客變實務研究：想住好房就從客變開始量身訂做

屋主、設計師、正在買房的你都要看！
從水電規劃到隔間變更須知
揭露建商不主動說的客變秘辛

這些設計工程圖解 成屋室內裝修也能用！



名家專業推薦
台北市室內設計裝修商業同業公會理事長 / 謝坤學
連雲建築總經理 & 台北市都市更新學會理事長 / 蔡漢霖
中華民國室內設計協會榮譽理事長 / 趙璽
逢甲大學建築專業學院助理教授 / 陳文亮
陳叡澧建築師事務所主持建築師 / 陳叡澧
住商企研室執行總監 / 徐佳馨
中華民國室內裝修專業技術人員學會理事長 / 林烱輝
北大欣集團羅特麗磁磚精品總裁 / 王振榮



室內設計師懂客變嗎？如果不諳營造工序，可能犯了不該犯的錯，造成屋主日後使用安全性與便利問題！
屋主們知道自己買的房子可以客變嗎？客變好處在哪？如何與建商溝通？這些相對應的營造工法與裝修準則，作者全系統化整理好系列知識與應用，不只屋主適用，設計師也能參考的設計工具書，一起幫家精打細算。


｜其實要住的『安好』，最好要先客變｜ 省裝修成本，還能享有高完整度保固
一般人認為客變是為了提前裝修，可節省裝修成本。但最大的優勢在於房子的保固與糾紛爭議，交由建商客變會比日後自行裝修來得有保障，而且保障更全面化！

 設備建材是專案採購價，絕對比另外請裝修工程便宜
 設備建材選擇點交不安裝，退料不退工，施工費用會轉嫁到日後裝修，留意退料也有可能影響保固
 交屋後裝修想敲打廚房浴廁給排水、更換設備，可能破壞原有防水層，屋主們要注意建商有權不修復
 專家過來人建議，住家防水工程，建商保固會比裝修廠商品質更牢靠
 機電迴路、給排水、泥作工程有過多二次施工或加工，容易產生品質問題，客變可讓建商一次施工，減少品質瑕疵


｜建商不輕易說的高實用性客變專業知識｜　實務說明客變遊戲規則，避免設計踩雷
客變是預售屋限定的服務，只要有更換任一材質，跟原設計不一樣，就算客變。它的遊戲規則由建商制定，但建商不會老實告訴你，什麼可以動，那些不能更改，會不會想要的，到最後被認定無效，會不會白花冤枉錢。作者實務彙整各個機能空間常見的客變問題與設計須知，教你如何應對，客變出想要的sweet home。

 設備建材退料後，建商不會退工資，但想要重安裝，反而可能會再多負擔一次工資
 建商油漆工序比室內裝修少，品質參差不齊，但退的油漆費不會高
 沒照規定時間提出與回應，客變會被認定無效，改回原設計操作
 不是所有預售屋都能客變，如果影響使用執照取得，建商情願不客變
 隔間與穿樑孔更改，可能影響結構穩定，客變無法動，即便建商有條件點頭，可能衍生追加補強費
 預留管埋設好是好，為防止地板空心，影響驗屋，建商是有條件同意
 濕區內可接受變更，但想將馬桶、臉盆獨立作乾濕分離，超出濕區，建商可以Say No


｜成屋裝修也能用的設計規劃準則｜　讀懂給排水、管線更動、水電圖面更改與限制
無論預售屋客變或是成屋、老屋改造，室內裝修需求點，不外乎調整隔間、插座開關位置以及浴廁設備管線調整，雖是客變設計準則，但這些裝修須知、注意事項，一般成屋也通用。

 隔間修改要注意，結構牆與輕質灌漿牆的交接方式不同，影響結構漏水與否也不同，兩牆對接最容易裂
 一個電源迴路共用燈具數有限，計算要用的燈具數量及瓦數迴路安排，別狂增加出線解決問題，只會讓客變費平白無故變高，划不來
 開關插座位置避免旁邊有空調或給排水管，預防管線滲漏水有漏電風險
 輕質灌漿牆安裝插座預埋盒，忌諱切斷骨架，這會影響牆體連續支撐力
 濕區內可縮小調整給排水管，但有樑柱限制
 空調排水位置忌諱規劃在鋼筋混凝土結構牆，容易受地震外力拉扯導致水管破裂
 空調排水管移位或調整高度位置，記得要測排水
 排油煙管路徑彎折超過2個以上，排煙管總距離超過5米，最好加裝抽氣馬達，尤其建議狹長型格局，可先詢問排氣管氣怎麼安排，好做後續更動

