土地開發實務作業手冊（2020年增修五版）都更新版、危老重建、簡易都更、增額容積

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：

　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th~8th）與土地簽約作業（9th）。
　● 附註：針對各講作業細節以附註（共123條）詳加說明解讀。
　● 附表：相關作業內容整理成表（共20附表），以方便快速核對套用。
　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。
　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。
　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

◎ 王英欽

民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計　專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版、101、104、107年二～四版，109年五版）
部落格：土地開發專業部落格
http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）

■ 五版序

本書自上一版（107.2月四版）出版至今已過了將近兩年。這段期間國內土地開發業務，經歷如下的變化：

1.106.5月上路的危老重建，這兩年在雙北地區發酵，成為另一種替補都更的開發方式。雖有相關適用年限，但預期仍將扮演重要的替選配角。
2.延宕多年的都更修法，終於在108.1月歸隊。其中獎勵明確化後，預期將同危老一樣，在未來一兩年成為各地（尤其雙北地區）的主力開發方式之一。還有108.7月起適用兩年的新北簡易都更，同樣發揮救援任務。
3.106.7月由高雄首發的增額容積，陸續也在桃園、新北兩市發布實施。除了將影響甚至排擠容移之外，也將成為適用地區允增容積的新法源。
4.至於影響業界最直接的國土計畫，已依序陸續完備相關立法與配套作業中。未來待完成作業的進度，業界應持續關注並預備因應措施。
針對上述這些法規或經營環境的變化，本書配合調整並新增內容，以第五版新姿態付梓。

這兩年來，國內房地產逐漸完成低檔築底，業界景氣也漸漸回春。個人除了持續授課、擔任顧問、委員外，也多次聆聽多位業師的課程，以充實專業領域。所以，此次改版除了要感謝來自各界的回饋外，也要感謝諸多業師的分享。見賢思齊，筆者也將整理個人授課內容，選定主題編撰成新書（暫訂坪效to效評詳下9預計半年內出版）與業界分享，作為本版付梓之際的自我策勵目標！

※說明：

筆者目前授課摘要如下（授課資訊請詳土地開發專業部落格，上網blog.xuite.net/wyc813）：

一、研習：涵蓋本書各講的「土地開發與建築規劃實務作業」研習，6×3.5～4＝21～24時/期。
二、十大講座（3～8時/堂），配合下列各營建相關業者的個別需求而設的十大主題講座：
　1.建設公司：購地階段把關作業－建設公司於購地簽約前的最後把關關鍵作業。
　2.土地仲介：土地仲介懶人包－如何迎合業主購地需求以提高土地仲介績效。
　3.營建業者：這一年我們一起開發的建案－購地階段的專業分工與整合作業。
　4.購地關鍵決策－解析購地階段?這塊地要買嗎?要出價多少？兩大關鍵決策。
　5.地主：掌握活化土地資產?是否可用?有多好用?如何善用的三大關鍵因素。
　6.破解容積坪效1.6的迷思：從土地適用法規與土地條件談如何概估土地坪效。
　7.土地利用法規實務：一次搞懂影響業主購地意願與出價能力的土地利用法規。
　8.估價與坪效：從業界評估地價的模式談如何概估土地的可建面積與建案的可售坪數。
　8+.坪效to效評：從掌握土地坪效進階務實評估地價。
　9.畸零地與水利地：從解析畸零地的法規談處分水利地的實務作業。

■ 內容簡介

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：

　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
　● 附註：針對各講作業細節以附註（共123條）詳加說明解讀。
　● 附表：相關作業內容整理成表（共20附表），以方便快速核對套用。
　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。
　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。
　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

索引（附註、附表、附件）

第一講　土地開發概論
第一節　土地概說
　一、土地的定義
　二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
　一、宏觀的土地開發
　二、建築業的土地開發
　三、購地階段的土地開發
第三節　土地開發經營方式
　一、取得土地所有權
　二、取得土地開發權
第四節　土地資料處理
　一、建立公司的土地仲介制度
　二、土地資料處理原則
註

第二講　現地勘查作業
第一節　勘查的意義
　一、可否立即開發
　二、是否適合開發
　三、比對記錄釐清 
　四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
　一、基地環境（基地本身）
　二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
　三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
　一、前置作業
　二、現地作業
　三、後續作業
註

第三講　地政調查作業
第一節　土地基本資料調查
一、地籍圖查核
　二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
　一、市地重劃
　二、徵收
　三、區段徵收
註

第四講　市場調查作業
第一節　市場調查的分類
　一、通案調查
　二、規劃案調查
　三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
　一、釐清調查目的
　二、擬定執行步驟
註

