天津濱海新區保障性住房規劃建設實踐探索（簡體書）

師武軍，1967年生，中國人民大學土地管理專業學士、南開大學高級工商管理專業碩士在讀，現任天津市城市規劃設計研究院院長。作者同時擔任天津市城市規劃協會理事長、天津市城市科學學會會長、中國城市規劃協會副秘書長、中國城市規劃學會理事等職務。先后主持參與100多項重點規劃研究和編制工作，獲得部市級獎項近20項，發表學術論文20多篇，參加編寫書籍2部。榮獲天津市“九五”和“十五”立功先進個人、天津市2008年度“五一勞動獎章”，入選“1385”創新型人才培養工程第一層次人選，并被授予天津市規劃局授銜專家和城市規劃學科專業技術帶頭人的稱號。
翟坤，1982年生，天津人，畢業于加拿大康考迪亞大學，獲城市規劃專業學士、碩士學位，現為天津市城市規劃設計研究院濱海分院規劃師。主要從事城市總體規劃、地區發展策略、產業、人口、住房等方面的規劃研究與編制工作，先后在各類學術期刊和年會上發表論文近10篇，主持參與課題10余項，并榮獲相關市級獎項。目前致力于城市形態學與城市社會學的交叉研究。

《天津濱海新區保障性住房規劃建設實踐探索》可供廣大城市規劃師，建筑師、景觀設計師，城市管理者以及房地產開發商等學習參考。

序
前言
第1章保障性住房概念與發展回顧
1.1保障性住房的價值觀：社會平等與住房平等
1.2住房權、住房保障與保障住房
1.3保障性住房的屬性
1.4世界保障性住房分類簡述
1.5我國保障性住房類型
1.5.1廉租房
1.5.2經濟適用房
1.5.3限價商品房
1.6我國保障性住房發展現狀與存在問題
1.6.1階段一：實物分房福利制度階段（1998年以前）
1.6.2階段=：保障性住房體系初步確立階段（1998～2001年）
1.6.3階段三：保障性安居工程全面萎縮階段（2002～2006年）
1.6.4階段四：保障性住房體系重新確立階段（2007～2009年）
1.6.5階段五：保障性住房供應鏈條的補充與完善（2010年至今）
第2章濱海新區居民收入與保障性住房現狀
2.1研究范圍選取理由
2.2濱海新區簡介
2.3濱海新區保障性住房發展現狀
2.3.1濱海新區房價與居民收入情況
2.3.2濱海新區保障性住房規劃建設現狀
2.3.3濱海新區各奏保障性住房發展現狀
第3章濱海新區住房保障對象特點分析
3.1現狀問題
3.2濱海新區整體人口特點
3.3濱海新區人口發展趨勢
3.4濱海新區居住需求現狀
3.5外來務工人員居住特點
3.6外來新就業職工（新畢業學生）居住特點
3.7濱海新區人口發展目標
3.8人的生命周期與定居意愿分析
3.9人的心理特點、定居意愿與住房類型建議
3.9.1傳統外來務工人員
3.9.2新生代外來務工人員
3.9.3事業初期的外來自領
3.9.4事業發展期的外來白領
3.10濱海新區保障房流動鏈模式
3.11濱海新區保障性住房服務人群及需求總結
第4章濱海新區住房保障需求
4.1濱海新區保障性住房建設現狀
4.2濱海新區保障性住房需求趨勢判斷
4.3濱海新區保障性住房規模供需平衡過程
4.3.1類型劃分
4.3.2預測思路
4.3.3計算方法
第5章濱海新區住房保障供應
5.1保障性住房供給條件
5.2現行保障性住房供給評估
第6章濱海新區住房保障供給模式優化
6.1引子：從經濟危機看世界住房市場背后的價值驅動
6.2政府導向分析
6.3市場需求分析
6.4模式選取
第7章濱海新區供給模式主導的住房結構
7.1普通商品房、政策性商品房、租賃房供應關系分析
7.2廉租房需求與供應規模計算
7.2.1廉租房供應對象
7.2.2廉租房需求與供應規模
7.3租賃房供應與需求規模計算
7.3.1租賃房供應對象
7.3.2戶籍人口初婚住房需求規模現狀
7.3.3外來務工人員租賃房需求規模
7.3.4租賃房供應總量規模
7.3.5小結
7.4中端租賃房、政策性商品房、普通商品房的需求與供應規模計算
7.4.1中端租賃房、政策性商品房與普通商品房的供應對象
7.4.2經濟適用房、普通限價房、訂單式限價商品房規模計算
7.4.3普通商品房，政策性商品房與中端租賃房的模式選擇
7.4.4還遷型經濟適用房（安置房）規模測算
第8章經驗借鑒——案例深度分析之香港天水圍
8.1研究目的
8.2天水圍概況
8.2.1人口與社會
8.2.2天水圍發展史
8.3天水圍規劃情況
8.3.1新市鎮運動與天水圍規劃
8.3.2天水圍規劃簡介
8.3.3天水圍規劃實施評估
8.3.4天水圍規劃經驗小結
第9章濱海新區保障性住房空間布局
9.1濱海新區近年來的人口變化
9.1.1人口規模變化
9.1.2人口構成變化
9.2濱海新區人口分布變化
9.2.1常住人口分布
9.2.2流動人口分布
9.3濱海新區居住組團關系現狀
9.4居住用地情況簡介
9.4.1居住用地分布
9.4.2功能區用地分布
9.5保障性住房布局原則
9.5.1策略一：提升城市歸屬感，明確規劃價值觀
9.5.2策略二：均衡配置保障性住房，保障空間公平
第10章濱海新區保障性住房選址
10.1GIS與適宜性評價
10.2決定影響因子
10.3因子權重計算
10.4影響因素疊加分析
10.5選址分析結果
10.5.1濱海新區尺度選址結果
10.5.2功能區尺度選址結果
第11章濱海新區保障性住房社區規劃設計
11.1保障性住房社區規劃發展回顧
11.1.1傳統肌理與圍合式布局
11.1.2現代主義與行列式布局
11.1.3良好保障房住區規劃元素
11.2濱海新區保障性住房社區規劃探索
11.2.1濱海新區保障性住房建設情況存在的問題
11.2.2濱海新區臨港經濟區保障性住房規劃設計
11.2.3濱海新區中部新城北組團保障性住房規劃設計
第12章濱海新區保障性住房特色政策研究
12.1天津市住房保障政策現狀
12.2濱海新區特色政策性住房政策現狀
12.2.1藍白領公寓政策
12.2.2建設者之家
12.3濱海新區居住證政策研究背景
12.4新區人才引進現狀分析
12.4.1人才引進對象
12.4.2現狀分析
12.4.3現行引才政策
12.5新區人口管理現狀分析
12.5.1濱海新區人口特殊性
12.5.2濱海新區外來人口管理現狀
12.5.3新區人口發展愿景
12.6新區居住證制度的探索性研究
12.6.1保留暫住人口管理制度
12.6.2穩定產業及傳統服務業就業人口規模
12.6.3引進領軍型及中高級人才
12.6.4引入新區居住證制度
12.6.5政策上需要的創新
參考文獻
后記

