羅姐談好房：行家引路X竅門破解X實戰入局購屋自住私房秘笈

朱承天 老師
人稱青埔羅姐

• 目前為「我是青埔人」版主及管理員，「我是青埔人好房」社團撰寫「羅姐談好房」專欄，文章點閱率超過上萬，針對目前房市、房價等精準趨勢進行分析，提供買房投資或自住客與讀者一個有用參考。

• 曾在營建行業工作前後八年，加上零售管理店面和賣場，跑過台灣大鄉小鎮，對於商業空間租售小有心得。

• 從小嚮往成為「筆舌兩尖，義勇當先」的幫派俠女，所以唸了新聞科系、做過報社記者、電視節目編劇、廣播節目撰稿，以及主持人、雜誌編輯。

• 從媒體轉行做公關，在當時台灣最大的公關公司擔任總監。而後又跨入零售業、居家連鎖業，擔任行銷和營業主管。

• 十餘年前到中國大陸，前後在最大的IT連鎖賣場企業，擔任品牌總監、浙江衛視的子公司擔任動漫商品的品牌主管。任職期間，動漫展活動人潮成長五倍，創下業績記錄，並開發超過200項授權商品。

• 中華財富傳承顧問協會顧問，且擔任吉格國際投資股份有限公司投資總監，負責新項目開發。

•著有《德國市場遊 歐陸零售筆記：可以學x可以看x可以吃x可以買》（2017年9月）；《零售點睛術：美西2500公里x歐洲8000公里的商機科普筆記》（2020年7月）

•粉絲專頁：「我是青埔人」臉書社團+QRODE
隨時獲得第一手的好房洞察！

自己當莊家，拒絕擺道，一步步朝向買房圓夢之路！

金窩、銀窩，不如自己買的窩！
深耕房地產的羅姐帶你看懂買屋細節，揭露大多人可能誤觸的雷區。
拒絕糊弄，買房眉角全解析；
好房入手，避開陷阱實況轉播！

作者朱承天曾出版過兩本商業觀察╱主題旅遊著作，本次深耕房地產的羅姐帶你看懂買屋細節，以好房達人之姿，揭露大多人可能誤觸的購屋雷區。

➤買房購物細節教戰，實用接地氣從房市最夯的桃園青埔為核心，同步闡述當前房地產投資自住的觀察，更分析買房前中後的注意事項，包括整體外觀、格局、設計，再到議價、斡旋等面向。相當實用且接地氣。

➤臉書超人氣社團，專欄文章破萬點閱率朱承天目前為「我是青埔人」版主及管理員，「我是青埔人好房」社團撰寫「羅姐談好房」專欄，文章點閱率超過上萬，針對目前房市、房價等精準趨勢進行分析，每每直指盲點、點破僵局，成為有購屋需求大眾的好房達人。

➤禾林建設董事長 吳瑞麒「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺京懋建設執行長 范秉豐寶麟廣告副總經理 管清智連續創業家&作家 崴爺業界行家、建築巨頭齊掛保證

➤行家帶看，巷子內找好房心法全披露不只是推薦、還特別撰寫專序，業界獨家買房關鍵全披露，同時收錄好房達人羅姐與行家的巷子內對談：人氣房地產專家用社團經營改變作法，翻轉仲介業的生態；建設公司執行長把住飯店跟建築事業融合一起，將近距離感受設計精神，連結到實際需要；連續創業家崴爺分享生長在這一代的我們，如何精確獲利、看準房市。

♟安心專業．掛保證推薦
禾林建設董事長 吳瑞麒
「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺
京懋建設執行長 范秉豐
寶麟廣告副總經理 管清智
連續創業家&作家 崴爺
（依姓名筆劃排序）

⊕收錄好房達人羅姐與五位行家的巷子內私房對話，看準房市，一輩子不愁吃穿。
⊕羅列各種可看房時會遇到的狀況，私房購屋自住的實戰秘笈。
⊕青埔在地人羅姐用青埔當例子，看懂房產行內事，成就幸福好投資。
⊕新手買房、想在青埔購屋者的投資守則。
⊕房產業界行家、建築巨頭齊掛保證。

