房市專家教你買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！

狂銷4萬冊，

房仲人手一本的買房指南，

符合最新法規修訂版！

買對房子，少拚20年，

好房子，會默默幫你賺100萬～500萬！

＝各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享＝

最熱門的房市議題大蒐錄：

★「房地合一」內容是什麼？如何申報最好？

★現在買房，如何符合「重購退稅」的條件？

★「公設比」的大、小公如何分？

★公寓的樓梯間、地下室算哪一種？

買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？

買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！

你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？

最受大家信賴的房產業者徐佳馨，

從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，

她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，

分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，

踏入房產叢林，她是如何辦到的？

誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？

沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，

常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！

房子，代表了幸福的憧憬與追求，

買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！

面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，

搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！

房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：

（1）買屋、換屋是主流經驗

（2）沒有自備款，休想買房子

書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，

小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？

本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！

徐佳馨以自身經驗為例，

當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，

且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。

為了擔心白白把利息繳給銀行，

她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，

以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，

很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，

她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」

徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，

包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，

很快就能存到人生的第一桶金；

接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。

她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，

房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。

老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。

▲　2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？

◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！

◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗

◎第一次買房，就懂得挑出「增值好房」

▲　擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題

1. 未來十年，你想過怎樣的生活？

2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？

3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？

4. 你選擇和誰住得近一點？

5. 你的自備款來自何方？

▲ 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧

1. 買房子，該準備多少錢？

2. 看房子，該注意哪些問題？

3. 怎麼找到好房仲？

4. 簽約交屋前，如何確保自己的權益？

5. 房子怎麼賣才能穩賺不賠？

6. 如何避免8個最常見的買賣糾紛？

▲ 用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？

◎學會看實價登錄網站和謄本

△實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值

△謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少

◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折

△找出周遭環境中可殺價的根據

△態度是決定價格和優惠的關鍵

【本書特色】

★ 各大媒體公認的房產專家首度出書！

最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。

★第一次就買到增值好房祕訣大公開！

避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。

★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！

關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。

★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢

嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛

徐佳馨【最受信賴的房產專家】

輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。

學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。

強力推薦

理財生活通達人 夏韻芬

目錄 增訂版序 不可不知的最新熱門房市議題
前言 學會「買屋換屋」，才有機會翻身

Part 1 買房子，該準備多少錢？
01. 問題➊ 沒有自備款，能買房子嗎？
沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃
無論如何，你得先存到人生第一桶金
房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求
一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗

02. 問題➋ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？
總價、自備款、貸款，三者通盤考量
自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
「簽約金」會被沒收，買賣前必三思
熟識的銀行都問問，必要時鑑價
公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
自備款很高，用「現金」和「屋況」議價

03. 問題➌ 每個月的房貸，該占薪水的幾成？
「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一
100萬房貸還20年，每月攤還5,000元

04. 問題➍ 你現在的薪水，可以買多少錢的房子？
挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和
貸得多未必還得起，務必謹慎估算

05. 問題➎ 你的房租，可以買多少錢的房子？
北市租屋：小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬
把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼
從小房子慢慢養起，有機會再換屋

06. 問題➏ 首購族，一定要知道的房貸優惠方案
老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
「青年安心成家方案」前兩年免利息
「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制

07. 問題➐ 單身買房子，有優惠嗎？
銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？
單身者購屋，多存些自備款有益無害

08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
方法1. 挑房子前，請把自己的籌碼重算一遍
方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障
方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣
方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓

09. 問題➒ 房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？
類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用
類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出
類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金
類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠
類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障
類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財
本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同

10. 問題➓ 除了房子總價，有哪些隱藏費用？
費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％
費用2. 規費：權利價值的0.1％
費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費
費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內
費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％
費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：以交屋日為基準
費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得議價
費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦
費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省

11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道
步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型
步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估
步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，條件可能緊縮
步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續
步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍
步驟6. 銀行撥款：須先辦好火險與地震險

12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學
方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍
方法2. 兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可辦理「重購退稅」
方法3. 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高30萬

Part 2 看房子，該注意哪些問題？
13. 擔心購屋後悔？選房前，先問自己五個問題
問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？
問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？
問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
問題4. 你選擇和誰住得近一點？
問題5. 你的自備款來自何方？

14. 買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！
祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
祕訣2. 從增值角度考量，有話題與機能才有優勢
祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性

15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋
絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋
絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？
絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭
絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜

