住房自由的人生：房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據，找回居住自主權

買房房地產是許多人一生中最昂貴的資產，
面對這麼重大的決策，絕對不能憑直覺、靠運氣。

居住是人生中無法逃避的一件大事，無論租屋或買屋，住房應該也是一般人生命中最大的一筆消費。然而，面對這樣的切身大事，你將如何做判斷？是聽媽媽的話，還是任由房仲的話術擺布？面對真真假假的廣告和業配文，到底房地產的真相是什麼？該如何做出正確的判斷，找出最適合自己的住房策略呢？
房地產專家張金鶚現身說法，為大家深入剖析房產世界的眉眉角角，
引導大家找回和住房的友善關係，正確認識房產世界的運作法則與投資風險——

累積數十年經驗的房產專家張金鶚，這次要從自身的住房經驗出發，告訴大家他如何用「七三法則」和「五大購屋元素」幫自己做出最好的住房策略。透過討論各種與住房有關的疑難雜症，幫讀者逐一釐清自己的需要，了解房地產世界的風險與景氣，認識房子與人的生命週期，進而找出最適合自己的住房判斷。

此外，他也要教讀者如何活用大數據所製作的「好時價」網站，正確評估房屋的價值與特性，幫自己把房產功課做好做滿，讓讀者在眼花繚亂的房屋買賣話術中，做出真正符合自身需求的明智決定，不會再為了買錯房或被房子套牢而遺憾終身。無論是正為租屋、買屋而煩惱的年輕族群，或是正在思考換屋或以房養老的中高族群，都應該先來看看本書，為自己掌握居住的主控權。

◤怎樣才能不做屋奴做屋主？
◤年輕人要考慮買房嗎？
◤購屋前的風險與財務評估該怎麼做？
◤COVID-19爆發，該「危機入市」嗎？
◤能讓房子保值又增值的關鍵是什麼？
◤考慮買房前，有哪些必做的「功課」？
◤如何運用「好時價」蒐集有關房屋的即時價格與相關資訊？
◤什麼才是真正的「好區位」
◤景氣循環和房價泡沫有什麼關係？
◤要與父母或子女同住嗎？
◤房地產實價登錄要注意哪些項目？
◤便利商店、社會住宅會影附近的房價嗎？
◤房價指數怎麼看？
◤如何面對換屋困擾？

用心做功課，不被房屋所綁架

個人從事房地產教育與研究三十多年，培養許多優秀的產官學相關從業人員，其間也有機會受邀擔任台北市副市長實現居住正義的理想，加上個人努力實踐房地產所學專業，去年（二○一九）屆齡退休，也成功換屋，開始享受快樂的山居歲月第三人生。

累積人生長期對房地產的認知，退休後的我決定將過去在媒體（主要是《蘋果日報》）撰寫的專欄文章、在過去政大及現在清華教學心得、多次在各地的演講內容、退休前後擔任多年「台灣土地銀行」常務董事以及參與「好時價」公益平台的經驗撰寫成書，分享個人住房自由的人生。

我自己的住房人生哲學是：「利人利己且快樂舒適的住房自由。」我從出生到目前退休共住過二十一個房子，其中從小到大學前都和父母親住過台北四處地方，然後大學及出國留學期間都是住學校宿舍或校外租屋。碩、博士來回兩次，回國後剛開始工作或教學也都是先租屋，直到政大教書的第二年一九八八年才開始購買我人生的第一屋，五樓公寓的第三層。經過七年後，一九九四年買了政大河堤邊十樓有景觀的第九層華厦作為第二屋，其間有幾次因為科技部及Fullbright 獎學金去歐洲、美國及日本作為短期訪問學者，也都較深入體驗了國外的租屋生活。後來經過多年，父母親年紀越大，我們擔心他們爬樓梯不方便，剛好我們住的同棟樓上十樓要賣，我們決定買下我們的第三屋，讓爸媽搬過來和我們同鄰而居。由於原本第一屋對我們很有感情，決定不賣出租，其間曾因碰過惡房客，後來就只租給我的學生或親友。我也曾試圖整合第一屋近百戶鄰居，作為我實踐都市更新的真實案例，但後來借調去了台北市政府服務而暫停都更計畫，其間也提供作為台北市第一位愛心房東案例，感受到利人利己的住房經驗。一直到二○一九年因為退休換屋，很不捨將第一屋及第二屋賣掉，並將爸爸現住的第三屋抵押貸款，才完成我們人生最後的換屋夢想。