【前言】真沒想到 VS. 理所當然──羅姐在路上，與你談好房

真沒想到，我在臉書社團「我是青埔人」的子版，固定撰寫「羅姐談好房」專欄，寫下對於自住購屋的觀察和分析，提供給團友參考，迄今已經超過一百篇，累積達到八萬多字可以出書的量了。
然而，我一直都自許為筆耕者，從媒體到公關到行銷，寫作一直是我的最愛。過去三年也陸續出版過《德國市場遊 歐陸零售筆記：可以學x可以看x可以吃x可以買》和《零售點睛術：美西2500公里x歐洲8000公里的商機科普筆記》兩本兼具旅遊和零售行銷書，那麼似乎，又是理所當然。

▲一切理所當然，好房理當順其自然
真沒想到，「羅姐談好房」一路寫來，引起非常多的回響，入團、按讚、留言數量一直不斷增加，而且好多團友，留言分享自己遇到的各種買房問題，提出疑問想要聽聽羅姐的看法，我也熱情、熱心且竭盡所能地回應。
然而，「我是青埔人」本來就是在地最大、人數最多，也最活躍的臉書社團，其中有創版人諾亞，以及其他版主的努力耕耘，累積這樣的厚實基礎，那麼似乎，又是理所當然。

真沒想到，剛奪下有巢氏房屋全國業績第一，以「青埔我的家」臉書社團掌握青埔最大房仲團隊的李佳樺團長，願意接受我的訪談，並推薦這本書。
然而，以她的俠義個性加上對於房仲的專業程度，真的算是我羅姐有話直言的好朋友，那麼似乎，又是理所當然。

真沒想到，一向以建築品質精緻著稱，並在青埔和桃園其他地區，都有精彩代表建案的京懋建設范執行長，願意接受訪談，並推薦這本書。
然而以他親和力強，樂於分享，講究生活美學，在臉書多年經營粉絲頁「跟著執行長逛飯店」來說，那麼似乎，又是理所當然。

真沒想到，從室內設計起家，青埔高鐵站前顯著位置有代表建案的禾林建設吳董事長，願意如數家珍跟我分享，他代表作裡面鉅細靡遺的貼心設計，並具名推薦《羅姐談好房》。
然而，以他對於建築空間的敏感和細膩，知道我認真地讀懂他的理念，認同光線和配置都是建築空間的靈魂。那麼似乎，又是理所當然。

▲揮別真沒想到，好房篤定自然而然
真沒想到，手上掌握許多代銷大案的寶麟廣告管副總經理，和我分享他從土地分析、策略規劃，直到帶領業務團隊，在代銷案上屢創佳績的實戰經驗，同時撰文推薦《羅姐談好房》這本書。
然而，以寶麟廣告接下來的事業計劃，從北到南，將要持續掌握網路趨勢、消費脈動，以達成擴展目標來看，那麼似乎，又是理所當然。

真沒想到，全國知名專門蓋頂級豪宅的中悅集團，八京建設鄭總經理約我碰面，鼓勵我出書，和我分享經營營建業的心路歷程，以及在青埔正推出ITC國際商貿中心，要做世界級的時尚辦公大樓，算是中悅自我突破的新挑戰。
然而，以中悅集團在青埔高鐵站前，幾年前就已經完成指標建案中悅八京，以及後續對青埔的看好度，還有多年對於營建品質的職人堅持，那麼似乎，又是理所當然。

真沒想到，在我前兩本書出版時，一路支持我、鼓勵我，替我推薦書的人氣網紅崴爺，這次一如既往地挺身而出，也在書中分享他自已的買房經驗，並且透露他即將推出第一本投資理財書。
然而，以我們超過二十年的革命感情，身為他的「不老」前輩，本就是覺得他肯定能將房地產和投資事業都經營得很棒，那麼似乎，又是理所當然。

所有的「真沒想到」和「理所當然」，終於凝聚成了這本《羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈》。當然還包括一次又一次採訪和請益，相關房地產業內的其他專家和先進，在此一併致謝。

買房畢竟屬於大多數人一輩子最大的資產決定，因此，我希望透過這本書，讓所有想要買房、即將買房，甚至已經買房還會換房的朋友，都能夠從中找到一些可以借鏡參考的觀點，把買房前、中、後「真沒想到」的疑問或是遺憾，轉換成「理所當然」的篤定和期盼！

