都市更新權利變換

第一部份　權利變換機制解析
專題1-權利變換概述
／權利變換分配算法簡例／各種比率與計算名詞
／操作型定義：權變辦法15條
／權利變換在條例中之主要規範條文：51、52條
／權利變換之用詞定義：條例3／綜合解說
／法制化之合建／權利變換與合建契約同時存在
／爭點思考／我國與日本權利變換制度之差異
／提供資金者如何參與分配／分配素地／相關問答
／權利變換的五大基本原則／相關函釋／權利變換流程
／權利變換、市地重劃、區段徵收之圖解比較

專題2-共同負擔（費用負擔）之提列
／共同負擔概說／財務計畫與共同負擔／共同負擔與實際支出
／費用負擔與用地負擔／費用負擔相關概念與規範
／爭點思考／費用負擔之項目／費用負擔細項說明／營業稅爭議

專題3-共同負擔（用地負擔）
／用地負擔概說／抵充之檢討／抵充＋都市計畫變更之檢討
／非抵充之公設地由原公有地優先指配
／用地負擔不併入地主與實施者共同負擔比率之檢討

專題4-最小分配面積單元
／條文規定／北市最小分配面積單元面積為46㎡之由來
／檢討架構／早期處理機制／爭點思考

專題5-地主之分配之權利
／基礎條文／地主分配之基礎：權利價值
／三種地主：要分、不願、不能／要分配的地主
／所有權變動／差額找補／爭點思考
／權利金與補償金／爭點思考／相關函釋

專題6-不願與不能之地主
／基礎條文／補償金之數額／補償金數額之調高
／不願不能者，得否領拆遷補償費
／不願不能之產權可否直接囑託登記予出資人
／補償金之發放／申報土地移轉現值
／更新會相關配套機制／不能的特殊情況／改變心意

專題7-選配原則
／基本規定／背景／選配的規則形成的機制／選配原則的形式
／30天選配期限之把握／無法告知地主實際的分配面積
／同一位置兩人申請／超選／相關函釋

專題8-權利變換之估價
／找誰估價／評價基準日與評估什麼／估價完成
／三家專業估價者估價結果之選擇
／影響土地所有權人及權利變換關係人權利價值之因素
／估價相關法規條文
／北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本內容結構
／法條引用架構／假設案例解說
／不動產估價技術規則第125條與126條之選用
／透天建築之估價／有屋無地或地上權之權利價值

第二部份　都市更新條例（權利變換）
第五章　權利變換
第 48 條 權利變換計畫之擬具、審議與核定
／程序性規定／實體相關配套機制

第 49 條 變更權利變換計畫之簡化程序
／簡化程序之變更，核定後免公告、刊登政府公報及新聞紙
／建物第一次登記之預審／權利變換計畫於核定後新增提供資金者
／得否以更正行政處分方式辦理
／原擬變更之內容屬簡易，但連動到非簡易之處／實際支出變多之因應

第 50 條 估價之委託
／公告「台北市專業估價者建議名單」
／北市對條例50條選任估價師之建議事項／估價師選任後產權變動
／權變辦法涉及實施者辦理選任專業估價者作業時點
／估價師選任／共同指定意願書範本

第 51 條 共同負擔之提列
／條文結構拆解／108年修法前次修正說明

第 52 條 權利變換之分配機制
／108年修法前次修法說明

第 53 條 權利變換異議之處理
／救濟之基本機制／審議核復之程序問題／審議核復之實質操作

第 54 條 權利變換地區之禁止事項
／原意／不影響權利變換之實施
／不參與分配之地上權人其補償金於發放或提存後辦理地上權塗銷疑義
／公告禁止時間最多兩年／禁止土地轉移後公地之處理
／願意分配者於禁止移轉期間有經查封或破產登記等情事
／可就單元的全部或一部申請／罰則

第 55 條 權利變換申請建照免附權利證明文件
／原意／免檢附權利證明文件
／引用土地法第34條之1掛號申請建造執照
／實施者以外之人申請建造執照／實施者A與起造人B
／配電所施工作業／事計未核定實施前逕為申請建造執照／921震災案
／傳統非屬都市更新案之建案起造人間或起造人與地主間糾紛
／公有土地是否可出具同意書予出資人

第 56 條 權利變換分配之房地視為原有
／視為原有之意涵／繼受取得與原始取得
／參與權利變換後，取得之新房地是繼受取得，還是原始取得
／權利變換作業產權登記前土地稅款查欠／稅理角度
／地主「應分配之價值」視為原有
／分配結果確定之日即為擬定權利變換計畫核定發布實施日
／土地權利變更登記其時間點之認定／搭配64條3項
／地價改算或申報移轉現值
／願意分配者於禁止移轉期間有經查封或破產登記等情事／震災案