回想我自己這一生很幸運，前後四個自有房屋的房屋貸款都在三～五年內全部還清，居住空間及生活環境也都很滿意，沒有受到住房的壓力困擾。一生中這二十一間包含租賃與自有的房屋，讓我和太太兩人都充滿快樂美好的感情回憶，實現自我住房的自由人生。

要做正確住房決策，就要先做功課

然而每個人的生活經驗、財務能力、居住偏好還有人生價值觀都不相同，房地產消費與投資的住房選擇當然不可能完全相同！面對當前高房價的壓力困境，如何使自己不要被房屋所綁架，避免產生住房或租/買房屋的焦慮與恐慌，找回居住人生的自主權，是我撰寫此書的主旨。

由於房地產是許多人一生中最昂貴的資產，也是家庭生活不可或缺的避風港，房屋個案租買選擇的決策，將影響每個人是否快樂舒適的生活，甚至財富累積的增減，如此重大決策不應只是憑著個人的運氣與直覺，顯然每人對住房基本的心中之尺及市場之尺都必須「用心做功課」，才能讓自己有個住房自由的人生！

透過大數據及人工智慧技術掌握好房價、好產品、好管理、好區位及好時機等五大房屋關鍵元素，同時釐清上述相關元素的可能衝突與選擇，讓自己掌控「好房子」的居住人生！

不論剛進入社會的年輕人、新婚的年輕夫妻、中年有小孩的夫婦或是子女離巢退休的老夫老妻，應該如何面對不同生命週期的住房自由人生？找到自己心目中負擔得起的好房子，讓自己的住房舒適，為自己找回住房的快樂人生，是本書想要傳遞的內容。

本書共分四個部分，並加入「張金鶚教室」專欄以不同的故事、個案及對話，較感性的補充說明每部分文章內容。第一部是「買房、租房前要知道的事」，建立房地產的一些基本觀念；第二部是「掌握七三法則，透視購屋五大元素」，幫助大家掌握購屋住房的關鍵因素，藉此認識個人購屋居住消費與投資賺錢的可能衝突與選擇平衡點；第三部是「活用大數據，自己的房屋功課自己做」，透過各種大數據資料庫，以及人工智慧技術，學習充分運用房地產「好時價」自動估價系統的公益平台，自己輕鬆做功課，以掌握房地產最核心的即時價格相關資訊，不會過度擔心因為自己缺乏經驗而受到業者的矇騙；第四部是「認識人與房屋的生命週期」，體認到不同生命週期的不同住房經歷，期盼人生每個階段都有快樂自由的住房人生。

本書得以完成，首先要感謝遠見天下文化編輯同仁的統籌彙整，讓此書得以豐富呈現。其次，我要特別感謝長期好友劉育菁在極短期間答應全力協助完成教室専欄的訪談初稿，讓本書的內容更為充實完整。另外，我也要謝謝《蘋果日報》專欄主編郭淑媛，透過她的專欄長期邀稿，讓我能累積豐碩的文稿，以充實本書內容。除此之外，也感謝遠見天下文化總編輯吳佩穎及相關同仁的全力協助出版，才讓此書能夠順利的出版和讀者分享。最後，特別要謝謝太太麗芬，她和我共同完成住房自由的人生夢想。

謹以此書獻給關心台灣房市健全合理以及身處住房壓力困擾的每一位讀者，更期盼政府相關單位、政治人物及產學各界能夠體認全民對住房自由人生的渴望，大家一起共同努力改善台灣人民的住房人生。

自序 用心做功課，不被房屋所綁架
◤◤第1部 買房、租房前要知道的事
拚房產不等於拚經濟、拚生活
做屋主不做屋奴
【張金鶚教室】 「我曾做過五年的屋奴」
離巢？不離巢？
租屋黑市知多少？
年輕人是否該買房？
笨蛋，問題在房價
為何所得不漲，房價卻不斷上漲？
房租與房價的龜兔賽跑
租買選擇的心中之尺與市場之尺
【張金鶚教室】 認識房地產的報酬與風險
高房價的恐慌與因應
新冠疫情對房市有什麼影響？
住宅需求的變動與因應
當前房市困境與展望