一本提前幫你節省裝修成本的設計書。
作者從為建商制定預售屋客變準則、為屋主擬定客變等實務經驗，整理業界不對外說的客變法則，點出鮮少人知的建築營造工序，系統化機電插座配置、平面、空調給排水、廚房浴廁管線、燈具照明設計等製圖的實用資訊，提供給設計師、有室內裝修需求者完整參考，避開設計盲點，打造自己夢想家園。

宮恩培
深耕室內設計30年，擁有營造、室內裝修設計、建築規劃等工作經歷。
不只在建設營造公司為客戶服務客變，也親自制定過客變相關準則，最懂業界在想什麼。
結合實務經驗與對業界及市場觀察，蒐集建商鮮少對外公開內容，系統化客變知識準則。

客變是建商不輕易說的買房知識（自序）

隨著時代變遷，裝修設計的風格與材料的使用也推陳出新，室內設計的美學也是百花齊放，建築開發商也在維繫良好的品牌名聲下推出更多優質服務。從早年的先建後售，再到預售制度的推行，除了幫助購屋的消費者提早購置想要的房子外，也對建商推展建案的先期資金營運，提供更多助益，因此建築不動產的預售制度也漸漸在整個不動產市場銷售上有了更深的發展。在預售制度推出後，許多建商也不斷的精進改良服務。

加上現在的人很注重隱私，以及在管委會的管理下，為避免在日後裝修上敲打影響其他住戶，也能省下一些日後裝修的費用等利多的因素下，提供「客變」服務的建商也越來越多，內容也越來越細膩。

客變會是室內設計熱門話題？有大量的需求？觀察近幾年台灣的房價及不動產市場的交易仍然非常活絡，加上政府推展更多優惠貸款的政策下，激起更多想購屋、換屋的族群和青年，因此預售屋的客變這件事情，就會帶來更多的需求。

 屋主、設計師、未來想買屋的人都要看

不過一般人對客變的瞭解也僅止於表面，還有更多的細節及原因，需要有人能解析其中的奧秘及內容，以幫助需要客變的人。在客變這件事除了跟屋主自己有關係外，還有室內設計師以及日後想買屋，想先了解客變這件事的人，都是可以藉由本書獲得相應得知識。

在建築及室內設計的學校教育知識體中，幾乎是沒有在教導客變技術及知識，必須透過業界實務上的操作，去累積經驗及學習。所以這本書所談的內容，大都是學校及建商不會教你的知識。這是一本經過多年實務集成的客變知識書籍，那怕是多年經驗的室內設計師也無法全部了解客變當中的知識及技術，因為室內設計師大都處於被動告知，或者詢問建商所提供得來答案，限縮了這方面的全面學習。

一些被隱藏起來的營造技術知識是很難獲取的。 即便我們可從網站搜尋出不少關於客變訊息，但也只談到一個面向或是一點點的片段，無法對客變這件事的內容有統一整合的完整說明。

而當購屋者在面臨客變時，是否能清楚了解客變的來龍去脈，並藉此機會規劃出更貼近自己未來空間生活的想像，基於上述的種種想法而產生了出版本書最初的動機。

 透過客變輕鬆校正理想居住環境

建商在規劃設計過程中並無法完全知道每個屋主未來的需求，只能依照目前市場受歡迎的內容方向、市場區位以及現行的建築法規，規劃每個房子的格局、房型、管線配置、材料設備。但人的需求及慾望總是無法滿足，因此「客變」服務的提供，是盡可能滿足購屋者「參與」建構自己家的過程，懂得經營的建商會藉由客變讓購屋者有一定的參與，更能將建商「品牌」與購屋者之間產生一定的黏性，互為雙贏。

