全球REITs投資新趨勢與策略：新型態不動產金融大解析，綠能×倉儲×電塔另類投資商機

後疫情時代，面對生活習慣的改變，縮短了長期趨勢的實現，如新科技、5G、網購、ESG等產業都進入高速成長，而REITs正為新投資趨勢提供一個完善的融資平台。

REITs是不動產證券化的形式之一，小資族可用小額資金投資不動產，獲得穩定的配息收入。不過，隨著「ESG投資」與「追求收益」的號角響起，現今的REITs市場還包括零售商場、辦公大樓、工業/物流、住宅、飯店、電塔、數據中心、養護中心、自助倉儲、林業等，正式揭開新型態不動產金融的黃金序幕。

在發展最成熟的美國REITs市場上，商業不動產已成為股票、債券兩大資產別以外的第三類重要資產。各個國家也積極發展REITs制度，成為另類投資的新選擇。

新型態REITs全攻略
》解讀全球趨勢脈動：從REITs看氣候變遷、人口結構、科技創新
》拆解各國制度秘辛：北美洲、歐洲、亞洲REITs制度
》精選產業案例經營：Prologis、American Tower、Equinix……
》打造穩定金流工具：個股、私募基金、ETF、共同基金

【董事長的話】
另類投資新商機：REITs搭上未來投資大趨勢
劉宗聖（元大投信董事長）

2020年受到疫情影響，全球主要央行採行低利寬鬆貨幣政策，此舉引發實質資產，如黃金、白銀等另類投資再度崛起，黃金期貨價格一度突破2000美元。在低利環境下，房地產也是不容被忽視的實質資產之一，因此REITs相關基金產品的前景也再度被看好，加上近幾年新型態REITs搭上未來投資大趨勢（Mega Trend），包含人口老化之養老宅、年輕世代之co-working與co-living等共享經濟，氣候變遷等ESG主題之綠建築興起，以及科技創新如5G所需之電塔、資料倉儲等新型態REITs應運而起，成為未來新商機。而在台灣，近期主管機關正在評估現行REITs相關法規之修法，也有機會為台灣REITs市場注入新的成長契機，值得拭目以待！

全球REITs市場至2019年市值規模已超過2兆美元，占全球GDP比重逾2%，若從美國、歐洲、亞洲等區域之國家，REITs市場能有蓬勃發展且具一定規模的國家，皆具有三大特色：一是法規：需有主管機關政策的支持，且因應不同時期與環境變化，相關法規能夠與時俱進，不斷修法，以促進市場蓬勃發展；二是稅制：需能配合各國稅賦，設計對投資人具有吸引力的稅制，將能讓更多投資人、更多資金參與，有助於市場交投活絡；三是配息率：一般而言，REITs多具有穩定息收的特色，因此，REITs的配息率也會是吸引投資人的主要關鍵因素之一。

從亞洲兩大REITs市場-日本、新加坡的發展經驗來看，都因為政策支持，多年來不斷修正法規與開放創新，加上具有配息特色，如J-REITs更成為日本央行積極買進的標的，新加坡政府為了解決當地不動產案源有限的問題，更鼓勵海外REITs到新加坡上市。也因此，台灣主管機關未來有意修正投信投顧法，開放投信可發行REITs，或可運用投信具有資產管理的經驗，並參考亞洲鄰近國家REITs的發展經驗，修改法規之創新發展，期待未來將能進一步推動國內REITs市場未來成長。

事實上，REITs多年以來在國外的退休金、校務基金之投資組合中，一直以來被視為必備的另類投資，關鍵在於：投資組合若納入REITs不僅報酬表現相較只有配置股票、債券更佳，且更能有效降低波動度。以美國最知名的耶魯大學校務基金為例，REITs是投資組合中不可忽視的一環。此外，由於REITs具有配息特色，也常被當成退休理財資產配置規畫時之標準配備。

過去大家對REITs的既有投資印象多分為：商辦、零售賣場、飯店等，但近幾年隨著全球興起一股未來投資大趨勢，REITs的發展也與未來投資大趨勢結合，邁向新型態REITs投資商機。2018年資料顯示，美國新型態REITs占比已將近50%，這也是為何REITs僅管不是近年的新金融商品，規模仍然高速增長的主因之一。

一是ESG＋REITs：在各國政府和企業日益重視社會永續發展的議題下，未來的綠色革命新經濟，如「綠色能源REITs」也應運而生，這是投資人不可忽視的潛在投資契機。

二是人口老化＋REITs：根據全球領先房地產服務商Savills（第一太平戴維斯）研究統計，歐洲養老住宅投資目前處於快速成長階段，2019年投資金額是2008年的七倍，且投資增速並未見放緩。而年輕的千禧世代因生活型態不同，所衍生出來的co-working、co-living、共享經濟、網購商機等，所衍生出來的倉儲、物流等新型態REITs也逐漸加溫。

三是5G＋REITs：5G發展初期的基礎建設，便是「資料儲存」和「數據傳輸
」，也因為新科技的推陳出新，帶起了商業不動產中，「數據中心」（Data Center）和「電塔」（Tower）的需求明顯增加。

台灣在2004年有第一檔REITs上市掛牌後，2007年投信業者發行REITs基金受到投資人青睞，未來若台灣主管機關在相關法規上能不斷創新突破，不僅將能成為退休理財規畫之重要投資工具，也將有機會推動REITs與相關金融商品啟動新一波成長，值得期待。

