大都更時代攻略 耕築居安家園

「地震不殺人，但建築物會！」
「地震多、房屋老，出了問題怎麼辦？」
全台四大地震帶，發震機率高，你住的家，夠安全嗎？
老舊房屋，藏危機！全面揭露「都市更新」各關卡SOP！
白話說明、解答疑慮，以實例深入理解都更各項程序、必知法則。
都更路上疑難雜症迎刃而解，不再當小白！

台灣老舊房屋多達50%，地震過後，你家夠安全嗎？
重塑安全舒適家園──迎接大都更時代！
全台都更已迫在眉睫，也是解決老屋問題的最佳解方。
「利他」、「共好」正是成就都更的重要關鍵！

上一本著作《都更危老大解密 耕築共好家園》引起廣大迴響，本書集結了讀者反饋，匯聚而成「都更進階版」，前後歷經2年企劃、採訪、撰稿，聯合團隊的廣大資源及人脈，採訪了前台北市、新北市、內政部相關單位，以及專業建築師、估價師、代書、結構技師、營造廠負責人等專業人士，針對民眾在實際進行都更時，可能遭遇的各種問題，提供全面的實務經驗、解答。

「專家解惑：都更程序一目了然。」
「安心參與：了解專業合作，解決所有疑慮。」
「問題解答：以實例說明，疑難雜症迎刃而解。」
「實務指南：最速上手SOP，無後顧之憂參與、不踩雷。」
「機會挑戰：都更背後的稅務優惠，你知多少？」
「擺脫困境：違建處理、獎勵、稅務等全解析。」
「資訊透明：打造互信社區，共建共好。」
「專業合作：與建商、政府共同打造安心家園。」
「突破障礙：白話說明最新法律條規，維護自身權利。」
「經驗分享：專家採訪，實用建議一覽無遺。」
「安全至上：建築抗震、防範爭議，居住無後顧之憂。」
「緊貼趨勢：兼顧居住安全、環境友善的ESG發展。」
「共好理念：利他、共好正是成就都更的重要關鍵！」

你有以下疑慮嗎？
◎擔心都更需付出額外成本？
◎危老或都更？哪一項對我較有利？稅賦優惠更多？
◎容積獎勵、拆遷安置之細節？
◎我能分配到多少權利價值來參與選房？
◎實施者（建方）惡意圈地該怎麼辦？
◎《都市更新條例》沿革及修法前後有何差異？
◎估價師在做什麼？
◎估價作業如何進行？容積率與估價又有何關係？
◎我家樓層、巷道與位置對於價值的影響？
◎1樓住家的價值到底有多高？
◎有「1坪換1坪」的迷思？
◎參與都更後，需支付哪些稅金？又有哪些可減免？
◎房子何時過戶給孩子較好？
◎針對經濟或社會弱勢戶，地方政府會主動提供社會住宅或租金補貼嗎？
◎該如何面對「釘子戶」？
◎危老、都更兩者差別在哪？為何都更的程序總要那麼久？
◎海砂屋、輻射屋、工業區如何參與都更？

地震安全改善，專業解決都更疑慮。
安心家園，從了解開始。


本書特點：
都更上手SOP，破解步驟與迷思
表格條文解析，閱讀清晰無痛點


本書更深入地解說都市更新過程的程序、法令與重點，如此開誠布公的態度，就是期望讓住戶、建商之間能互助互信，讓資訊透明，住戶也更能安心、放心地參與改建。
宏碁集團創辦人、智榮基金會董事長 施振榮

願這本書能讓更多人了解都市更新的意義和價值，共同參與到這場關乎我們每一個人的城市變革。讓我們一起，為未來的城市、為我們的家園，貢獻一份力量。
台灣大學前副校長、管理學院教授、健行科技大學校長 郭瑞祥

對於已經啟動或正在討論參與都更與危老的所有權人來說，本書猶如參與合建專案的「使用說明書」，相信對於降低過程中的資訊不對稱，以及對於合建夥伴的理解，都會非常有價值。
台灣大學名譽教授、誠致教育基金會董事長 李吉仁

本書內容十分豐富，將民眾在都市更新常遭遇到的一些問題加以解說分析。作者的用心及書籍內容之精彩，對於「都市更新」的解析既詳盡且實用，竭誠推薦給讀者們參考。
永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長 李永然

