房地產市場調查與預測(修訂版)（簡體書）

《房地產市場調查與預測》以提高房地產市場調查與預測實踐教學、培養學生職業活動能力為宗旨，全面、系統地介紹了高職房地產專業必需的房地產市場調查與預測的基本理論和方法，并插入了大量的案例、實訓和練習，以便學生對房地產市場調查與預測基本知識的理解、掌握和靈活運用。全書共11章，包括房地產市場概論、房地產市場調查的基本原理、房地產市場調查的內容、房地產市場調查方法與技術、房地產市場調查問卷的設計、房地產市場調查資料處理與分析、房地產市場預測的基本理論、定性預測方法、時間序列預測法、回歸分析預測法和房地產市場調查報告。
《房地產市場調查與預測》可作為高職高專院校房地產專業及相關專業的教材或教學參考書，也可作為從事房地產市場研究的社會人士的參考資料和培訓用書。

本書自出版以來，受到讀者廣泛好評，現根據作者近幾年的教學實踐經驗進行修訂，強化理論成果的運用，更加註重培養學生操作能力。
隨著房地產業及房地產市場的不斷發展，市場調查與預測在房地產市場營銷中變得越來越重要。當前正處於“顧客（customers）、競爭（competition）和變化（change）”的“3C”時代，這一時代的特徵決定了信息獲取、傳遞和提煉對企業生存和發展的重要意義，它是現代企業獲得生命和活力的源泉。而獲取信息的最佳途徑就是市場調研。
對於房地產企業來說，市場調研尤為重要。並且，房地產市場自身的特殊性，注定了房地產市場調查具有不同於一般市場調查的特徵。由於房產是不動產，具有居住和經營雙重功能，因此，房產消費最終還是一種投資行為，房產既可作為消費品，又可作為投資品。同時，房地產供給的有限性、位置的固定性和品質的差異性，決定了房地產市場的不完全性。所以，房地產市場調研比一般市場調研更加複雜。
在現代市場經濟條件下，企業運營環境不斷發生變化，既給企業帶來了發展機遇，又帶來了生存的威脅。房地產市場調研對於房地產開發企業來說主要具有以下兩方面的意義：首先，房地產行業作為資金密集型行業，項目運作資金動輒上千萬元甚至上億元，絲毫馬虎都可能導致嚴重後果。通過市場調查研究，可以使房地產開發商對現有市場充分了解，對產品及營銷策略進行評估，不斷發現新的市場機會，解決面臨的問題，規避市場風險。其次，消費者的需求是不斷變化的，通過及時的市場調查，可以掌握消費者的意向和動態，了解消費者對房屋的需求及現有房屋使用人的意見，以尋找房地產開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓新的市場，提高市場佔有率。
那麼，作為房地產經營與估價專業的學生，應當能夠把房地產專業理論知識和實踐結合起來，在理論中分析實踐，在實踐中錘煉理論，培養實戰技能，真正做到零距離上崗。根據以往該專業畢業生就業後的反饋意見，無論是從事房地產的營 銷、策劃還是估價，首要任務就是進行市場調查和預測。畢業生進入房地產企業後的見習階段，主要也是做市場調研。可見，在校學習期間，學好房地產市場調查和預測這門課程並進行房地產市場調查實訓是必需的。
迄今為止，儘管市場上有為數不少的市場調研著述，但關於房地產市場調查與預測的專業書籍卻極少。本書全面、系統地介紹了高職房地產經營與估價專業必需的房地產市場調查與預測的基本理論和方法，並插入了大量的案例、實訓和練習，以便學生對房地產市場調查與預測基本知識的理解、掌握和靈活運用。
湖南工程職業技術學院徐小慧負責全書的統籌、修改、定稿工作，並編寫第1、7、11單元；湖南師範大學瞿理銅編寫第2、8單元；廣西建設職業技術學院萬建國編寫第4、9單元；湖南財經高等專科學校袁彩雲編寫第3、10單元元；廣州康大職業技術學院左文進編寫第6單元；華夏柏欣（北京）經營管理顧問有限公司黃愛珍編寫第5單元。參編人員既有具有多年從事房地產專業教學實踐的專職教師，也有房地產企業的一線工作人員。湖南師範大學賀清雲教授和朱翔教授主審本書時，提出了寶貴的意見，在此作者對他們表示誠摯的謝意。
本書在編寫過程中，參閱了大量的文獻資料，在此謹向相關作者表示衷心的感謝，並對他們的辛勤工作表示由衷的敬意。
鑑於編者學識水平有限，且時間緊迫，本書難免存在疏忽之處，敬請讀者批評指正。