◤◤第2部 掌握七三法則，透視購屋五大元素
房地產專家眼中的住房未來
買房是投資還是消費？
【張金鶚教室】 認識購屋的五大元素
了解房市投機與景氣循環，謹慎出手
現在選擇買屋好還是租屋好？
房地產好區位知多少？
防疫宅在家，居住品質與品味更形重要
認識房價的基值與泡沫
自住投資需求變化對房價的影響
房市降價，該入市或避市？
社區規模、面積混合與社區品質
提升社區管理不能只靠委外公司
【張金鶚教室】 純投資VS.純消費，買房租屋觀念大不同
用五大元素評估買房自住或投資
【張金鶚教室】 我的購屋七三比法則

◤◤第3部 活用大數據，自己的房屋功課自己做
房地產實價登錄價格眉角多
實價登錄的房價即為市價嗎？
預售屋價格知多少？
有效協助估價的「房地產自動估價模型」
【張金鶚教室】 好時價，你最棒的查價好幫手
實坪制公設不計價適當嗎？
房屋公設分離計價可比照停車位
便利商店對房價的影響
UBike場站是否會影響周遭房價？
土壤液化潛勢區該如何看？
高雄氣爆對周遭房價的影響
建社會宅是否會影響周圍房價？
房價指數知多少？
【張金鶚教室】 心中沒有尺，就不要入市場

◤◤第4部 認識人與房屋的生命週期
房屋老化
人口老化
家庭與住宅的生命週期
都市更新的恐慌與因應
認清關鍵問題，才能有效推動都更
建立不完美主義的多元都更
老屋健檢效益大，應積極推動落實
如何面對人生的換屋課題？
【張金鶚教室】 人與房子的生命週期
要生孩子還是要買房子？
要不要與子女同住？
高齡化和高房價，繼承等房的困境
年金改革、長照負擔和以房養老
後記 山居歲月的第三人生

做屋主不做屋奴
買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點，那就是——
這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質？
擁有房屋是許多人一生的夢想，真正的目的應該是提升自己和家人的生活居住品質，如果只是為了象徵個人成就，或為了財富的累積，而讓自己在擁屋的過程中，不但沒有提升生活居住品質，甚至造成生活與精神上的壓力，是否「得不償失」？
擁有房屋雖然可以讓自己晉升為有屋階級，以彰顯個人的成就感，也可能透過房價的上漲，增加財富；然而房屋昂貴，一旦買屋，將會排擠生活其他支出，包括家庭照顧、生兒育女、出國旅遊、讀書學習和創業夢想等。
尤其千萬要先做好評估，我曾看到有些朋友，由於購屋前對自身的負擔能力過度高估，買屋後為了頭期款及貸款的償還，必須從早到晚、甚至全年無休的工作努力賺錢，擁有房屋成為個人的沉重負擔；更別提為了勉強擁屋，只能買到較偏遠、老舊、面積較小的房子，不但毫無生活品質可言，也限制了自身未來的發展。如果一切只是為了擔心未來房價可能上漲而買屋，甚至為了房價的漲跌變化而波動，整天生活在擁屋的焦慮中，就成了所謂的「屋奴」。
・歡喜快樂的決策才能讓人住得舒服
反之，如果個人事前做好評估與規劃，儲蓄好自備款，而且未來長期貸款償還（包括利率的變動風險）不至於影響家庭日常生活支出，加上最重要的是—找到自己和家人都喜歡的房子，包括區位環境、格局大小、社區管理，且價格合理，能讓自己和家人提升生活品質，這樣的買屋，就是件快樂歡喜的決策，恭喜你成為此屋的主人，成為「屋主」。
買屋若以消費為主，感受到居住舒適與安全感，心裡歡喜，才能獲得更多的幸福快樂。然而理想的房子多半是高房價，和現實所得負擔能力的差距過大，當理想和現實無法平衡，容易產生焦慮。是否要過度消費，造成心理與生活壓力？要多想想。因此，在買屋前有一個很重要但大家往往覺得太簡單而忽略的重點，就是：這間房子能不能提升自己及家人的居住生活品質？因為一旦人住進去，就不是一天二天的事，對住在當中的人有形、無形的影響非常大，所以住房的決策並不只是考慮數字而已，必須把人的因素放在第一位。
同樣買屋擁屋，「屋主」與「屋奴」的差異，在於相較過去的居住生活環境，是否提升自己和家人的生活品質，更加快樂喜悅？簡單來說，屋主是買屋讓生活變好（Better-off），而屋奴是買屋卻讓生活變差（Worse-off）。
也許有人會認為必須經過屋奴階段，才能到達屋主階段，尤其對現在的年輕人而言，面對如此不合理的高房價時代，屋奴階段似乎不可避免。但問題的關鍵是，屋奴的階段要經過多長的時間？如果需要耗費人生精華的五到十年以上，並可能會犧牲那些人生「不可逆」的代價，包括生小孩、親子與夫妻關係、個人健康，甚至還有創業理想、出國旅遊或學習等，如此屋奴的代價是否值得？這真的得深思才行。
當無殼蝸牛首購族面臨是否要下定決心購屋擁有自己的窩，並避免成為屋奴時，應先確保個人的財務狀況，千萬不要因為購屋超過個人的負擔能力，影響到家庭的日常生活支出。再來，要努力做功課，多方蒐集資訊、現場看屋，找到自己和家人都喜歡的房子。關鍵是新屋會比舊屋好，因為買屋通常會有十年左右的居住時間，如果不是很喜歡，千萬不要勉強購屋。別忘了房屋是如此昂貴且要長期居住，如果不滿意要賣掉再買，換屋的金錢和精神代價會很高，這些都是隱形成本，必須先考慮進去。
也有人會擔心現在不買，以後就買不到了，甚至現在不買，以後房價會漲價，更沒有能力買。我必須說未來的房市，各種可能性都有，未來也有可能找到自己更喜歡的房子，房價漲跌各地區各產品都有不同變化，「活在當下」比五～十年「期待未來」的居住生活應更踏實。所以，「自住客」不用太在意「時機」，自己掌控房屋做屋主，不要做屋奴。
【張金鶚教室】純投資vs. 純消費，買房租屋觀念大不同
把買屋當作投資和消費基本觀念很大不同，但是房地產本身就兼具投資和消費的特色，有些人的想法是只租不買，那就是把居住當作是純消費。我常在課堂上讓學生思考這件事：「雖然大多數的人都說要買房，但是『想買』跟『能買』是兩件事情，如果一個人非常辛苦的買房，到底好不好？」這個問題，的確是值得購屋人深思的問題。
其實租屋和買屋各有利弊，租屋有可能遇到壞房東，居住比較沒有安定感，但是租屋和買屋相比，經濟上的負擔相對比較小；而買屋，雖然可以實踐想要有一個「自己的家」的夢想，但是實踐夢想必須付出代價，而你願意付出多少？這個答案只有自己能給。
買屋好？還是租屋好？從來沒有一個最佳的定論。租買的選擇，首先要考量是購屋會不會超過自己的負擔能力？而租買的最大差別在於，租屋只有消費居住功能，而買屋除了消費外，還兼具投資功能。無論如何，只要購屋人事先做好規劃，買屋可以很自由。

