土地法實用：地稅．徵收．地政士執業

深究不動產議題之中，最為根本即屬土地法，若想認識並進入房地產等相關行業，更不能不了解其各種規定，尤其土地法攸關一國之土地政策，其往往左右了國家的經濟發展，由此便可知曉土地法的重要性。本書以土地法為主軸，依照土地法脈絡，詳論土地法後二編即土地稅、土地徵收之規定及地政士執業應注意事項，再引用相關法規佐證。提供民眾與從事土地相關行業人士對土地法規定、運用的參考依據。

李永然
．台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
．永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
．曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
．聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
．曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
．總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會名譽理事長、陸委會台商張老師、台灣民主基金會監察人、海基會財經法律顧問、行政院退輔會法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
．台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授


林永汀
．東吳大學法律系法學組七十年畢業，篤信「法律祇保護知道法律的人」，堅守法律的實用與理論必須兼容並蓄。
．經歷：永然契約顧問中心、永然法律事務所。中華民國建築投資商業同業公會（中華民國建築開發商業同業公會）全國聯合會、中華民國建築經理商業同業公會、台中市地政學會（台中市地政促進會）、台中市地政士公會、濟南市台屬企業家協會顧問。現代地政雜誌社編輯委員。桓晨律師事務所。
．房地產專文散見：法律與你、房屋市場、住宅情報、太聯不動產市場週報、移民與投資、大同雜誌、土地事務月刊、自由時報、
．臺灣時報、經濟日報、租售報導、現代地政、錢雜誌、尚品雜誌、基泰之友、建築家、台北建築……等雜誌。
．不動產論文散見：司法周刊、法務通訊、軍法專刊、法律評論等雜誌
．企業顧問公司、建設公司、基層金融研究訓練中心及大學推廣教育中心房地產法律講座；不動產機構房地產法律專案研究主持人、行政院勞工委員會七十七年度勞工問題徵文比賽優等獎。

李　序

在「有土斯有財」的傳統觀念影響下，大部分的民眾都希望在一生中能擁有屬於自己的不動產，不論是做為自用、投資或傳承之用，但不動產所涉及的法律問題極其複雜，稍有不慎即可能造成龐大的損失，因此在面對處理不動產時，應多加了解不動產所涉及的各項法規。
余自民國67年通過律師高考，並於民國68年間正式登錄執行律師業務，執業40餘年以來，所接觸的案件不計其數，各種類型都有，其中又以不動產相關問題較為常見，針對不動產法律問題，其中最為根本即屬《土地法》，想要認識並進入不動產等相關領域，更不能不了解其相關各項規定，且《土地法》攸關一國的土地政策，往往左右了國家的經濟發展，由此便可暸解《土地法》的重要性。
永然聯合法律事務所自創所以來，余便希望在所內服務的律師或法律專業人員對於不動產及《土地法》相關問題能多所研究，數年下來，同仁們對此都有豐富的實務經驗；林永汀先生曾於民國77年間就職於永然法律事務所(永然聯合法律事務所之前稱)，任職期間，與余一同處理過許多房地產方面的案件，其文筆頗佳，再加上對於房地產議題也有深入的了解，前一陣子向余提及，希望能針對《土地法》及相關法規，撰寫《土地法》方面的專書，以提供民眾及不動產相關業者參酌。在我們雙方有著共同的理念與默契下，有關《土地法》的專書終於問世，前面他費了許多的時間收集資料，後則有余盡心對於圖書內容進行斟酌。
由於《土地法》涉及的範圍甚廣，且考量文章篇幅眾多，因此決定分為兩冊發行，第一本為《土地法實用──總論．地籍．地用》，著重於法規的解釋與實用，一上市即受到各界好評；第二本《土地法實用──地稅．徵收．地政士執業》也接續出版，本書乃針對《土地法》中相關稅賦、土地徵收問題及地政士執業相關規定，希望能提供民眾與從事土地相關行業人士對《土地法》規定、運用的參考依據。
余認為能將自己對於《土地法》的實務經驗透過書籍呈現出來，協助各界解決與研究這方面的法律問題，是十分有意義的事，在此特別感謝本書的共同作者林永汀的用心編撰，和以往於永然法律事務所工作期間的付出，並感謝達欣開發股份有限公司對於本書出版的支持，且謝謝永然文化出版公司的同仁於編輯本書期間所費的心思；在各方的努力下，《土地法實用》的兩冊圖書均已順利付梓，尚祈各界對本書惠予指正。

