中國房地產市場的微觀經濟影響研究：理論與實證

本書的研究所涉及的主要內容如下：

本書第二章是全書的基礎。該章首先以回顧相關文獻闡述了住房市場發展對宏觀經濟是否有影響、只有當這一問題得到明確回復時、分析住房價格、住房財富對家庭經濟行為的影響才具有現實意義。同時、該章詳細梳理了關於住房影響本書所選取的幾類家庭行為的理論解釋、本書的重點和難點是對住房如何影響每一類家庭行為背後的理論機制進行檢驗。

其次、本書第三章、第四章將考察住房對消費的影響。住房對家庭消費的影響主要來自兩個方面、一方面、住房作為家庭資產組合的一部分、其具有投資品的特點、住房財富的增加可能產生促進消費的財富效應。另一方面、住房作為一種消費品、其需求具有很強的剛性、同時、由於市場存在首付要求、最小住房面積要求等市場摩擦、絕大部分家庭在購買住房前需要有相當數額的儲蓄、在此期間、家庭的消費可能減少、而儲蓄隨之增加。

再次、本書第五章將考察住房對創業的影響。創業作為促進中國經濟快速穩定增長的重要因素、一方面、它有助於分散經濟風險、進一步完善現代市場經濟體系、提升中國經濟的國際競爭力；另一方面、創業在推動技術創新、吸納就業人口和推進城鎮化等方面發揮著不可替代的作用。

最後、本書第六章將考察房價對家庭傳統婚姻觀、生育觀、養老觀的影響：第一、高房價是否改變了人們傳統的「男大當婚、女大當嫁」的婚姻觀？第二、高房價是否使得人們在擇偶時更看重對方的經濟條件？第三、高房價是否改變了人們傳統的「多子多福」「重男輕女」「養兒防老」的生育觀？第四、高房價是否使得父母不得不更加依靠子女養老？

本書在分析過程中採用了多種研究方法：

第一、理論闡述與實證分析相結合。本書主要通過建立計量經濟學模型進行分析、同時、我們詳細闡述了每一個計量經濟學模型背後的理論基礎。

第二、微觀與宏觀相結合。微觀與宏觀的結合體現在兩方面、首先是微觀數據與宏觀數據的結合；其次、本書的目的是通過探討住房的微觀影響機制來揭示房地產市場波動對宏觀經濟的最終影響、因此、將微觀結論轉化為宏觀結果是實現本書研究目標的方法之一。

第三、在實證分析方面、為保證本書研究結論的可信性與穩健性、全書運用了多種計量經濟學模型進行分析。

第四、比較分析。本書的分析是在現有研究基礎上進行的有益的拓展和補充、為體現本書的創新之處、本書廣泛地與現有研究進行了對比、從指標構造、變量選取到研究方法再到研究結論、本書的研究都能體現出與現有研究的不同。

