是誰偷走你的房子？：一次看懂房地產交易陷阱

房地產交易流程合理化的最後一哩路，杜絕「價格欺弄」，等著你我合力完成！

近三十年前，一家房仲公司和一個知名的廣告才子合作，打出一系列吸引人心的廣告。主要的內容是強調重視交易安全，不賺差價。這個廣告受到認同，也使大多的仲介公司，投入心力，讓買方、賣方，不管價格滿不滿意，總是可以順利的完成過戶的流程。

這是很大的進步？但是足夠嗎？

你付了服務費，透過仲介買房子，你的要求只限於一個完善的過戶流程？你不介意其中發生可能的價格欺弄？

什麼叫「價格欺弄」？

作者在書中提出以案例，這個案例是真實的，而且很不幸的，不是孤例。

有對夫妻，看房子看了七、八年，始終沒有買到合意的房子。二零一九年三月，終於看上一間裝潢得非常好看的物件。房子屋齡三十多年，三十一坪左右，開價一千六百八十八萬元，吉利的數字，可是比周邊物件的實價登錄行情高了一截。

都說，裝潢美、氣氛佳的房子，十之七八是投資客的生財工具，買方王小姐也懷疑過，但是房仲經紀人告訴她，賣方是竹科科技大廠的工程師，以為自己有機會從新竹調回台北，所以買了這間房子，但人算不如天算，後來人沒調回來，房子也只好賣了。經紀人還強調，這間是屋主以自住客需求斥資百萬裝潢的房子。

這對夫妻和房仲經紀人也是舊識了，因此相信了他說的故事。看房子看了那麼久，也不是沒有相中眼的，但往往一躇躊就失去機會，這次，兩夫妻一下決心，就出了一千三百萬元的價，也付了斡旋金。

價格磋商過程中，經紀人一直聳恿他們加價，還說，沒有一千四百萬元，屋主是不會答應的。兩人擔心又會有隻快下鍋煮的鴨子飛掉，牙咬了咬，就簽了一千四百二十萬元的斡旋單，最後終於在不算心甘情願的狀況下買到了房子，圓了夢想。

但是接下來發生的事，簡直教他們心碎一地。

首先是成交後，這對夫妻從實價登錄網站上發現這間房子很可能是同一家仲介公司五個月前成交過的物件，上一手屋主當時的成交價才一千一百五十萬元。這個情節，仲介公司從來沒有告知。這是怎麼回事？等會兒說。

其次是，買方入住前和房仲公司派來的人一起驗屋，不驗還好，一驗可就教人變臉了。原來，房子的主臥室有壁癌，浴室和客用衛浴也漏水。買方自己又找來第三方驗屋公司，發現整間屋子的漏滲水問題非同小可，裝潢板材底下到處是水痕與白華，驗屋公司告訴兩夫妻，你們可能被詐騙了！

房子老有房子老的問題，這個兩夫妻可以接受，但是刻意用裝潢掩飾，企圖欺瞞買方，就不能原諒了。誰是主導騙局的人？是屋主、仲介經紀人，還是屋主與仲介根本是同一個人？兩夫妻告訴媒體，帶看當時，仲介公司保證房子是全新修繕的，買賣契約書附上的標的物現況說明書裡，也完全沒有勾選滲漏水、壁癌、鋼筋外露等問題，這不是勾串，就是自己人掩護自己人。

有了賣方與仲介經紀人相互勾串的合理懷疑後，我們再回頭看看同一個物件五個月內成交兩次這件事，整個局的劇情是不是更完整了？讓我大膽假設劇本是這麼寫的：身兼投資客的房仲經紀人低價買進屋況不好但成本很低的物件，與裝潢等包商合作，用低廉的板材與人工幫房子裝飾裝飾，然後加碼脫手。

兩夫妻尋尋覓覓新房子的過程裡，一直蝸居在小套房裡，好不容易存夠了錢，找到了房子，卻掉進購屋陷阱裡，幾乎就要賠掉畢生積蓄。

其中，一個收了服務費的仲介人員，可以不和買方說明五個月前才以「一千一百五十萬元」成交？

房地產交易金額大，本來容易發生糾紛。而國人許多交易習慣，也導致仲介人員必須進行價格欺弄。例如，沒有付服務費的觀念。「我房子市場價格一千萬，你如果以一千萬元成交，那我不爽付服務費。」因為買賣方都是仲介的客戶，以市價成交是基本的要求。如果以市價成交，你就要仲介喝西北風，做白工？那合理嗎？於是仲介人員會傾向於壓低賣方對市場價格的期待。提供各種假資料，讓賣方認為房子的市場價值是960萬，於是賣方會心甘情願的付出服務費。情有可原，但是仍然是「價格欺弄」。