永然聯合法律事務所所長
李永然
序於民國108年4月27日
林 序

蘇軾「飬錯論」謂「天下之患，最不可為者，名為治平無事，而其實有不測之憂。坐觀其變，而不為之所，則恐至於不可救；起而強為之，則天下狃於治平之安而不吾信。惟仁人君子豪傑之士，爲能出身為天下犯大難，以求成大功。此固非勉強期月之間，而苟以求名之所能也」。
吾自中華民國77年任職永然法律事務所，忝蒙李永然律師敦促激勵，涉獵房地法規匆匆三十餘載。期間我國經濟狀況屢歷「名為治平無事，而其實有不測之憂」之情，是致吾對房地法規專業知識尋感缺漏與不足，唯自我督促淬勵，期能補愚魯。
三十餘年來，因遭遇問題而感缺漏，因鑽研問題而有所悟，尋在報章雜誌發表心得專論，共集結出版四十餘書。此次再蒙李永然律師勉囑共同就《土地法》及其相關法規共同撰寫《土地法》專書。在李永然律師殷殷鼓勵，諄諄督促下，誠惶誠恐，終能狗尾續貂，不辱囑咐。又《土地法》專書考量篇幅，分成兩部分出版，本書即以「總論．地籍．地用」為探討範疇。
本書耗時數載，累聚之微末管見，自有見笑大方之處，此亦勢所難免，是祈賢達不吝斧正。
吾早年蒙中華民國建築投資商業同業公會（中華民國建築開發商業同業公會）全國聯合會、中華民國建築經理商業同業公會肯定，聘為顧問，並獲現代地政雜誌社委為編輯委員迄今；中華民國84年移居台中，復蒙台中市地政學會（台中市地政促進會）、台中市地政士公會照拂愛護，使吾日益充實；拙荊瓊英恭儉節用，盡心照理家事，劬勞顧復小犬長大，使吾終生無慮，肆意書橐。本書付梓之際，以上恩情，當應為誌，用昭感激。
林永汀
序於中華民國108年2月23日

 

李　序
林 序
編按：本書法規簡稱

第一編　土地稅

第一章　通則
　第一節　土地與土地改良物課稅
一、不動產稅
二、土地及其改良物的徵稅與免稅
三、租稅法律主義
　第二節　土地稅種類與性質
一、土地稅種類
二、土地稅性質
第二章　地價及改良物價
　第一節　地價
一、土地及改良物價值分別規定
二、法定地價
三、標準地價
四、重新規定地價
　第二節　土地改良物價
一、建築改良物價值估定
二、建築改良物評定法定價值
三、估價規則
第三章　地價稅
　第一節　地價稅
一、地價稅課徵時期
二、地價稅之課徵
三、地價稅之納稅義務人
四、申請延期或分期繳納地價稅
　第二節　空地稅與荒地稅
一、空地稅
二、荒地稅
第四章　土地增值稅
　第一節　課稅時機、增值總數額與稅率
一、土地增值稅課稅時機
二、土地增值總數額
三、土地增值稅稅率
　第二節　土地增值稅納稅義務人
一、《土地法》規定
二、《平均地權條例》規定
三、《土地稅法》規定
第五章　土地改良物稅
　第一節　建築改良物稅
一、建築改良物稅之課稅基準、課稅時機與稅率
二、建築改良物稅之納稅義務人
三、建築改良物之免稅
四、土地改良物稅之性質
　第二節　房屋稅
一、房屋稅課徵標的
二、房屋稅納稅義務人
三、房屋稅稅率
四、房屋現值
五、房屋稅之徵收
　第三節　契稅
一、契稅徵收時機、稅率與契價
二、契稅納稅義務人
三、申報契稅程序
第六章　土地稅之減免
　第一節　地價稅之減免
一、公有土地免稅
二、私有土地之減免
三、災難或調劑社會經濟狀況之減免
四、因保留徵收或依法律限期不能使用之減免
五、因自然環境及技術上無法使用或在墾荒過程中之土地
六、減免稅原因事實變更或消滅之處置
　第二節　土地增值稅之減免
一、徵收或重劃之免徵增值稅
二、農地免稅
三、政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地
四、私人捐贈供興辦社會福利事業或私立學校使用之土地
五、配偶間相互贈與之土地
六、信託之土地
七、繼承之土地
八、共有土地分割與土地合併
　第三節　房屋稅之減免
一、公有房屋免徵房屋稅
二、私有房屋免徵房屋稅
三、私有房屋減半徵收房屋稅
四、私有房屋免徵或減收房屋稅之申請
五、停止課徵房屋稅
　第四節　契稅之減免
一、土地免徵契稅
二、免徵契稅
三、信託關係人間之移轉不課徵契稅
第七章　欠稅
　第一節　積欠地價稅
一、《土地法》規定
二、《土地稅法》規定
　第二節　積欠土地增值稅
一、《土地法》規定
二、《土地稅法》規定
　第三節　積欠房屋稅與契稅
一、積欠房屋稅
二、積欠契稅
第八章　特種貨物及勞務稅與房地合一課徵所得稅
　第一節　特種貨物及勞務稅
一、《特種貨物及勞務稅條例》訂頒實施
二、房屋、土地特種貨物及勞務稅
三、停徵房屋、土地之特種貨物及勞務稅
　第二節　房地合一課徵所得稅
一、納稅主體
二、課稅標的及交易、取得、持有時間認定
三、個人房地交易所得稅課徵程序
四、營利事業房地交易所得稅課徵程序
五、免納所得稅之房地交易（所稅§4之5）
六、房地合一所得稅稅課收入之分配及運用（所稅§125之2）
七、房地合一課徵所得稅制度簡表
八、房地交易課徵所得稅新舊制比較

