這個房仲太狠了！：揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱

買賣房屋並非只有「地段、地段、地段」這件事，
更怕入住後才發現遇到惡鄰居、買到漏水屋，
聽懂那些似是而非的銷售話術，
才能避免誤踩地雷買到增值好房！
本書完整揭露黑心建商危老改建的操弄手法，避免你成為下一個受害者！

買賣房屋並非只有「地段、地段、地段」這件事，
更怕入住後才發現遇到惡鄰居、買到漏水屋，
聽懂那些似是而非的銷售話術，
才能避免誤踩地雷買到增值好房！

★ 從業超過12年、有底氣只接專任約的超級房仲業務，公開分享他的帶看日記。
★ 不怕得罪同業、弄丟飯碗，要讓你學到最實用的房產知識。
★ 買屋、賣房、租賃、水電修繕、包租代管、老屋改建……一次解決你居住大小問題！
★ 提供獨家成功交易心法，菜鳥房仲想晉升超級業務不可錯過的實用寶典。

不動產交易糾紛一籮筐，不只買賣問題多，無殼蝸牛租屋更害怕遇到惡房東。公說公有理、婆說婆有理，不需要追究誰的錯，只要提前避開問題，就能保你「安居樂業」！

陳泰源，從初入行的文藝青年，到成為台北大直豪宅交易王只花了3年時間，這位經手上千間房屋買賣的超級房仲超有膽，在本書揭露他從業12年的交易心路歷程，讓你搞懂房仲、屋主的銷售話術──很多時候他們沒有惡意欺騙，只是和你「換句話說」，這些套路，連菜鳥房仲都不得不學會！

＃更精彩的是，因為自家人親身經歷被坑殺的慘痛教訓，本書完整揭露黑心建商危老改建的操弄手法，避免你成為下一個受害者！

◎ 沒有常識，吃虧只好自己吞！
有了履約保證，買房流程不見得萬無一失？
買到海砂屋，前屋主可能也是受害者？
簽完買賣契約、付了210萬元費用，屋主反悔不賣，買家竟然只能拿回19萬元違約金？
……以上種種情況都是「於法有據」，不懂相關法律常識，吃了虧只能怪自己沒做功課！

◎ 把缺點講成優點，房仲話術大公開
當買家說：「買毛胚屋，還要花錢整修。」
房仲會說：「樓上有一間含裝潢的房子在賣，但格局太特殊，買了還得多花一筆拆除費才能裝修，買毛胚屋反而比較划算！」

當買家說：「夾層，會有壓迫感。」
房仲會說：「高坪效耶！而且收納規劃的魔術空間頗具巧思，平常少用的雜物統統都可以藏起來。」

所有的屋況缺點，房仲都有一套相對應的說詞，
並訓練到零時差地回答：其實它是優點，以便成功說服你出價。
別把房仲想得太黑心，你認為的缺點，可能是別人想要的優點，
但如果腦袋不夠清楚，當下很容易被洗腦成功，買了沒那麼喜歡的房子！

◎ 房東、租客過招，都要學會自保訣竅
合租整層住家，想提前退租怎麼辦？家電壞掉或漏水，到底誰該負責任？
租屋糾紛何其多，不過新聞報導多數出現的是「惡房東」事件，
殊不知，其實惡房客的比例才高！
掌握幾個租屋要點及法律知識，不幸遇到惡房客、惡房東，
不僅可以自保，也能將損失降至最低。

◎ 危老改建 地主vs黑心建商大鬥法
某位被建商找上談改建的屋主說：「我是外行人，建商不可能不騙我，
與其一邊談、一邊被騙，不如按照市價把房子賣給建商！」
不是建商都黑心，但動輒數億元的商機太誘人，不幸遇到黑心建商，真的讓人欲哭無淚！

記住：
?簽約沒設退場機制，就會變「萬年合約」！
?合約沒有註明罰則，當心等不到新屋落成！
?建照沒核發先搬家，拆屋之後沒有回頭路！

地主與建商談合建，專業度與資訊極不對稱，
黑心建商暗黑手法大公開，你教避開坑殺陷阱。

陳泰源

2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今，養成撰寫帶看日記的習慣，文字裡帶有同理心的敘述及真誠的建議，深受廣大讀者肯定。

靠著個人品牌的長久經營與高頻率媒體曝光的累積，成功被動吸引客戶，轉型為只接獨家委託的超級業務，於是有了「專任約房仲作家」稱號！

2020年，父母親與黑心建商爆出合建糾紛，想到阿公留下來的祖產被侵吞，看著長輩天天愁容滿面、深陷憂鬱，因此決定到「跨足建商領域的仲介公司」上班，力求看穿建商暗黑手法，並透過寫作公諸於世，深盼與建商資訊極不對等的弱勢地主們，不再遭受黑心建商欺壓。