客變過程中，建商會考量在日後請領使用執照及交屋過程等問題，訂出相應的「限制條件」及「可客變的條件」，這些大都是建商自訂，也有的是業界共同的慣例，以及法令限制等所構成，很多時候購屋者並不清楚這些限制條件及有限度可變更條件背後的成因，甚至自己或設計師在協助規劃客變時，並不深諳可能在日後裝修和使用上的問題，與不了解建商拒絕變更的內容，藉此詳細說明自訂的條件內容原因，才能從容應對客變及設計上需要的回應，也是本書出版的另一個動機。

 建商不輕易透露的高實用性客變專業知識

筆者個人在營造、室內裝修設計、建築規劃等領域都有一定的工作經歷與參與，也經常替受委託設計的屋主設計及客變，也在營造及建設的公司中幫客戶做客變服務，也親自制定過客變的相關準則內容，在不同的角色扮演中能夠整合不同的觀點及必要的客變知識點，也希望藉由此書的出版，讓正在或預備要客變的建商或屋主、購屋者、室內設計師或是想了解客變服務的人，對此有正確及深入的了解，當然其中有不少的是建商不會告訴你的內容，也是只有身在其中的人才知道的事。

本書的出版，主要對象除了面向購屋者外，也對正在執業及從事室內設計的年輕一輩設計師在面對預售屋客變時，能有更全面的知識系統，能做好設計及客戶服務，因此希望本書的出版能幫助到需要的人，感謝曾經在建築及室內設計這條道路上磨練及幫助我給我機會的人，才讓我能將這些實務上的經驗和知識貢獻出來。

推薦序 Sweet Home 好房設計推薦語錄
作者序 客變是建商不輕易說出的買房知識
INTRO 客不客變差很大


CHAPTER I 你需要客變嗎？
認識 1 什麼是客變？ 讓購屋者參與房子規劃
>>1.1 客變是建商提供、預售屋才有的限定服務
>>1.2 購屋者的權益　為提出需求所做的工程變更

認識 2 為什麼要客變？ 建商施工的保障較全面性
>>2.1 符合購屋者想要的設計及使用搭配
>>2.2 節省未來裝修時間與成本
>>2.3 建商施工有保障　不怕日後保固起爭議

認識 3 弄清建商遊戲規則 合約要有的客變事項
>>3.1 提出客變的黃金時間
>>3.2 確認可變更與不可變更項目
>>3.3 客變衍生的追加減費用
>>3.4 客變成功與無效認定

認識 4 客變前務必拿的素材 家配圖幫助格局變動想像

認識 5 掌握客變時間與流程 工程進度不拖延
>>5.1 確定進場時間　避免錯過黃金期
>>5.2 設計師幫你讀圖　盤點格局哪些可更動


CHAPTER 2 客變前要做的準備動作
動作1 詳查客變資料規範 小心變更功虧一簣
>>1.1 常見的客變通知書（函）文件
>>1.2 逐一檢視文件資料可保障權益

動作 2 解讀客變圖內容訊息 繪製夢想家園
>>2.1 建築平面圖 點出哪裡不能變
>>2.2 機電配置平面圖 讀懂燈具、插座、開關、用電量計算
>>2.3 給排水平面圖 不挖不該挖的管線位置高度
>>2.4 門窗配置圖 掌握位置尺寸高度有利空間調配


CHAPTER 3 實務說明客變要做的事
說明1 再三發問建商客變規則 找出最佳空間佈局手法
>>1.1 追問不可變項目細項 減少二次客變麻煩
>>1.2 可變項目細節諮詢 有助整合未來裝修預算
>>1.3 每家建商條件性變更不同 結構門組空管預留最常見

說明2 常見的變更處理準則 擺脫設計盲點
>>2.1 各機能空間常見的客變問題
>>2.2 配電插座規劃 事先解決位置數量問題

說明3 從實務學不踩雷設計 讓客變100% 滿足所需
>>3.1 對隔間牆最好的處理 不怕影響結構甚至漏水
>>3.2 插座開關最佳配置 避開牆體支撐力受損風險
>>3.3 廚房浴廁管道最佳安排 求排氣排水順暢

CHAPTER 4 客變後要做的工作確認
確認1 逐一檢視客變圖上標示 預防有疏漏不完整
>>1.1 立面與3D 模擬圖 快速具體化家的樣貌
>>1.2 建築平面圖 客變首要確認的第一張圖
>>1.3 機電插座及弱電平面圖 確認落實生活方式與需求
>>1.4 燈具照明圖 預設燈具數量、瓦數、迴路數量
>>1.5 通風管線與空調排水圖 方便調整空調位置
>>1.6 消防、給排水圖 確保變更後不漏水