序
前言
單元1 房地產市場概論
1.1 房地產市場的概念與分類
1.1.1 房地產市場的概念
1.1.2 房地產市場的構成要素
1.1.3 房地產市場的分類
1.1.4 房地產市場體系
1.2 房地產市場的特徵與作用
1.2.1 房地產市場的流通方式
1.2.2 房地產市場的特徵
1.2.3 房地產市場的作用
小結
思考與練習題
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單元2 房地產市場調查的基本原理
2.1 概述
2.1.1 房地產市場調查的概念
2.1.2 房地產市場調查的必要性
2.1.3 房地產市場調查的特徵
2.2 房地產市場調查的原則和程序
2.2.1 房地產市場調查的基本原則
2.2.2 房地產市場調查的程序
2.2.3 房地產市場調查的內容
2.3 房地產市場調查的類型
2.3.1 按市場調查主體進行分類
2.3.2 按市場調查的范圍分類
2.3.3 按市場調查的功能分類
2.4 房地產市場調查方案設計
2.4.1 房地產市場調查方案設計概述
2.4.2 房地產市場調查方案的內容
小結
思考與練習題

單元3 房地產市場調查的內容
3.1 房地產市場環境調查
3.1.1 政治法律環境調查
3.1.2 經濟環境調查
3.1.3 社會文化環境調查
3.1.4 科學技術發展調查
3.2 房地產市場需求和消費行為調查
3.2.1 房地產市場需求容量調查
3.2.2 房地產消費者和消費者行為調查
3.2.3 房地產市場的需求指標
3.3 房地產市場供給和競爭情況調查
3.3.1 房地產市場供給調查
3.3.2 房地產市場競爭情況調查
3.3.3 房地產市場的供給指標
3.4 房地產市場營銷因素調查
3.4.1 房地產產品調查
3.4.2 房地產價格調查
3.4.3 房地產銷售渠道調查
3.4.4 房地產促銷調查
小結
思考與練習題
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單元4 房地產市場調查方法與技術
4.1 概述
4.1.1 房地產市場調查資料的來源
4.1.2 房地產市場調查方法的選擇
4.2 文案調查法
4.2.1 文案調查法的概念及優缺點
4.2.2 文案調查的資料來源
4.2.3 文案調查的程序
4.3 觀察調查法
4.3.1 觀察調查法的概念
4.3.2 觀察調查法的類型
4.3.3 觀察調查法的優缺點
4.3.4 觀察調查法適用范圍
4.4 網絡調查法
4.4.1 網絡調查法及其特點
4.4.2 網絡調查的常用方法
4.4.3 網絡調查的技巧
4.5 詢問調查法
4.5.1 面談調查法
4.5.2 電話調查
4.5.3 郵寄調查
4.6 問卷調查法
4.6.1 問卷調查的含義和特點
4.6.2 問卷調查的適用范圍
4.7 抽樣調查技術
4.7.1 抽樣調查的含義及相關術語
4.7.2 抽樣調查的特點
4.7.3 抽樣調查的適用范圍
4.7.4 抽樣設計
小結
思考與練習題
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單元5 房地產市場調查問卷的設計
5.1 概述
5.1.1 房地產市場調查問卷的含義
5.1.2 房地產市場調查問卷的基本結構
5.1.3 房地產市場調查問卷的內容
5.1.4 房地產市場調查問卷設計的基本要求
5.2 房地產調查問卷設計的程序和操作實務
5.2.1 房地產市場調查問卷設計的程序
5.2.2 房地產市場調查問卷設計的操作實務
小結
思考與練習題

單元6 房地產市場調查資料處理與分析
6.1 概述
6.1.1 資料的處理與分析的概念
6.1.2 資料的處理與分析的作用
6.2 房地產市場調查資料的處理
6.2.1 資料的審核與編輯
6.2.2 資料的編碼與錄入
6.3 房地產市場調查數據統計分析
6.3.1 描述性統計分析
6.3.2 解析性統計分析
6.4 常用統計分析軟件介紹
6.4.1 統計分析軟件之一——Excel
6.4.2 統計分析軟件之二——Spss
6.4.3 統計分析實例
小結
思考與練習題

