折舊、逆折舊：不動產投資、估價的觀點

財政部因應當前高房價問題，提出「房地合一、實價課徵交易所得稅」政策，於現行土地移轉課徵土地增值稅制度下，提出不動產交易稅的雙執設計。依實價交易課稅本無疑義，但房地合一、課徵所得稅則對現行體制產生衝擊，甚至涉及憲法層次之平均地權、漲價歸公基本國策。潘價歸公理念基於土地供給相對稀少而形成的獨佔性，為避免社會進步的地價上漲歸私人所有，因此對土地移轉之漲價予以重稅；但對土地上的建築房屋則視為改良物，而對資本投入採輕稅原則。財政部因不動產交易價格拆分房、地價格不易，而提出房地合一的所得稅制。以財政部增加政府財源的角度觀之，房地合一所得稅制的提出實無可厚非；但就土地政策而言，不僅忽視了土地與房屋性質的差異，更模糊了房地產價格高漲背後的公平正義問題。
　房屋為資本改良，價值隨時間經過而折舊減損；土地為自然之物，雖然長期呈現價格上漲之勢，但於不同屋況下的價值變化卻有差異。為釐清土地與建築結構物價值隨時間經過而變動之情形，本書以不動產價值隨屋齡的變化為主軸，就建築物價值、不動產價值及其實體結構之土地價值與建築物價值、不動產價值及其價值組合之使用價值與再開發價值等內容，將個人已發表折舊效應分析之四篇學術論文加以彙整（2012年「土地經濟年刊」、2012年「住宅學報」（TSSCI)、2015年「華中科技大學學報」（CSSCI)、2015年「台灣土地研究」（TSSCI))，並增加「前言」以貫穿論述體系、「再開發價值分析」以深化論述、「預期效應分析」以延伸論述。冀能於建立之價格理論基礎上，藉由市場交易價格之實證分析，厚植不動產估價之理論基礎，提昇在地化的估價技術。
　本書對於不動產價值折舊變化的論述，不易見於國外相關研究，實為台灣社會的特性使然。在土地資源相對稀少的亞洲、尤其視土地為傳家寶的華人社會，土地價值長期上漲趨勢相對明顯；而於台灣私經濟發達、老舊公寓面臨高房價都更需求市場中，以土地為權利變換分配主體下，不僅產生不動產價值隨時間經過而先降、後昇的逆折舊現象，更因普遍發生而提供了論述的基礎。是以，本書論述的建構，實得天時地利之便者多。