李江一，男，經濟學博士，經濟學院助理研究員。主要研究領域為房地產經濟、公共政策、家庭金融。

自1998年中國逐步實現住宅商品房市場化改革以來，住房價格持續高速上漲。據國家統計局數據顯示，自1999年以來，住宅商品房平均銷售價格除2008年略有下降外，其餘年份均在上漲。全國住宅商品房平均銷售價格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年漲幅高達8. 2%（複合年增長率）。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為：11.5%、12.3%、10.4%、16. 0%。不可否認，中國房地產市場的繁榮不但通過自身發展直接推動了經濟增長，而且通過帶動相關產業間接促進了經濟增長，房地產業已成為過去20多年經濟發展中的支柱產業。
然而，由於住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產對經濟發展的影響不再局限於房地產業本身投資產生的拉動效應或對相關產業產生的帶動效應，房價增長會改變微觀個體經濟行為而最終影響經濟發展的傳導機制。鑒於此，本書利用中國家庭金融調查與研究中心在2011年、2013年、2015年與2017年採集的微觀家庭數據，從消費、創業、婚姻、生育與養老五個角度探討住房影響宏觀經濟的微觀渠道，為中國房地產市場發展對經濟增長的影響提供更全面的理解視角。
全書共分八章。第一章是導論；第二章為全書分析的基礎，主要通過回顧相關理論研究來梳理住房如何影響本書所關注的微觀經濟行為；第三章分析住房財富效應，並著重分析住房是否具有緩解流動性約束而促進消費的影響機制；第四章從另一個角度分析了住房對消費的影響，即人們有為購房而儲蓄的動機和因償還住房貸款而撤出消費的傾向——「房奴效應」，並與財富效應進行了比較，從而更全面地揭示了住房對消費的影響；第五章分析了住房對家庭創業的影響及其影響機制；第六章分析了房價對傳統婚姻觀、生育觀與養老觀的影響；第七章利用全國2005—2012年330個地級以上城市的面板數據以及中國家庭金融調查與研究中心在2011年、2013年、2015年與2017年採集的微觀家庭數據分析了房價對人口出生率的影響；第八章對全書的結論及政策含義進行了總結，並對今後可進一步深入研究的方向進行了展望。

1　導論／ 1
1.1　研究背景和研究意義／ 1
1.2　研究思路與研究方法／ 5
1.3　研究內容與研究框架／ 6
1.4　主要創新點和不足／ 8
2 文獻綜述 ／ 11
2.1　住房市場發展與經濟增長相關文獻／ 11
2.2　住房影響微觀家庭行為的相關理論研究／ 15
2.2.1　住房影響消費的理論解釋／ 15
2.2.2　住房影響創業的理論解釋／ 18
2.2.3　住房影響婚姻、生育、養老的理論解釋／ 20
3　住房財富效應的再檢驗／ 22
3.1　文獻回顧與研究假說／ 22
3.2　數據來源、變量與描述統計／ 27
3.2.1　數據來源／ 27
3.2.2　變量／ 27
3.2.3　變量描述統計／ 29
3.3　研究方法與計量模型設定／ 31
3.4　迴歸結果分析／ 32
3.4.1　住房財富效應的存在性檢驗／ 32
3.4.2　住房財富影響消費的機制／ 34
3.4.3　住房緩解流動性約束的幾個例證／ 37
3.5　穩健性檢驗／ 50
3.6　進一步的討論：「房奴效應」抑制了財富效應嗎？／ 53
3.7　結論與政策建議／ 54
4　「房奴效應」與財富效應的比較研究／ 56
4.1　典型事實／ 56
4.2　文獻回顧／ 57
4.2