前 言｜真沒想到 VS. 理所當然──羅姐在路上，與你談好房 朱承天

PART 1 規劃揭密｜想要住好房，這些事非懂不可！

每個人都有住房需求，但是住了一輩子，竟然連房子的關鍵細節都還迷迷糊糊？你認為自己不在相關產業，就不需要瞭解房地產？那就大錯特錯！想要住好房，有些事情非懂不可。
房子不是看見一磚一瓦、一門一窗才開始討論，營造興建之前，需要建築設計規劃，再往前還有土地開發整合，更前面還有都市計劃。光是探討建造層面，就有空間配置、裝修裝潢和建材傢俱等等。房地產範疇既深且廣，就讓跨足房產多種類的羅姐，一一重點揭密。

1-1 深窗、淺窗、飄窗，哪個好？ x 窗型這樣看！
1-2 毛坯房和精裝修哪個好？ x 豐儉由人，更具彈性！
1-3 窗外有壁刀？ x 小心門外暗器！
1-4 大廳公設買給別人過？ X 美觀和實用要同時存在
1-5 公領域和私領域分不清？ x 居家格局馬虎不得
1-6 樓電梯間開不開窗？ x 採光和氣場，大加分
1-7當基本期望變成奢侈夢想 x 三房兩廳的自住主流宅
1-8 好冷，打狗都不想出門？ x 寒流下也有暖房
1-9 大樓外觀不重要？ x 好不好看，問題可大了！
1-10 結構技師生意做很大？ x 制震宅是王道
1-11 足夠且好用的衛浴 x 創造屋內吸睛空間
1-12 強中自有強中手 x 小心別被經濟格局沖昏頭！
1-13 開放廚房放不開？ x 一切各取所需
1-14 隔間牆和隔戶牆哪個好？ x 隔音和共振才是重點
1-15 你家冷氣放哪裡？ x 源頭規劃先做好，後續沒煩惱！
1-16 走入式衣櫥的夢幻感x 美觀之前，除濕先做好！
1-17 房型方正和細長 x 採光是關鍵
1-18 交通噪音房應該怎麼辦？ x 隔音窗不能算首選
1-19 醫療院所的必要與其惡 x 其實心理因素比實際需求大
1-20 凸陽台和凹陽台 x 實用、美觀、安全，缺一不可！
1-21 套房的天差地別 x 首選麻雀小、格局正！
1-22 天下沒有十全十美的房子？ x 關於好格局的迷思
1-23 社區坪數大小分佈，怎樣比較好？ x 首選均一坪
1-24 大怒，客廳竟不開窗？ x 不採光影響甚鉅！
1-25 你家樓下也有店面嗎？ x 好與壞，見仁見智
1-26 住幾樓比較好？ x 登高可望遠，低樓可親水
1-27 採光不等於日照？ x 後陽台往內縮，終年曬不到太陽
1-28 五十二坪的兩房 x 坪數大小才是重點！
1-29 停車場和停車位 x 光線、規劃和分流
1-30 地主戶建案，弊多於利？ x 坪數差異影響居住品質
1-31 什麼是嫌惡設施？ x 上課鐘聲打擾清夢！
1-32 當層排氣 x 癮君子的喘息之道？
1-33 平價不是廉價，基本也是血本 x 品質乃長久經營之道
1-34 LDK的美麗與哀愁 x 生活模式和文化差異
1-35 開窗不等於通風？ x 窗型實用性擺第一！
1-36 如何評估別墅優缺點？ x先認識二個字
1-37 均一坪和均一房 x 單純或彈性，任君挑選
1-38 鄰居住對面、住隔壁，差很大？ x 其實是觀感問題
1-39 社區頂樓，可以做什麼？ x 只有想不到，沒有做不到！

PART 2 價量實戰｜下好離手，一生中最大花費的豪賭？
多數人一輩子最大金額的支出，就是房地產！糊里糊塗進場猶如豪賭，好壞全憑運氣。
根據資料統計，平均每個人一生面臨不到三次購屋的決定，因此，買房就有諸多考量，絕對不是只有「多少預算、花多少錢」的簡單選項，問價問量儘管重要，還需要留意實際層面的眉眉角角。一起跟著巷子內的羅姐，看懂房產行內事，成就幸福好投資。

