向塔木德學做租屋達人

■ 本書特色

世界第一商人─猶太人，世界第一致富聖典─塔木德

如果「包租公」的積極定義可以轉化為『資產活化』或『創業或風險投資』大師，我願意被稱為「租屋達人」！

─塔木德的深度智慧，賦予「房地出租」不同的獲利視野─
‧「買比賣更重要」的購買物件準則
‧ 解決「未來問題」的契約設計
‧「財富雪球」越滾越大的獲利心法
‧「時間就是商品」的出租投報率算式
租屋達人最重要的是時間管理，尤其是有了錢之後，「時間」是第二個管理重點。

包租公的「提早退休哲學」：提早退休的定義是存夠的未來退休的金錢；另外的一個定義是賺到「省下的時間」。

包租公最大的陷阱有5個：
‧買到過大坪數的住家，一般家庭負擔不起租金。
‧買到套房過於密集的地區，導致雅房租不出去。
‧買到過高的房價，低房租收入加上貸款利息與信貸利息將自己壓垮。
‧買到沒有目標客戶族群的地區。
‧缺乏「替代的資產活化想法」，陷入沒有金主現身的惡性循環中。

金錢從來不會比進天堂還更重要，金錢也不會比個人信譽更重要，猶太人唯一的奢侈之處，只是安靜地吃一頓昂貴晚餐。

◎ 張明義

學歷：

中央大學資管所碩士

經歷：

湯姆龍董事長特助
高力國際派駐內湖亞太經貿廣場－總物業經理
羽田機械資訊－股長

專長及出版計畫
‧市地重劃
‧都市更新
‧工業用地開發
‧購物中心招商及營運
‧房地產投資與管理
‧物業管理
‧預售屋代銷
‧法拍屋買賣
‧防水防漏對策
‧弱電系統規劃
‧PLC機電整合

租屋達人篇

◎ 五種出租來源

「租屋達人」養成學
「第一種出租來源」自己不用住那麼好的房子
「第二種出租來源」有關係就沒有關係，沒關係就建立關係
「第三個出租來源」工程款抵二年租金
「第四個出租來源」批發變零售的二房東
「第五個出租來源」對你不構成問題的房屋

◎ 物美價廉‧贏在起跑點

出租達人應該要懂些什麼
處理時間概念
「房價與地價不合理」概念
謄本知識〈完整概念比一知半解更重要〉
房地產陷阱
法拍屋點交重點
「短賣差價」取得房屋

◎ 資金到位‧經營不會累

租屋達人「轉變成不同角色」的需求
「買比賣更重要」的購買物件準則
「租金效果」比一比
最常見的幾種投資報酬率計算方法〈租金收入遠大於貸款利息〉
投資報酬率計算的「陷阱」所在
聚焦想法〈預售屋狂熱的原因〉
投資中古屋「投資報酬率利器」
「購屋自備款」的變形
應有的「貸款觀念」
貸款語言

◎ 資產活化‧效益會長大

租屋達人面對「不確定與風險」的做法
「成長類型案例一」：停車場老闆
「成長類型案例二」：資產活化與遊戲場的四個老闆由來
「成長類型案例三」：「化整為零」與「資產活化」
「成長類型案例四」：中途攔截
「成長類型案例五」：消息靈通
「成長類型案例六」：「成功一次」就夠了
「成長類型案例七」：「多重轉嫁風險」設計方案
「成長類型案例八」：解決「未來問題」的契約設計
「成長類型案例九」：空手套白狼
「成長類型案例十」：出租達人「對賭」失敗的例子
「成長類型案例十一」：租屋達人的「利害」

◎ 被動收益‧向塔木德致意

出租達人的「目的」不可以變來變去
裝修重點
安全設備
提高「出租率」的重點
房客管理
房客「簽約」的重點
名人模仿〈學習可行性的心得分享〉
「時間管理」重點
包租公「前提與假設」是否可以改變
財務哲學〈懂得利用銀行貸款的人〉
租房達人內心的「財富雪球」〈如果多5000 元可以多借一百萬〉
包租公的「提早退休哲學」與兩種算法
跟「熟人」分享的投資報酬率〈契約設計與長大的概念〉

法拍達人篇

◎ 購買法拍屋前的先備知識

何謂「法拍屋」
「法拍屋」與「中古屋」的異同
買法拍屋的優點
買法拍屋最常遇到的小麻煩
購買法拍的程序
買法拍屋重要的7 個階段
法拍屋的相關費用與負擔
法拍屋「飆高價」的原因
最好的法拍投資標的〈空屋+點交+無優先承買權〉

◎ 點交─法拍物件類型一

點交物件法拍程序
看懂「法拍公告」的重點
看懂法拍屋的「建物登記謄本」
由建物謄本中看「屋主的底牌」〈看屋籌碼的準備〉
調查法拍屋狀況的程序
法拍物件如何分析
法拍物件如何過濾
法拍屋的投資報酬率計算
如何寫標單〈法拍投標書〉
承租人提出異議的期限─「拍賣程序終結前」是指哪一天？

◎ 不點交─法拍物件類型二

不點交的最常見的情形〈破解租約觀點〉
不點交的法律原因與實際原因
法拍屋的「不點交」常識
得標後如何取得「房屋使用權」
不點交當點交，點交當自行點交，拍定人可能面臨的刑事官司
拍定人與占用人的刑事官司
「租期」與「查封日」的比較
破壞法拍屋，人人有刑責
看法拍屋的角色扮演
第三人占用不點交的租約破解思考
什麼情況下債權銀行會請求「排除租賃權」？
常見的假租約與破解之道
買到「拆屋還地的房子」是一場空
買到「附電梯」的房子
法拍屋積欠「大樓管理費」到底要不要繳
押金的兩件事
假設你要執行「不點交」，你需要多花多少錢〈成本概念〉

◎ 我的法拍屋自學筆記

法拍屋的「五個階段」與「四個層次」的能力
我的法拍屋自製筆記
法拍陷阱
不點交變成點交的變化〈與自行點交〉
不同貸款工具所帶來的時間意義
投標價格的堅持
買到更多法拍屋的背景調查記錄
法拍屋跳過「優先購買權」的方式
「無優先購買權者」有哪些人？
法拍屋偷賣停車位的問題
點交前的「權利擔保瑕疵」法律概念〈法拍特有的概念與語彙〉