容積移轉聖經：臺北市容積移轉法令剖析與市場操作實務

● 第一手容積移轉市場現況分析
● 實務面(申請技術)v.s.政策面(審查機制)對應指南
● 代金、危老、容積調派、道路用地等新興主題解析
● 翻轉傳統，著重土地價值重新分配的投資觀點

本書編者具備臺北、新北及桃園市各類型容積移轉之實務操作經驗，對於容積移轉市場之申請與審查、法源與趨勢皆能熟稔掌握。近年容積代金政策的變革、 文資保存與都市更新的競合議題興起，容積調派及容積移轉等工具為土地價值重分配之能力愈顯關鍵，在受政策高度控管的容積移轉與容積獎勵市場中，編者由容積使用者及持有者的需求出發，提供雙方開發時程、財務規劃上的最佳建議，實為解決當前都市土地開發容積使用之良方。

■ 編者序

從第一版105年出版到現在111年底再版，事實上已經間隔了6年有餘，以一本工具書而言，這樣時間的間隔的確是太久了一點，重大的原因是法令的變革真的是太多了，導致我們自己本身在工作上就有些應接不暇，反映在書上編著只好一修再修，次之是大家都遇到共同的敵人~新冠疫情，也讓編著的工作跟著在順延了兩年多，無論如何！人類終究要勤奮的工作生活，所以我們也努力階段性將編著成果，呈現給支持我們的客戶、關心愛護我們的親朋好友、及親愛工作夥伴們。

這六年多來，建築界本身所處內外在環境上上下下也發生了非常多的變化，政策上容積移轉及相關的容積獎勵也經歷非常多的變革；公保地容積移轉也維持了一半捐地一半代金，但主要代金由政府做莊其成數成本愈高，隨之政府收取容積代金（另類的容積銀行），也發展出公保地參予標購的新興行業；文化資產保存法及大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫也修法進入 2.0 版，故文資（古蹟及歷史建築）保存意識也更抬頭與進步，進而衍生『保存意識』與『都市更新』競爭或合作的議題，更需要靠容積調派或是容積移轉等工具來有效解決土地價值、住戶或開發權益保障以及都市景觀平衡之課題，我們也就拙劣的藉由我們目前所具有的技術及個案，提出一些見解及建議，期望為台北市的都市風貌提供一些解決方案建議及心力。

增額獎勵及TOD獎勵（繳納代金換取容積）政府也一直修法放寬，簡言之也是由政府做莊之另一種型態，與容積移轉代金均需要深入使用到估價技術之運用，不論都市更新（含權變）及各類容積代金，進入萬物皆可估之年代，估價方式、技術及準則尤其是估價師公會全聯會四號公報影響了估值可謂深遠，更值得我們大家重視、正視及公允的學習及對待，這是呼籲也是期望！

此次再版我們動員了公司一群可愛的年輕夥伴，感謝他們犧牲了無數假日時間在公司認真加班做資料收集、分析及編寫，進而使再版的內容豐富而精確，當然也再次感謝前版辛苦付出的助理編輯們，我想這是一本工具書，植基於各級政府所公布各項的容積移轉相關法令及解釋函令上，我們只是有榮幸在這個行業上更努力去深入及了解他，進而希望能為這個讓我們幸福生活的產業，健全永續的發展下去，更努力為前版序言所說的去做【一起共同為健全建築業盡一份心力】只為初衷！

鄭德篆
111年10月

第一篇 基礎篇

第一章　法令剖析與市場實務簡介
壹、容積移轉概念、機制與法定名詞
　一、概念、機制與法定名詞
　二、容積移轉效能與價值
貳、容積移轉類型與移轉實務
　一、現行容積移轉種類與其法源
　二、容積移轉法令演變示意圖
　三、臺北市現行容積移轉類型說明
參、各類型容積移入公式分析
　一、送出基地種類介紹
　二、臺北市各類型容積法令及差異分析
　三、各類型容積移入轉換公式解析
　四、移入完成再移出說明
肆、容積移轉申請說明
　一、臺北市古蹟、大稻埕及都市計畫類申請流程比較
　二、臺北市各類型容積移轉申請流程綜合圖
伍、容積移轉使用及審查應注意事項
　一、都市計畫類容積
　二、古蹟土地容積
　三、大稻埕容積

第二章　容積移轉代金剖析
壹、容積移轉代金法源及概述
　一、容積折繳代金母法及理論
　二、容積折繳代金法令剖析
　三、臺北市政府容積代金政策理念
貳、容積代金計算方式及流程
　一、容積代金估價方式介紹
　二、辦理估價費用
　三、估價輪值序位
　四、容積代金估價流程說明
　五、代金預繳機制介紹
參、容積代金操作實務與藝術
　一、代金使用時機、技術
　二、轉軌作業之技術
　三、估價師全聯會「第四號公報」與容積代金之關聯
肆、各縣市容積代金估價條件差異比較表
　一、容積代金計算公式
　二、價格日期設定(房屋價格評定基準日)
　三、容積代金預繳制度(臺北、新北市專有)

第三章　土地開發使用容積移轉投資觀念
壹、容積市場開發實務
　一、容積移轉實務功能
　二、適時先期建立容積移轉存貨觀念
　三、容積移轉開發使用觀念
　四、容積移入操作實務建議
貳、容積市場投資準則
　一、容積移轉公式與成本剖析
　二、容積買賣市價及公告現值調整分析
　三、容積購入及辦理申請實務
參、容積代金採購私有公共設施保留地(標購作業)
　一、標購的緣起
　二、歷年容積代金收入及支出分析
　三、法源、分析及資格說明
　四、標購對容積市場之影響