2-1 如何找好房？ x 一句話，功課在於行動！
2-2 預售屋接待中心也能看門道？ x 冷靜與熱情，過猶不及
2-3 找房找到茫，漲價漲到慌？ x 真心想買就找得到！
2-4 餡餅和刀子 x 預售屋轉單接收前，務先停看聽
2-5 為什麼我無法信任你，房仲？ x 專業、透明，努力才能超越低標！
2-6 房貸成為瓶頸跟要徑 x 貸款成數和銀行對物件價值有絕對關係
2-7 如何找到好的室內設計師？ x 惦量預算和釐清需求
2-8 設計師不是萬能 x 可動與不可動，都有實際考量！
2-9 如何避免一線天的房子？ x 請建商給隔壁留一些空間啊！
2-10 打房打到誰？ x 百業蕭條，自助客卻火熱
2-11 房子怎麼賣？ x 菜市場撈人竟然還沒過時
2-12 從工地管裡看建築品質 x 觀察眉角，高下立判
2-13 再談工地管理 x 沒有比較，就沒有傷害
2-14 我是不是買貴了？ x 房子喜歡才是重點
2-15 買到的是肥肉，還是瘦肉？ x 首要降低嫌惡設施比例
2-16 車道上方的房子，可以買嗎？ x 規劃前遠離干擾，別讓風水老師太忙！
2-17 Before & After x 避免打掉重練，規劃或購置前多用點心
2-18 什麼是捷運宅？ x 通勤需求因地區各異！
2-19 門口可不可以放鞋子？ x 好宅管理，由小看大
2-20 快快看，慢慢買 VS. 慢慢看，快快買 x 議價到底，下好離手
2-21 看看別人，想想自己 x 符合自身需求，就是好答案
2-22 議價的三原則 x 指定好價、不用嫌棄議價、勤做功課
2-23 講究與將就的打臉文 x 沒有十全十美的房子，只有曲折的取捨
2-24 買房是個數學題？ x 相乘理論、同心圓理論和林林總總
2-25 看燈的眉角 x 房屋外觀也能裝氣質
2-26 什麼方位是好房？ x 關鍵在座向和光源
2-27 青埔的裝潢好房 x 實品屋和中古屋，差很大！

PART 3 複製成功｜區域熱點、熱區、熱線，一通熱到家！

區域「熱點」，從近期正夯的桃園青埔重劃區切入，這裡又稱為桃園青埔高鐵特區，實可作為整個房地產市場觀察和探訪的重點。
除此之外，複製成功經驗例證涵蓋桃園其他「熱區」，例如：大園、大竹、中壢、蘆竹、南崁、過嶺、中路、藝文特區等，甚至遠及內壢，八德和大溪；擴及全台重劃區、高鐵特區，包括竹北，台中和即將首推高鐵大案的台南；再一路向北，「熱線」延伸至台北內湖、蛋黃區、新北林口、新店等，讓人直通到家。

3-1 青埔到底好在哪裡？ x 國家級重劃區等勝出關鍵
3-2 青埔一批特別的房子 x 容易被忽略的好地方
3-3 在青埔，你住靠近哪一站？ x 唯有自己走看量測才準確！
3-4 「豪」不「豪」就看他 x 檔次跳升，與時俱進
3-5 港味十足的青埔房 x 不容小覷，單價直追豪宅的異類
3-6 在空曠地方，選擇侷促的房？ x 找一個宜居、適居的好屋
3-7 青埔建地無解題 x 建地畫分難辭其咎
3-8 還沒成熟，就已先老？ x 停車場竟成難解的死穴！
3-9 大器的規劃方式 x 視覺留白，便宜了鄰近住客
3-10 青埔的一層一戶 x 大坪數，方便又大氣
3-11 青埔的水岸宅 x 永久棟距，好一片視野遼闊
3-12 四大建案像邊防 x 青埔國，即將落成
3-13 要不要買區外？ x 後疫情時代的房地產爆買潮
3-14 三個話術的事實 x 田邊、小路、買區外
3-15 鄉村包圍城市 x 交通工具和生活機能得納入考量
3-16 嫌惡設施怎麼解 x 聰明人絕不去做笨事！
3-17 熱到家！青埔有夠熱 x 好物件一出現，即刻秒殺！
3-18 時間靜止的地方 x 格格不入的老社區
3-19 林口是雙北獨立城區 x 當心，一句話惹怒XX人
3-20 林口四大區塊的差異 x 找對方向，喜歡哪就看哪！
3-21 公園宅的獨特性 x 景觀執念者，不容錯過