從事房仲以來，一路看過、遇過各種和房子相關的糾紛，期許自己做好榜樣、發揮善良影響力，希望未來有機會踏入體制內，推動全國專任約制度。

願台灣的房仲業能像國外一樣，付出皆必有回收。

著作：《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》、《省出一棟房 24招易上手的存錢絕技》

推薦序1 擦亮個人招牌 不需大品牌加持

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長暨東龍不動產大聯盟董事長王棟隆

論公司規模，大能讓倚靠，小可使獨立，一切都只是自己如何看待所處環境的心態問題，各有各的好。也就是說，雖然直營體系的資源較多、業務員的素質較一致；可真正的高手，大多都在「高專店」，泰源就是經典一例。

從業超過10年的他，從未待過直營店，一路上都是靠自己邊做邊調整，個性雖喜自由、卻亦十分自律；加上過去曾受戲劇教育的洗禮，讓他總能「將心比心」來落筆，帶領讀者看得更全面且透澈！本書不僅教你如何提升服務品質與業務技巧，若你「做生意的慧根」有開，還能從中悟出該怎麼透過「經營個人品牌」來彌補「缺少大品牌加持」的不足，藉此為業績加分！身為房仲的你，一定要看。

此外，這還是一本與建商交手過的超業房仲所寫的書。

泰源於2021年7月底加入東龍不動產大聯盟，當時99.9%的人（包括我）都不懂，為何會想到我這間與泰源形象有違和感的「草莽公司」來？直到看了這本書，我才終於知道他跳槽的動機：原來是希望到「有從事建商領域的房仲公司」上班啊！

想知道如何整合土地與蓋房子，來我這邊學，絕對沒問題；但若想從我這邊窺探「黑心建商手法」可就難了；因為東龍雖是近20年的老牌房仲公司，卻也僅是才剛完銷首案「東龍小巨蛋」不久的新手建商，還沒學壞呢！（玩笑別當真）由於泰源的父母與爭議建商爆發合建糾紛，在我了解整個過程後，除了替泰源一家人感到心疼，身為菜鳥建商的我也算是開了眼界，原來還可以這樣搞；所幸，天性樂觀的泰源，把父母遭受建商欺壓的故事化作養分，其暗黑手法完整揭露於書
中，保證越讀越令人憤憤不平，超精彩！

最後，願每位讀者都能像泰源一樣散發正能量，讓我們一起改善房仲與建商的環境，扭轉社會大眾的印象。（握拳）

推薦序2 房產必讀聖經 幫你避開千萬損失

房地產KOL 暨國際超級房仲 李昌鵬（Zack）

我從來不看房產業者寫的書，但泰源寫的這本書，我從頭到尾看了2遍。

我在本書中，看見泰源用10多年的房仲經驗，從買屋、賣屋與租屋3大面向，深入淺出分享非常多超級專業的內容與知識，能幫助讀者直接站在泰源的肩膀上，讓自己在房市中更不容易踩到地雷。

特別是這些知識都非常接地氣，每項具體、實務、可行的注意事項，連我讀完都覺得大開眼界、自嘆不如！這本書完全不像其他房產業者的書籍，總寫些老生常談、網路上也查得到的空泛觀念。

本書除了分享非常專業的房產知識外，最讓我驚艷的是〈危老改建 黑心建商手法大公開〉這個單元的內容，不同於一般業者的上帝視角，泰源是直接以當事人的角度來分享，用他父母血淋淋的經驗讓你知道：「建商，不可能不騙你」的驚人真相！

總之，如果你擔心在買、賣、租屋上誤觸陷阱，或者你就是正處於都更或危老階段的地主，本書就是能幫你避免數百萬、甚至千萬元損失的必讀聖經！

推薦序3 避免誤踩地雷 熟讀房產知識書！
好房網資深記者暨房地產媒體人 林和謙

非常恭喜泰源兄出版他的第3號作品！仔細閱讀後會發現，其10多年的經驗確實相當扎實。

居住是每個人一定都有的需求，不論買賣或租賃，因此或多或少都會遇到以下糾紛：屋主被騙而賤賣、買方遇到不肖房仲而買貴或因隱瞞屋況而誤買踩雷屋、租屋擔心遇到租霸或惡房東、2020年後房市火熱卻又面臨缺工、缺料、缺機具導致預售案延宕與爛尾樓風險增加、近年老屋改建夯也讓地主遇上黑心建商的消息頻傳⋯⋯在如此龐大的房地產市場裡，民眾總處於資訊極不對等的情況，偏偏這又是多數人一生投入的最大金額，不可不慎！