16. 分析➊ 買全新成屋，還是買舊房子？
決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求
新宅、舊屋，兩造優缺點比一比
買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展
買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例
淡定看待都更，老房子也有它美好的一面

17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
購買預售屋的好處
購買預售屋的最大擔
提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件
提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」
提醒3. 買預售屋要有履約保證機制

18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律
迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？
迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？
定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同
定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章
萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救

19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓，哪個比較好？
大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服務
大樓的「缺點」：單價高、公設多、需繳管理費
公寓的「優點」：單價低、公設少，土地持分高
公寓的「缺點」：無人負責公共事務、維修分攤吃力
從稅金多寡，比較公寓和大樓的價值

20. 分析➎ 法拍屋、金拍屋和銀拍屋，這些房子，小老百姓能碰嗎？
認識三者的不同，掌握資訊管道
購買拍賣屋，四個缺點不可不知
拍賣屋想檢便宜，得等二拍
購買法拍屋前，注意六件事

21. 分析➏ 小車位大學問！平面vs.機械，該選哪一種？
從投資角度看，買車位未必划算
「平面車位」的優點和缺點
「機械車位」的優點和缺點
車位沒有權狀，不能外賣

22. 學會七種看屋技巧，你也是獵屋高手
技巧1. 看屋時間點很重要，不同時段透露不同訊息
技巧2. 實際測量棟距，以及房子到車站或學校的距離
技巧3. 漏水是大麻煩，一定要謹慎察看
技巧4. 格局方正最討喜，房屋座向也有意義
技巧5. 把可能是「公設陷阱」的項目條列出來
技巧6. 看屋時，一定要帶的4個東西
技巧7. 看屋時，一定要做的5個動作

Part 3 如何選擇有良心的好房仲？
23. 為什麼買屋、賣屋都要找仲介？
買方需要房仲的3個理由：沒時間、找專業、有保障
賣方需要房仲的2個理由：有保障、省麻煩
委託房仲業者，從三個角度思考
委託房仲時，要簽專任約還是一般約

24. 買房子只能靠仲介？如何自己找？
這種情況可以自行找房：目標地區明確
找房子之前該具備的三種本事
給自行購屋者的兩建議

25. 房仲話術大揭密！四種你一定要知道的事
話術1. 「屋主被外派去大陸所以賣房子」➞從房屋細節思考真實性
話術2. 「從車站走回家只要5分鐘」➞自己走過一次最準
話術3. 「今天早上有人出價斡旋了」➞冷處理，別隨之起舞
話術4. 「屋主開的價在這一帶算很低」➞上實價登錄網站見真章

26. 除了把價格殺到底，還能為自己爭取什麼？
最後運用「樓層」和「設計弱點」再殺一次
中古屋：殺價無望，請屋主把部分家具留下吧！
預售屋：可要求更多！約定好的全部寫進合約中
新成屋：最後幾間餘屋可以要求樣品屋家具贈送

27. 買房子有黃金時段嗎？把握這二種情況下的議價空間！
建案初期為營造熱銷，議價較有希望
新成屋代銷即將結束，最後幾戶便宜賣

Part 4 掌握簽約、交屋前「絕不吃虧」的四個要點
看懂買屋流程圖，讓你輕鬆掌握全局！

28. 要點➊ 「成屋買賣定型化契約」，一定要簽
成屋買賣定型化契約應記載15個事項
成屋買賣定型化契約不得記載7個事項
建商須以書面列清，讓訊息更加透明化

29. 要點➋ 議價簽約之前，務必要確認的五件事
確認1. 不會買到海砂屋
確認2. 不會買到輻射屋
確認3. 不會買到凶宅
確認4. 事先打聽社區規範
確認5. 看屋時檢查這些施工品質

30. 要點➌ 議價簽約之前，不可忽視的五項權益
權益1. 決定簽要約書或付斡旋金
權益2. 絕對不為任何理由放棄合約審閱期
權益3. 監督房仲和代書徹底落實「產權調查」
權益4. 事先打聽清楚可能會產生哪些費用
權益5. 簽本票時要注意的事情

31. 要點➍ 交屋時確認五件事，免除日後糾紛
確認1. 銀行撥款時間和金額
確認2. 再次檢查「風火水電光」五大屋況
確認3. 交接權狀和鑰匙要確實
確認4. 核算該與賣方分攤的費用明細
確認5. 核算代書與房仲經手的開支和服務費