第五講　法規調查作業
第一節　建築法規概論
第二節　法規規範要點
　第一段　建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
　第二段　建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節　法規查核程序
　一、確定其「身分」
　二、確定其「土地使用分區」 
　三、確定屬於哪一區
　四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
　一、都市計劃圖集
　二、土地使用分區證明書
　三、都市計劃說明書圖
註

第六講　開發構想
第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
　一、產品定位的因素
　二、產品定位的程序
註

第七講　規劃配置作業
第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序
　第一段 備齊基本資料
　第二段 繪製配置圖
第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序
　第一段 法規基本用語
　第二段 分類面積規定
　第三段 算坪數作業
第四節　實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第八講　投資效益評估
第一節　收益
　一、地面層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第二節　成本
　一、土地成本
　二、營建成本
　三、其他費用
　四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
第四節　投資效益評估
　一、成本推算法
　二、收益還原法
第五節 實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第九講　土地簽約作業
第一節　簽約前把關作業要點
第二節　簽約時核對作業要點
第三節　簽約後追蹤作業要點
註

附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表

■ 附註索引

第一講
註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？

第二講
註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？ 
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？

第三講
註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」、「等則」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「房地合一稅」？與以往的土地開發相關稅制有何差異？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？

第四講
註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？

第五講
註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？

第六講
註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？

第七講
註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？
註7-11：建築技術規則對「騎樓」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-12：建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-13：建築技術規則對「地下層」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-14：建築技術規則對「停車空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-15：何謂「停車效坪」？如何預估？
註7-16：建築技術規則對「陽台」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-17：建築技術規則對「梯廳」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-18：建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-19：建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-20：建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-21：建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何？與土地開發有何關係？
註7-22：何謂「都市更新」？與土地開發有何關係？
註7-23：何謂「危老重建」？與土地開發有何關係？
註7-23' ：何謂「簡易都更」？與土地開發有何關係？
註7-24：何謂「容積移轉面積」？與土地開發有何關係？
註7-25：何謂「增額容積」？「TOD」？與土地開發有何關係？
註7-26：何謂「總量累計上限」？與土地開發有何關係？
註7-27：在尚無地下層平面圖的規劃階段，應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積？
註7-28：每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係？
註7-29：可售坪數與成本建坪的關係為何？
註7-30：配置的形式有哪幾款？
註7-31：如何著手畫配置圖？
註7-32：法規可建面積於規劃階段得如何拿捏？
註7-33：何謂「容積坪（土地坪效）」？「可建強度」？「最大可建面積」？

第八講
註8-1：購地前投資效益評估作業，對於銷售單價如何分類？
註8-2：停車位持分面積與公設比的關係為何？
註8-3：透天的產品如何定價？
註8-4：影響透天產品定價的因素有哪些？
註8-5：透天於產品定位時，對「坪數級距」的定位較大樓有何不同？
註8-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註8-7：營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同？
註8-8：公司營建成本如何配合評估作業？
註8-9：營建費用與發包的關係，如何影響其單價？
註8-10：營建費用的「間接成本」有哪些？
註8-11：何謂「公寓大廈公共基金」？與土地開發有何關係？
註8-12：管銷費用與銷售方式的關連為何？
註8-13：總可售金額與營業稅有何關係？於精算時有何細節？

第九講
註9-1：一般主管機關核發的書類，「時效」規定為何？
註9-2： 一般土地買賣涉及「路權」應如何處理？相關「切結書」內容應注意哪些重點？
註9-3：設計人、承造人的「權利拋棄」為何？
註9-4：地主要求土地「賣清」時，土地買賣契約書中應如何配合？
註9-5：何為「規費」？「印花稅」？土地買賣須繳哪些規費、印花稅？
註9-6：一般土地買賣契約書中，付款應分幾期？相關作業如何配合？
註9-7：一般土地買賣是否須付訂金？又該如何處理？
註9-8：公開發行公司買賣土地有何特殊規定？
註9-9：一般公司處分不動產有何規定？
註9-10：祭祀公業出售土地有何規定？
註9-11：土地買賣用印規定為何？

■ 附表索引附表1-1：台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2：宏觀的土地開發流程表
附表1-3：建築業的土地開發作業流程表
附表1-4：購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5：土地資料摘要表
附表2-1：基地環境勘查項目表
附表3-1：地政調查作業與地政單位關係表
附表3-2：不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較
附表4-1：場調查分類與調查內容表
附表5-1：土地開發相關建築法規系統摘要表
附表5-2：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表7-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表7-2：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4：【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5：【都市更新建築容積獎勵辦法§5～17,19】摘要表
附表7-6：【都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法§3～10】摘要表
附表7-7：危老重建、簡易都更與都更比較摘要表
附表9-1：土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要逕表
附表9-2：簽約前把關階段關鍵作業查核表