另外，雖然經過房地產從業人員多年的努力，地產交易的透明及公平性也有大步的前進。但是，二零二零年隨著地產回溫，大量情節與上述差不多的故事，在網上、在媒體被報導。

他們代表了一種不公平、不利消費者的現象，必須被改進。

作者寫這本書，揭露上述現象。希望在消費者壓力的推動下，業者有更大的助力，進一步推動地產交易安全的公平性。

本◇書◇特◇色
大量案例，說明地產交易隱藏的問題

本書作者擔任房地產記者多年，大量採訪地產從業人員，因此有能力判斷網傳的真假，也有管道查證，地產業作業的真實情況。

揭開實價登錄的盲點

實價登錄的推行後，「市價」的現況被掌握？基本上是的，不過你要有警覺，要自己去查，不要信任仲介人員印給你，傳給你的。
另外，其實業者還是有許多手法影響實價登錄的揭露資訊。
懷疑心，讓你不會掉入實價登錄的陷阱。


專◇家◇推◇薦
王應傑 國光客運副董事長、台北市商業會名譽理事長
王耀斗 立智公關顧問公司負責人
田大全 房產趨勢專家，實心整合力行銷執行總監
李咸亨 前國立台灣科技大學副校長
林左裕 政治大學地政系教授
林奇芬 Money錢雜誌顧問
林辰陽 卡門藝術中心董事長
林淵源 林淵源建築師事務所負責人
胡偉良 品嘉建設、尚禹營造董事長
康家維 康福搬家總經理
莊孟翰 淡江大學產業經濟系副教授
陳智義 消費者保護律師、當代聯合律師事務所律師
郭紀子 景文物業管理機構董事長
孫啟能 文潮院院長，光拓彩通照明設計總監
張欣民 消基會房屋委員會召集人
張元旭 中華不動產仲介協會副理事長、前內政部地政司長
萬岳乘 潮人物雜誌社社長
戴雲發 社團法人台灣建築安全履歷協會理事長

楊欽亮
資深房產媒體人。無可救藥的搖滾控、棒球精、旅遊痴、藝術迷。一九九一年踏入地產圈任房地產記者。二零零一年成為壹週刊創刊元老，曾擔任搜奇旅遊及財經人物組主任。開過畫廊，買過三間房子，皆不問漲跌，只由心。

前言

瘟疫蔓延時，我們也許都在無止境的恐慌裡做過悲觀的算計，比如說，工作保得住嗎？存款留得住嗎？然而你我皆凡人，世界運轉、經濟溫差與瘟疫去留，怎麼也算不準，唯一能做的，就是讓自己擁有更強大的應變能力。

在面對買賣房地產這件事的時候，你更應該武裝自己。

隨著房地合一稅與實價登錄制度上路，價稅合理、資訊透明不再是以往空中樓閣一樣的幻影，但是業者為刀俎，購屋消費者為魚肉的情況並未翻轉，連實價登錄都可以造假，可以粉飾，更不用說房屋瑕疵、稅費爭議等陳年老問題了。

這是最好的時代，也是最壞的時代。這是買賣方勇於交易的時代，也是詐術快速進化與滋長的時代。

我在一九九一年踏進新聞業，主跑房地產新聞的時間，斷斷續續也有十多年，寫形形色色的糾紛報導，就好比在寫日記。這件事讓我震驚不已，幸運的是我手上有一支筆，一台筆電，成就不了千秋大業，至少還能大鳴大放，為通常是弱勢一方的購屋消費者爭點方寸之地回來。

到二零二零年底為止，我在網路媒體服務的歲月就要跨入第五年了，我非常珍惜這個可以讓我說真話，傳述房地產市場真實面貌的平台。這些年，我們在揭穿實價登錄造假、嚇阻不良房仲公司欺矇勾串、提示海外不動產投資等議題上著力甚多，在買賣屋消費者心目中自有一番好評價。

這本書結合了眾多房仲業第一線人員親身遭遇，或是我親自接觸過當事人的糾紛與陷阱，每一個消費者被坑殺的故事裡，都隱含了好幾種不同態樣的欺瞞手法或業務花招。我把故事忠實地寫下來，也結合專家解析與自己多年的所見所聞，幫你釐清問題癥結，讓你知道該如何安安全全地繞個彎，以及踩進圈套後的解圍辦法。

大部分房屋仲介經紀人都是兢兢業業，為了追求自己的人生自由，同時也幫助別人實現買賣房屋願望的一方俊彥，能夠在一波波市場競爭的潮汐沖洗後留下來的房仲品牌，都是好品牌。我寫下這些真實故事，不畏揭發黑幕，也不想斲傷任何人與公司，這只是浸淫不動產相關報導近四分之一個世紀，是身在其間的媒體人，同時也是購屋消費者一員的不平之鳴。

第一章 你要買房子嗎？看這裡！是誰偷走了你的買房好夢？

這本書的開場白，我是在台北市敦化南路二段好房網辦公室附近的星巴克咖啡敦富門市臨窗的位子上寫的，一早，才過了九點半，咖啡館裡已經座無虛席。打開筆電那時，誰預料得到不久前的世紀大瘟疫—新冠肺炎的恐懼會那麼快平息下來？我們竟然可以那麼快就摘下口罩，在星巴克裡啜飲一口焦糖瑪琪朵呢？