各界專家共好推薦

李吉仁／台灣大學名譽教授、誠致教育基金會董事長
李永然／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會董事長
施振榮／宏碁集團創辦人、智榮基金會董事長、新創總會創業楷模聯誼會榮譽會長
徐佳馨／住商企研室執行總監
郭瑞祥／台灣大學前副校長、管理學院教授、健行科技大學校長
謝金河／《今周刊》董事長
（依姓氏筆畫排序）

黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
16年前為改善因壓力導致身心的疾病，決定開始運動人生，熱愛馬拉松與鐵人三項等運動，不僅自己重拾健康，也透過運動建立屬於自己的企業文化，並為鼓勵周遭朋友運動，成立「耕跑團」平台，希望凝聚所有喜愛並追求健康的人，一起從運動中獲得滿滿的熱情與感動。2017年公司榮獲「運動企業認證標章」。
18年來，以「城市農夫」自許，承載著家的溫度，犛入這塊土地的情感與美好記憶，落實在每一座建築裡。秉持著「信任」與「共好」兩大關鍵態度，已完成數十個都市更新案；默默陪伴、用心聆聽、持續溝通住戶的多元需求，以多年累積的都更專業，分析現行法令規章，並從中探尋最佳解方，為住戶共創最大價值。並以都市更新、耕建築的美好，為永續經營的志業，攜手團隊一再以建築藝術衍進城市美學。曾著：《都更危老大解密 耕築共好家園》。

耕建築團隊｜都市更新．建設
．FB：https://www.facebook.com/GreenInLifetw
．IG：https://www.instagram.com/inlife.ig
．官網：https://www.in-life.com.tw

自序
讓我陪你走過漫長都更路
2001年，寒風料峭的冬日，我雙肩背著沉甸甸、比我重近20公斤、因肺癌末期化療而嚴重水腫的父親，他的雙手軟弱地環掛在我脖子上，氣若游絲的喘息聲，時而急促地低盪在我耳後，我小心翼翼地，踩著踏階窄小的樓梯，從4樓公寓的3樓一步一步往下走……

這是第26次，我背著父親走下樓梯，去和信醫院做化療。

沒有電梯的公寓，「人肉升降梯」成為父親化療就醫的唯一救贖工具。但是，並非人人都可以擁有「人肉升降梯」，台灣有多少居住在老舊公寓的獨居老人與生病的人，對他們來說，生病就醫是種奢侈，更遑論居住在老舊公寓裡的生存尊嚴。

這，就是我起心動念，投身於「都市更新」的初心與緣起。

你住的地方，真的夠安全嗎？

談到老舊公寓，除了因缺乏電梯、停車位等基礎設施，造成生活上的不便外，對於居住安全的威脅，是更加不容忽視的問題。這一點，在2024年全台經歷了「403花蓮大地震」之後，人們應該感受更強烈了。

引用前內政部長、現任台大土木系教授李鴻源在多年前就已提出的數據，依據國家地震中心模擬報告指出，台北因為地下水水位過高，造成土壤液化，如果發生規模6.2級以上的地震，將震倒4,300多棟老舊公寓，死亡人數恐達上萬。

台灣現行的《都市更新條例》與實務，是參考鄰國日本的都市更新經驗與權利變換制度而來；而日本的都市更新與防災意識，則是從傷痛中學習的慘痛經驗。

1923年發生的關東大地震，1978年發生芮氏規模7.4級的宮城縣外海地震，到1995年1月17日發生規模7.3級的阪神大地震，迫使日本政府一路提高耐震標準到7級，且更加積極地展開老屋評估跟改建工作。反觀台灣，和日本同樣地震頻繁，卻在1974年起才實施耐震設計，在921大地震之後，台北市的耐震法規要求為0.24 G、耐震5級。

全台四大地震帶，發震機率高

台灣位於地震頻繁的板塊交界處，氣象局 於2022年統計發布各斷層的發震機率：未來50年內，台灣發生規模6.5地震的機率為99%，而規模大於6.7的地震機率也高達94%。

地震專家示警，台灣四大地震帶，包括台南與嘉義六甲斷層、北部山腳斷層、花蓮外海隱沒帶，及花東縱谷斷層，都必須加強警戒，其中花東縱谷斷層，強震機率達到34%。南部地區的台南、嘉義，未來30年，六甲斷層發生強震機率達到23%及26%。北部的山腳斷層，在未來幾年的強震機率偏低，其數字為3%，但大台北地區底下也有一個隱沒帶，是需注重建築結構安全的區域。

