不動產抵押權的法律運用與實務操作

人一生中，或多或少都會遇到與他人間的債權債務關係，此時，抵押權在融通資金上就扮演著重要角色，是屬於最常使用的「擔保制度」。例如：銀行放款，通常要求借款人提供不動產設定抵押權作為擔保；民間借貸，也常以不動產抵押作為確保債權的方法。而抵押權的重要性，在於確保特定債物的清償，具有「擔保」債權的效果。不動產抵押權可分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，在實行抵押權時也有其規定的法定程序。
本書結合法律人才與地政人才共同撰文，詳解抵押權相關法令規定，並附有書狀的格式範例，供讀者參考。本書共分為八個章節解析不動產抵押權法律與登記實務，內容包括：普通抵押權法令解析、與普通抵押權相關之疑難法律問題解析、最高限額抵押權法令解析、抵押權設定登記實務、抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務、不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？不良債權處理實務及不動產抵押權的實行及相關實務。

推薦序1
永然文化出版股份有限公司是由永然聯合法律事務所所長李永然律師所投資經營，其出版的法律圖書對於法律知識的普及有著極大的貢獻，尤其是將不動產相關的法律知識通俗化、實用化。從預售、中古屋買賣、代銷、仲介、法拍，到土地開發、建築、營造等範疇，並邀請各領域頂尖的專業人士撰寫成法律實用圖書，讓一般民眾在遇到與不動產相關問題時，都能藉由參考書籍的內容，得到預防與解決的方法。
不動產抵押權是金融機構、不動產投資、民間借貸常用以做為獲取融資、擔保交易、確保債權的手段之一；抵押權又分為「普通抵押權」、「最高限額抵押權」，而在實務的操作上，辦理抵押權的設定登記、移轉、內容變更與塗銷登記，都是債權人、債務人在運用抵押權前所需要了解，以確保自身的權益。
李永然律師此次結合吳任偉律師、連世昌律師及黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士撰寫成《不動產抵押權的法律運用與實務操作》一書，該書由地政和法律的精英從各個角度剖析抵押權的實務操作與法律規範，內容包括普通抵押權與最高限額抵押權的法令解析、疑難問題解析、抵押權設定登記實務、抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務及如何實行抵押權以確保債權的回收、不良債權的處理實務，非常實用；是金融業界、企業經營者，甚至與不動產相關行業在業務執行上必備的參考書籍，本人有幸先睹為快，獲益良多，特為本書推薦。

麗寶集團董事長
吳寶田

推薦序２
李永然律師於建築、不動產等相關法令有豐富的實務經驗，長年於此領域研究、耕耘，其在繁忙公務之餘，亦經常藉由演講、出版、座談、專欄寫作等方式，將建築與不動產知識普及化。2012年間，在本校台北科技大學極力邀請下，李永然律師於建築與都市設計研究所開設「不動產建築法律專題」課程，與學生一同分享其寶貴經驗，受到熱烈歡迎。
李永然律師現策劃與不動產抵押權有關之專書，其結合連世昌律師、吳任偉律師、黃振國地政士、李廷鈞地政士、黃興國地政士等專業人士之大作，出版《不動產抵押權的法律運用與實務操作》一書，余有幸先睹為快，並為之作序。
《不動產抵押權的法律運用與實務操作》內容包括〈普通抵押權法令解析〉、〈與普通抵押權相關之疑難法律問題解析〉、〈最高限額抵押權法令解析〉、〈抵押權設定登記實務〉、〈抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務〉、〈不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？〉、〈不良債權處理實務〉、〈不動產抵押權的實行及相關實務〉等八大篇章，分別從基本法令規範談起，進一步解讀其種類、特性、涵括範圍與效力，以及實務進行的程序，再予以生活案例綜合參考，文字深入淺出，各方面都有法律與地政面專業且精闢的剖析。
此書對於欲了解不動產借貸的民眾與金融機構或民間有借貸關係之人士、商場往來交易欲運用不動產擔保者，均相當適合且實用，非常值得讀者參考！