持有時間的長短比「時機」更重要
四十八歲的袁先生從事商業設計工作，另一半開服飾店多年，經營得不錯。原本兩人在內湖購入一間套房，住了好幾年。
他和另一半曾經規劃未來兩人退休的日子，兩人都嚮往住在好山好水的地方，於是看中基隆市安樂區的新建社區，他們選在一樓，陽台不但可以遠望翠綠山林，空間寬敞可以放躺椅做日光浴，也可以邀三五好友烤肉歡聚，走出社區的巷口就有客運巴士前往台北市區，只要五分鐘路程就可以上國道三號，交通十分便利。
在買第二屋之前，袁先生也曾經被報章雜誌誤導，一心想找台北市中心的房子， 只是內湖小套房不管怎麼換，都只能擠進市中心老公寓，想著幾年後將退休，要爬樓梯的老公寓勢必造成不便，最後聆聽內心的聲音，以不到八百萬元購入基隆全新社區大樓，另一方面把內湖小套房脫手，在退休前將房貸減至最輕。
住進基隆新家之後，袁先生身心靈開闊，案子愈接愈多，另一半則在家研習廚藝頗有心得，自創手作廚藝教室，小有名氣，夫妻倆有空就到外木山走走，朝著他們理想的退休生活前進。
真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力，以及個人的工作、家庭穩定度， 還有個人及家庭的居住與投資偏好價值觀，這背後隱含個人對報酬及風險的偏好與承受能力。至於購屋「時機」並非選擇關鍵，反而是持有的時間長短更重要。若未能確定在自有房子住滿五～七年以上，應該考慮優先選擇租屋，以免短期買進賣出，不但要付出相當的交易成本，還要付出許多精神處理房屋買賣，承受不輕的心理負擔，未必划算。