除了地震外，居住環境中，沒有電梯、停車位或汙水接管，也許只會造成生活的不便，但還有其他潛藏在老舊公寓裡的危險需注意，包括管線老舊、建材防火功能不足、無所不在的違建，以及與鄰房之間的棟距不足、狹小等，都可能容易用電走火、阻礙了逃生動線與消防雲梯車進出救災。

我一直認為，「信任」與「 共好」是成就都更的兩大關鍵要素。2012～2019年在文林苑事件後為都更黑暗期，《都市更新條例》在 2019 年修正後，都市更新的鐘擺已慢慢擺向了憲法所保障的人民「居住權」，因為大家都渴望有更好的居住安全與環境。即便都市更新很困難，但還是有許許多多成功的案例，我們也從其中體會整理出了成就都更的兩個關鍵因素——「信任」與「共好」。

住戶願意信任建方，成就了 30 個家庭的圓滿

第一是「信任」。

2006年4月，「耕建築」在一棟4樓公寓的2樓草創，當時公司開張後第一個月，第一個接觸、評估、和住戶簡報的都市更新改建案，就是位於羅斯福路三段靠近浦城街基地558坪的案子，也就是我們後來的「耕曦」。

這案子有30戶的住戶，林伯伯是當中最早的在地地主，經營著雜貨店，做著開門7件事的街坊生意，和鄰里有著深厚情感；林大哥後來承襲了林伯伯的雜貨店，繼續服務街坊鄰居。

18年前，我們開始整合開發這塊都市更新基地，開啟了林家第二次的改建機會，而林大哥的雜貨店也成為公司與住戶們一起開會討論改建的重要場所，我們大家一起在雜貨店度過無數個夜晚，有時好言相勸，有時爭執得面紅耳赤，也有時把酒言歡、惺惺相惜！鄰居如果對改建有問題，或對合約有疑問，都會跑到雜貨店找林大哥釋疑解憂。

林大哥以在地耆老的身分，他講一句話，往往勝過我們說明的100句話，讓我們與鄰居一步一步建立起信任。從前期整合3年、公部門政府都市更新審議4年，每場會議林大哥幾乎都無役不與，一直到拆屋興建的4年間，他仍持續每天到工地巡視，並出席參加每週三的工務會議，熱烈參與討論工程進度與幫住戶把關工程品質。

有一次我問林大哥，當年有其他建商一起角逐，為什麼會選擇沒業績、剛成立公司的我們，林大哥笑笑地說，因為我們誠懇的笑容、完整的專業規劃與打死不退的堅持，所以他願意信任並託付給我們，我想這就是「信任」吧！

林大哥為全體30個家庭把關守護11年，在最後要落成完工那兩個月，卻被診斷發現口腔癌末期，搬進新家沒多久就離開人世，但他的奉獻與無私，造福了30個家庭。我一輩子感念林大哥，照亮了30個家庭，也給了剛創業、零業績、初生之犢的我們，可以認真打拚、實現專業與理想的寶貴機會！

都更期望值0～100% vs. 95%～105%

都更成功的第二個關鍵，是「共好」。

在「耕玉」這個案子的整合過程中，我個人非常佩服于先生的理性與實事求是。和一家完全不認識的公司合作，覺得沒安全感也是無可厚非，但面對自己的疑慮，于先生總是選擇以行動與積極求是的態度，去確認事實真相與執行的可能性。

于先生告訴我，這次參與都更對他來說是一件天時、地利、人和的事，天時是因為房子夠老，再加上政府提供容積獎勵；地利是房子地點很好，加上近幾年房價上漲，讓他們改建後有機會分回原本的室內面積；再加上碰到「耕建築」專業的團隊，還有于先生熱心與鄰居溝通說服，讓他們都願意參與都更改建，這是很難得的人和了！

但于先生沒有說的是，這13年來的奔走與努力，他除了理性溝通與實事求是的精神，甚至為了讓都更案能成局，犧牲自己的利益，少分回坪數，以成就其他住戶。于先生說，這個都市更新案若改建沒成功，什麼都更期望值都是0，但如果改建成功，大家的都更期望價值就可以有100%。如果有住戶的期望值較高，想要分多一些到105%，于先生也願意犧牲自己，只拿95%的都更期望值，因為比起改建不成功、都更期望值0，95%已經是無限大了啊！

于先生願意利他，而後利己，就如同日本經營之神稻盛和夫，終其一生所奉行的「利他」經營哲學，始終心懷感謝、謙虛律己，同時不忘對他人施以關愛和善意，這樣的心態才是吸引正面回應及成就美好結果的真正原因。