國立台北科技大學設計學院院長
中華民國都市計劃學會理事長
彭光輝

推薦序3
「抵押權」制度由來已久，其不僅是企業經營者營運發展必須充分了解與運用的最佳媒介手段，更是一般人投資置產或購屋自住不可或缺的重要融資管道；如是，倘整個社會金融活絡流暢，亦有助於帶動整體經濟與企業之興盛發展。
民國96年3月28日《民法》物權編大幅翻修，此次修正重點在於將抵押權分設「普通抵押權」、「最高限額抵押權」及「其他抵押權」三節，以解決實務上爭議問題，並建構較周全的規範體系；此對於金融機構、企業經營及個人等之融資貸款，均有重大關聯。
永然兄投入平民法律教育工作數十年，無論早期發行《法律與你雜誌》，傳播一般社會大眾須知的法律常識，抑或創立永然文化出版公司，出版數百種法律、地政、稅務叢書，都在忙碌的律師本業之外，挹注可觀的時間與精神，默默為墊定社會法治基石善盡一份心力。
此次捧讀《不動產抵押權的法律運用與實務操作》一書，已不知是永然兄的第幾號力著，從字裡行間，不僅嗅聞出永然兄馭繁為簡的功力依舊，綜觀全書八章架構，亦可見其規劃之匠心、思慮之縝密。不獨於第一至第三章將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」法令規定作為講述之核心，同時因抵押權以向地政機關登記為生效要件，因此本書中，另由專業地政士執筆，分闢第四、五章深入解析辦理抵押權設定、移轉、內容變更與塗銷登記之要點，並收錄內政部關於法人申請抵押權登記、金融或保險機構辦理抵押權登記，及農舍、農地設定抵押權的諸多重要函釋，作為抵押權設定或受讓雙方，為了您的權益保障，不可不讀！至於「如何實行抵押權」一章，本是抵押權人能否確保債權的「最後一哩路」，由嫺熟法律理論與實務的永然兄親自操刀，在我看來，自是游刃有餘。本書第七章「不良債權處理實務」，乍看似已跳脫「抵押權」之範疇，實則，金融機構在其借貸、放款業務中，乃使用抵押權制度之最大受益者，在後續的不良債權處理過程是否順利得當，自與「抵押權」之認知程度和靈活運用息息相關；藉由本章之介紹，除得以一窺金融機構、資產管理公司對不良債權的處理之道，對於抵押權的實務運用，又可有另一層面的認識。值得一提的是，最後一章「不動產抵押權的實行及相關實務」，附上多份狀例，供讀者實務運用。
所謂「知識就是力量」，多一分對「抵押權」的了解，就是賦予自己的財產權多一分務實的保障；本書適合您經常置於案頭，學而時習之，必能受益匪淺。個人有幸先睹為快，樂為之序！

淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
莊孟翰
李序
人一生中，或多或少都會遇到與他人間的債權債務關係，此時，抵押權在融通資金上就扮演著重要角色，是屬於最常使用的「擔保制度」。例如：銀行放款，通常要求借款人提供不動產設定抵押權作為擔保；民間借貸，也常以不動產抵押作為確保債權的方法。而抵押權的重要性，在於確保特定債物的清償，具有「擔保」債權的效果。
在我執行律師業務四十多年，所接觸過的不動產案件中，不動產抵押權是常常被運用做為融通資金的擔保制度，在不動產抵押權被運用後，一旦債權人、債務人之間的債務無法解決時，抵押權人即會面臨行使抵押權的問題。不動產抵押權可分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，在實行抵押權時也有其規定的法定程序。而在抵押權的法律實務中，有時會遇到涉嫌偽造抵押權，或是債務已經清償完畢，但債權人遲未塗銷抵押權的狀況，又或是抵押人死亡時，又發生抵押之不動產繼承的問題，繼承人當中針對抵押權的實行產生一些相關的爭議。
許多當事人來到法律事務所諮詢或委辦處理與抵押權有關案件，包括：實行抵押權、塗銷抵押權或確認抵押權所擔保的債權不存在等等，因此，個人認為有必要將這方面的實務經驗呈現予民眾；且不動產抵押權，不僅只有單純的法律部分，有些還涉及到不動產登記等地政實務，剛好永然聯合法律事務所與永然地政士聯合事務所包含了法律與地政兩個領域的專業，我於是邀請永然聯合法律事務所吳任偉律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士及黃振國總經理、連世昌律師、黃興國地政士等人一同撰寫《不動產抵押的法律運用與實務操作》一書，分為八個章節解析不動產抵押權法律與登記實務，內容包括：普通抵押權法令解析、與普通抵押權相關之疑難法律問題解析、最高限額抵押權法令解析、抵押權設定登記實務、抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務、不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？不良債權處理實務及不動產抵押權的實行及相關實務。
本書結合了法律人才與地政人才一同撰文，目的是希望走向比較實用的路線，因此在這本書中也附上一些書狀的格式範例，藉此讓讀者有需要時可以參考範例並加以運用。
本書除了感謝作者們共同努力提供最優質的內容外，也感謝「億德建設股份有限公司」對於本書出版的支持，還有永然文化出版公司的同仁用心的編輯，在各方的努力之下，讓本書得以順利付梓，最後敬祈各界對本書惠予指正。

