理不動產繼承登記，往往會出現「分別共有」的情況，但若有其他繼承人不願配合辦理登記，則會以「公同共有」之方式登記。共有人間對於共有物的使用、收益或處分若意見不一時，自然容易產生紛爭，因此民眾對於「共有」必須多所了解，才能保障權益。
許多讀者建議永然文化出版公司出版有關「不動產共有」的書籍，永然文化過去也曾邀請專家學者撰寫探討這方面法律問題之參考用書，此次余邀請永然聯合法律事務所同仁，包含許啟龍律師、許淑玲律師、吳任偉律師，還有永然地政士聯合事務所同仁李廷鈞地政士，以及執業律師連世昌、林其玄、高嘉甫律師與黃興國地政士，共同努力完成《別讓共有綁死不動產──活用共有不動產法律看招》一書，初版時即大獲各界好評。
本書以實務角度介紹「不動產共有」，內容分為八大篇章──〈分別共有法令解析與分管須知〉、〈公同共有之法令解析〉、〈《土地法》第34條之1實務操作〉、〈共有不動產設定用益物權解析〉、〈共有土地的投資〉、〈建築物的區分所有〉、〈繼承登記實務〉、〈共有物分割登記實務〉及附錄，盼不動產所有權之共有人能藉由本書認識相關法律實務，並進而活用，俾保自身權益。
我國有關土地「共有」的法律規範主要在《土地法第34條之1》，《土地法第34條之1執行要點》對於《土地法第34條之１》的運用非常重要，而該執行要點於民國106年12月做了相當大幅度的修正，也促使本書在此次再版時做了大篇幅的修訂，感謝所有作者的協助更新，才能提供讀者有關不動產「共有」最新的資訊。
另外，特別感謝永然文化出版公司吳旻錚小姐辛苦的聯繫、編輯及校對，是此書再版順利完成的推手之一，於此一併致謝！

李永然序於永然聯合法律事務所
民國107年（西元2018年）9月7日

李序

第一篇　分別共有法令解析與分管須知

■分別共有之法令解析／李永然律師、高嘉甫律師
壹、概說
貳、分別共有之意義及發生原因
一、基於當事人之意思
二、基於法律規定
三、將「公同共有」變更為「分別共有」
參、應有部分的概念
一、應有部分的定義
二、應有部分之性質
三、應有部分之比例
四、基於應有部分所生之請求權
肆、分別共有物的使用收益及管理
一、共有物的使用收益
二、共有物的管理
伍、應有部分及分別共有物的處分
一、共有人之應有部分的處分
二、分別共有物的處分
陸、分別共有之對外關係
一、對第三人之權利
二、對第三人之義務
柒、分別共有物的分割
一、分割請求權
二、共有物分割之限制
捌、協議分割
玖、裁判分割
拾、分割的效力
拾壹、實務案例解析
案例一
案例二
■共有人如何請求分割共有不動產？／李永然律師
一、目前共有不動產甚為常見
二、分割有協議分割及裁判分割之分
三、協議分割須經「登記」，始生分割效力
四、如何訴請法院裁判分割？
五、結語
■共有土地分割時，如何處理抵押權？／李永然律師
一、土地之部分共有人將持分抵押
二、協議分割與裁判分割不同
三、共有物分割與抵押權的處理
四、結語
■土地共有人分管的法律須知／李永然律師
壹、土地共有可分「分別共有」與「公同共有」
貳、共有物的「管理」不同於共有物的「處分、變更及設定負擔」
一、保存行為
二、改良行為
三、利用行為
參、共有土地的分管
一、分管決定
二、分管裁定
肆、分管對於第三人的效力
伍、結語

第二篇　公同共有之法令解析

■公同共有之法令解析／吳任偉律師
壹、意義
貳、「公同共有」的發生原因與類型
一、法律規定
二、契約類型
三、實務或習慣上承認的「公同共有」
參、「公同共有」之權利義務法律關係
一、基本原則
二、公同共有物的「管理」
三、公同共有物的「處分」
四、公同共有物的「分割」
五、對第三人的權利行使
肆、「公同共有」法律關係之消滅
伍、其他相關爭議問題
一、公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而
占有共有或公同共有之土地者，得依《民法》第772條準用同法
第769條及第770條取得時效之規定，請求登記為地上權人
二、與「優先承買權」有關之公同共有爭議問題