第二編　土地徵收

第一章　通則
　第一節　土地徵收概述
一、土地徵收的意義與性質
二、土地徵收與相類概念之區別
三、土地徵收的種類
　第二節　土地徵收原因、當事人與標的
一、土地徵收的原因（土地徵收之目的）
二、土地徵收的當事人
三、土地徵收之標的
四、土地徵收地點之限制
　第三節　土地改良物及殘餘地一併徵收
一、土地改良物一併徵收
二、殘餘部分一併徵收
　第四節　原土地所有權人申請收回與優先購買權
一、原土地所有權人的申請收回權
二、原土地所有權人的優先購買權
　第五節　土地徵收的法規適用原則
一、《土地徵收條例》公布施行前之法規
二、《土地徵收條例》訂頒施行
三、辦理土地徵收應優先適用《土地徵收條例》規定
四、《土地徵收條例》施行前已公告徵收案件處理
第二章　徵收程序
　第一節　申請徵收前置作業
一、勘選需用土地
二、舉辦公聽會
三、舉行聽證會
四、興辦事業計畫經目的事業主管機關許可
五、協議價購或以其他方式取得
六、調查勘測
　第二節　申請徵收
一、擬具徵收計畫書，附具徵收土地圖、冊、土地使用計畫圖
二、申請程序
　第三節　核准徵收
一、徵收之核准機關
二、收受申請徵收案之審議與勘查
三、同一土地有二需用土地人申請徵收之核定原則
四、核准徵收後之通知
五、直轄市、縣（市）政府接到核准徵收案之公告、通知
及其異議
六、徵收公告的效力
　第四節　發給補償
一、補償費用由需用土地人負擔
二、公告期滿十五日內發給補償
三、未於公告期滿十五日內發給補償費完竣，徵收失效
四、補償費之異議
五、補償費之繼承
六、受領遲延、拒絕受領補償之處置
　第五節　限期遷移及交付土地
一、補償費發給完竣或核定發給抵價地之效力
二、墳墓遷葬
三、徵收土地登記完畢後報中央主管機關備查
第三章　徵收補償
　第一節　補償地價
一、徵收補償之計算、負擔及發給機關
二、訂頒「土地或土地改良物徵收補償費核計核發對象及領
取辦法」
三、補償地價
　第二節　土地改良物補償費
一、《土地法》規定
二、《土地徵收條例》規定
　第三節　合法營業損失補償、遷移費、安置計畫
一、合法營業損失補償
二、遷移費
三、安置計畫（土徵§34之1）
第四節　被徵收土地應有負擔與他項權利的處理
一、被徵收土地應有負擔的處理
二、被徵收土地的他項權利消滅
三、徵收補償的讓與
第四章　區段徵收
　第一節　區段徵收意義與原因
一、區段徵收定義與原因（目的）
二、《土地徵收條例》規定的區段徵收原因（目的）
三、不相連之地區
　第二節　區段徵收之實施
一、準備作業
二、正式作業
　第三節　區段徵收之程序
一、區段徵收範圍勘定後，禁止建築及採取土石、變更地形
二、報請核准區段徵收
三、補償原則
四、發給抵價地之原有土地上權利清理
五、重劃與徵收土地上原有權利清理比較
　第四節　區段徵收範圍內公有土地規劃開發與分配
一、應先協調公有土地處理方式
二、公有土地的處理方式
三、主管機關統籌規劃開發原則
四、農業專用區
五、未登記土地登記為公有（土徵施§49）
　第五節　區段徵收範圍內土地處理方式
一、《土地徵收條例》規定
二、《平均地權條例》規定
　第六節　區段徵收之費用與收入
一、開發總費用、公共設施費用、公共設施管理維護費、土
地整理費用
二、管線工程費用或遷移費用
三、委託辦理
四、區段徵收收入
第五章　撤銷徵收與廢止徵收
　第一節　行政處分之撤銷與廢止
一、行政處分
二、違法行政處分經撤銷之失效
三、合法行政處分經廢止之失效
四、撤銷或廢止徵收之行政處分
　第二節　撤銷徵收與廢止徵收
一、需用土地人依核准計畫與期限使用土地之義務
二、撤銷徵收之原因
三、廢止徵收之原因
四、撤銷徵收與廢止徵收的適用對象
五、撤銷徵收與廢止徵收的申請人
六、申請時機
七、撤銷與廢止徵收的程序
八、土地徵收處分準用規定
　第三節　撤銷徵收與廢止徵收的請求權消滅時效期間
一、《土地徵收條例》訂頒施行時，僅規定「撤銷徵收」
二、申請撤銷或廢止徵收，應於徵收公告期滿後，始得為之
三、內政部中華民國103年2月21日台內地字
第1030072564號令
四、內政部中華民國103年2月21日台內地字
第1030072564號令
第六章　民間機構投資建設、取得地上權及土地徵用
　第一節　徵收之土地提供民間機構投資建設
一、徵收時在徵收計畫書載明提供民間機構投資建設
二、出租及設定地上權租金優惠
　第二節　徵收地上權
一、徵收地上權
二、區分地上權
　第三節　土地徵用
一、土地徵用的要件
二、徵用程序與方式
三、土地徵用補償費