永然聯合法律事務所所長
李永然
序於西元2019年（民國108年）5月27日

 

目
錄 目錄
推薦序1
推薦序2
推薦序3
李序
第一章　普通抵押權法令解析
文◎李永然
壹、債權人對普通抵押權的基本認識
一、債權人可透過普通抵押權擔保債權
二、普通抵押權是「擔保物權」
三、普通抵押權是由「債務人」或「第三人」就其不動產所設定的擔保物權
四、普通抵押權是不移轉占有的擔保物權
五、普通抵押權是就標的物賣得價金優先清償的擔保物權
貳、抵押權人對普通抵押權特性的應有認識
一、普通抵押權人對抵押權須注意其特性
二、普通抵押權的從屬性
三、普通抵押權的不可分性
四、普通抵押權的物上代位性
參、抵押權人對普通抵押權所擔保之範圍的應有認識
一、普通抵押權人應認識普通抵押權擔保債權的範圍
二、普通抵押權擔保債權的法定範圍
三、普通抵押權所擔保利息範圍有限制
肆、普通抵押權人對抵押權標的物之範圍的應有認識
一、普通抵押權乃利用抵押標的物之交換價值為擔保
二、從物、從權利及建築物附加部分
三、殘餘物
四、天然孳息及法定孳息
伍、如何取得不動產的普通抵押權？
一、透過「法律行為」而取得普通抵押權
二、透過「依法律行為以外之原因」而取得
陸、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
一、普通抵押權人擁有「讓與」、「供擔保」及「拋棄」的權利
二、普通抵押權的讓與
三、普通抵押權的供擔保
四、普通抵押權的拋棄
柒、不動產抵押人於抵押後，尚有何權利
一、不動產抵押人有瞭解權利的必要
二、不動產抵押人還有五項權利
第二章　與普通抵押權相關之疑難法律問題解析
文◎李永然
壹、普通抵押權人對保護抵押權的法律　須知
一、抵押權的保全
二、抵押權侵權行為的損害賠償請求權
三、抵押權人的物上請求權
貳、普通抵押權人的權利及於抵押物的代位物
一、須因抵押物毀損或滅失所生
二、須因滅失或毀損而得受賠償或其他利益
三、須為抵押人得受的賠償或其他利益
參、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
一、普通抵押權的讓與
二、普通抵押權的供擔保
三、普通抵押權的拋棄
肆、普通抵押權人對「次序權」的法律　須知
一、普通抵押權人享有「次序權」
二、先次序抵押權受清償時，後次序抵押權是否受影響？
三、抵押權次序的讓與、拋棄與變更
伍、債務人已清償，抵押權人不塗銷，該怎麼辦？
陸、特殊情形下，抵押權的處理
一、共有土地分割時，如何處理抵押權？
二、公辦市地重劃如何清理抵押權？
第三章　最高限額抵押權法令解析
文◎連世昌
壹、最高限額抵押權之意義及擔保範圍
一、意義
二、擔保債權範圍之限制性
貳、最高限額抵押權之特性
一、限定被擔保債權之資格
二、否定最高限額抵押權之從屬性
三、調整當事人、利害關係人之地位（註28）
參、最高限額抵押權之取得
肆、最高限額抵押權之變更及讓與
一、被擔保債權範圍之變更
二、被擔保債權之債務人變更
三、確定期日之變更
四、擔保債權或債務之特定繼受
五、最高限額抵押權當事人與債務人之概括繼受
伍、最高限額抵押權之準共有
一、共有人間之優先受償關係
二、按債權額比例分配之權利處分
陸、最高限額抵押權之確定及效力
一、「確定」之意義
二、原債權確定之事由
