房地產投資分析（簡體書）

《房地產投資分析》以房地產投資分析程序為主線，理論結合實踐，由淺入深、層層深入地介紹了房地產投資分析的相關知識。全書共分10章，分別為：第1章緒論；第2章房地產投資分析基本原理；第3章房地產市場分析；第4章區位條件分析；第5章基礎數據估算；第6章財務分析；第7章不確定性分析；第8章風險分析；第9章社會影響分析；第10章投資決策。
《房地產投資分析》可作為普通高等院校房地產經營管理、土地資源管理、工程管理、城市經濟等專業本科生的教材使用，也可作為房地產、工程管理、不動產評估及投資咨詢等從業人員的工作參考書。

《房地產投資分析》新——內容上力求新穎，吸納了個人及學術界最新的科研成果，反映出本學科的理論研究動向。
實——立足市場運行和企業發展實踐，編寫時注重理論與實踐并重，具有較強的應用性和務實性。
全——以基本經濟理論為基礎，以房地產企業的開發經營為主線，以相關業務和關鍵內容為編寫重點。

第1章 緒論
學習目標
導言
1.1 房地產的價值與價格
1.1.1 投資價值
1.1.2 市場價值
1.1.3 投資價值與市場價值的關系
1.1.4 交易價格
1.2 房地產投資概述
1.2.1 投資概述
1.2.2 房地產投資的內涵
1.2.3 房地產投資的分類
1.2.4 房地產投資的作用
1.2.5 房地產投資的影響因素
1.3 房地產投資分析概述
1.3.1 房地產投資分析的任務
1.3.2 房地產投資分析的內容
1.3.3 房地產投資分析的方法
綜合練習
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第2章 房地產投資分析基本原理
學習目標
導言
2.1 投資三要素原理
2.1.1 收益
2.1.2 成本
2.1.3 預期
2.2 土地報酬遞減規律
2.2.1 報酬與土地報酬
2.2.2 土地報酬遞減規律及發展
2.2.3 土地報酬變化的基本原理
2.2.4 土地報酬遞減規律對土地集約經營的制約作用
2.3 資金時間價值原理
2.3.1 資金時間價值的概述
2.3.2 利率與利息
2.3.3 名義利率與實際利率
2.3.4 現金流量圖
2.3.5 資金等值
2.4 房地產市場四象限理論
2.4.1 房地產資產市場與消費市場
2.4.2 房地產市場四象限劃分及其內在聯系
2.4.3 外在因素對四象限模型均衡狀態的影響
2.5 資產定價模型
2.5.1 資產定價模型簡介
2.5.2 資產定價模型的假設條件
2.5.3 資產定價模型的優缺點
2.5.4 資產定價模型的應用
綜合練習
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第3章 房地產市場分析
學習目標
導言
3.1 房地產市場概述
3.1.1 房地產市場的特征
3.1.2 房地產市場的功能
3.1.3 房地產市場的結構
3.1.4 房地產市場的分類
3.1.5 房地產市場供求的影響因素
3.2 房地產市場分析概述
3.2.1 房地產市場分析的必要性
3.2.2 房地產市場分析的限制
3.2.3 房地產市場分析的內容
3.3 房地產市場調查
3.3.1 房地產市場調查的內容
3.3.2 房地產市場調查的方法
3.3.3 房地產市場調查的程序
專欄3.1 美國營銷協會市場調查報告標準大綱
3.4 房地產市場預測
3.4.1 房地產市場預測的種類
3.4.2 房地產市場預測的方法
3.4.3 房地產市場預測的程序
綜合練習
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第4章 區位條件分析
學習目標
導言
4.1 區位與房地產價值
4.1.1 區位
4.1.2 城市功能分區
4.1.3 區位與房地產價值的關系
4.2 區位條件分析概述
4.2.1 區位分析的內容
4.2.2 區位的影響因素
4.3 不同類型房地產區位分析
4.3.1 住宅項目區位分析
4.3.2 商業項目區位分析
4.3.3 寫字樓項目區位分析
4.3.4 工業項目區位分析
綜合練習
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第5章 基礎數據估算
學習目標
導言
5.1 房地產投資與成本費用估算
5.1.1 房地產投資與成本費用的概念和構成
5.1.2 房地產投資與成本費用估算的要求和依據
5.1.3 房地產投資與成本費用估算的方法
5.1.4 房地產投資與成本費用的具體估算
5.2 融資與資金成本分析
5.2.1 融資分析
5.2.2 資金成本概述
5.2.3 融資方案優化標準
5.3 收入與稅金估算
5.3.1 收入概述
5.3.2 收入估算
5.3.3 稅金估算
綜合練習
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第6章 財務分析
學習目標
導言
6.1 財務分析概述
6.1.1 財務分析的含義
6.1.2 財務分析的作用
6.1.3 財務分析的步驟
6.2 財務基本報表
6.2.1 現金流量表
6.2.2 資金來源與運用表
6.2.3 利潤表
6.2.4 資產負債表
6.3 靜態財務分析
6.3.1 利潤率
6.3.2 投資利稅率
6.3.3 靜態投資回收期
6.3.4 借款償還期
6.3.5 財務比率
6.3.6 還本付息比率
6.4 動態財務分析
6.4.1 財務凈現值
6.4.2 財務內部收益率
6.4.3 動態投資回收期
綜合練習
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第7章 不確定性分析
學習目標
導言
7.1 不確定性分析概述
7.1.1 不確定性與不確定性分析的含義
7.1.2 房地產投資的主要不確定性因素
7.1.3 不確定性分析的方法與作用
7.2 盈虧平衡分析
7.2.1 盈虧平衡分析概述
7.2.2 線性盈虧平衡分析
7.2.3 非線性盈虧平衡分析
7.3 敏感性分析
7.3.1 敏感性分析概述
7.3.2 單變量敏感性分析
7.3.3 多變量敏感性分析
7.3.4 敏感性分析的優缺點
7.3.5 敏感性分析案例
7.4 概率分析
7.4.1 概率分析的含義
7.4.2 概率分布
7.4.3 期望值
7.4.4 離散度
7.4.5 變異系數
7.4.6 置信區間與置信概率
7.4.7 概率分析步驟
綜合練習
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第8章 風險分析
學習目標
導言
8.1 風險分析概述
8.1.1 風險
8.1.2 房地產投資風險
8.1.3 房地產投資風險分析
8.2 風險識別
8.2.1 風險識別的含義與方法
8.2.2 頭腦風暴法
8.2.3 德爾菲法
8.2.4 幕景分析法
8.2.5 故障樹分析法
8.2.6 篩選監測診斷技術法
8.3 風險估計與評價
8.3.1 風險估計與評價概述
8.3.2 蒙特卡洛模擬法
8.3.3 層次分析法
8.4 房地產投資組合風險
8.4.1 房地產投資組合的定義
8.4.2 房地產投資組合的選擇模型
8.4.3 房地產投資組合的風險分析
8.4.4 房地產投資組合的風險與回報
8.5 房地產投資風險管理
8.5.1 風險管理概述
8.5.2 風險預控
8.5.3 風險回避
8.5.4 風險轉移
8.5.5 風險組合
8.5.6 風險自留
綜合練習
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第9章 社會影響分析
學習目標
導言
9.1 社會影響分析概述
9.1.1 房地產投資社會影響分析的含義及特征
9.1.2 房地產投資社會影響分析的作用與范圍
9.1.3 房地產投資社會影響分析的內容
9.1.4 房地產投資社會影響分析的步驟
9.1.5 房地產投資社會影響分析的方法
9.2 社會信息調查
9.2.1 房地產投資社會影響分析所需的社會信息
9.2.2 社會信息的調查步驟
9.2.3 社會信息的調查方法
9.3 利益相關者分析
9.3.1 利益相關者分析的含義
9.3.2 利益相關者分析的步驟
綜合練習
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第10章 投資決策
學習目標
導言
10.1 投資決策概述
10.1.1 房地產投資決策的含義
10.1.2 房地產投資決策的類型
10.1.3 房地產投資決策的要求
10.1.4 房地產投資決策的程序
10.1.5 房地產投資決策的方法
10.2 方案比選概述
10.2.1 房地產投資方案比選的含義
10.2.2 房地產投資方案的類型
10.2.3 房地產投資方案比選的指標
10.2.4 房地產投資方案比選的方法
10.2.5 房地產投資方案比選的注意事項
10.3 不同類型方案的比選
10.3.1 互斥型方案的比選
10.3.2 獨立型方案的比選
10.3.3 混合型方案的比選
綜合練習
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參考文獻
附錄A可行性研究報告案例
附錄B項目申請報告案例