1　導論
1. 1　研究背景和研究意義
自1998年中國實現住宅商品房市場化改革以來，中國房地產市場得到飛速發展。房地產已成為影響宏觀經濟運行、微觀個體經濟決策的重要因素之一。從宏觀層面來看，根據國家統計局數據，在全社會固定資產投資中，房地產業所占的比例僅次於製造業。房地產業固定資產投資比例在2009年以前始終處於平穩下降趨勢，但在2008年實施四萬億經濟刺激計劃後迅速增長，並在2013年達到歷史峰值，為26.6%。2013年後，受住房調控政策的影響，房地產固定資產投資比例開始下降，與此同時，製造業固定資產投資比例也呈下降趨勢。在當前中國居民消費需求不足的背景下，房地產業的飛速發展成為經濟增長的有力保障。
房地產市場繁榮的背後是中國房價的全面快速上漲。伴隨著房地產市場化改革的完成、城市化進程的快速推進、居民可支配收入的迅速提高，住房剛性需求和投資性需求得以大量釋放，中國步入一個房價高速增長的經濟發展階段。國家統計局數據顯示，自1999年以來，住宅商品房的平均銷售價格除2008年略有下降外，其餘年份均在上漲，全國住宅商品房的平均銷售價格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年漲幅高達8. 2%。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為：11.5%、12.3%、10.4%、16.0%。由於住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產對經濟發展的影響不再局限於房地產業本身投資產生的拉動效應或對相關產業產生的帶動效應，房價增長通過改變微觀個體經濟行為而最終影響經濟發展的傳導機制不容忽視。比如，住房在中國是否具有促進消費的財富效應仍存較大爭議，房價上漲是否通過加重居民購房負擔而擠出消費成為學者們長期關注的話題，而住房這一家庭重要的抵押品是否在家庭創業過程中發揮了重要作用仍未獲得一致結論，此外，沉重的購房負擔是否導致中國居民婚姻、生育、養老行為發生變化這一問題仍處於研究的空白階段。更為重要的是，宏觀經濟現象是微觀個體行為的加總，但僅通過對宏觀數據的分析，我們難以把握經濟運行的內在邏輯，而且宏觀數據通常存在加總偏誤的問題。因此，探討住房的微觀影響機制對於全面理解房地產市場運行對經濟發展的影響具有重要的理論和實踐意義。
家庭作為住房的最終需求者和所有者，住房價格的上漲必然影響家庭的購房決策，同時，住房價格的持續高速上漲也使得房產日益成為家庭最重要的財產。中國家庭金融調查2011年與2013 年的調查數據顯示，城鎮地區家庭的住房資產占總資產的比重從2011年的62%上升到2013年的66%，同時，城鎮地區家庭自有住房擁有率也從2011年的84.8%上升到2013年的87. 0%。在歐美等發達國家，房產在家庭財富中的比例相對較低，但仍在所有資產類別中位居首位。以美國為例，根據2010年美國消費者金融調查的數據，住房資產在家庭總資產中的比重為37%，其自有住房擁有率也在60%以上。住房財富在家庭財富中的重要地位必然影響家庭的消費、儲蓄、創業等微觀經濟行為，而家庭作為市場最基本的經濟單位之一，其行為的改變必然對宏觀經濟運行產生深刻而長遠的影響，正如Becker（1988）所指出的：「家庭行為是宏觀經濟運行中的內生變量而非外生變量，家庭行為對經濟發展起著巨大的作用，同時經濟演進也在很大程度上改變著家庭的結構與決策。」2008年，美國次級抵押貸款危機便是房地產市場波動導致家庭經濟行為發生改變，進而導致整個宏觀經濟發生劇烈波動的例證。
從家庭層面來研究住房影響宏觀經濟的微觀渠道也是本書的研究目的所在。為較全面地考察住房對家庭微觀經濟行為的影響，結合本書所使用的數據，本書從經濟學與社會學的角度選取五類家庭微觀經濟行為或觀念，即消費、創業，以及傳統的婚姻觀、生育觀、養老觀，通過深入研究住房價格、住房財富與這五類經濟活動或觀念間的相互作用機制及其結果來揭示房地產市場運行影響經濟發展的微觀傳導渠道。
目前，中國房地產市場在經歷了持續升溫後，其價格還處於高位運行狀態。在以穩定住房價格為目的的宏觀調控背景下，對住房價格、住房財富與家庭行為間相互作用機制及其結果的定量研究不僅可在理論上豐富學者們對中國房地產市場發展的認識，從而有助於其清晰地把握房地產市場發展與宏觀經濟運行之間的內在聯繫；而且可在實踐上為宏觀經濟政策的制定提供參考與證據支撐，從而有助於房地產市場和整個經濟的健康平穩發展。首先，當前中國經濟發展進入新常態，經濟增速放緩成為必然，此時，是調整經濟發展思路以建立經濟增長的長效機制還是繼續靠刺激房地產來拉動經濟增長成為政策制定者面臨的難題；其次，在國家鼓勵「大眾創業，萬眾創新」的新浪潮中，如何發揮住房的抵押融資功能以緩解創業者在創業初期面臨的「融資難、融資貴」的難題是一項具有重要現實意義的課題；最後，在中國人口紅利逐步消逝、人口日趨老齡化的背景下，研究住房成本對家庭傳統的婚姻觀、生育觀、養老觀的影響可為未來家庭婚姻、生育、養老行為的演變提供參考。而對這些問題的解答也構成了本書的研究內容。