讓我們深深體會到，「共好」正是成就都市更新的重要關鍵因素！

政府民間一起努力，打造更美好的安全家園

如今，「403花蓮大地震」再次震醒了大眾的危機意識。我們可以觀察到，新法規實行後的建築物，都沒有受到嚴重損傷，然而全台老舊房屋實在太多，潛在極高的居住風險。籲請政府快馬加鞭，由上而下加速推動制度面的改革，包括全面老屋結構安全檢查、開放危險與老舊建物容積獎勵、檢視住三法定住宅區容積率太低、財務計畫提列標準定期檢討、加快都更案審議速度等。希望「迎向大都更時代」不僅是一句口號，畢竟全台的都市更新，早已是迫在眉睫、刻不容緩的議題了。

我的上一本書《都更危老大解密 耕築共好家園》，定位為認識都市更新的一本入門書，自2021年出版以來，引起廣大的迴響。不過許多讀者也給予反饋，當他們實際展開都更時，多數仍不知如何著手開始，同時遭遇許多操作面的問題。因此在讀者們的反饋與需求下，有了籌備第二本「都更進階版」的想法，希望針對住戶在實際進行都更時，過程中可能遭遇的各種層面的問題，盡可能提供實務上的經驗，進行解答。

我們前後歷經將近2年的企劃、採訪、撰稿，集結團隊廣大的資源及人脈，採訪了前台北市、新北市、中央內政部相關局處單位，及專業建築師、估價師、代書、結構技師、營造廠負責人等各方人士。約訪耗日費時，無非就是希望盡力彙整官方、民間及專業人士各方角度及意見，提供讀者最客觀中立且完整的資訊。

希望讀者都能在這本書得到最需要的答案及協助，讓都更改建之路走得更加順暢，及早重建美好家園！

推薦序　利他，是最好的利己／施振榮
推薦序　以三個層次耕耘，打造安全健康城市／郭瑞祥
推薦序　多方共好，才能成就都市發展的美好／李吉仁
推薦序　面對「大都更時代」，一本詳盡且實用的精闢之作／李永然
自　序　讓我陪你走過漫長都更路

Part 1 地震不殺人，但建築物會
都更的理由、困境，與最新法令的白話說明

第1章
給我一個改建的理由！——地震多、老屋多，都市更新已刻不容緩
台灣地理環境，就是與地震常伴
台灣房屋問題，不只是老化
台灣抗震要求現況
借鏡日本的都更經驗

第2章
台灣都市更新面臨的困境——明明迫在眉睫，為何仍有人要抗拒都更？
房屋老舊，亟待改建
超高齡社會來臨
探究人們不肯改建的心態

第3章
社會與政府政策的變革——都更法令的沿革及修法前後差異
重大社會爭議事件的省思：文林苑事件與永春案
大法官第709號釋憲案
《都市更新條例》沿革及修法前後差異
都更改建的審議效率
推動都更，新北這樣做
推動都更，基隆這樣做

Part 2 都更vs.危老之差異及詳細程序
都更的流程、進度；估價的迷思、權益；聰明規劃稅賦、信託，不踩雷

第1章
危老╱都更看分明——危老與都更差別在哪裡？為何都更的程序總要那麼久？
危老╱都更流程比一比
究竟該選擇危老還是都更？
都更╱危老說從頭，立意有別
都更流程之劃定
自辦公聽會
送件前之選配
公辦公聽會、幹事會、聽證
審議會的工作

第2章
關於權利變換，你必須知道……——估價師在都更中扮演的角色
估價師在做什麼？
更新前，估價作業如何進行？
樓層、巷道與位置對於價值的影響
1樓的價值到底有多高？
公告現值的迷思
關於地下室的估價
「容積率」與估價的關係
不參與「選房」對地主權益有何影響？

第3章
參與都更，你要繳哪些稅？ ——都更稅賦要處理，聰明規劃不踩雷
當地主超選或少選，如何處理才能節稅？
房子該何時過戶給孩子較好？
房子出租，可以申請自用住宅優惠嗎？
特殊案例說明
若「土地所有權人」與「地上權人」不同，如何辦理都更？
當「地上權人」堅持分配房地時……
土地上的違章建築擁有人，能參與權利分配嗎？
住戶的「租金補貼」與「拆遷補償費」需繳稅嗎？
權利變換「逕為登記」流程
透過繼承轉移房產，最能節稅

