智在法拍02：法拍問題屋張老師這樣救！不點交、違建、假租約、共有糾紛速解

■ 本書特色

神救援！法拍屋難點通通有解

▍穩賠不賺的陷阱屋
▍角力周旋的不點交屋
▍產權不明的違建屋
▍租約騙局的被占屋
▍持分複雜的共有屋
▍易被忽視的潛力屋

■ 內容簡介

糾紛速解，逆轉法拍死局！

在別人眼中，一個不確定性很高的不點交案例，一個勝訴與訴訟時間都很長很渺茫的案例，你如果可以確定出時間差，可以確定出勝算率，可以確定出獲利金額，你就成功了。從「不確定性」看出「確定性」是「看法拍屋的重點」。

我們可以從法拍屋得標的拍次，來計算第一次法拍的日期，從第一次被法拍的日期來推算債務人當初被查封的時間，從被查封的時間可以計算債務人有多久沒有繳息，基本上可以感覺到簽約日，與後來的查封日之間並沒有距離多遠。

法拍屋帶的太多這樣的色彩，但這些都不是真的：
1.法拍屋是危樓，住了會倒楣的房子。
2.法拍屋裡面住的是黑道，也就是海蟑螂霸屋強索鉅額的搬家費。
3.法拍屋會有屋主抱著瓦斯桶。
4.法拍屋產權有問題，也就是產權複雜。
5.法拍屋是凶宅與漏水屋。

■ 作者序

序言：創作的心路歷程

目前法拍屋相關的著作有三本書，分別是：
1.法拍達人篇〈向塔木德學做租屋達人的後半篇〉。
2.智在法拍。
3 智在法拍2。

剛開始介紹是介紹法拍概念，但有更多的內容是經由博聞強記而寫下的內容，像是剛好聽說到優先購買權的各種案例，例如這個是屬於物權的優購權，那個又是屬於債權的優購權，又或者是這種跳過優購權的手段與方法。

對我而言，這些都是難得的知識，我就試著把它整理成筆記，接著就開始問一些資深的律師，像是李永然、許文彬與郭睦萱，私底下我也很喜歡閱讀施峻中律師的文章，就這樣地一點一點，我就從完全不懂到漸漸上得了檯面，這一部分各位可以從法拍達人篇看到很多所謂的技巧，例如分管破分割，大吃小與小吃大，假處分破多數決，撒金子就可以破查封，查封與其他法律行為的比較。

也可以說，剛開始寫的是非常了不得的心得與經驗，可是後來我試著把這些為什麼的原因寫出來，這就是第二本智在法拍的由來。

至於第三本智在法拍2，是從法律觀點向外延伸〈更高的觀點與更跳躍的建議〉，來試著解釋法拍屋的判例的基本走向，也就是法律上的基本共識，例如買賣不破租賃，但買買可以破借貸，甚至是債權物權法化是一個什麼樣的想法。

也就是從更高的高度與更全面性的觀點來給法拍屋的利害關係人做建議，例如停止法拍有兩個觀點，優先購買權也有三個層次，分別是優購權的樣態與等級，破壞優購權與跳過優購權的作法，當然也有不少篇幅在於解釋「為什麼」與「如何做」〈例如債務人如何停止法拍的法律程序與非法律程序，甚至是更早的程序。〉

筆者認為目前坊間的法拍屋，除了一本書以外，多數都是在講故事，不管是講個人的故事或者是他人的故事，其實對法拍屋陷阱預防的這一件事情，是有一點點幫助，當然也有一些講的是法拍程序與基本概念，可是都很簡單，更多的只是把新聞報導與法拍書函放在一起，看起來很豐富但其實是什麼都沒說。〈也可以說很多書更像是廣告傳單或者是上課講義，希望藉此吸引你去花更多的錢來繳學費。〉

所以當筆者寫完這三本書之後，又把這三本書的內容讀完一遍，我才發現其實我的寫作風格有很大的改變，從初期的見山是山，到中期的見山不是山，到最後期的見山又是山，雖然有可能的是同一個過去經驗，但初期的體會是這樣，中期的體會是那樣，可是在最末期的體會又可以是超脫過去已有的經驗與想法。

或者說，雖然是同一件訴訟案件，雖然已經是打贏了，但隨著我的知識的增長，我常常自問是否會有其他更好的處理手段與工具，是否有更佳的組合，是否可以有更迅速的方法，甚至是突破的角度。

所以我也開始研究某些律師的風格與走向，重點還是在於法拍屋領域相關的訴訟，改寫這些訴訟策略或者是改寫一些法拍新聞，讓不是法律系相關的讀者，也能進入這個領域，一窺究竟。

