不動產利用關係上的優先購買權

黃健彰

現　職
．國立臺北大學不動產與城鄉環境學系專任教授、學術委員會召集人
．國立臺北大學亞洲暨泛太平洋地區研究中心紐澳研究組副召集人
．桃園市政府地政局損害賠償事件處理委員會委員
．台灣財產法暨經濟法研究協會理事
．「月旦律評」學術編輯委員
．「財產法暨經濟法」期刊編輯委員
．「當代法律」當代主筆群
．華文商管教育認證組織（ACCBE）「不動產管理領域」認證審查委員

學　歷
．國立臺灣大學法學士
．國立中正大學法學博士

主要經歷
．公務人員高考法制類科及格
．公務人員保障暨培訓委員會保障處科員
．國立臺灣大學法律學系博士後研究人員
．國立臺北大學不動產與城鄉環境學系助理教授、副教授
．國立臺北大學教學發展中心主任
．靜宜大學法律學系、世新大學法律學系兼任助理教授
．新竹縣不動產估價師懲戒委員會委員
．財團法人台灣法學基金會都市更新法律研究中心執行主任
．律師學院不動產法律專業學程委員會委員
．律師考試、司法官考試、公務人員高普考試命題委員
．國立中正大學法律學系105年傑出系友
．國立中正大學法學院112年傑出校友
．台灣環境與土地法學雜誌諮詢委員
．美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學及雪梨大學、日本北海道大學及京都大學等法學院訪問學者
．美國芝加哥大學法律經濟學暑期學校課程結業
．中國人民大學、北京大學、清華大學等法學院研究

主要得獎紀錄
．社團法人台灣法學會博士論文獎
．財團法人勇源教育發展基金會博士論文獎
．國家科學及技術委員會（原科技部）103～111年度補助大專校院獎勵特殊優秀人才
．國立臺北大學100～103、105～112年度學術研究獎
．國立臺北大學103、104、108、109學年度教學績優教師
．國立臺北大學109學年度教學創新績優教師
．國立臺北大學101、105學年度績優導師

主要著作
《獨　著》
．承攬人抵押權（元照出版）
．法定優先受償權（元照出版）
．不動產優先購買權總論（元照出版，3版）
．共有不動產處分與優先購買權（元照出版，4版）
．不動產利用關係上的優先購買權（元照出版，3版）
．不動產登記（元照出版）
《合　著》
．法律經濟學（五南出版）
．中國民法（新學林出版）
．不動產登記法律與政策（元照出版）
．共有關係法律問題研究（下）─共有人之優先購買權、公同共有債權之行使（元照出版）
．地上權法制之研究（元照出版）
．租賃專題研究(二)：買賣不破租賃、先買權與房地分離（元照出版）
．最低服務年限約款探討（元照出版）
．代位與詐害債權撤銷權（元照出版）
．公寓大廈管理組織之實體法與程序法（元照出版）
．民法債編精選判決評釋（元照出版）

研究方向
．民法、不動產法

三版序

本書本次改版，主要將最新法規（例如2023年地籍清理條例關於農育權人先買權的增訂規定，以及即將於2024年1月1日生效的土地法第三十四條之一執行要點最新規定）納入說明，並增補「民法上之用益物權2011年以後每年新設定登記件數」及2023年最新文獻。國立臺灣大學法律學系碩士生洪品毅與國立政治大學法律學系碩士生高祥閔協助筆者近期研究，在此一併致謝。

黃健彰
2023年11月

三版序
二版序
自　序
作者簡介

第一章　導　論——土地用益權人先買權在立法與解釋上的基礎理論
　第一節　基本國策與基本權保障／1
　第二節　選擇權法理論——補償法則的運用／3

第二章　土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權
　第一節　要件的爭議問題／9
壹、建築物存在／11
貳、推定租賃、法定租賃契約承擔、法定地上權／31
參、基地承租人出賣其預售屋／41
肆、地上權人將基地出租／44
伍、主張買賣不破租賃與默示拋棄先買權／50
　第二節　效力的爭議問題：已行使先買權而尚未取得基地所有權的承租人，於租期屆滿後有無占有權源／56

第三章　基地所有人於地上權人或典權人將房屋與權源出賣時之先買權——以該先買權之有無及客體為中心
　第一節　引　言／61
　第二節　地上物與權源一體處分的規範意旨與適用上應注意之處／63
壹、地上物與權源一體處分的規範意旨／64
貳、地上物與權源一體處分適用上應注意之處／65
　第三節　基地所有人先買權的規範意旨與適用上應注意之處／72
壹、基地所有人先買權的規範意旨／72
貳、基地所有人先買權適用上應注意之處／74
　第四節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的有無／75
　第五節　基地地上權人或典權人將其房屋連同權源出賣時，基地所有人先買權的客體／77
壹、實務、學說見解／77
貳、本書分析／80
　第六節　小　結／84

第四章　基地、耕地承租人先買權的通知——民法與土地法規的扞格
　第一節　引　言／87
　第二節　代表案例／92
壹、案例事實與訴訟過程／93
貳、法院見解／94
　第三節　本書分析／97
壹、法定先買權的效益與成本／97
貳、現行法關於先買權通知方式的規定／100
參、書面通知規定的立法意旨與違反時之效力／101
肆、通知的內容／116
伍、若出賣人未以書面通知先買權人，先買權人得否行使權利／121
陸、通知義務人／125
柒、誠信原則／132
捌、民法與土地法的適用關係／135

第五章　農育權人的先買權
　第一節　引　言／145
　第二節　既有的不同見解／147
壹、修法時的討論／147
貳、修法施行後的實務與學說見解／150
　第三節　本書分析／153
壹、採肯定見解的理由／153
貳、該先買權應具物權效力／174
參、現行法下採肯定見解的法學方法／177
肆、立法論上的明文規定方式／178

第六章　房屋承租人的先買權
　第一節　引　言／183
　第二節　承認房屋承租人先買權的理由／187
壹、房屋承租人先買權的效益顯著／187
貳、房屋承租人先買權的成本有限／191
參、房屋承租人先買權符合體系正義／194
肆、房屋承租人先買權有立法例可循／197
　第三節　房屋承租人先買權的建構／206
壹、承認房屋承租人先買權的模式／207
貳、房屋承租人先買權的通知／213
參、房屋承租人先買權的效力／215
肆、房屋承租人先買權的主體是否包括同居人與次承租人／221
伍、房屋承租人先買權的客體是否及於土地／227
陸、房屋承租人先買權與其他先買權規定的競合／228

第七章　結　論
壹、土地法第一○四條與民法第四二六條之二的先買權／233
貳、基地、耕地承租人先買權的通知／236
參、農育權人的先買權／238
肆、房屋承租人的先買權／239

參考文獻／243
索　引／265