第4章
認識信託——信託的安全性
簽署信託應注意事項
信託契約中的權利與義務

第5章
什麼是代拆機制？——代拆的可行性
多久可以完成拆除？
政府代拆執行的案例

Part 3 建築師與施工安全等關鍵因素
土壤液化、損鄰怎麼辦？客變、驗屋、保固、點交等爭議說明

第1章
建築師怎麼看都更？ ——在都更中，建築師扮演的角色
建築師在都更中的重要性

第2章
土壤液化及施工安全——土壤液化不可怕，遇到「損鄰」怎麼辦？
關於土壤液化問題
發生損鄰怎麼辦？

第3章
興建過程中，權利人注意事項——RC、SRC、SC/SS結構安全及建材設備選擇
營造商扮演的角色
結構的選擇
不能不知的抗震知識
興建過程中，權利人應注意事項
都更戶的建材設備，會比實施者（建方）的銷售戶差嗎？

第4章
客變怎麼做？——若有變更室內設計的需求，屋主與實施者（建方）該如何應對？
客變非完全免費
客變常見之爭議

第5章
從開工到交屋，要注意哪些事項？——驗屋、保固等相關眉角
驗屋的標準流程
保固服務紀錄卡的相關內容

第6章
管委會的功能，以及公設點交流程──公設的檢測、驗收及特殊狀況
管委會的設立及程序
管委會的權責
公設點交流程
公設點交之特殊狀況
關於保固期之問題

Part 4 公有地如何參與都更？
公辦、自辦的流程；「使用分區」之影響；海砂屋、輻射屋、工業區如何參與？

第1章
公有地如何參與都更？——納入都更範圍時的處理方式
公有土地的公辦都更
自辦都更的公有地部分
公有地的「占用戶」該由誰負責？
公有地分回房地後，會做何用途？
現有機關用地參與都更

第2章
「使用分區」對都更之影響——如何看使用分區？
使用分區的限定
住宅區與商業區之區別

第3章
海砂屋、輻射屋、工業區如何參與都更？──其他特殊狀況細節探討
地下室與頂樓增建，是否可要求補貼？
輻射屋、海砂屋之改建
工業區可以辦理都更或危老嗎？

Part 5 「共好」與「永續」之重要性
兼顧居住安全、環境友善的ESG發展及未來趨勢

第1章
地球暖化的衝擊——「淨零碳排」的對應政策及循環經濟
「淨零碳排」與營建業有何關聯？
呼應政府政策走向

第2章
ESG永續發展——建築業未來的綠色展望
推動ESG的重要性
推動綠能建築，成營建業未來趨勢
建築師看都市的永續發展
兼顧居住安全與環境友善

第3章
回到「共好」觀點的三個層次——都更對大家都有益處
建築物的基本要求──安全、安全、安全！
都市更新是眾人之事
都更「共好」的三個層次

Part 1 地震不殺人，但建築物會
都更的理由、困境，與最新法令的白話說明

第1章
給我一個改建的理由！──地震多、老屋多，都市更新已刻不容緩

如果我們從地圖上看，台灣是位於亞洲大陸東緣的一個島嶼；但從板塊構造來看，台灣位處歐亞板塊最東側，西邊與菲律賓海板塊相接，南邊與南中國海板塊相鄰，是目前地球板塊活動最劇烈的區域。

台灣地理環境，就是與地震常伴

住在位處環太平洋地震帶的台灣，我們對地震從來都不陌生。光是1991～2011年之間，中央氣象局地震觀測網就蒐錄了超過40萬起地震資料。而自2010年起，中央氣象局又逐年更新觀測設備，有效地提升了觀測密度及偵測範圍。目前每年大約可蒐錄到近4萬次地震，其中有感地震約1,000次。

根據紀錄，台灣地震發生次數最多是在1999年，主要是受到921大地震影響，當年度共發生49,928次地震，其中有感地震多達3,233次。而從災害性地震資料統計分析，從1901年（明治34年）至今，共有102次災害性地震。

現代地震的觀測史，是從19世紀才開始。然而，大型地震的週期通常以百年、甚至千年來計算，因此，歷史資料及文獻，就成為地震危害評估的重要事證及經驗。但多年以來，地震文獻的探究及蒐集，多數是分散式、個別的，缺乏彙整及統合。

有鑑於此，為了進一步量化地震發生機率，科技部邀集學界與產業界專家，成立了「台灣地震模型（Taiwan Earthquake Model，簡稱「TEM」）」，利用天氣預報陳述降雨機率的概念，估算未來各斷層可能發生地震的機率。