至於事情是否真如筆者所說，就需要讀者們親自去驗證，看完三本後，您就會發現應該沒有什麼法拍問題可以難倒你；至少在筆者所收集的講義中，基本上都是聽眾送我的過去講義，我還沒看到像這三本這麼有趣且深入的內容。〈如果書還是圖書館借的，算是另外一種無中生有。〉

張明義

◎ 張明義

學歷：
中央大學資管所碩士

經歷：
湯姆龍董事長特助
高力國際派駐內湖亞太經貿廣場－總物業經理
羽田機械資訊－股長

專長及出版計畫：
市地重劃
都市更新
工業用地開發
購物中心招商及營運
房地產投資與管理
房地產研調
物業管理
預售屋代銷
法拍屋買賣
防水防漏對策
弱電系統規劃
PLC機電整合

著作：
完銷力（預售屋代銷完全操盤）
向塔木德學作租屋達人
防水查漏獨講堂
智在法拍！那些法拍屋老師沒有教你的事
物業管理菁英的66個工作DNA
智在點交！公設點交糾紛完全解除手冊（從預售屋買賣看點交實務）
室內配線丙級學科速成
創業錢圖（創業籌資與股權安排設計）
創業計劃書（創業錢圖2）
英語思維大突破（激發職場成就與競爭力學習）

一知半解最可怕！

▍不懂裝懂是進場大忌
你看得出哪些法拍土地「可以買」嗎？
法拍屋「產權」都很複雜？
決定法拍屋賣相的四大費用
評估「平均訴訟期間」對拍定人有多重要
不合法的法拍屋伎倆
代標公司如何欺騙購屋者

眼睛業障重？

▍法拍市場的好康怎麼看
看法拍屋的眼光：在「不確定」中看到「確定」
找出不點交法拍屋的「破綻」
「早晚會被法拍」的房子怎麼看？
哪一種標的物最好
先買農地，再買建地

沒有後悔藥！

▍穩賠不賺的陷阱屋有這些
不能碰的法拍物件
法拍新手該避開的物件
公同共有法拍屋的陷阱
「持分不足」的法拍屋
哪些「用地」不能買
如何避買「不能建」也「不能賣」的土地

贏在心機！

▍不點交屋的風險與利基
勝算大的不點交法拍屋樣態
勝算小的不點交法拍屋樣態
不點交物件的「房地分離」陷阱
「部分房屋不點交」的邊打邊談策略
錯誤百出的「點交程序」
法拍屋的點交程序
部分點交部分不點交的法拍屋
懶惰的原告贏不了

買到就GG？

▍違建屋的絕地逆轉勝
買到違建，拍定人的策略是「拆」還是「搬」
科學的違建調查方法：申請套繪圖
頂樓增建物拍賣的「優先受償」原則
「無獨立出入口」的違建物適用抵押權效力嗎？
借地造屋是怎麼一回事
含違建的法拍屋，拍定人為何不得其門而入

別當我塑膠！

▍產權官司必勝指導棋
「拆屋還地」官司的勝負關鍵
法官不是笨蛋，占用官司的關鍵證據怎麼看？
買到沒有產權的停車位找誰負責
愉快解決「占用人」問題
「占用人」在不點交官司中的壓力怎麼來
看懂有房無地的「無權占有」陷阱
土地長期被占用，兄弟鬩牆無解嗎？
「默示分管」不是無敵擋箭牌
當「抵押權」與「地上權」衝突時
地上權的設定與中止
何謂「處分權」？
「分割」破「抵押權」
私下與竊占人接洽有多危險

僵局變和局！

▍別為租約糾紛森七七
發現「假租約」的破綻
請承租戶搬遷的三種技巧
未定期租約適用「買賣不破租賃」的關鍵
訴訟時，合法的租約不代表「合理」
承租人主張「買賣不破租賃」為何無效？
承租人如何保護自己的權益
承租人搞鬼假造債權

敗家子別救？

▍存亡之際共有人止血術
敗家子不要救！房屋被拍賣後這樣「救全家」
他共有人阻止共有地出售的手段
「分散持分」為何可以讓媽媽安心
「階段瞬間」的共有關係
債務人如何停止拍賣程序
知識落差的詐騙：債權人可以取消房子被法拍命運？
知識落差的詐騙：債權人行使優購權再賣回債務人？
「增值稅」撥給債權人還是債務人？
被法拍前，優購權人還能做什麼？
你根本就沒有「優先承買權」
優先承買權不存在的典型案例
晚了一步之前！如何避免「被多數決」