（1）系統風險
房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、資金變現風險、利率風險、政策風險和政治風險等。 ?通貨膨脹風險 通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成後所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。因為房地產投資周期較長，所以只要通貨膨脹因素存在，投資者就面臨通貨膨脹的風險。例如，1993年購買一住宅價格為1 800元／平方米，1994年，該住宅價格變化極小，而通貨膨脹率達到了24％，如果此時將該住宅出售，其所獲得的回款資金與購買時的資金相比，購買力明顯下降。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以按長期固定租金方式出租其所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由租客承擔的風險。
由于通貨膨脹風險會直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來降低該風險對實際收益率的影響程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不等于通貨膨脹率與行業基準折現率的直接相加。 ?市場供求風險 市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求形勢變化，必然會引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發育等變化，從而導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產供應的時滯性。例如當房價因供應短缺而上升時，開發公司便會紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時間，因此雖然在建規模已經超出供應需要，但短期內樓價仍然會持續上揚，隨著在建項目的陸續竣工，市場供給狀態會發生逆轉。近年來，建筑業技術日漸先進，所以造成房地產能迅速供應市場，也使得樓價波動變得更為頻繁。
從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，也就是說當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨特的觀點。房地市場投資的強度取決于潛在投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計，也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益的估計為基礎。投資者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。