每當跟泰源兄討教房市議題時，都可感受到他對房地產領域的熱情與精闢見解，包括他父母的起家厝在重建時與黑心建商爆發糾紛，其無所畏懼及努力不懈的態度，使他的著作呈現得非常豐厚。

本書涵蓋的範圍既廣且深，包括買賣房子與租屋的注意事項、多年服務經驗所累積的業務技巧，亦可供新手房仲參考，面對各種客人該給予怎樣的應對進退，尤其是自家老屋重建，泰源兄是如何與黑心建商過招的心路歷程，這些統統都是極寶貴的養分，可說是鉅細靡遺又精彩！

在此誠心推薦給大眾，這本淺顯易懂的好書。

推薦序4 房產資訊不對稱 你需要一盞明燈

台灣住宅品質消費者保護保協會創會理事長吳翃毅

許多人在踏上房地產築夢之旅前，完全無法想像房屋買賣的現實有多殘酷。其中隱藏的陷阱，都在本書中一一現形。

提供正確知識的解答，是預防糾紛的法門，也將對台灣社會帶來正面的影響力。買屋是一般人要花幾十年精華時光、負擔甚鉅的消費，卻恰恰是無經驗者最難有宏觀視野「看穿」的社會問題。

新聞上看到的住宅相關糾紛，只是冰山一角，消費者即使有經驗或做足功課，仍只能在資訊不對稱的交易陷阱中碰運氣，若不幸遇到不肖業者，深陷冗長訴訟，畢生積蓄淪為黑心建商的提款機，一切投入化為烏有，換來椎心刺痛地無盡折磨⋯⋯還有更多求助無門的無奈，即使告上法院，取得勝訴判決，但遲來的正義已不是正義，血汗錢根本要不回來，因而衍生的社會公共問題多到不勝枚舉。

依據住保會的歷來統計，台灣約有90%的消費者，對於房屋買賣取得的資訊嚴重不足，消費者上網爬文，多是業者下預算給媒體所投放的廣告，以錯誤的資訊來蒙蔽視聽、帶風向。

所以，與其聽別人說，不如聽泰源這樣的專家說，像是房屋買賣常聽到廣告強調要做履約「保證」，事實上，付了價金代管費給信託銀行或建經公司，卻根本沒有享受到真正的「保障」，一旦建商財務出狀況，消費者錢不見了，房子也變成了爛尾樓。

當然台灣還是有願意實踐企業家應盡的社會責任之正派經營業者，而本書就是在這個資訊不對稱的時代，當下迫切需要的一盞光明燈！

自序
過去到現在

如果說，我於2016年、累積6年房仲資歷所出版的第1本作品《一眼看穿房仲賣屋手法 讓房仲為你賣命》是初階版，那麼如今2023年、累積超過12年資歷所出版的第3本作品《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》就是進階版。因此，我想以2本書之間有何不同作做為開頭導讀。

關於本書的3大重點：

第一、2016年的書比較著重在「一般約」文化制度下，如何與同行互相踩線、諜對諜，對客戶要說怎樣的話術、強調辛苦度的地才型耕耘，以博得客戶的委託機會；而2023年這本書，則是描述在沒有倚靠大公司品牌加持的背景下，如何透過「經營個人品牌」，進而轉型為「專任約房仲」的作業模式，比較著重在與客戶之間的互動，以及增進自身的服務品質。

當然，關於不動產的法律與知識，肯定也是必要且有補充在書中的。

第二、由於2022年7月起，內政部擴大住宅租金補貼方案，預算高達300億元，堪稱歷史之最！同時，處於高點的台灣房市，因為美國鷹式升息導致資金退潮而正在反轉向下修正當中，「買不如租」的現象愈趨明顯，原本看似剛性需求的買家，極有可能從2023年起紛紛觀望並轉往租賃市場，因此可以預判，未來幾年的租賃糾紛案件，必有增加。

所以，本書針對「租屋」主題的占比，會略高一些，很適合廣大的房東與租屋族群們閱讀，也期許房仲同業及租賃服務業者們，都能從本書中得到收穫，增進服務細膩度，一起為降低租屋糾紛盡一份力。