第三篇　《土地法》第34條之1實務操作

■《土地法》第34條之1的法律操作與運用／許啟龍律師
壹、通則
一、前言
二、《土地法》第34條之1立法背景及沿革
三、《土地法》第34條之1之立法意旨
四、與《土地法》第34條之1相關聯之法條
貳、《土地法》第34條之1適用客體
一、土地
二、建築改良物
參、共有土地之處分、變更及設定負擔
一、《民法》對「處分」之分類及定義
二、《民法》第819條、第828條之「處分」
三、《土地法》第34條之1「處分」之範圍所指為何？
四、處分之要件及共有承受對象
五、變更
六、設定負擔
肆、共有土地或建物處分、變更及設定負擔之程序
一、程序之保障
二、實質上之保障
伍、書面通知或公告程序
說明
陸、優先購買權
一、優先購買權之意義
二、優先購買權之通知
三、優先購買權之要件
四、優先購買權之執行
五、優先購買權之限制
六、優先購買權之效力
七、優先購買權發生競合時之效力
柒、對價或補償
一、受領或提存
二、登記方式
捌、公同共有之準用
玖、調處與調解
公告
存證信函
■土地共有人對優先購買權的法律認識／李永然律師
壹、土地共有人會遇上「優先購買權」的問題
貳、《土地法》第34條之1的規定是為簡化共有關係
參、《土地法》第34條之1的意義適用範圍
肆、《土地法第三十四條之一執行要點》對優先購買權的規定
伍、結語

第四篇　共有不動產設定用益物權解析

■共有不動產設定用益物權解析／連世昌律師
壹、共有不動產之概述
一、共有的意義及分類
二、分別共有之內部關係
貳、設定用益物權之意義
一、何謂用益物權
二、用益物權修訂背景
三、《民法》修訂用益物權內容
參、共有不動產設定用益物權的若干疑義
一、應有部分得否設定用益物權
二、共有物設定用益物權
三、共有不動產設定用益物權之有關疑義
肆、公同共有之準用
一、公同共有之意義
二、公同共有之內涵
三、《土地法》第34條之1實務問題

第五篇　共有土地的投資

■共有土地可以投資嗎？／李永然律師
一、有人專買土地持分
二、買受前先了解該共有地有無不分割的約定
三、取得共有物持分，可以請求分割
四、共有人無法協議，可以向法院請求分割
五、結語
■土地共有人要注意哪些法律問題？／李永然律師
一、前言
二、共有人的優先購買權
三、共有人要注意「以大吃小」的規定
四、共有物的分割
五、結語
第六篇　建築物的區分所有

■建築物的區分所有／許淑玲律師、林其玄律師
壹、《民法》及《公寓大廈管理條例》
貳、《民法物權編施行法》第8條之5所定優先承買權與《土地法》第34
條之1第4項共有人優先承購權適用疑義
參、建築區分所有實務案例解析
一、公寓大廈區分所有之專有部分
二、專有部分與共有部分及基地權利處分不可分性
三、專有部分不因放置共有動產而成為法定共用部分
四、公寓大廈區分所有之共用部分
五、無權占用共用部分之排除
六、管理委員會對公共設施使用限制之界限
七、共有部分約定專用之方式
八、不得約定專用之共用部分
九、約定專用使用方式之限制
十、變更約定專用部分之程序

第七篇　繼承登記實務

■繼承登記實務／李廷鈞地政士
壹、共有概念漫談
一、應繼分繼承登記
二、分割繼承登記
三、遺囑繼承登記
四、共有登記類型
貳、共有持分記載方式漫談

第八篇　共有物分割登記實務

■共有物分割登記實務／黃興國地政士
壹、標示變更登記
一、法定空地分割
二、耕地分割
三、辦理標示變更登記所需文件（以「土地標示分割」為例）
四、參考範例
貳、協議分割登記
一、訂立協議分割契約（私契）應注意事項
二、至地政機關申請共有物分割登記所需文件
三、常見協議分割實務問題
四、參考範例
參、共有物分割調處
一、調處分割程序及注意事項
二、調處分割登記原因
三、調處分割，申請地政機關登記所需文件
肆、裁判分割
一、裁判分割，申請地政機關登記所需文件
二、常見裁判分割實務登記問題
三、法定抵押權
伍、共有物分割及抵押權處理
一、該抵押權皆轉載於分割後各宗土地上
二、抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上
三、塗銷該抵押權登記

附錄

■相關法規
1.《土地法》（摘錄）
2.《土地法第三十四條之一執行要點》
3.《民法》（與「共有」相關條文）
4.《土地登記規則》（與「共有」相關條文）
■參考書目
一、書籍
二、期刊論文