結果顯示，座落於南台灣的地質構造具有快速的滑移速率，且多數斷層近百年來沒有發生地震，蓄積了較高的能量，未來發震機率可能比較高；而相對於其他區域，南台灣的斷層分布較密集，但長度較短，中規模的地震有較高的發生機率，但大規模地震（例如規模7級以上）的發生機率會較低。

中台灣的斷層比較長，但是因為1935年發生新竹—台中地震（獅潭與屯子腳斷層），以及1999年發生的921地震（車籠埔斷層），這些規模7級以上的地震釋放了斷層的能量，降低了未來30年中台灣發生地震的機率。

相較之下，花東地區的花東縱谷斷層及中央山脈構造，更有可能發生大規模地震；所以在同一時間中，東台灣發生規模大於7級的地震機率，可能會是全台最高。

透過這些資料分析，我們可以得到一些有用的資訊，例如：針對地震發生機率較高的斷層，可以加強對這些斷層的監測和研究，或是模擬該斷層發生地震時所可能遇到的災害，據以防範。

台灣房屋的問題，不只是老化

更進一步來看，許多地震悲劇的發生，是因為建築物的抗震能力不夠，或是建築老舊、偷工減料，以及屋主不當地修繕行為所導致。舉例來說，2013年的台東地震，造成花蓮玉里鎮一間7-11便利商店倒塌；當時的結構工程公會理事長就認為，屋主為了讓超商營運，把1樓的牆壁改成玻璃帷幕，導致房屋支撐力降低，可能就是造成倒塌的主要原因。

因此，徹底落實防災型都更與建築法規，降低未來地震發生時人員傷亡以及財產損失，同時考量建築成本與安全之間的平衡點，就能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的建物理想狀態。

還有一點要注意，台灣是在1974年才開始執行耐震規範，因此921地震發生時的許多房屋，是在實施耐震規範之前興建的，於是造成了重大傷亡。在921地震發生後，政府採取了許多因應政策，重新檢討震區劃分以及加強結構韌性設計規範，以更嚴格的設計要求，來加強建築物的耐震效果。

這些措施都是正確的，或許經由政策的落實，可以減低地震帶來的災害，如同我們在工程界的一句俗語：「地震不殺人，但建築物會」。

台灣抗震要求現況

台灣的都市發展自成一格，100年前的台灣，總人口數比同時期的倫敦、紐約等大都市還少；經過不到百年，台灣在 20 世紀末就有了2,000萬人口，雙北都會區總人口數則將近1,000萬人，台灣已經成為一個高度都市化的地區，鄉村人口比例則逐年降低。

在人口密集的雙北市，國家地震中心曾做過模擬，如果台北及新北發生規模「6.2～6.3級的地震」、「震央深度10～20公里」、「地表破裂長度10～16公里」，模擬結果顯示，在最嚴重的狀況下，雙北全倒及半倒的房屋估計會有4,000棟。而以2024年第1季的統計資料來看，台北市的平均屋齡大約是37.57年，更有71.94%以上的住宅屋齡超過30年。很難想像，如果大型地震發生，台北市將會受到多麼大的傷害。

於是在921大地震後，政府加強了建築法規中對耐震能力的要求，以台北市為例，法規要求的耐震強度為0.24 G，屬於耐震5級範圍；但台北市又細分為幾個分區，各分區的建築設計細部規範有更詳盡的規定，包含使用的梁柱尺寸、鋼筋量，以及混凝土磅數等。

就全台灣而言，耐震級數分為0～7級，0.4 G以上者都歸為7級，如果讀者們看到坊間的8級、9級地震，都是自己訂的，與國內的地震分級無關。

借鏡日本的都更經驗

同樣屬於地震頻繁區，日本在1969年6月，就將實施多年的「市街地改造法」與「防火建築街區造成法」的立法意旨整併，頒訂「都市再開發法」（以下簡稱「再開發法」），也就是都市再開發的依據，不僅要增進建築防災及安全性，並兼顧市街環境的景觀改善。

隨著社會經濟環境與政策等變遷，日本又經歷了多次修法，為了有效推動老舊集合住宅的重建，在2002年頒訂了「集合住宅重建措置法」再開發法案。

東京都「丸之內」地區再開發案，是全世界都市更新的一個典範。丸之內地區位於皇居外苑與東京車站之間；明治維新後，因為地方政府缺乏經費，於是將這個區域的土地賣給三菱集團。經過三菱集團持續開發以及1914年東京車站啟用，這個區域逐漸發展成日本第一個商業區，也產生了許多知名的建築物，不但有美式混凝土大樓，也有傳統的紅磚建築，分別有「倫敦街」與「紐約街」的美稱。

