民法．物權

以簡顯易懂的白話文字，闡述民法中物權之條文內容，詳加解說，並以事例直接分析說明，使一般對法律條文不解之讀者，可以輕鬆汲取法律知識。
民法物權與每個人息息相關，本書可當作一實用的工具書，不但能自其中吸收一些法律上的知識，在生活中遇上法律問題時，亦能從中尋求解答。

莊勝榮

現職：
．義理法律事務所律師

學歷：
．國立台灣大學法律系

著作：
．選罷法釋義
．著作權法實用
．公平交易法問題解析
．最新公寓大廈寶典
．民法‧物權
．要成功很容易

修訂序

現代法治國家必然是依法行政的國家，行政機關如何貫徹法律制度是重要的課題。「人盡其才，地盡其利，物盡其用，貨暢其流」是我們耳熟能詳的名言，但是要落實於法律條文內，才可能為行政機關所實施，否則充其量只是響亮的口號，無法達成16字訣的理想境界。
人盡其才方面，要從人事制度、文官制度、考試制度及選舉規範、選舉風氣方面著手，讓優秀之人才出頭，為國效命、為民服務。
地盡其利方面，則從國土規劃、民法、土地法規及相關規定擘劃，讓土地為人民共享，無荒蕪頹廢之虞。
物盡其用方面，則與民法及交易行為息息相關，讓真正需要某物的人得到某物，無需該物的人轉手他人，不致形成物在找人，人在找物的供需失調現象。
貨暢其流方面，除與民法、海商法及貿易法規密切不可分外，陸、海、空交通的便利，也是貨暢其流的法門。
民法與地盡其利、物盡其用、貨暢其流最有關聯，而債權法及物權法則是民法的任督二脈，欲窺民法之堂奧非精通債權法及物權法不可，當然民法總則是最基本的知識，非熟悉無以入債權法及物權法的大門。
債權法的目的，有許多在獲致對物享有所有權，例如透過買賣、委建、合建、贈與、互易、讓與而對物享有財產權，以滿足人的需求。在資本主義社會，准許個人擁有私有財產，債權法及物權法自然運用廣泛，但共產主義社會，早期不准人民享有私有財產，債權法及物權法當然受到奚落，但人民的智慧日高及世界潮流的衝擊，共產主義不准人民享有私有財產不符人性，已漸漸修正承認人民私有財產，債權法及物權法，乃至於各種合約，在共產主義的國家勢必漸漸抬頭，債權法及物權法的重要可見一斑。
民國96年3月5日立法院三讀通過修正民法物權，幅度非常之大，包括抵押權章增加28條，修正15條；質權章增加7條，修正20條；留質權章增加1條，修正8條，刪除2條；施行法增加8條，修正4條，合計增、刪、修正計92條。
民國98年1月23日總統公布物權修正第757～759、764、767～772、774、775、777～782、784～790、792～794、796～800、802～807、810、816、818、820、822～824、827、828、830條條文；刪除第760條條文；增訂第759-1、768-1、796-1、796-2、799-1、799-2、800-1、805-1、807-1、824-1、826-1條條文；並自公布後六個月施行。
民國99年2月3日總統令修正公布第800-1、832、834～836、838～841、第五章章名、851～857、859、882、911、913、915、917～921、925、927、941～945、948～954、956、959、965條；刪除第833、第四章章名、842～850、858、914條；並增訂第三章第一節節名、833-1、833-2、835-1、836-1～836-3、838-1、第三章第二節節名、841-1～841-6、第四章之一章名、850-1～850-9、851-1、855-1、859-1～859-5、917-1、922-1、924-1、924-2、951-1、963-1條條文。
民國101年6月13日總統令修正公布第805、805-1條條文；並自公布後六個月施行。
本書以簡易淺顯的白話文，敘述枯燥乏味的法律文言意義，加以法院之見解及大法官解釋，旨在增進其實用性，並輔以實例問題，讓讀者瞭解社會上活生生的個案，以兼顧理論與實務。如讀者能融會貫通，當可達到「預防勝於治療」的現代化預防司法；如不小心官司已纏身，亦可供解疑釋惑之用。
作者學識淺薄，雖努力以赴，惟疏漏在所難免，希望讀者及先進賢達賜予指正，不勝感激。

莊勝榮

序
物權
物權編導言
第一章　通則
第二章　所有權
第一節　通則
第二節　不動產所有權
第三節　動產所有權
第四節　共有
第三章　地上權
第一節　普通地上權
第二節　區分地上權
第四章　永佃權（刪除）
第四章之一　農育權
第五章　不動產役權
第六章　抵押權
第一節　普通抵押權
第二節　最高限額抵押權
第三節　其他抵押權
第七章　質權
第一節　動產質權
第二節　權利質權
第八章　典權
第九章　留置權
第十章　占有
附錄　民法物權編施行法

第757條（物權法定主義）
物權除依法律或習慣外，不得創設。

解說
物權包括所有權、地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、質權、典權、留置權等八種。因這八種權利，具有強大的效力，可以對抗其他人，所以法律規定不可以用契約或習慣創造其他物權權利，包括物權的內容，以免侵害公眾的利益。但98年1月12日立法院通過修正以下述理由准許以習慣法形成新物權。
為確保交易安全及以所有權之完全性為基礎所建立之物權體系及其特性，物權法定主義仍有維持之必要，然為免過於僵化，妨礙社會之發展，若新物權秩序法律未及補充時，自應許習慣予以填補，故習慣形成之新物權，若明確合理，無違物權法定主義存立之旨趣，能依一定之公示方法予以公示者，法律應予承認，以促進社會之經濟發展，並維護法秩序之安定，爰仿韓國民法第185條規定修正本條。又本條所稱「習慣」係指具備慣行之事實及法的確信，即具有法律上效力之習慣法而言，併予指明。
本條所指的依法律，例如漁業法、著作權法、商標法、海商法、土地法、民用航空法、動產擔保交易法等，這些法律屬於民法的特別法，其中規定的漁業權、著作權、商標權、耕地權、航空器抵押權、動產抵押權等物權，與民法的物權都有效力。