第三、台灣屋齡老舊的房子越來越多，改建已成熱門話題，然而，99%擁有老舊房子的地主們，一生當中，通常也僅有一次與建商打交道的機會。而不懂怎麼蓋房子的地主，在專業、資訊、經驗上相較於建商，可說是極其弱勢！很多善良的地主們，恐怕直到最後房子都交屋了，都還不知道自己的財產已被黑心建商侵吞。
然而，我是房仲，我目前的老闆是建商，我父母是遭受黑心建商欺壓的可憐地主，身具三重身分的我，這次也將透過「與黑心建商鬥法」的過程中，將他們所使的手段、每個環節，一一詳細拆解！並致力用最淺顯易懂的文字表達為你解釋；這是上一本書，完全沒有的全新篇章！身為擁有老舊房子、想要跟建商談合建的你，一定要看。

我也要藉由出書的機會，向行政機關、民意代表疾呼，別再為了加速老屋改建，只懂得丟出大餅（容積獎勵、放寬同意比例等），對於建立可長可久的規範，卻以幾近放任不管的態度，不替弱勢地主的權益把關。

試想，中古屋買賣、租賃或預售屋買賣發生糾紛，可能損失幾十萬、上百萬元，所以老早就有「定型化契約」及「應記載與不得記載事項」。

但都更合建，地主一旦誤踩黑心建商的陷阱，損失金額是千萬元起跳！為什麼風險更大的領域，政府與民代卻避重就輕？令人不得不懷疑，背後是否有黑心勢力的阻擋與勾結。所以，我也要呼籲讀者，以後投票，都要選擇「支持居住正義、不跟財團掛勾」的候選人，才能讓台灣變得更好。

最後由衷希望，房仲同業們能從本書得到啟發。從事業務工作，未必要靠滿嘴話術或欺瞞手段才能賺到錢；願你開始信仰，用誠實的人格特質、返璞歸真的作業方式、精進服務的細膩品質，將自己從主動開發案子，進化到被動吸引客戶的層次。

更期盼你，在享受閱讀的過程中，也能看見，我的成長。

推薦序1 擦亮個人招牌 不需大品牌加持／王棟隆
推薦序2 房產必讀聖經 幫你避開千萬損失／李昌鵬
推薦序3 避免誤踩地雷 熟讀房產知識書！／林和謙
推薦序4 房產資訊不對稱 你需要一盞明燈／吳翃毅
自序 過去到現在

Part 1 保障有漏洞 法律常識不可少
1-1 那些年我們一起追的凶宅，後來怎麼了？
1-2 履約保證與價金信託，百密都有一疏
1-3 外地人買房，記得多問幾句話！
1-4 買到海砂屋，不知者無罪？
1-5 中小坪數住宅，單價比豪宅高？
1-6 房子變凶宅遭求償，法院判決大不同？
1-7 悔約要付違約金，究竟是誰的錯？
1-8 頂樓加蓋，違建沒有合法這回事！

Part 2 買屋、賣房 看懂房仲銷售話術
2-1 缺點講成優點，15個房仲售屋話術大公開
2-2 買家付費才能看屋，你能接受嗎？
2-3 房價上漲時，別急著「由小換大」！
2-4 不好意思，不買的人最大！
2-5 這是房仲開發話術，別以為你家很搶手！
2-6 合約過期私下成交，不用付仲介費？
2-7 買賣雙方你情我願，可免除法律責任？
 
Part 3 房東、租客過招 學會自保訣竅
3-1 租店面沒確認建物「法定用途」，白忙一場
3-2 遇到統包型房仲，讓你人在國外也放心
3-3 房仲服務費，提前退租可以還嗎？
3-4 押金扣完仍有欠款，房東要提高警覺
3-5 家電壞掉或漏水，到底誰該負責？
3-6 缺乏信任感，不如就換下一位吧！
3-7 與房東談條件，不要得寸進尺
3-8 合租整層住家，想提前退租怎麼辦？
3-9 租屋常見6大點交糾紛，房東也要自保

Part 4 危老改建 黑心建商手法大公開
4-1 老屋改建，3招數避開不良建商
4-2 與黑心建商大鬥法①：龐大利益在眼前，不可能不騙你
4-3 與黑心建商大鬥法②：哄騙搬家拆你屋，沒有罰則奈我何
4-4 與黑心建商大鬥法③：信託機制有漏洞，隱瞞地主騙銀行
4-5 與黑心建商大鬥法④：代刻用印授權書，小心成了賣身契
4-6 看穿10大陷阱，避免落入黑心建商圈套
 
Part 5 利他才利己 菜鳥房仲翻身日記
5-1 房仲吹捧過頭，每間房都物超所值
5-2 對客戶唯命是從，就是「好房仲」？
5-3 學會應變，讓奧客不重複上門
5-4 壯大個人品牌，做自己最大靠山
5-5 沒見面就談價格，當心被利用了！

番外篇 購買預售屋，你不知道的隱藏風險
結語 感嘆與感恩