戰後的1950到1980年代是日本經濟高速成長的階段，陸續有大量的商用土地釋出，於是在這段期間，整個區域有了約90棟的新式建築。但在1980年代後，丸之內地區的開發容積已經接近日本政府規定的1,000%上限，加上日本經濟泡沫化，區域發展出現了遲緩、空洞化的現象。

1990年代，首相小泉純一郎推行都市再生政策，催生了丸之內地區再開發案，由地區內的最大地主三菱地產為發起人，並結合了其它地主，與東京都廳、區政府、東京車站的管理單位「東日本鐵路公司」，共同擬定都市規劃，目的在於重新活化整個丸之內地區。

新開發案的主要內容，包括將原來的900%容積率放寬到1,800%；原有的建物面積近93%作為辦公室使用，只有7%作為零售及餐飲使用，新計劃把零售餐飲面積擴大了2～3倍；將建築物的高度限制，從原來的100英尺提升到500～670英尺，但是超高樓層建物的基座必須退縮，以維持足夠的街道面積。

此案最引人注目的部分，是它整體性的都市計劃，包括「綠帶規劃」及「人行空間」的設計等；並且在建設新建築的同時，也保留或復原了例如丸之內公園大樓、三菱一號美術館等昭和時期以來的舊建築，在新舊建築並存的和諧視覺下，不但不覺突兀，更展現歷史與創新相互融合的都市風貌。

丸之內地區再開發案的成功，關鍵在於地主的態度。地主並不優先追求本身的最大利益，而是兼顧使用者的角度，來做出完整的區域規劃；計劃的執行也不是單方面由開發者來主導，而是經由一個開放的協商平台，結合開發商、公部門、其它地主、使用者，共同負責區域內的開發經營，這是相當值得我們學習的地方。

丸之內地區再開發案的成功，不但是日本人民的驕傲，也是日本政府的驕傲，政府預計在2024年發行的1萬圓日幣新鈔背面，將會是東京車站「丸之內口」建築的圖樣。

日本在都市更新的經驗累積，遠遠超過台灣，尤其更新事業中非常重要的權利變換計畫及不動產估價機制運作，日本的運作已經相當成熟，並普遍取得權利人及相關機關的認同及信任。

在建築物防震方面，日本和台灣同樣地處環太平洋地震帶上，1923 年9月1日發生的關東大地震，造成了10萬人以上傷亡的慘劇，這次地震讓日本政府意識到耐震建築的重要，於是當時的日本政府修改了法規，要求新建建物至少要達到耐震5級的標準。

之後在1995年1月17日發生的阪神大地震，根據日本政府調查，當時受災最嚴重的神戶市，全市死亡人數有4,500餘人，全部倒塌的建築物約有67,000棟，而傷亡者多數是居住在老舊房屋裡的老人；但符合關東大地震後耐震標準的建築物，幾乎全部完好無傷，這驗證了耐震建築減低震災傷害的效果。

在阪神大地震後，日本政府更進一步地把建築物的耐震標準再提高到7級，而且更積極地推動老屋的屋況評估及改建工作。反觀台灣，我們要做的事還有很多。

因此，我們不但要借鏡日本的權利變換機制，更要學習日本對於防災意識的重視；而這些經驗，都是他們從災難傷痛中學習到的慘痛教訓。


Part 2 都更vs.危老之差異及詳細程序
都更的流程、進度；估價的迷思、權益；聰明規劃稅賦、信託，不踩雷

第1章
危老╱都更看分明──危老與都更差別在哪裡？為何都更的程序總要那麼久？

1970年代，當時擔任教師的王先生夫婦，在台北市購買了一戶國民住宅。這國宅是4層樓的公寓式建築，1樓的住戶有院子跟地下室。隨著屋齡老舊，許多公用及私有的水管及電路開始出現狀況，加上住宅沒有電梯，讓住在這個社區的銀髮居民逐漸感到出入不便……

多年來住戶更迭，一些較晚搬進社區的鄰居，開始有了都更或改建的想法，因為社區位於很好的學區，周邊新開發的建案不少，都更或改建對住戶一定有利；但是像王先生夫妻這樣的長者，對都更及改建完全不熟悉，彼此在溝通上產生很多問題。許多老屋的住戶面臨到都更或危老改建時，都會有類似王先生夫婦的疑惑，到底什麼是都更？什麼是危老改建？差別在哪裡？