第四章　各種類型容積移轉節稅與運用大成
壹、各類型容積移轉稅賦說明
　一、所得稅
　二、移轉稅
　三、持有稅
貳、合法的節稅運用與建議
　一、各類型容積移轉稅賦比較分析
　二、各類型容積移轉買賣雙方稅賦對照表
　三、公共設施保留地節稅應用

第二篇　一般土地(非都更、危老) 容積移轉技術

第五章　容積獎勵與土地開發綜合運用
壹、建築基地獎勵上限及種類
　一、容積獎勵總上限(總值)觀念
　二、其他可申請容積獎勵介紹
　三、臺北市容積獎勵（非都市更新、危老重建）比較分析表
貳、容積移轉及容積獎勵剖析
　一、容積獎勵與容積移轉差異分析
　二、容積移轉為永久性容積(非一次性獎勵容積)
參、一般素地容積移入開發行為介紹
　一、開發基地需辦理都市設計審議條件
　二、一般素地免都市設計審議之容積移轉技術
　三、都審非都更地區申請容積移入綜合流程圖

第六章　一般基地容積移轉進階法令彙整
壹、一般基地辦理容積移入適用法令進階摘錄
　一、都市計畫法
　二、都市計畫容積移轉實施辦法
　三、臺北市土地使用分區管制自治條例
　四、臺北市容積移轉審查許可自治條例
　五、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(應辦理都審條件)
　六、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議規則(修正都審程序)
　七、臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議規範
　八、國有非公用土地設定地上權作業要點
　九、河川區域私有土地容積移轉換算公式

第三篇 重建地區(都更及危老) 配合容積移入應用技術篇

第七章　都市更新與容積移轉獎勵使用綜合技術
壹、都市更新基地申請容積移轉通用法令摘要
　一、都市計畫容積移轉實施辦法
　二、都市更新條例
　三、都市更新建築容積獎勵辦法
　四、臺北市都市更新自治條例
　五、都市更新與容積移轉相關解釋函
貳、都市更新基地與容積移轉使用正確市場觀念
　一、更新單元須辦理都市設計審議條件
　二、都市更新單元辦理都市設計審議之作法
　三、都市更新基地辦理容積移入做法
　四、容積移轉綜合運用
　五、容積移轉配合都市更新申請流程圖
參、更新基地原建築容積大於法定容積開發模式說明
　一、原建築容積之認定
　二、原建築容積開發模組介紹
　三、地下室原建築容積放寬認定
肆、容積移轉與都更獎勵競合說明
　一、容移所需留設開放空間配置及計算
　二、容移開放空間與都更退縮獎勵競合原則
　三、流程優先順序與配置
伍、都市更新基地選用容積類型比較分析
　一、產權單純之容積選定
　二、容移開放空間限制後選定

第八章　危老重建與容積移轉獎勵使用綜合技術
壹、危老重建基地辦理容積移入適用法令摘要
　一、都市危險及老舊建築物加速重建條例
　二、都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法
　三、臺北市危險及老舊建築物加速重建辦法
　四、臺北市土地使用分區管制自治條例
　五、臺北市危險及老舊建築物結構安全性能評估作業程序
　六、危老重建條例與容積移轉相關解釋函令
貳、危老重建基地與容積移轉使用正確市場觀念
　一、重建單元須辦理都市設計審議條件
　二、危老重建單元辦理都市設計審議之作法
　三、危老重建基地辦理容積移入做法
　四、容積移轉綜合運用
　五、容積移轉配合危老重建申請流程圖
參、容積移轉危老獎勵競合說明
　一、容移所需留設開放空間配置及計算
　二、容移開放空間與危老退縮獎勵競合原則
　三、流程優先順序與配置
肆、危老重建與容積移轉獎勵比較及選用
　一、１００％同意之競爭選定（含容積移入條件）
　二、容移開放空間限制後選定
　三、都市更新及危老重建之差異分析

第四篇　獎勵容積類(容積移轉外) 應用及趨勢介紹

第九章　增額容積及大眾運輸導向發展(TOD) 市場實務簡介
壹、增額容積
　一、增額容積定義及法源
　二、臺北市信義計畫區增額容積機制
　三、信義計畫特定專用區增額容積操作概念
　四、信義計畫特定專用區增額容積申請流程圖
　五、信義計畫區增額容積與容積移轉申請程序
貳、大眾運輸TOD周邊容積獎勵
　一、大眾運輸導向發展介紹
　二、大眾運輸TOD周邊容積獎勵機制
　三、大眾運輸TOD周邊容積獎勵操作建議
　四、細部計畫修正對照說明(新舊制差異)
　五、臺北市各項容積獎勵競合及總容積申請上限分析

第十章　容積調派應用及趨勢介紹
壹、容積調派緣起
　一、緣起
　二、定義及法源
　三、容積調派基地的開發及生產
貳、容積調派之應用
　一、容積調派申請時程及市場效益
　二、容積調派各類型轉換率及適用基地類型分析
　三、與容積移轉競合
　四、容積調派案例分析

第十一章　獎勵容積使用趨勢及未來展望
壹、容積移轉趨勢及展望
　一、容積移轉現行使用趨勢
　二、修法及量體產生
　三、使用之客戶及數量需求研判
　四、未來整體趨勢及展望
貳、大眾運輸TOD發展趨勢
　一、大眾運輸TOD政策推動
　二、大眾運輸TOD發展潛力
參、容積調派未來展望
　一、容積調派計畫目標
　二、容積調派未來展望

第五篇　附錄

第十二章　各項應用法令彙整