物業管理概論(第二版)（簡體書）

《物業管理概論（第2版）》根據高等院校人才培養目標以及專業教學改革的需要，依據新《物業管理條例》等相關條例及規范進行編寫。全書共分為七章，主要內容包括物業管理概述、物業管理機構、物業管理程序、物業日常管理與服務、現代物業的分類管理、物業租賃管理和物業財務管理等。
《物業管理概論（第2版）》可作為高等院校物業管理相關專業的教材，也可作為函授和自考輔導用書，還可供物業管理從業人員工作時參考使用。

《物業管理概論（第2版）》：
三、物業管理前期介入的具體內容
（一）立項決策階段的前期介入
立項決策階段的前期介入是指物業服務企業在房地產開發項目可行性研究階段介入，此時的主要內容就是對項目的可行性提出意見和建議。
立項階段是房地產開發設計的源頭，物業管理的前期介入應以立項階段開始，這個階段要解決的問題主要是開發什么、能否開發等問題。這首先依賴于對市場的調查分析，此時物業服務企業應該對準備開發的房地產項目提出專業意見，并在可能的情況下，就該項目今后的物業管理作出書面咨詢報告，以便房地產開發商在決策時能夠綜合考慮包括物業管理目標和模式定位在內的各方面意見，減少決策的盲目性和隨意性。
（二）規劃設計階段的前期介入
規劃設計階段的前期介入是指物業服務企業在房地產開發已確立的項目規劃設計階段開始介入，此時的主要內容就是完善物業的功能和管理功能設計。產品要有競爭力，必須要能全面滿足客戶的需求，對于房地產來說，不僅要重視房屋本身的質量問題，更應該考慮服務的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全舒適、生活的方便等。這就要求在規劃設計階段，物業服務企業根據以往的管理經驗和日后實施物業管理的需要，針對規劃設計中的種種問題和缺陷提出自己的意見和建議。
在這一階段，物業服務企業針對規劃設計中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般依據以往的管理經驗和日后實施物業管理的需要。這些專業意見包括以下幾個方面。
1.配套設施的完善
目前，對房地產而言，要求進行綜合性開發，因此，光滿足住的需求是不夠的，還需考慮享受和發展的需求。而能否充分發揮物業的整體功能，關鍵要看各類配套設施是否完善，此時房地產開發商必須充分利用物業服務企業根據以往管理物業的經驗和日后實施物業管理的需要，就住宅小區內幼兒園、學校等公益事業，各類商業服務網點，小區內外道路交通的布置，環境的和諧與美化，尤其是人們休息、交往、娛樂的場所與場地的布置等各方面提出的意見和建議，完善小區的配套設備設施。
2.水、電、氣等的供應容量
水、電、氣等的供應容量是項目規劃設計時的基本參數，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國家的標準設計僅規定了下限，即低標準，只要高于此限制就算達到設計要求。但在實際生活中，南北氣候的差異必然會造成實際用量的差異，并且隨著人們生活水平的不斷提高，對各種能源的需求也會不斷增大。因此，在規劃設計時，要留有余地。
3.安全保衛系統
相當一部分消費者在購買物業時，都會把小區的安全放在首位，因此，做好小區的安全保衛工作，給業主創造一個安全的居家環境也日益成為規劃設計的又一個重要環節。目前，大部分小區都采用了現代化的自動報警系統，但采用的設備越多、越先進，物業的建造成本就越高，這就需要在節約成本的基礎上，盡可能設計有效完備的報警系統。
4.生活垃圾的處理方式
垃圾處理是每一個物業每天都要面對的問題，處理不好將直接影響小區的環境衛生和業主的日常生活。有垃圾通道的建筑，要考慮如何保持通道的清潔。如果采用垃圾桶，就需要考慮如何在方便業主的前提下，合理地設置垃圾桶的位置及數目，保持小區公共區域的環境衛生。這兩種方式各有利弊，在規劃設計時具體采用哪種方式應根據小區的實際情況和物業服務企業的管理經驗來選擇。
5.綠化布置
合理的綠化布置是營造良好小區環境的重要工作。綠化主要應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別需要注意綠化的搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。同時，由于土地供給的有限性，為了充分利用土地資源，提高小區的綠化率，物業服務企業還應就垂直綠化與水平綠化的合理布置提供建設性的建議，進一步提升小區在綠化方面的視覺效果。
6.建筑材料的選用
建筑材料的選用涉及工程質量造價與日后的維修管理和防火安全。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養護要求不同，其養護設備、管理工作量也不同，如玻璃、大理石、陶質墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業服務企業應根據自己以往的管理經驗，本著節約資源、保護環境的原則，提出對建筑材料選擇的意見，為今后的物業管理服務工作提供一定的便利。
7.其他
在規劃設計時，一些細節性的問題往往容易被設計人員忽略，這就會給日后的使用和管理帶來許多不便，物業服務企業應予以關注，并提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數量、位置是否方便日后檢修，插座開關的高度、數目及具體的位置是否適當、方便使用等；大的方面有室內各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。
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