確認2 建材設備選材選色確認 貼近自己喜愛的設計風格
>>2.1 建材材料選樣選配　在配套方案中選適合的風格色系
>>2.2 浴廁廚房設備選擇　按版本等級另作報價追減

確認3 客變後其他工作確認 減少日後驗屋誤差
>>3.1 客變變更報價單分析 可參考市場單價推估成本
>>3.2 客變後營造廠繪製施工圖 再微調可能有隱形成本

客不客變差很大

買房子看地段、座向與周邊生活機能，內部空間格局也馬虎不得，但未必「室室」如意，因為不是每間房子都有方正格局兼面面有窗，通風好採光，最後還得靠室內裝修來修整理想住宅。如果等到成屋後再改造，免不了敲敲打打，花錢是一回事，就怕有些空間構造定型，後續室內設計更改有限，與其如此，不如在預售屋階段，能客變就客變，從「根」開始改起，而且還要改得對，這樣未來住得開心、幸福。

Q1 大開窗恰好是迎風面，颱風來，會麻煩？邊間西曬好嗎？

>> 看樣品屋，剛好有一邊間，怕有西曬，夏天會特別熱。新房有大面積落地窗，view 不錯，很怕颱風或豪大雨，一開窗風雨灌起來，即便沒下雨，風大，灰塵照樣跟著開窗跑進來，有窗等於沒窗。


Solutions >> 方位沒法改　靠室內設計做保溫斷熱處理
房子方位及位置關乎通風及潮濕與否，跟我們常說的風水有關，好的風水基本上得通風好、採光佳，不過建築方位座向如何安排，是建商說了算，屋主不能用客變來變換座向，只有在購屋時多注意些。至於西曬與否及喜好，則見仁見智。

◆ 生活習慣會影響方位選擇
傳統偏好坐北朝南，是依循太陽東昇西降原則過生活，早上有更多陽光進入到室內，有助於身心健康，也比較容易把整夜潮濕的空氣帶走，筆者也遇過幾個都是上夜班的科技業業主，白天睡覺居多，不太愛早上陽光，反而選坐東朝西，避開朝東的房子。

◆座向問題直接反應房子先天條件
面向東北或西北面，有個角度讓陽光不至於直接進到屋內，對不喜歡早上陽光太刺眼的人來說，這方位較好。但房子東北向要注意東北季風季節來臨，迎風面會很冷，室內的牆需要另作保溫斷熱處理，尤其長輩小孩住的空間，冷熱溫差不宜過於劇烈。


Q2 明明建商說廚房可以加中島，為什麼再多個水槽卻不行？

>> 想在廚房旁邊延伸一個裝水槽的中島，但建商卻說要加拉水線，不可以變更，一般的中島可以做，建商不做，日後裝修自己來，總可以吧？


Solutions>> 超過水區增加排水　裝修要獲得直下層同意
客變規定只能在水區（濕區）範圍內作變動位置，超出水區範圍不能增加排水點，這還有分封閉式與開放式廚房作法。封閉型（廚房四周有牆壁及門）可在封閉區域調整，但很多套房或二房的廚房是開放式，其水區範圍是以廚具的寬和深為限，增減排水點不能超出該廚具尺寸。

◆ 影響直下層漏水
超出水區增加排水，直下層的住戶上方會多一根排水管，因不知道直下層的住戶未來會有怎樣的配置，一旦出現漏水可能會影響使用，為避免日後糾紛，建商一般都不會答應超出水區外增加排水管。

◆ 裝修審查程序
客變不允許的水槽，得等到室內設計階段，依照先行法規，需要獲得直下層同意，取得同意書後再經過裝修審查的程序確認無誤後才能施工，這也是因為很多違法套房的增建裝修造成直下層的漏水導致對方權益受損，政府為了管制及避免問題發生，才有此規範。