PART 4 行家帶看｜巷子內找好房．業界心法獨家披露
行家一出手，便知有沒有，好房召集令，業界獨家買房關鍵全披露，同時收錄好房達人羅姐與行家的巷子內對談，包你收穫滿滿。
人氣房地產專家如何用社團經營改變作法，翻轉過去仲介業的生態，結果讓客戶主動找上門來，還願意主動把房子委託他們賣？
建設公司執行長如何把住飯店跟建築事業融合一起，將近距離感受設計的精神，連結到居住者的實際需要？
連續創業家崴爺為什麼說：「長輩們年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿？」那麼生長在這一代的我們，又該如何看準房市？

01 深耕在地，用體貼心意打造凝聚情感的「家」──禾林建設董事長吳瑞麒
02 巷口指路，購屋自住的實戰秘笈──寶麟廣告副總經理管清智
03 您好！歡迎來到「青埔我的家」──用社群網站和團隊創造的好房故事（「青埔我的家」臉書社團團長 李佳樺、永慶房屋青塘園店長陳龍聖）
04 逛飯店住出新領會──跟著執行長欣賞建築之美（京懋建設執行長范秉豐）
05 知識型網紅的買房投資學──崴爺的房產開創史（連續創業家&作家崴爺）

PART 1 規劃揭密｜想要住好房，這些事非懂不可！
每個人都有住房需求，但是住了一輩子，竟然連房子的關鍵細節都還迷迷糊糊？你認為自己不在相關產業，就不需要瞭解房地產？那就大錯特錯！想要住好房，有些事情非懂不可。
房子不是看見一磚一瓦、一門一窗才開始討論，營造興建之前，需要建築設計規劃，再往前還有土地開發整合，更前面還有都市計劃。光是探討建造層面，就有空間配置、裝修裝潢和建材傢俱等等。房地產範疇既深且廣，就讓跨足房產多種類的羅姐，一一重點揭密。

1-1 深窗、淺窗、飄窗，哪個好？ x 窗型這樣看！
“一般大樓的角落都是柱子，若是開出角窗，視野肯定會變漂亮，所以但凡兩百七十度度窗，都可以說是優點或賣點！”

▲深窗，竟成宣傳賣點
任何房子都有門窗，這裡就談一下各種窗型。
一次從桃園高速公路開車下來，看見一群打零工的阿伯阿姨在發放DM，當然是青埔建案的房地產文宣，上面載明建築案的房型有多好，其中特別提到的優點之一，便是「深窗」。
既然深窗是優點，那麼就有淺窗了？難道淺窗是缺點嗎？

先說一下，窗戶的重點自然是採光和通風。窗子開的好不好，可是大有關係。因為工作緣故在中國大陸住過快七年，當時很流行的一種窗戶，在臺灣叫做兩百七十度角窗。一般窗戶是一百八十度（廢話，啊，就平平一個面），一旦突出去之後，視野變得開闊許多，就有兩百七十度度，因此又稱為「飄窗」，通常在窗台旁設計一個坐墊椅，似乎就多一個休憩空間。
另外一種兩百七十度窗，又叫做「角窗」，一般大樓的角落都是柱子，儘管施工可能會麻煩一點，若是能夠開出角窗，但是視野肯定會變漂亮，所以但凡兩百七十度度窗，都可以說是優點或賣點。
現今在臺灣，不流行飄窗，但還是可以看到很多有角窗的個案。
有的角窗是衛浴，有的是書房，或是主臥的一角，也算是相當有變化的一種房型。

▲深窗防風、防雨、防太陽
回到深窗和淺窗的問題，為何深窗會是優點？
傳單上面的文案，表示建案會設計成深窗，大概脫不了以下原因：防風、防雨、防太陽。
因為很多地方或一些重劃區比較空曠，像是林口、新竹、青埔就是風大，加上臺灣多雨，加上日照強，不管西曬或是東曬都不可以等閒視之，設計一扇深窗，可以降低日照的強度。而且，當風大雨急時，深窗被直接影響的程度當然小一些。
假使高樓層的住宅，做成一大片淺窗，又太接近外牆，往窗邊一站有時還挺嚇人的，這當然也是缺點了。這時候，如果能把淺窗稍加一些裝飾邊框，似乎心理上會好一些。

另外，有時候比較用心的建商，就算是同一戶，因為方位或空間不同也會設計成完全不同的窗戶。
總之，不管窗型如何，我都認為不是要為了設計而設計，不是為了流行而流行，而要為了功能而取捨，才是用心的建築規劃。