房地產買賣Q&A

房地產買賣的相關問題，
與繼承房地產應該注意的細節，
這本書通通告訴你！

購買預售屋提早過戶，難道真的對買方比較有保障？
父子之間不能買賣房屋？
繼承得到的房子反而還要多繳稅，所以最好都不要繼承？

◆ 謬論一：單憑房屋權狀就可證明賣方為屋主，並與之簽訂買賣契約？
A：錯。因房屋權狀有可能偽造，簽約前應先向地政事務所申請登記謄本，確認所有權人及產權狀況，以確保權益。

◆ 謬論二：房東售屋時，承租人可以向其主張優先購買權？
A：不可以。依法承租人無優先購買權，僅能依民法第425條規定，向新屋主主張租賃契約繼續存在，此即為買賣不破租賃原則。

◆ 謬論三：承買人可以將買進後尚未完成移轉登記的房子，再出售予他人？
A：不可以。買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售者，會被科處罰鍰。

◆ 謬論四：房子已設定有抵押權，承買人能主張產權不清而解除契約？
A：不行。因所有權與抵押權是各為獨立的物權，抵押權的存在，不影響所有權的移轉。

◆ 謬論五：已登記之不動產，登記機關可以自行塗銷？
A：不可以。已登記之土地權利，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。

是否覺得房屋買賣離您很遙遠？但事實上房地產除了買賣還會因為很多原因跟我們的生活息息相關。這本書囊括了關於不動產的登記、買賣、移轉、繼承、稅賦等問題，試圖將這些複雜的問題轉化成淺顯易懂的文字，讓讀者能快速瞭解並獲得解決方法。

陳冠融

現職：
● 普提地政士事務所地政士
● 大聖不動產估價師事務所執行估價師

學歷：
● 中興大學地政系學士
● 逢甲大學土地管理研究所碩士
● 美國加州大學河邊分校英文研修
● 廈門大學博士生

考試：
● 不動產估價師高考及格
● 不動產經紀人普考及格
● 地政士特考及格
● 信託業務專業測驗合格
● 臺北市危老重建推動師培訓及測驗合格

經歷：
● 永慶不動產估價師聯合事務所執行估價師
● 中原大學財經法律系兼任講師

著作及協校：
● 陳冠融原著《不動產估價法規與實務》
● 陳銘福原著《房地產登記實務》
● 陳銘福原著《土地登記──法規與實務》

作者序

為精進房屋稅制，落實居住正義，民國113年1月3日新修正公布房屋稅條例，除將非自住住家用房屋改按全國歸戶及調高其法定稅率，以加重持有多戶房屋屋主的稅負，並強制各地方政府必須按持有戶數訂定差別稅率。此外，地籍測量實施規則、所得稅法及稅捐稽徵法等法令亦有諸多修正。職是之故，本版均逐一檢視各案例並予以校訂，另於PART 5：稅賦，增補有關預售屋（紅單）交易課徵所得稅之案例，疏漏之處祈盼讀者惠續指正。。

陳冠融 敬識
民國113年5月

PART 1　預售屋
　Q1 預售屋之銷售面積
　Q2 房屋面積誤差的爭議
　Q3 房屋面積的容許誤差
　Q4 附屬建物之登記
　Q5 房屋公設面積之計算
　Q6 房屋基地持分之計算
　Q7 預售屋基地的過戶時間
　Q8 房屋竣工前之土地過戶
　Q9 預售屋基地提早過戶的合理性
　Q10 土地增值稅的繳納人
　Q11 預售屋買賣契約的陷阱
　Q12 地下室的產權登記
　Q13 購買預售屋的簽約對象
　Q14 與契約效力有關之衍生規定
　Q15 預售屋產權登記之地政士的聘任

PART 2　買賣
　Q16 買賣房地產應備之文件
　Q17 房屋買賣的計價
　Q18 購買房地產應先查明產權
　Q19 購買房地產應注意事項
　Q20 一次付清買賣房地產價款之風險
　Q21 買方未付清尾款時之交屋
　Q22 房地產交易過程可能的糾紛
　Q23 父子之間的房地產買賣
　Q24 抵押權的處理
　Q25 買進房屋後，未完成登記不可再賣出
　Q26 談優先購買權
　Q27 房屋承租人的優先購買權
　Q28 所有權狀的真偽
　Q29 出具擔保尾款的支票就將房屋過戶
　Q30 房地產被當作詐騙的標的
　Q31 一屋兩賣的問題
　Q32 買房要確認所有權人
　Q33 不動產交易實價登錄制度
　Q34 房屋實際交易價格之查詢