Q3 客變來不及升級暖風機，日後對裝修有影響？

>> 客變當下沒想要將浴室抽風機換暖風機，等浴室牆壁都灌漿了，才臨時想升級，這可以請建商重做？反正牆壁還沒上磚，應可重改線路。


Solutions >> 220V 專用迴路　配電盤有無餘裕
暖風機的功率較大會配單獨迴路，使用電壓為220V，一般抽風機是 110V 電壓，考慮日後使用，建議客變時改成 220V 的專用迴路，若未即時客變，未來需抽換正確線徑的電線並在配電盤上更換2P 220V 專用的無熔絲開關，但這要看實際的配電盤能否修改，得由專業有執照的水電廠商評估。


Q4 設計師根據用電規劃，建議加大尺寸改電箱，是可以的？

>> 設計師看過家電、燈具需求，建議最好提高總用電安培數，加大電箱尺寸，這部分建商不同意的話，可交屋後自己去台電申請？


Solutions>> 建商配置固定不能改　需日後裝修才可更動
對於配電箱的大小及用量，建商有固定規劃，不能更改，真的不足則由屋主裝修時自請水電修改。設計師在客變設計要統計所有的用電量請建商先預審，好確認開關箱是否足夠日後用電，如不足就需要屋主重新選擇電器。

設備的功率及調整插座數量。另外真有不夠情況，會從配電盤中調整迴路，讓出多餘的迴路。都不能調整及改變的狀況下，再改電箱、尺寸及總用電安培數，這部分變更比較複雜，費用也會比較高。


Q5 對外陽台可以再多一個插座或改位置？

>> 聽其他買預售屋經驗分享，室外陽台插座位置，建商並沒照顧到消費者實用性，通常在靠屋內內側牆壁設一插座，想在不同牆上多幾個插座，該怎麼跟建商講。另外插座的高度能改？


Solutions>> 陽台有專用戶外型插座　注意電源迴路
只要不牽涉窗戶、外觀造型、結構等變更，戶外陽台插座及給排水增設大都可開放變更；這些插座的移位或增加，是和洗衣烘衣設備、給排水需求有關，建商為了避免在結構牆裡配給水管，以防地震影響產生破裂漏水，有的會改用明管配置，所以在客變時可先了解建商配管方式。

◆ 戶外型插座
戶外插座一定要用戶外型，一是有保護蓋，另一種是插孔向下，這些都可避免戶外的雨水噴濺，避免電線浸濕短路或感電。

◆ 配合設備調整插座位置
陽台如果放烘洗機，在客變陽台的插座及給排水時，要先確認設備供電及給水和培水的位置，再作客變的移位，不然會影響設備擺放位置，會增加墊出來的空間，反而放不下設備。

◆ 電源迴路改專用
陽台擺放的設備不多，建商通常將陽台插座迴路和室內迴路併在一起，不過有鑑於現在使用烘衣洗衣機的家庭增加，這些設備屬高瓦數的設備，約900 到 1500W，是有必要在客變中變成一個專用迴路，要先確認設備用電的電壓是 110V 或是 220V。



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|設計淺談| 瓦斯型烘衣機留意天然氣軟管配置
若日後想使用瓦斯型烘衣機，要問建商有無另一個瓦斯出口，即便未來自己裝修，也要知道設備瓦斯的接頭方向和瓦斯的出口方向位置，才不會繞了一大圈。除此，天然瓦斯的軟管與桶裝瓦斯專用的軟管不同，兩者承受壓力不同，為了安全一定要區分開，且得跟施工的廠商交代清楚。

1. 天然瓦斯低壓型軟管：低壓型軟管只能用在低壓設備，之前幫業主驗屋時就有發現建商將桶裝瓦斯專用的軟管（高壓型有穿孔，CNS9621），用在天然氣軟管上，這很容易造成瓦斯外洩的誤報。瓦斯軟管使用二年後，最好定期檢查，可確保軟管及接頭上有無出現老化及漏氣問題。

2. 瓦斯爐具離瓦斯接口超過1.8m 配硬管：瓦斯公司通常把室內外的介面點作在穿牆後進到室內作一個考克接頭，如果瓦斯爐具離接口較遠，不能使用軟管銜接，一定要配金屬硬管，而且是明管，不能埋進牆體之間。法令規定超過1.8 公尺的距離要配硬管，當硬管備置到瓦斯爐具下方再用天然瓦斯的專用的軟管（CNS9620）銜接即可。