單元7 房地產市場預測的基本理論
7.1 房地產市場預測的概念及作用
7.1.1 房地產市場預測的概念
7.1.2 房地產市場預測的作用
7.1.3 房地產市場預測的種類
7.2 房地產市場預測的基本原理和要求
7.2.1 房地產市場預測的基本原理
7.2.2 房地產市場預測的基本要求
7.3 房地產市場預測的內容和程序
7.3.1 房地產市場預測的內容
7.3.2 房地產市場預測的程序
7.3.3 房地產市場預測的方法
小結
思考與練習題
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單元8 定性預測方法
8.1 概述
8.1.1 定性預測方法的概念
8.1.2 定性預測方法的分類
8.1.3 定性預測方法的適用性
8.2 集合意見法
8.2.1 集合意見法概述
8.2.2 集合意見法預測步驟
8.2.3 集合意見法的應用
8.3 專家預測法
8.3.1 專家會議法
8.3.2 頭腦風暴法
8.3.3 德爾菲法
8.4 類推法
8.4.1 類推法的概念和特點
8.4.2 類推法的類型
8.4.3 類推預測法的應用
小結
思考與練習題

單元9 時間序列預測法
9.1 概述
9.1.1 時間序列的概念
9.1.2 時間序列的種類
9.1.3 時間序列的編制原則
9.1.4 時間序列預測法的概念
9.1.5 時間序列預測法的步驟
9.2 平均數預測法
9.2.1 簡單平均法
9.2.2 加權平均法
9.2.3 移動平均數法
9.3 指數平滑法
9.3.1 指數平滑法的含義和特點
9.3.2 一次指數平滑法的測算步驟
9.4 趨勢外推法
9.4.1 直線趨勢外推法
9.4.2 曲線趨勢延伸法
9.5 季節指數法
9.5.1 季節變動和季節指數法
9.5.2 按季節平均法
小結
思考與練習題

單元10 回歸分析預測法
10.1 概述
10.1.1 回歸分析預測法的含義
10.1.2 回歸分析預測法的分類
10.1.3 回歸分析預測法的基本步驟
10.2 一元線性回歸分析預測法
10.2.1 一元線性回歸模型
10.2.2 最小二乘法參數估計
10.2.3 一元線性回歸模型的檢驗
10.2.4 應用一元線性回歸模型進行房地產市場預測
10.3 多元線性回歸分析預測法
10.3.1 多元線性回歸模型
10.3.2 最小二乘法參數估計
10.3.3 多元線性回歸模型的檢驗
10.3.4 應用多元線性回歸模型進行房地產市場預測
小結
思考與練習題
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單元11 房地產市場調查報告
11.1 概述
11.1.1 市場調查報告的作用
11.1.2 市場調查報告的特點
11.1.3 市場調查報告的結構
11.2 房地產市場調查報告的撰寫
11.2.1 市場調查報告的內容
11.2.2 市場調查報告編寫的原則
11.2.3 市場調查報告的撰寫技巧
11.2.4 市場調查報告編寫的步驟
11.3 房地產市場調查的匯報與后續工作
11.3.1 房地產市場調查的匯報
11.3.2 房地產市場調查的后續工作
小結
思考與練習題
主要參考文獻

1.1.1 房地產市場的概念
1.市場市場是社會生產分工和商品交換的產物，是連接商品生產者與商品消費者的橋樑。市場有四種含義：一是指商品交換的場所；二是指買賣雙方共同決定商品、勞務的價格和交易數量的機制；三是指商品交換關係的總和；四是指資源配置的一種手段，與計劃手段相對應。
市場的形成必須具備以下三個基本要素。
（1）市場的客體
市場的客體是指存在著可供交換的商品，包括有形貨物或無形服務。
（2）市場的主體
市場的主體是指存在著能夠提供商品和服務的賣方以及具有購買慾望和購買能力的買方。
（3）價格
商品的交換價格必須符合買賣雙方的利益要求，使買賣雙方都能接受。
2.房地產市場
房地產是一種特殊的商品，也稱不動產，固定性是其與其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建築物不能移動，但它可以被個人或單位所佔有、使用和收益，因此也就產生了這種房地產權益的交易行為。
房地產市場有狹義和廣義兩層含義。從狹義上說，房地產市場指房地產交易的活動場所；從廣義上說，房地產市場指整個社會房地產交換關係的總和，是房地產開發建設、經營、管理、服務和消費的內在運行機制。它將房地產的生產、流通與消費等各個環節聯繫在一起，從而實現房地產的價值。
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