〈董事長的話〉REITs 2.0的黃金時代來了！ 劉宗聖
〈前言〉後疫情時代投資亮點：REITs

Part 1：趨勢篇
錢景閃亮！REITs走出新格局
【投資組合必備】+【新趨勢崛起】――迎向REITs 2.0的黃金時代
．市值超越股債 穩健收息超吸睛
．規模激增百億美元 華麗變身明日之星
．三大趨勢領軍 催生新型態REITs
．投資標的多元化 創新商機意想不到

Part 2：制度篇
真相解密！全球REITs發展與現況
【北美洲】、【歐洲】和【亞洲】――主要國家REITs制度的演變
．美國最早推出 世界各地開枝散葉
．你可能沒看過的REITs的各種風貌
．REITs發展要件：政策與法規的支持
．台灣REITs市場 還有很大成長空間

Part 3：產業篇
前瞻趨勢！從生活中尋找投資標的
零售商場、辦公大樓、工業/物流、住宅、飯店、電塔、數據中心、養護中心、自助倉儲、林業――傳統型和新型態REITs的產業介紹
．房地產之外 倉儲、電塔、數據中心都能投資
．商業不動產REITs 投資脈動與案例解析
．新型態REITs暢旺 提供不同收益來源

Part 4：投資篇
投資彩蛋！富足退休人生攻略
個股、私募基金、ETF、共同基金――REITs投資工具的運用方式
．養老就該買房？不如投資這個更保險
．股與債之外的第三大類資產
．不動產持有法人化 REITs投資吸引力浮現
．長期投資新選擇：善用定期定額買REITs基金

不動產市場規模比想像中大很多

若問全球市值規模最大的資產是什麼？股票嗎？債券嗎？都不是，答案是不動產，占比超過50%。

儘管不動產市場規模如此龐大，卻因資產具備一定的特殊性和流動性不佳等問題，在金融市場中交易並不活絡，然而，「資產證券化」就能在此發揮最大效用。

不動產投資信託制度的創立正是為不動產市場開啟一扇窗――將不動產資產證券化後發行至公開交易所，不僅為一般投資人開創投資不動產的最佳管道，更帶動不動產持有者出現專業法人化趨勢的重要基石。甚至，在發展最成熟的美國REITs市場上，商業不動產已經成為除了股票、債券兩大資產別以外的第三類重要的資產（占比16%）。目前有許多國家正積極發展REITs制度，未來的REITs市場的潛在成長值得期待。

兩個理由，資產配置少不了REITs

如前所述，投資市場並不是只有股票和債券，還包括REITs。為何要特別註明說還有REITs產品可以投資？光投資在股票和債券不夠嗎？其實，不是夠不夠的問題，而是可惜了。畢竟，有誰會眼睜睜看著金雞母飛走，應該老早都帶回家抱著睡了吧！？

REITs被喻為金雞母一點也不為過，因為將REITs納入投資組合可以提高勝率、降低波動，可說是最佳配置型投資產品。雖是配置型產品，但不代表它不被需要，而是投資人若想追求更好投資組合時，REITs正是必要的投資元件之一。

理由1 提高投組勝率

如果回測過去40年投資組合配置0%～50%的REITs部位，可以發現，五年平均年化報酬率的勝率從80%提升至95%，意即若以五年為一單位，任一投資區間投資組合獲取正報酬率的機率竟然高達95%。不過，REITs的投資比重並不一定是愈高愈好。當配置25%REITs部位時，投資組合勝率依然可以有效提升，再者，投資組合年化報酬率優於10%的機率也同步提高。對比配置50%REITs部位，投資組合勝率當然顯著地提升許多，但是投資組合年化報酬率優於10%的機率卻下降，可見投資組合勝率和年化報酬率之間必須有所取捨。投資人可以依據自己偏好的投資組合特性做配置。

理由2 降低投組波動度

或許有投資人會問：「如果REITs那麼好，那我的投資組合就提高REITs比率就好囉？」其實未必！請看圖3的分析。在過去40年的任何情境下，投組B（50%全球股市指數＋25%美債指數＋25%不動產指數）可以有效降低投資組合的年化波動度，反而不是投組C（50%全球股市指數＋50%不動產指數）。

因此，配置越多的REITs能提升勝率嗎？不見得！實務上來說，投資組合REITs配置的最適化比例建議為20%～25%。

除此之外，如果觀察2018年2月～2020年2月不同REITs權重的投資組合年化最大回檔（Max. Drawdown），從-9.1%（配置0%REITs）改善至-7.8%（配置20%REITs）來看，就會知道：適量地將REITs納入投資組合中，可望強化投資組合績效，進而提高報酬率、降低風險。

總之，不論是從資產配置觀點，或是不動產未來發展趨勢，REITs絕對是大家安排人生投資組合的必配產品，也是所有投資人都應該知道的投資常識。

Tips：不必真的買房，REITs也能投資房地產
「有土斯有財」的傳統觀念深植台灣人民心中，但對上班族而言，似乎是遙不可及的夢想。以前若要投資不動產，只能「直接購買」或是透過「投資房地產相關類股」。問題是，直接投資不動產，不但金額龐大還得透過仲介，且手續繁瑣、變現性不佳。如今REITs推出後，可在集中市場掛牌交易，方式與一般股票相同，流動性佳，是讓小額投資人參與商業不動產的投資機會。