Part 5 留意三個細節，第一次賣屋就上手
32. 細節➊ 從賣屋立場，專任約和一般約哪個好？
這些情況下，還是委託給仲介吧！
若選一般約，要小心別一屋二賣
若選專任約，別忘了要求廣告程度
物件愈具特殊性，愈適合專任約

33. 細節➋ 為房子增值的六件事，一定要做！
行動1. 了解市場行情，開價既有利又合理
行動2. 提出想法，協助房仲找到介紹切入點
行動3. 事先做些簡單的美化，增強價值
行動4. 進行修繕，找有保固的公司來做
行動5. 展開帶看前，把敏感的東西先移除
行動6. 提供承諾，必要時願做履約保證

34. 細節➌ 簽約交屋之際，賣方要注意的五件事
注意1. 約定房屋價金的付款方式和期限
注意2. 事先詢問代書有關土地增值稅
注意3. 重購退稅和房地合一，你搞清楚了嗎？
注意4. 房地合一，申報財產交易所得稅要注意
注意5. 合約寫得愈清楚，交屋時糾紛愈少

35. 不想委託仲介，先確認房屋的自售條件
條件1. 四個不想委託房仲賣屋的主因
條件2. 兩大自售房屋常循的管道
條件3. 給自售者的四點建議，再仔細考慮

Part 6八個常見糾紛，別讓新屋美夢變訴訟噩夢！
36. 案例➊ 花大錢買了停車位，停進去卻打不開門！
車位過於狹窄，只有紙片人才能用
對策：要求試停，合約上要求保證車位大小
注意1. 車位被灌入總坪數，形成低單價的假象
注意2. 算一算，你到底花了多少錢買車位？

37. 案例➋ 貸款未達預期成數，沒錢履約變成違約！
銀行評鑑後貸款成數未達預期，打碎成家夢
對策：請於合約中加註「萬一房屋貸款成數不足……」
當建商說「銀行不肯貸的部分我借你」

38. 案例➌ 預售屋建商跑路或錢給一半，卻交不了屋
訂婚前買的房子，孩子要上學了還沒蓋好
對策：履約保證保障消費者，「建商跑路」糾紛降低

39. 案例➍ 屋主只准晚上看屋，過戶後卻發現……
白天看屋，居然看見「另一個世界」
注意1. 光天化日之下，你能看得更清楚
注意2. 晚上看屋，無法察覺採光是否良好

40. 案例➎ 白天看起來是安靜社區，晚上卻成夜市？
交屋後才曉得，每週有三天樓下是夜市
白天是安靜社區，晚上竟暗藏春色
對策：多花時間，每個時段都去看看

41. 案例➏ 陽台上的白襯衫，為什麼經常髒髒的？
買新房子後，白襯衫都得送洗
注意：你的不在意，可能讓房子日後找不到新買主
對策：嫌惡設施人人厭，將來可能得加註

42. 案例➐ 誰都不想買出過事的房子！買到凶宅怎麼辦？
指明「不要凶宅」，卻還是賣給我
對策：「不要死過人的房子」，買新成屋較保險

43. 案例➑ 遇到詐騙型房仲，只能自認倒楣？
付了斡旋金之後，房仲竟然消失了！
注意：賣方、買方，都有可能是山寨版！
對策：確保權益，簽約、付款最好在房仲公司進行

結語 買賣房屋的價值，在人與人的互動，不只是金錢

學會「買屋換屋」，才有機會翻身

踏進房產業，是人生意料之外的旅程說起來，我也算是走投無路才來到這行的。那時前東家出了點狀況，風聲鶴唳之下，想想留下來可能比走出去還要慘，仗著青春年少，二話不說就遞了辭呈開始找工作。

只是沒料到，工作還找得挺久的，讓找工作少有吃鱉的我也慌了起來。現在回頭看，也許老天爺是要磨一磨我的氣盛，不然可能早就換了工作，也不會有以後的故事了。

沒賣過一間房子，卻被錄取了也許是和這行業有緣吧，加上住商不動產也挺有膽子的，眾多履歷之中竟然選了我這個沒相關經驗的進來，說實話，當時心中並無鴻鵠之志，單純不過就是補足職場地圖上還欠缺的公關資歷，與混一口飯吃。這一路走來，從剛開始連一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到現在能多少給朋友一點建議，應該歸功我的師父—林倩小姐，感恩她的高EQ與高IQ，和無私的傾囊相授，我才得以穩穩踏出第一步。