三、原債權確定之效力
柒、最高限額抵押權之消滅
一、最高限額抵押權與消滅期間之規定
二、塗銷登記請求權
捌、最高限額抵押權準用普通抵押權之　規定
第四章　抵押權設定登記實務
文◎黃振國
壹、抵押權設定登記
一、抵押權設定登記之意義
二、抵押權設定契約書之約定與登記
三、結語
貳、設定抵押權應檢附基本文件
參、認識抵押權登記申請相關規範
一、擬設定之抵押權種類
二、抵押權設定契約書
三、抵押權設定契約書填寫事項
肆、其他申請抵押權設定登記應注意事項
伍、法人申請抵押權登記之重要規定及內政部函釋
陸、金融或保險機構辦理抵押權登記相關函釋
柒、農舍與農地設定抵押權相關之內政部函釋
第五章　抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務
文◎李廷鈞、黃興國
壹、抵押權移轉登記
一、何謂抵押權移轉登記？
二、抵押權移轉登記所需文件
三、常見抵押權移轉實務問題
四、參考範例
貳、抵押權內容變更登記
一、何謂抵押權內容變更登記？
二、抵押權內容變更登記所需文件
三、不同類型的抵押權內容變更登記說明
四、參考範例
參、抵押權塗銷登記
一、抵押權塗銷登記與類型
二、抵押權塗銷登記所需文件
三、其他常見抵押權塗銷實務問題
第六章　不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？
文◎李永然
壹、抵押權人應先取得「執行名義」
貳、抵押權人須進一步向法院民事執行處聲請強制執行
參、對抵押物進行查封、拍賣的程序
狀例一　民事准予拍賣抵押物聲請狀
狀例二　民事強制執行聲請狀
第七章　不良債權處理實務
文◎吳任偉
壹、什麼是「不良債權」（Non-Performing Loans, NPL）？
貳、「不良債權」發生的原因
一、整體經濟環境與景氣因素
二、金融機構內部因素
三、債務人本身的因素
參、「不良債權」的類型
一、以金融機構為例，按其債權擔保情形及逾期時間長短，可區分為「應予注意者」、「可望收回者」、「收回困難者」及「收回無望者」
二、金融機構的「不良債權」，亦可區分為「逾期放款」、「催收款」與「呆帳」
肆、實務對於「不良債權」的處理方式
一、金融機構對於「不良債權」的處理
二、資產管理公司（Asset Management Company, AMC）對於「不良債權」的處理
三、一般投資人對於「不良債權」的處理
伍、「不良債權」的稅負
一、金融機構方面
二、資產管理公司方面
三、其他
第八章　不動產抵押權的實行及相關實務
文◎李永然
壹、不動產抵押權的種類
一、普通抵押權
二、最高限額抵押權
三、法定抵押權
貳、不動產抵押權人如何聲請實行抵押權
一、取得執行名義
狀例三　民事准予拍賣抵押物聲請狀（註1）
二、聲請強制執行
狀例四　民事強制執行聲請狀（註2）
參、不動產抵押權的相關爭議與訴訟
一、確認抵押權不存在之訴
狀例五　確認抵押權不存在之訴的訴之聲明（註8）
二、聲請除去不動產抵押物上之租賃權
狀例六　民事排除租賃關係聲請狀（註9）
三、塗銷最高限額抵押權之訴
狀例七　民事起訴狀
狀例八　協議書
附錄　
一、《民法》物權編（摘錄）
二、《民法物權編施行法》（摘錄）
三、《土地登記規則》（摘錄）
四、《非訟事件法》（摘錄）
參考書目