實例
甲所有之土地，經附近居民通行三十年成為既成巷道，甲因該土地飆漲欲出售，乃用圍牆圍堵起來，乙無法通行甚不服氣，一狀告到法院，請求確認乙就該土地有公用不動產役權存在，有無理由？
根據行政法院46年判字第39號判例，私有土地實際上供公眾通行三十年成為既成巷道，公法上認為已有公共地役關係存在。但依據最高法院及司法院第一廳的意見，認為公用不動產役權並非民法或其他法律規定的物權，因此，不得依民事訴訟程序請求確認。乙並沒有公用不動產役權，他依照民事訴訟程序確認對甲的土地有公用不動產役權存在，並沒有理由，法院應判決原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
甲壅塞道路行為，將構成刑法第185條妨害公眾往來安全罪。



第758條（物權的登記生效要件主義）
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
前項行為，應以書面為之。

解說
本條規定不動產物權若依法律行為，如買賣、互易、贈與而取得，或依設定、拋棄而變更或喪失，非經登記，不生效力。不動產所在地的地政事務所設有土地或建物登記簿，若未登記於登記簿上，不發生物權的取得、喪失及變更效力。例如甲向乙買土地，但未辦理所有權移轉登記（俗稱過戶），登記簿上的所有權人仍然是登記乙，若乙再賣給第三人丙，並過戶完畢，甲不能向丙主張該土地是甲的，此時甲只能告乙損害賠償，不能告丙移轉登記土地，也不能告乙移轉登記土地，因土地已經不是乙的，告乙移轉土地沒有理由。丙跟甲之間沒有任何法律關係，甲告丙移轉登記，也沒有理由。
又因自己出資建築之房屋，不待登記即原始取得的所有權，與房屋起造人名義之誰屬無關，與本條所謂因法律行為而取得者須登記所有權不同。
本條第2項所謂「書面」，係指具備足以表示有取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思表示，如為單獨行為，則僅須明示當事人一方之意思表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜以書面為之，以昭慎重；惟核其性質則以債編中規定為宜，如第166條之1第1項已明定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書」。
當事人未依規定公證之債權契約，但已為不動產物權之移轉、設定或變更，而完成登記者，仍有效，不因債權契約未公證，而喪失效力淪為不當得利。地政機關不得以當事人間債權契約未公證為由而拒絕受理登記之申請。若不動產債權契約（例如買賣土地、房屋）未經公證，契約未成立，買受人無法訴請所有權移轉登記。

實例一
張弘、陳雲、王安、李欣將所有土地提供甲建設公司建屋，合建契約約定建成後張弘、陳雲、王安、李欣各分得一、二、三、四樓房屋，甲公司分得五、六、七樓房屋。建築完成後，甲公司將一、二、三、四樓房屋交付張弘、陳雲、王安、李欣居住，但未辦理所有權移轉登記，一、二、三、四樓房屋所有權仍為甲公司名義，甲公司之債權人A銀行對一、二、三、四樓房屋查封，問張弘、陳雲、王安、李欣能否排除A銀行之強制執行？
張弘、陳雲、王安、李欣、甲合建契約約定，張弘、陳雲、王安、李欣提供土地由甲建屋，建成後房屋及土地分歸張弘、陳雲、王安、李欣、甲契約當事人雙方取得，依法院之見解屬於土地與房屋的互易（交換），所以應準用買賣的規定。
甲公司雖將房屋點交張弘、陳雲、王安、李欣居住，但所有權人仍登記為甲名下，未辦理所有權移轉登記，依本法第758條的規定，房屋所有權未發生變動，仍為甲公司所有，因此，張弘、陳雲、王安、李欣尚不是房屋的所有權人，無法對甲的債權人A銀行的強制執行有所主張或排除A銀行的強制執行。
甲應將一、二、三、四樓房屋分別移轉登記給張弘、陳雲、王安、李欣，但A查封拍賣後，一、二、三、四樓房屋為其他人拍定（買受），甲無法將房屋過戶給張弘、陳雲、王安、李欣。張弘、陳雲、王安、李欣可向甲請求損害賠償，但甲如果沒有財產或已經脫產，即使張弘、陳雲、王安、李欣告贏了，也是數張判決書，沒有意義。因此，尋找信譽卓著的建設公司異常重要，預防勝於治療是現代人應該有的法律常識。

實例二
林山將A土地賣給賴雄，並交付土地給賴雄蓋工廠，但未辦理所有權移轉登記，林山再將同一筆土地賣給胡媛，並且辦理所有權移轉登記，胡媛向法院起訴請求拆除賴雄工廠並交還土地，有無理由？
所有權對於任何人都有效力，簡單地說，所有權可以排除任何人的無權占有。賴雄雖向林山買了土地且已經使用，但是未辦理所有權移轉登記，賴雄蓋工廠使用，只能說有使用權但沒有所有權，林山再將土地賣給胡媛，且辦理所有權登記完畢。胡媛取得所有權，賴雄與胡媛沒有買賣、借貸、租賃關係，胡媛基於所有權人地位，訴請法院拆除賴雄的工廠並交還土地，賴雄拿出他與林山的買賣關係作為抗辯，賴雄沒有理由。
林山賣土地予賴雄時，如有計畫將土地再賣予胡媛時，則林山有詐騙賴雄的意圖，賴雄可告林山詐欺罪，此外，也可依買賣契約的規定，向林山請求損害賠償。