賣了老房，買了新家，才知這行學問大

房地產真的博大精深，看似入手容易，著實有它複雜之處。其一，做為金融產品與資金配置的要角，房地產並不遺世獨立，而與政策、經濟等面向息息相關。

房地產的複雜之二是，涵蓋法規極多，對於一個非本科的門外漢來說，能夠一窺這領域堂奧，不只要用功，還得有貴人，除了進修，更多虧住商夥伴和同業朋友們的協助與不藏私，加上後來賣了舊房子，買了新家，有了實務經驗後，對買賣交易才有概念，而親友與記者們遇上包含房客自殺、祖產分配不均、夫妻撕破臉、都市更新等種種疑難雜症，以及業內流傳的江湖奇案等等外界聽不到的故事，在一次次交流中，讓我有了更多的體悟與累積，也多虧我的工作內容得要快速消化，言簡意賅的陳述給媒體朋友，一來一往之間，快速累積經驗值。

感恩每一位給我舞台的貴人

這本書能夠付梓，最要感謝的是采實文化出版社：阿洛、秉薇、培英和Holly，畢竟市場多的是比我資深的前輩，比起來我頂多是個小朋友，也還好他們的耐心與誠意，讓我有勇氣可以做不一樣的事情。此外，感恩住商的吳耀焜董事長，與陳錫琮總經理的授權與支持，用公司三十多年的資源全力支援這一切，因為，我知道不是每一位老闆都有那麼大的度量。

最後，感恩大家的愛護與包容，希望本書可以協助讀者在買賣房屋的過程中，平安且圓滿。

問題❶ 沒有自備款，能買房嗎？

「沒有自備款也能買房子」的時代確實曾經存在過，民國93年在這波多頭初始之際，銀行現金過多，為了鼓勵大家購屋，新房子的貸款成數往往能貸到九成五以上！當年即使手頭沒有自備款，沒關係，只要你有信用卡，刷卡就能購屋！

我有位朋友就是在遛狗時經過一個預售屋的銷售案場，在銷售人員的強力慫恿下，竟然很衝動地掏出皮夾，刷卡買了他人生的第一間房子。

沒自備款休想買房，認清現況才能規劃

如今，這麼戲劇性的情節已不太可能發生，想買屋，得先存筆自備款。

我們父執輩當家的年代，平均薪資約8,000至1萬元，只要認真工作10年，多半能存到一筆頭期款，之後平均8年就能把房貸還清。在當年，「買房」是家庭經濟的重心規劃，也是父執輩努力在社會立足的奮鬥目標。

月薪太低不是理由，花費過高，才會存不了錢

現在剛畢業的大學生平均薪資約2.5萬元，儘管不多，但我覺得更大的問題出在花費普遍過高，愈來愈少人願意省吃儉用、少打手機、少唱歌。在收入不多、房價居高的環境下，如果不能調整對待金錢的態度，想存錢買房子難上加難。

無論如何，你得先存到人生第一桶金

剛出社會的大學生，身上最常背負的是就學貸款。很多人覺得反正利息不高，慢慢還就好，對此我有不同的想法。

我總是鼓勵年輕朋友，該還的要認真還，還清了就海闊天空，才有空間和時間去追尋夢想。

不儲蓄，哪有投資理財的本錢？

以我個人經驗為例，研究所畢業時，身上背著十幾萬的就學貸款，當時利率比現在高，但有第一年償還可免除利息的優惠。衝著這點我拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，很快就把貸款還完，辛苦的代價是贖回自由之身，那種感覺真的很棒。

節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，很快就能存到人生的第一桶金；接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。

房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求

我喜歡房地產，很重要的一個原因在於，房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。

「一間好房，勝過一個好伴」，單身更要買房

然而現代人普遍晚婚、晚生子，有些人甚至抱定單身主義，買房子的需求明顯改變了，婚前就適合展開買屋計畫。

很多時候，我們是為了錨定自己的心、規劃未來人生，所以尋尋覓覓，找一處適合自己的「家」，哪怕這個「家」的成員只有你自己，So what ？單身還是可以買屋啊！有些人甚至主張「有個好房子，勝過一個好伴侶」呢！等你決定邁入婚姻、孕育下一代，你會產生新的思維，諸如交通便捷、生活機能、學區優劣等需求可能一一出現⋯⋯屆時也許就是換屋的好時機。