PART 3　繼承
　Q35 死亡前贈與財產的遺產稅
　Q36 繼承、遺贈的土地增值稅
　Q37 遺產繼承應於6個月內辦理
　Q38 繼承順序
　Q39 再嫁的繼承
　Q40 長孫的繼承權
　Q41 部分繼承人不會同辦理登記
　Q42 無人承認繼承之處理
　Q43 遺產繼承，養子女的應繼分
　Q44 遺產協議分割
　Q45 遺贈及特留分
　Q46 子女拋棄繼承之衍生問題
　Q47 遺產稅的核課期間
　Q48 遺產稅稅率的適用
　Q49 以實物抵繳遺產稅

PART 4　登記
　Q50 地政士的委請（一）
　Q51 地政士的委請（二）
　Q52 房屋買賣中，一方死亡時的登記問題
　Q53 談土地登記的公告
　Q54 登記完畢前的查封
　Q55 登記完畢之效果
　Q56 登記的錯誤與遺漏
　Q57 已登記的土地權利之塗銷問題
　Q58 登記案件的補正與駁回
　Q59 登記費的退回
　Q60 所有權被判決塗銷的原抵押權設定問題
　Q61 設定抵押權後，權利人未依約履行
　Q62 談抵押權的債權憑證

PART 5　稅賦
　Q63 房屋交易所得稅（舊制）
　Q64 房地合一稅（新制）
　Q65 房屋交易所得稅之計算
　Q66 撤銷產權移轉登記之退稅
　Q67 土地增值稅之繳納
　Q68 土地所有權移轉之增值稅申報
　Q69 稅賦的負擔
　Q70 坍塌房屋之房屋稅
　Q71 非自用住宅的房屋稅率
　Q72 房屋稅之計算
　Q73 房屋稅的增減
　Q74 空屋之房屋稅
　Q75 贈與財產應繳之稅賦
　Q76 預售屋（紅單）交易之所得稅

PART 6　其他
　Q77 三七五租約的終止
　Q78 軍人及其家屬財產的強制執行
　Q79 贈與財產給部分子女
　Q80 土地合併之持分計算
　Q81 低度利用之土地（即空地）問題

PART 7　附錄
　預售屋買賣契約書範本

Q69稅賦的負擔

買賣房地產時地價稅應由誰負擔，納稅義務基準日為何時？
現行地價稅每年徵收一次，依土地稅法施行細則第20條規定，以8月31日為納稅義務基準日。各年地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。


範例故事

張三在經過多年的辛勤工作，省吃儉用後，終於有能力購買一棟房子，這真是人生中的一件大事！尤其是房屋的地段位置、建材設備、坪數與價格均符合理想，讓張三更是樂不可支。對張三而言，房屋順利交屋，可說是十全十美。然而，不久後地價稅開徵，張三卻遲遲未收到以其名義之繳稅通知書，只見左鄰右舍都已如期收到稅單，使張三不禁擔心是否產權過戶時有問題。在驚慌受怕之餘，張三應該如何處理？


說明解析

張三擔心其房屋產權過戶是否有問題，他可以向地政事務所申請房屋的土地及建物登記謄本，一閱謄本便可知曉。
地價稅的課徵，是以土地稅法及其施行細則為依據，依土地稅法施行細則第20條第1項規定，地價稅以8月31日為納稅義務基準日，各年地價稅以納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典權人為納稅義務人。依據前述規定，張三取得所有權之房地產，其取得日若在納稅義務基準日（8月31日）之後，則地價稅單之納稅義務人名義依然是賣方。地價稅從民國73年改為全年課徵一次，計稅期間為每年1月1日至12月31日止，現行開徵期為每年11月1日至11月30日止，其納稅義務基準日係以8月31日為準。
為保護承買人的權益起見，一般買賣契約均約定以移交日為準，移交日以前之稅賦由賣方負擔，移交日以後之稅賦由買方負擔。例如全年全期地價稅係1月1日起至12月31日止，其開徵日為11月1日，而買賣房屋移交日為10月1日。如此一來，賣方應負擔1月1日起至9月30日止之地價稅，10月1日以後之地價稅始由買方負擔，但因地價稅是11月1日才開徵，所以，買方應從買賣尾款中依前期地價稅稅款數額為準暫時扣除，俟將來開徵時，無論地價稅單名義人為買方或賣方，均由買方持單繳納。有部分賣方時常不同意由買方扣除，其不同意的理由為已經全部完稅始能過戶，何來未到期之稅賦？如上述的分析，賣方之不同意，顯無理由。
本案張三之房屋產權過戶如無問題，可向稅捐機關洽詢補開地價稅單。若賣方應納地價稅稅額已從買賣價款中先行扣除，則應由張三負責持單納稅；如未先從買賣價款中扣除該稅款，張三得洽商賣方予以分擔，但如賣方已行蹤不明，則張三別無選擇，只有照單納稅一途。


不動產小常識

房屋買賣移轉登記完畢，買賣雙方除地價稅依房屋移交日作為互相找補之依據，另外房屋稅、水費、電費、瓦斯費及管理費，亦依此標準計算，由買賣雙方互相找補。