投入都更，你準備好了嗎？

李序
《投入都更，你準備好了嗎？》一書，乃余與黃斐旻律師、陳淑芬律師、陳曉祺律師、吳任偉律師四位資深律師共同策劃、撰述而成。全書主要分成四部分，第一章「都市更新制度概說」，旨在使讀者了解現行都更制度的概況，並比較自辦更新中「權利變換」與「協議合建」之相異處。第二章「自辦都市更新的方式」，先是簡要說明都更中的要角──實施者，再針對不同實施者（或由建商擔任，或由住戶自組更新會任之，或由地主出資委任專業公司代理實施）所衍生的相關問題提出解答。第三章「都市更新實施流程及其相關注意事項」，則自劃定都更地區、更新單元階段始，依序進入擬定及報核更新事業概要、事業計畫階段、權利變換計畫階段、暨其他權利人、舊違建戶之法律地位及處理方式、選屋分配等議題，詳為解析箇中的法律規定和實作技巧。第四章「實務案例解析」，則藉由列舉的六則判決與簡析，釐清爭議兩端的是非和勝算，使讀者防患於未然。
由於都市更新施行過程中，台北市士林區發生「文林苑都更爭議」事件，嗣後《都市更新條例》因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，終於完成立法三讀修正通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，故新修正的條文自民國108年2月1日起正式生效。
經修正後，《都市更新條例》全部條文已多達八十八條條文，其中還增加第三章「政府主導都市更新」，其重要修正，如：
𡛼優先劃定或變更更新地區的情形增加：
民眾首先要注意更新地區的劃定，因為進行都市更新，必須先有「都市更新單元」的劃定。依修正後的《都市更新條例》第6條規定：主管機關可以優先劃定或變更為更新地區並訂定或變更都市更新計畫的情形，只要下述情形之一均可：1.建築的窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞；2.建築物因年代久遠有傾頹或朽壤之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全；3.建築物未符合都市應有的機能；4.建築物未能與重大建設配合；5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護，或其周邊建築物未能與之配合者；6.居住環境惡劣，是以妨害公共衛生或社會治安；7.經偵檢確定遭受放射性污染的建築物；(8)特種工業設施有妨害公共安全之虞。
𥕛增加「策略性更新地區」：
其次原本《都市更新條例》對於更新單元的劃定，只有「自行劃定」、「優先劃定」及「迅行劃定」；然此次修正，於該條例第8條新增「策略性更新地區」，即有下列各款情形之一時，各級主管機關可以視實際需要，劃定或變更「策略性更新地區」，並訂定或變更都市計畫：1.位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內；2.位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者；3.基於都市防災必要，需整體辦理都市更新者；4.其他配合重大發展需要辦理都市更新者。
𥐥自辦都市更新實施者的規定：
再者，「自辦都市更新」必須有「實施者」，「實施者」由「經劃定或變更應實施更新地區」的土地及合法建築物所有權人自行組織「都市更新會」或委託「都市更新事業機構」為實施者。簡單分述如下：
1.都市更新會：逾七人的土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織「都市更新會」；該「都市更新會」應為「法人」（《都市更新條例》第27條）。又「都市更新會」可以依《民法》委任具有都市更新專門知識、經驗的機構，總籌辦理都市更新業務（《都市更新條例》第28條）。
2.都市更新事業機構：這些機構以依《公司法》設立的「股份有限公司」為限；但如都市更新事業是以「整建」或「維護」方式處理者，則不在此限（《都市更新條例》第26條）。
磮實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核所有權人及所有權面積的同意比率修正後已提高：
依《都市更新條例》修正後第37條，將實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時的同意比率較修正前第22條提高；亦即應經一定比率的私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積的同意；其同意比率依「政府主導都市更新」、「政府劃定都市更新單元」、「自行劃定都市更新單元」有不同的比率計算；但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人不予計算：
1.如果是「迅行劃定或變更的更新地區」應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一的同意。
2.至於其他政府所劃定的其餘更新地區，應經更新單之內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過四分之三，且其所有土地面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三的同意。
3.如果是「自行劃定更新單元」申請實施都市更新事業，應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之四，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過五分之四的同意（《都市更新條例》第37條第1項）。
𣄃都市更新事業實施的方式：
又對於自辦都市更新，修正前《都市更新條例》即容許都市更新事業可以依「協議合建」或「權利變更」方式進行，修正後仍採此兩種方式：
1.協議合建方式：以協議合建方式實施都市更新事業，未能取得「全體」土地及合法建築物的所有權人同意者，須經取得更新單元之範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四的同意，就達成「合建協議部分」，以協議合建方式實施。對於不願參與協議合建的土地及合法建築物，則以「權利變換」方式實施（《都市更新條例》第44條第1項）。
2.權利變換方式：以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新計畫核定發布實施後，擬具「權利變換計畫」進行公告、舉辦公聽會、公開展覽；但必要時，權利變換計畫的擬訂報核，得與「都事更新事業計畫」一併辦理（《都市更新條例》第48條第1項）。又權利變換前各家土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日的權利價值，由實施者委任「三家以上專業估價者」估定（《都市更新條例》第50條 ）。
基於大幅度修正，不得不再召集原作者，一起將本書進行內容修正，目前業已修正內容，並予以增訂再版，祈各界高明人士惠予指正，且祈願台灣的都市風貌及都市住民的居住安全，能因完善的都市更新推動而獲得長足的改善。