一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗

要知道，買屋、換屋已成為現代人的主流經驗，很少人能夠一間房子從年輕住到老，一屋到底的想法已經過時；這個心態愈早建立，對年輕人愈有利。

無論是透過跳槽、增進個人的專業職能來加薪，或是妥善運用年終獎金或紅利，這些都是存錢買屋的好起點，只要下定決心，隨時都是好的開始。

問題❷ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？

自備款究竟該準備多少，才不會讓買屋的過程捉襟見肘？通常至少先儲蓄房價的三成，是比較安全的做法，但並非絕對。

總價、自備款、貸款，三者通盤考量

「房屋總價」扣除「自備款」之外，必須依靠「銀行貸款」，這三者之間必須通盤考量。例如你想買一間600萬元的房子，最好先有三成180萬元的自備款，然後向銀行貸款420萬元。然而世事難料，假如銀行覺得屋況太老舊，或在評估購屋者的收入所得後，只願意貸出360萬元的額度，這時就得將自備款提高至240萬元。

隨著銀行縮貸的情況屢見不鮮，自備款的成數有提高的趨勢，如果建物座落在特別較偏僻的郊區，或是屋齡過於老舊，最好能有四成的自備款，以備不時之需。

自備款不足時，買「預售屋」是個辦法

誠如前篇所述，在現今的環境中，沒有自備款是無法買屋的。那麼，如果自備款不足，卻急著添置房子時，有沒有其他辦法呢？我的建議有二：一是購買預售屋，二是設法增加銀行願意貸款的成數。

預售屋頭期款時間長，爭取籌款時間

購買預售屋的好處是付款比較靈活。同樣1,000萬元的房子，預售第一期通常得繳房價的10%，也就是100萬元左右；接下來隨著建築速度的推進，大約兩到三年完工，這期間得把剩下的200萬元陸續交齊，銀行再接著完成700萬元的撥款動作。如此一來，等於幫自己爭取到一些時間去準備200萬元，或是讓現有的200萬元儲蓄有機會被投資運用，變成更多的錢。

「簽約金」會被沒收，買賣前必三思

購買成屋或中古屋，第一次需付的訂金通常是房價三成自備款的10%，也就是俗稱的「簽約金」。舉例來說，一間1,000萬元的房子，若貸款七成，三成自備款是300萬元，而訂金就是30萬元。

確保手頭有錢，可支付剩餘頭期款

只要契約一簽訂，整個流程跑得很快，從用印、完稅到交屋，如果原屋主無銀行貸款，兩週左右就能辦好過戶，即使有貸款，頂多一個半月也會搞定，這期間，你必須將剩餘的270萬元自備款分三到四期給付，銀行也會落實700萬元的撥款動作，接著再完成過戶的手續。

熟識的銀行都問問，必要時鑑價

尋找貸款銀行這件事，可交給房仲業者和代書來處理，也可以自行洽詢。不妨以電話或親洽銀行的房貸放款部門，多找幾家進行比較，也可和平時就有往來的銀行進行討論。

如果銀行願意給的貸款成數太低，請別氣餒，可建議對方前來看房子重新鑑價，趁機告訴對方這房子比同地區房屋擁有更多優勢（如邊間、裝潢、建材等），營造房子更加值錢、搶手的良好印象。

公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率

你若擁有公教身分，或是身為五師（醫師、律師、建築師、會計師、精算師）等專業人士，甚至是百大企業的員工，請不要客氣，把這些條件告訴銀行，很有機會替自己爭取到最理想的貸款成數和利率。

專家小提醒 Q. 簽約後才發現錢不夠！怎麼辦？

第一次買房子，多數人都格外緊張，很擔心簽約之後才發現自備款不足，其實這是可以預防的！

通常如果透過房仲業者或可靠的代書來購屋，對方的服務會包括幫你羅列每個階段需繳交的資金額度，也能客觀評估銀行貸款的成數，中途臨時發生需大量追加自備款的機率並不高。

反倒是購買預售屋的人，可能因房子愈蓋愈快，繳交資金的頻率愈來愈密集，或是個人財力忽然出現問題，以致籌不出錢而被斷頭，這種情況就比較遺憾了。預防之道，請事先和銀行商討提高貸款成數，例如你有三成的自備款，可考慮請銀行貸給你七成五或八成，多準備一點，才能有備無患；若實在無法提高額度，也要事先預想退路，例如找親友周轉或暫時以信用貸款應急。