都市更新地主節稅議題精解

本書關心地主對於都市更新重建面臨的稅負困擾和疑問，故從地主原來居住的老宅會面臨哪些持有稅負開始探討，包含：建設公司或整合推動師開始跟地主談合建或都市更新時，地主將面臨哪些重要抉擇及注意事項？地主有哪些可能重建模式可供選擇及其利弊得失為何？重建過程權利義務有哪些以及是否要先規劃移轉給子孫？移轉時會產生哪些稅費？重建過程中有哪些稅費有減免？重建過程中領取的各項補償金是否會需要課稅？合建或都市更新完工交屋時將面臨哪些稅負？合建或都市更新後是否要移轉房地產？若不移轉，將會有哪些持有稅會與更新前有所差異或減免？重建後若移轉，將會產生哪些稅費或是否有減免優惠？重建地主，持有土地價值翻轉多倍，將會牽涉更多家族不動產傳承問題，早期有部分大地主於親屬間借名登記或兄弟間土地所有權登記與實際應分配擁有的權利不一致，將面臨哪些稅費問題？而都市更新實務案件中，眾多真協議假權變造成權利義務差異，甚至引發重大租稅爭議的情況，又或是建商或實施者房屋移轉產生的營業稅到底應該由地主另外拿錢負擔？還是建商或實施者負擔繳納？舉凡都市更新重建可能涉及的稅務問題，皆能透過本書的案例與分析，更深入的了解。

林品硯
現職：國富浩華聯合會計師事務所執業會計師／永續長
學歷：新加坡國立大學(National University of Singapore)管理學碩士、國立臺灣大學會計系學士
經歷：勤業眾信聯合會計師事務所審計員、上市櫃建設公司都市更新教育訓練講師、金融業都市更新教育訓練講師
著作：危老重建地主稅負釋例兼論房地合一2.0觀點、都市更新地主節稅議題解析

陳嘉鈴
現職：國富浩華聯合會計師事務所審計服務部副總經理
學歷：淡江大學會計研究所碩士、記帳士考試及格、無形資產評價管理師考試及格
經歷：博智聯合會計師事務所稅務專員、鼎信聯合會計師事務所審計部副總經理
著作：房地合一2.0及都市更新課稅精解、都市更新地主節稅議題解析

林松樹
現職：國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師
學歷：臺灣大學商學系EMBA碩士
經歷：營建署北中南都市更新財務及稅務講師、台北市及新北市住都中心都市更新財務及稅務顧問、生產力中心及中小企業學苑長年講師、台北科技大學EMBA家族傳承講師
著作：房地合一2.0及都市更新課稅精解、危老重建地主稅負釋例兼論房地合一2.0觀點、都市更新地主節稅議題解析

第一章　你家老宅重建前面臨哪些持有稅負？/1
一、房屋稅/3
二、地價稅/9
三、不動產「借名登記」注意事項/13

第二章　你家老宅重建過程中面臨哪些持有稅負？/19
一、地價稅/20
二、營業稅/23
三、土地增值稅/24
四、所得稅/26

第三章　你家老宅參與都市更新或危老重建完成時及完成後將面臨哪些稅負與租稅優惠？/45
一、都市更新或危老重建完成時及完成後稅負/46
二、都市更新或危老重建完成後移轉稅負/58
三、自用住宅重購退稅/67

第四章　做一個聰明的長輩（贈與或繼承？）/75
一、重建前贈與/76
二、重建後贈與再出售/78
三、重建後出售再現金贈與/79
四、分年贈與買賣不動產如何透過提早規劃子女資金以創造其資金證明/80
五、繼承不動產/81

第五章　我該怎麼辦？選他或他他他？（談重建方式）都更權利變換、協議合建與危老重建比較/99
一、老屋重建有何種模式？/100
二、都市更新說明/102
三、在都市更新中地主、建商扮演的角色/108
四、為什麼都市更新時程要這麼久？/114
五、我家的房子適用危老重建嗎？/116
六、都市更新跟傳統合建有什麼不一樣？/117
七、我想要全部分回來，可以用委建的方式嗎？/119
八、這麼多方法，重建到底要選哪一種？/119
九、權利變換、協議合建、危老重建與一般合建租稅優惠/121
十、權利變換與協議合建條件差異，如何處理其差異？/122

第六章　都更自己來─自主都市更新會/127
一、發展趨勢/128
二、自主都市更新會設立及運作/129
三、自主都市更新會資金來源/132
四、成立自主都市更新會有政府補助嗎？/133
五、自主都市更新會須注意之財務及稅務問題/135
六、成功案例分享/135
七、自主都市更新會成功要件的實踐/136

第七章　互易營業稅爭議探討/141
一、爭議的核心問題/143
二、合建機制的關鍵/143
三、法律實務與判決/143
四、法令依據/144

第八章　法人篇：都更成果備查及投資抵減/149
一、都市更新出資主角：實施者/150
二、都市更新實施者的種類/151
三、實施者可以有幾家？兩家公司可以共同擔任實施者嗎？/156
四、出資者角色及功能/156
五、出資者實際案例/157
六、實施者與出資者共同出資時須注意事項/158
七、出資者選屋分配方式與登記/160
八、都市更新實施者與出資者之財務報表成果備查/161
九、都市更新實施者與出資者之投資抵減/170
十、都市更新地區適用投資抵減之申請流程/171
十一、有關都市更新地區適用投資抵減抵減率及抵減方式/179
十二、營利事業申請適用都市更新投資抵減營利事業所得稅需檢附文件/179
十三、何種情況主管機關會不予核發或撤銷原核發之都市更新投資抵減證明/179
十四、營利事業適用都市更新投資抵減抵減營利事業所得稅/180

第九章　房地申報財政部新聞稿錦集/183
一、個人篇/184
二、營利事業篇/223

附　錄/231
房地合一課徵所得稅申報作業要點/232
「房地合一課徵所得稅制度2.0」疑義解答（Q&A）/249
個人房屋土地交易所得稅申報書【110年7月1日以後交易使用】/291
個人房屋土地交易成本費用明細表/293
個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地，其持有期間計算規定/294
核釋個人以自有房地參與都市更新權利變換取得之房地取得日及持有期間計算規定/295