第三編　地政士執業規範

第一章　土地登記代理
　第一節　土地登記代理沿革
一、意定代理
二、土地登記專業代理制度的形成
　第二節　土地登記代理人
一、土地登記代理人
二、土地登記代理人的雙方代理
第二章　《地政士法》
　第一節　地政士開業
一、充任地政士資格
二、地政士開業執照
三、地政士事務所
四、地政士註銷登記（《地政士法》§15）
　第二節　地政士執行業務範圍與規範
一、執行業務範圍
二、地政士執行業務規範（地政士執業之義務、責任）
　第三節　地政士簽證
一、地政士辦理簽證資格
二、不得辦理簽證事項
三、簽證事務之執行
四、簽證保證金與簽證基金
　第四節　地政士公會
一、業必歸會（強制入會）及會費
二、地政士公會之成立及組織
三、地政士公會之監督
四、各級會議決議之得撤銷或無效
　第五節　地政士之獎勵與懲戒
一、獎勵事項
二、懲戒處分
三、應受懲戒事項與方式
四、懲戒處分之通告
　第六節　違反《地政士法》處罰與登記代理人資格轉換
一、違反《地政士法》之處罰
二、《地政士法》施行前既有土地登記代理人資格轉換
第三章　《洗錢防制法》
　第一節　洗錢、特定犯罪及特定犯罪所得
一、「洗錢」定義
二、「特定犯罪」定義
三、「特定犯罪所得」定義
　第二節　地政士防制洗錢規範
一、防制洗錢義務
二、地政士辦理房地交易時應盡的防制洗錢義務
三、應留存必要交易紀錄
四、應向法務部調查局申報達一定金額以上之通貨交易
五、應申報疑似犯有「洗錢行為」、「收受、持有或使用無合理
來源財物或財產上利益」之交易
六、負有防制洗錢義務之「地政士」
參考書目