我先用一張表格讓讀者們了解《都市更新條例》與《危老條例》的差異。

從以上表格中，我們可以清楚地理解，都更有比較高的容積獎勵，而且只要80%土地及建物所有權人同意就能進行；危老改建的申辦程序比較簡單，審核時間也比較短，不過需要100%土地及建物所有權人同意，而且《危老條例》有時效限制。

危老╱都更流程比一比

讀者們了解危老與都更的不同之後，以下這份簡易流程圖，就可以說明危老╱都更的程序。

從這兩張表格的提供的資料，相信讀者們不難理解，為什麼許多人比較有意願選擇危老。綜合來說，雖然危老改建的獎勵值比都更少，但是程序簡單、審核時間短，建方取得建築執照後就可以開始興建。

要申請危老重建，最重要、也是最關鍵的兩件事，就是「結構安全性能評估」與「重建計畫」。政府必須經過結構安全性評估，才能判定房屋是否符合危險老舊的原則並且達到改建的標準。都更亦須經過同樣的評估程序，這在《都市更新條例》中都有明確規定。

危老與都更在程序上的不同，在於危老中只有一個行政程序叫「重建計畫」報核； 而在都更中則有「劃定」、「事業計畫」、「權利變換計畫」三個階段，一般來說，光是完成這些流程就要比危老多出2、3年的時間。

以危老改建案為例，不論是在台北市或新北市，在條件符合的情況下，通常主管機關於3～6個月內就能核准成案。申請時有可能因為條件不符合，或者因為文件不足的狀況而被主管機關駁回，在重新申請或補件之後，一樣能在3～6個月之內核准，核准後建方就可以去申請建築執照。

「需要進行危老或都更的房屋，屋齡一定久遠，所有權的狀況通常比較複雜。依據情況，同時擁有房屋及土地者，我們稱之為『所有權人』；只有土地但沒有房屋者，稱之為『地主』；有房屋但沒有土地者，則稱之為『屋主』。而所有權人、地主、屋主，我們統稱為『權利人』。」

權利人該如何選擇？我們將進一步探討。

究竟該選擇危老還是都更？

王先生社區裡的鄰居議論紛紛，有的鄰居覺得危老好，有的鄰居覺得都更好，他很疑惑，到底該選擇哪一項對大家較有利？

從許多危老改建及都更案的案例中，其實選擇危老或都更並沒有一定的好壞，完全視個案的狀況而定。譬如基地面積小於500平方公尺的建地，而且所有權人、地主、屋主也較少的情況下，大家自然會傾向危老，因為這將節省相當多的時間成本；但大家也會相對地付出一些代價，例如前面所提到的，獎勵容積少了，還有稅賦上的優惠也比較少；若是基地規模大或戶數較多，幾乎不可能達到危老要求的「100%住戶同意」，那就只能選擇都更。

老屋改建最重要的考量，絕對是「安全的急迫性」，譬如你的房屋是輻射屋，會影響居住者；或者是海砂屋，有結構安全的疑慮，那毫無懸念，就該盡快申請改建。

另一個考量的重點，在於「權利人持有房產的時間長短」，這會影響到改建後的稅賦，在下一個章節我們會有更詳細的探討，在此僅簡要說明：例如所有權人持有房屋40、50年，不論選擇危老或都更，都得繳交不少土地增值稅；但危老沒有土增稅的減免優惠，都更有，或許對某些權利人而言，選擇都更會比較划算。反言之，如果是持有房產不久的權利人，在改建後所要繳交的土地增值稅就不會很多，或許選擇危老會比較好，因為可節省許多時間成本。

再一點就是「獎勵值的差異」。危老重建雖然流程相對短、成案較快，但危老的容積獎勵上限比都更少，像是之前提到的海砂屋或輻射屋可申請的專有獎勵，就無法合併在危老獎勵中，因此權利人能分回的房屋坪數可能會少一些。

必須強調的是，不同案件中的權利人，所衡量的重點可能不盡相同。簡單來說，如果土地增值稅不會那麼高，可能就會選擇危老來節省改建時間，會比較有利；而對建方而言，承接危老的案子，相對比較省事。如果持有土地及房產的時間長，權利人可能要負擔比較高的土地增值稅，或許可以考慮都更，因為可享較多的稅賦優惠。