左後方一桌男女，想必是建設公司的高階主管，正討論著台北市內一塊土地的基地概況，和最近房地產投資客變多了的事，右邊那桌的老先生們還聊著最近房市「溫到發燙」的現象，下一秒，就有人站起身告別，說晚一點要參加危老都更說明會，他得先回家和太太把建商提出的條件討論討論。

我想要表達的是，台灣房市何其有幸，不但沒有在這場世紀浩劫裡沈落，而且和二零一四年第四季開始的低迷景象相比，要生龍活虎多了。

然而這幾年來，履約保證金遭挪用、屋主控告黃金地段房產被賤賣、資深房仲長期偽造客戶開價等足夠裝滿一大卡車的詐騙新聞連環爆，這些事件個個惡神當道，件件案情驚悚，那些簇擁在房屋仲介店頭裡，或預售屋接待中心裡的購屋人，該不會以為買房子如同上超市買個菜一樣容易吧？

你也許會問說，政府的實價登錄制度都上路了，成屋和預售屋買賣定型化契約都有了，還擔心那麼多幹嘛？錯了！最好的時代，也是最壞的時代，看似風平浪止的時候，正是暗潮洶湧的時候。在你鬆懈警戒的時候，黑心的惡人依然枕戈待旦，只為了等你這條大魚上鉤呢！這些，後面我們再細說。

購屋是終身大事，是攸關上百萬、上千萬元資金的大事，是誰讓你買個房子、賣個房子，都還要焚香祝禱呢？是投機客，是黑心仲介，是黑心代銷，是黑心建商，是以及各行業老鼠屎裡的代書與銀行行員，更是那些不讓實價登錄2.0等消費者防護傘順利啟動的人。

雖然，我以新聞人的角色與角度靜觀這些年購屋交易糾紛，發現房地產消費糾紛的類型與比重變化不大，但是手法不斷推陳出新，令人訝異的是連讓房價資訊透明化的實價登錄制度，都可以被不肖建商、代銷與房仲操弄，真是令人大開眼界。

是這些人聯手偷走了你的房子，或是你買間好房子的夢想，請睜大眼睛，別成了蹲在牆角流眼淚的那個人。

現在是不是買房子的好時機？這大概是房地產市場上萬古不變的經典疑問句。說實話，幾年以前，這不是個太難推論出答案的疑問。連大學地政系的學生，都可以告訴你說，台灣房市每七年會有一次循環，漲七年，跌七年，再漲七年，跌七年。

這幾十年來，台灣房市歷經過五次景氣循環，第一波房地產景氣高峰出現在民國五十七年，第二波高峰出現在民國六十二年，接下來分別是六十九年與七十八年(註一)，這四次景氣循環的上行(復甦、繁榮)與下行(衰退、蕭條)周期大約都是七年。但是等距今最近的第五次房市景氣循環出現後，我們面臨了不可預期變數更多的時代，七年一循環的定律被打破了，這下，就連房地產專家與學者都不敢打包票，預測景氣的高點與低點會在什麼時間出現了。

推薦序
政治大學地政系教授 林左裕
消費者保護律師、當代聯合律師事務所律師 陳智義

序
目錄
第一章 要買房子嗎？看這裡！是誰偷走了你的買房好夢？
評估時機，誰會偷你房子？提防加工過的消息與新聞
看房子的時候，誰會偷你的房子？少一顆心，漏一個細節，買的會是噩運連連的房子
第一個故事：仲介、投資客創造的高價漏水房
第二個故事：不動產說明書不算數
第三個故事：房仲假報上手成交價格
第四個故事：仲介說的保固條件，有保固嗎？
實價登錄好用，想偷房子的人也覺得好用------政府幫你，業者坑你，出價前小心實價登錄造假
第五個故事：自動斡旋？？？
是賣房契還是賣身契？------貓膩藏在特約條款與付款條件
最後一哩最難走
第二章 你要賣房子嗎？看這裡！仲介也許是幕後的玩家！
決定怎麼賣，房子的命運也被決定了
第一個故事：履約保證帳戶不保證
賣多少，才合理呢？黑心仲介勾結投資客，我的房子被賤賣啦！
第二個故事：長期冰凍物件，仲介集體霸凌賣方
低買高賣重現江湖！仲介與投機客聯手坑殺 交易天平又傾斜了
履約保證 我的老天鵝，履約保證不保證
建經公司以非信託帳戶混充履約保證帳戶
建經公司把關鬆散 履約保證金輕鬆挪移
履約保證功能尚待強化
第三章 仲介，是好人，還是惡人
仲介業侏羅紀 亂象橫生，騙徒滿地的洪荒時代
新式仲介時代―引進日本經驗 提升仲介業形象
法制化時代―立法約束 素質進化
慎選仲介公司―直營加盟大不同 黑白良莠請精挑

後記 茅屋為秋風所破