第 57 條 建物代拆與建物補償
／法條結構／作業手冊流程／北市重要都更案件拆除機制比較
／北市代拆流程／拆遷之時點／多數協議少數權變案
／經法院裁定假處分之建物後續得否進行拆除施工
／土地改良物預定公告拆遷日／集合式住宅區分所有權人依法決議重建
／屬法院訴訟之房屋拆遷及弱勢安置／危險建築物認定
／北市代拆配套／108年修法前相關解釋／爭點思考
／拆遷補償費之標的／拆遷補償費的額度／補償金之發放時點／爭點思考
／拆遷補償費是否一定要發／特殊之補償標的
／拆遷安置費／補償金之稅捐／假處分效力
專題9-相關權利人之處理

第 58 條 租賃權之處理
／無買賣不破租賃概念／土地法102／市地重劃租賃權之清理
／耕地三七五／不定期租賃
／出租人該給出去的補償金不得計入共同負擔
／租賃關係為出租人與承租人間之關係／個別租賃契約規定或另有約定事項

第 59 條 不動產役權之處理
／不動產役之意涵／以通行地不動產役權為例

第 60 條 權利變換關係人之處理
／法條結構／有屋無地，可參與更新／地上權
／執行方式／未解問題／計算

第 61 條 抵押權、典權、限制登記之處理
／本條重點：他項權利之轉載
／抵押權之處理／抵押權之塗銷／抵押權之轉載
／不願不能補償金超過債權總額／土登147／不願不能另有債主／其他

第 62 條 舊違章建築之處理
專題10-違章建築之處理
法規條文／重點分析／違章建築之認定／時效取得之釐清／爭點思考
／不當得利（可惡）抑或弱勢族群（可憐）／相關權利人之權益
／違章可申請或爭取之權益／違章建築處理方案
／廣義拆補費之計算方式／違章建築之稅捐／申辦違章容積獎勵之認定
／現地安置：ABC原則／現金補償／異地安置／爭點思考
／現地安置與現金補償之優劣
／現地安置違章建築與整體價值、共同負擔之關係
／容獎上限之計算／爭點思考

第 63 條 接管
／民間的點交／非都更權利變換案採先登記再點交
／接管前後應辦理事項／接管日並非登記日

第 64 條 登記
／相關條文／土地合併／登記之前置作業‧預審
／登記相關稅捐與申報／登記名義人／民法799條
／建物之登記／停車位之登記／多數協議少數權變／合併開發
／信託之登記／雨遮之登記／捐贈公益設施之登記／古蹟之登記
／登記異議處理／不願不能之登記／其他登記函釋

第六章　獎助（容積獎勵與容積移轉請詳另書《都市更新事業計畫》）
第 67 條 稅捐減免
專題11-稅捐減免說明
／稅捐減免相關法令／稅捐減免概論
／持有稅之通案／持有稅：地價稅／持有稅：房屋稅
／移轉稅之通案／移轉稅：土增稅／移轉稅：契稅
／稅捐之申報與登記／所得稅／營業稅／其他

第 68 條 信託不課徵之項目

第 69 條 信託財產地價稅之繳納

第 70 條 營利事業所得稅之投資抵減
／立法背景／僅適用於公劃更新地區
／規劃設計階段時點認定／事業計畫完成之日之認定
／投資抵減適用涉及更新地區劃定時點之認定
／投資抵減申請及成果備查執行疑義
／投資總額與分年抵減／案例

第 71 條 經營都市更新事業之新設立公司之設立規定

第 72 條 金融機構之放款
／住宅建築及企業建築放款得不計入其總額
／事業計畫核定發布實施前所需前期規劃費用之放款於銀行法第72條之2之適用

第 73 條 公共設施之配合建設
／適用情況／停車場用地／公共設施多目標使用

第七章　監督與管理
第 74 條 事業計畫報核期限
／誰來申請展延／並未規定需要取得同意／概要是否失效
／108年修法前不可歸責於實施者情事
／實施者申請都市更新事業計畫報核展期疑義

第 75 條 主管機關得檢查計畫執行情形
／程序中進度延滯／核定後定期檢查

第 76 條 得限期改善或勒令停止營運之情形
／更新事業執行之保障機制
／「為其他必要之處理」不包含「撤銷實施者實施都市更新事業」之處置
／監督管理之步驟／爭點思考

第 77 條 公辦都更地主之查核建議

第 78 條 成果備查
／事業計畫完成之日之認定／成果備查後再變更使用
／事業計畫核定後，成果備查前，計畫若需變更／成果備查疑義
／主管機關檢查及裁罰／更新單元分不同區段之備查時點

第八章　罰則
第 79 條 未拆除前即預售之處罰

第 80 條 違反公告禁止事項之處罰

第 81 條 實施者拒絕、妨礙或規避檢查之處罰

第 82 條 罰鍰之處罰

第九章　附則
第 83 條 法規適用日
／基本規範／哪些法系適用83條／重要配套機制／爭點思考
／取得建照後，若用途變更涉土管，得依申請變更建照當時之土管規定都市設計
／文資／環評／其他

第 84 條 弱勢之安置
／「依都市更新條例第84條申請及查核表」及「都市更新條例第84條協助機制之辦理流程」
／提供社會住宅或租金補貼／屬法院訴訟之房屋拆遷及弱勢安置

第 85 條 法律扶助

第 86 條 新舊法之適用

第 87 條 施行細則之訂定

第 88 條 施行日期