李永然
序於永然聯合法律事務所

目錄

李序

第1章　都市更新制度概說
　壹.都市更新制度之緣起與發展
／李永然律師、陳曉祺律師
一、日本的制度
二、德國的制度
三、我國都市更新之法律構造
　貳.公辦與自辦都市更新簡介
／李永然律師、陳曉祺律師
一、公辦
二、自辦
　參.何種情形政府會主導都市更新？
／李永然律師
一、目前台灣「危老」、「都更」正夯
二、政府主導都市更新就是「公辦都更」
三、何種情形政府會主導都市更新？
四、結語
　肆.權利變換與協議合建之比較
／李永然律師、陳曉祺律師
一、權利變換
二、協議合建
三、兩者之比較

第2章　自辦都市更新的方式
　壹.何謂都市更新的「實施者」？
／李永然律師、陳曉祺律師
一、實施者的定義
二、實施者的類別
　貳.與建商協議合建──由建商擔任實施者
／李永然律師、陳淑芬律師
一、合建契約法律性質概述
二、合建契約主要內容及簽約注意事項
三、對於不願參與協議合建者的處理方式
範例一：協議合建契約範本
　參.都市更新重建時，不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項
／李永然律師、黃斐旻律師
一、以重建方式進行都市更新，可以與「實施者」合建
二、合建的意義與種類
三、進行合建契約簽訂前，對於契約之基本認識
四、以合建方式進行都市更新重建，簽訂合建契約應注意事項
五、結語
範例二：合建契約書
範例三：合建契約書
範例四：合作興建契約書
　肆.住戶自行成立都市更新團體──由都市更新會擔任實施者
／李永然律師、陳曉祺律師
一、何謂「都市更新會」？其法律性質為何？
二、都市更新會如何設立、運作、解散？
三、政府獎助措施
　伍.土地及合法建物所有權人出資委由專業公司代理實施
／李永然律師、陳曉祺律師
一、開發初期協助整合
二、協助處理銀行融資及辦理信託事宜
三、協助處理行政機關之各項申請流程
四、協助委託不動產估價業者查估更新前、後權利價值及比例
五、營建工程之規劃、發包興建及管理
六、協助委託代銷公司、規劃產品定位及處理銷售事務

第3章　都市更新實施流程及其相關注意事項
　壹.劃定都市更新地區的方式與規定
／李永然律師、陳曉祺律師
一、更新事業一般的推動程序
二、「更新地區」之簡介
三、都市更新地區劃定的意義
四、都市更新地區劃定的方式與規定
　貳.劃定更新單元階段
／李永然律師、陳曉祺律師
一、什麼是「更新單元」？
二、如何自行劃定「更新單元」？
　參.都市更新事業概要及都市更新計畫階段
／李永然律師、陳淑芬律師
一、何謂「都市更新事業概要」及「都市更新事業計畫」？
二、提出都市更新事業概要及都市更新事業計畫之過程及要件
三、同意書之法律性質為何？可否撤撤銷同意書？何時可撤銷同意書？
除了有《民法》第88條、第89條或第92條之情形外，撤銷同意書有
何條件？
　肆.都市更新事業概要階段
／李永然律師、陳曉祺律師
　伍.都市更新權利變換計畫階段
／李永然律師、陳曉祺律師
一、何謂「權利變換」？
二、如何計算分配比例？
三、實施權利變換的法律問題
四、共同負擔之內容為何？
五、若不同意權利變換計畫內容，如何救濟？
六、若不願參與都更，可否強制拆除？
七、都市更新事業能否停止進行？
八、其他相關規定
　陸.其他權利人、舊違章建築戶之法律地位及處理方式
／李永然律師、陳曉祺律師
一、租賃權
二、不動產役權
三、合法建物及地上權、永佃權、農育權、耕地三七五租約
四、抵押權、典權及限制登記
五、舊違章建物
　柒.權利變換選配原則須知
／吳任偉律師
一、前言
二、基礎規範
三、「選配原則」的制定程序
四、「選配原則」方式
五、其他規定
六、常見選配程序爭議
　捌.民眾對都市更新容積獎勵的應有認識！
／李永然律師
一、「容積獎勵」對都市更新的推動很有助益
二、《都市更新條例》對於容積獎勵的規定
三、《都市更新建築容積獎勵辦法》的規定
　玖.主管機關對都市更新的監督與管理
／李永然律師、陳曉祺律師
一、關於事業計畫報核期限
二、主管機關得檢查執行情形
三、公辦都更地主得請求檢查
四、成果備查
　拾.進行都更對於「都更及爭議處理審議會」的法律認識
／李永然律師
一、目前台灣都會區的「都市更新」正如火如荼的展開
二、都市更新及爭議處理審議會的設置
三、都市更新及爭議處理審議會的職掌：
四、結語

第4章　實務案例簡析
　司法實務案例簡析
／李永然律師．吳任偉律師
一、最高行政法院109年度判字第364號行政判決
二、最高行政法院108年度判字第545號行政判決
三、最高行政法院109年度上字第409號行政判決
四、最高行政法院109年度裁字第2366號行政裁定
五、最高法院109年度台上字第2051號民事判決
六、最高行政法院101年度判字第717號行政判決

附　錄
都市更新條例
都市更新條例施行細則
參考書目