註冊建築師 2（簡體書）

第一篇
構思醞釀福田中心區：概念規劃及土地征收（1980—1988年）
1980—1988年是深圳特區第一次創業的起步階段，市政府規劃建設的重點在羅湖區、上步區，福田區尚未成立，福田中心區還在福田公社一片希望的田野上萌芽。早期深圳特區總體規劃構思醞釀了福田中心區，1986年完成了福田中心區道路網規劃，1987年首次進行福田中心區城市設計，1988年福田分區規劃對其進行概念規劃框架定位。這個階段的概念規劃、收地、征地儲備等工作都為福田中心區后來的開發建設奠定了良好的基礎。
20世紀80年代是深圳產業發展第一次轉型的時期，深圳以接受香港制造業的轉移為契機，大力發展以“三來一補”為主的勞動密集型加工制造業及其相配套的商貿服務業，迅速完成了從一次產業向二次產業和三次產業的轉型。深圳三次產業比例從1979年的37.0：205：425發展到1990年的4.1：44.8：51.1。因此，深圳經濟社會形態由前工業社會邁入了工業社會初期階段。但這個時期深圳市場對商務辦公建筑面積的需求量十分有限。
一、規劃萌芽福田中心區（1980—1982年）
1979年以前的寶安縣（土地面積2020km2）以農業、漁業經濟為主，土地的利用結構方式屬于單一化的“自給型”農業經濟，僅少量的縣辦企業工廠，機械化程度很低，工業基礎十分薄弱。寶安縣的縣城深圳鎮在現人民路一帶。1978年全鎮城區面積約3km2，人口23萬人，房屋建筑面積109萬m2，住宅建筑面積29萬m2，大都是平房。基本沒有下水道，甚至沒有路燈。舊城區沒有正規的市政道路，僅有解放路、人民路、和平路、建設路等6條普通馬路，路寬均不足10m，高低不平。深圳鎮是九廣鐵路的過境交通站，除了一條九廣鐵路承擔著香港至廣州的來往客貨運輸外，陸上運輸和水上運輸都很落后，交通很不發達。
1979年3月設立深圳市，深圳的起步是從東西兩端與香港交通聯系最方便的口岸——羅湖（陸路）和蛇口（水路）開始的。1980年之前曾兩次編制深圳總規：第一次在1978年，規劃到2000年發展為10.6km2建成區，人口10萬人的小城市；第二次在1979年，深圳市建立后，由廣東省建委組織編制《深圳市總體規劃》，規劃到2000年發展為建成區35km2，30萬人口的中等城市。這兩次規劃范圍主要在九廣鐵路兩側的老城區周圍，來料加工業規劃布局在上步、紅嶺片區，居住區規劃在紅圍、木頭龍等地。
1980年8月從寶安縣劃出一塊面積為327.5km2的土地成立深圳經濟特區，特區規劃幾乎從“一張白紙”開始，特區建設幾乎從荒野地上開發。早在1980年，深圳率先對土地制度實行改革，變無償無期用地制度為有償有期用地制度，為特區城市基礎設施建設和開發籌措了基建資金，在一定程度上強化了國家作為土地所有者權益，拉開了房地產改革的帷幕。
（一）特區發展綱要規劃福El中心區為金貿區（1980年）
1980年5月，黨中央和國務院發出（1980）41號文件，明確規定深圳要建成一個兼營工業、商業、農牧業、住宅、旅游業等多種行業的綜合性經濟特區。1980年末深圳全市GDP達27億元，常住人口約33萬人，其中特區內人口為8.4萬人（含農業人口3.5萬人）。另外有臨時戶口大約2萬人，建成區面積僅3km2。特區內僅有綠化面積為2.38hm2，環境衛生條件較差，污水橫流，河水污染。但特區海面廣闊，魚塘遍布。深圳特區建立后，通過實行優惠的經濟政策，有效地吸引了港資、僑資和外國資本到這里投資興業，特別是港資成為特區早期開發建設的重要支柱。