天水圍常被傳媒冠以“悲情新市鎮”的名稱，2005年香港天水圍婦女聯合會曾就天水圍進行意見調查，半數非天水圍居民對該區的印象為“一般”，更有20％的受訪者表示感覺“很差”。
8.2.2天水圍發展史
天水圍最初為濕地沼澤及淺水低地，漁民在低地掘地筑堤，建立漁村，筑建魚塘，并以養魚為生。20世紀初，天水圍的土地由一趙姓鄉紳以“聯德信托”的方式擁有，土地共488hm2，為當時香港最大的單一業主地段之一。
1977年，香港當時的土地供應特別委員會（Special Committee on Land Production）為配合人口發展的需求，建議研究開發天水圍新市鎮。
1978年，港府開始推行“居者有其屋”計劃，半官方的房委會與私營房地產商并行建房。建成房屋分公共住宅樓宇與商業住宅樓宇兩種，前者為公共團體建設，后者為私營團體建設。公房廉價出租或售予低收入者，商業住宅以中高消費家庭為對象開展銷售。由于1978年香港地產市場走旺，嗅覺靈敏的商家發現商機，多家發展商開始與趙氏控制的聯德公司接觸，以此獲取天水圍的土地。同年長江實業與會德豐洋行開始在天水圍收購農地及魚塘488hm2。
1979年下半年，具有中資背景的華潤集團購入其大部分股權（這也是華潤首次進入香港房地產市場），共組巍城公司（Mighty Company）開發天水圍。其中，華潤占51％股權，胡忠家族大寶地產占25％，長實占12.5％，會德豐占5％，其他公司占6.5％。
自1979年10月開始，巍城公司與政府協商，在1980年宣布天水圍發展規劃，整個開發計劃由最大股東華潤主持，提出將天水圍用15年時間分三期建設成一個擁有53.5萬人口的新市鎮，涉及資金200億港幣，建設期限至2000年。同時，囤積大量土地的巍城公司接觸政府，提議在規劃新市鎮的基礎上，從488hm2的土地總量中撥出部分土地給政府興建公共房屋，以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施，但該建議于1982年被港英政府否決。
1981年后，隨著世界經濟的衰退，香港內部經濟急速放緩，地產市場大幅滑落，政府財政收入也相應下跌，香港回歸形勢尚不明朗。政府為了維持土地發展機制的繼續運作、恐防政治干擾經濟的骨牌效應，動用巨資挽救這個項目。1982年7月29日香港地政工務司公布，政府將以22億5800萬港幣從巍城公司回購天水圍所有的農田及魚塘488hm2。其中169hm2土地規劃為發展區，剩下的則作為政府的土地儲備。