定居寶島．居住篇

筍盤哪裡揀？該租還是該買？
在香港住劏房當一世樓奴？
別傻了！同樣的錢，來台灣住市區大到無朋友！
為自由，為生活品質，「定居寶島」是港人謀未來的好選擇！

從香港興沖沖奔台灣，買樓？租樓？別心急上車，想好需求再下手！
一本全方位的「台灣屋基本認識」，港人「定居寶島」最實用的指南！
本書由「在台香港人」團主傑拉德精心策劃，特邀台北住房通鄧樂文、羅伊、黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀等具實際經驗的專業作者群，逐項說明台灣房市的房型、土地業權、購屋流程、法規稅務及城市環境，例如電梯大樓、電梯華廈、無電梯公寓，預售屋、新成屋、中古屋，雅房、套房、公寓、華廈、大樓、透天、別墅等等，詳加介紹；並就斡旋金、簽約金、代書費、過戶費、仲介費，地價稅、房屋稅、增值稅等購屋費用實際分析，帶你深入了解台灣樓市，挑到合意的台灣好房！

何時是台灣樓的多頭市場？何時又是空頭市場？
建商、代銷、房仲、屋主、法拍，該跟誰買房？
房型介紹‧土地業權‧購屋流程‧法規稅務‧城市環境樣樣談，
深入了解台灣樓市，帶你挑到合心水的台灣樓！
「在台香港人」團主傑拉德精心策劃＋台北住房通鄧樂文&羅伊不藏私經驗分享+黃文彪律師、列當度、林靚、藍色水銀專業分析！

⓪傑拉德(霍志明)
1968年出生於香港，已移民台灣十多年，在寶島追尋夢想，以最大的興趣──足球為事業，在台灣創立公司經營不同的生意，有成功有失敗，並兼任足球評述員、足球雜誌主編、並擁有多個不同平台的足球專欄，著作有《一本就懂世界足球》及《移居台灣》。

⓪黃文彪律師(Vincent Wong)
香港人，20歲時前往台灣攻讀法律，畢業後從事法律工作，於1996年考取台灣律師資格，並於1998年開始執業至今，專業法律經驗逾20年，曾於2000年著《資產管理規劃》一書，深受好評。處理台灣與香港之間的繼承案件已有十年以上經驗，對港人移民台灣之相關法律具深入瞭解。

⓪林靚(林芯瑜)
中興中文碩士生，喜歡寫作與旅行，在生活中，總會觀察一些小事情，把內心的感觸分享給讀者。目前有一隻貓，一支筆，加上一個不拘束的自己，願把所有善與美，分享給更多人

⓪藍色水銀(劉明輝)
土生土長台灣人，業餘生態攝影師、攝影家手札網站藝廊版主、Viewbug網站前10％攝影師。專長：數據分析、數據型網站規劃及流程改善、響應式網站規劃。

⓪羅伊(熊嘉豪)
扎根台北14載的香港人，早期有感台灣的醫療行業發展空間較大決意到台灣升讀醫學，現於私營醫院任職兒科醫生。夢想45歲退休的美好生活，積極投入創業及多元發展，除兼職足球教練、專欄作家、平面及廣告模特兒，對於投資房地產及飲食事業也小有心得。

⓪列當度(湯貴榮)
嚮往悠閒的慢活生活。自2013年開始，有感於香港漸漸不適合自己，在港只能是生存而不是過生活。加上對政府的房屋及教育政策不太滿意，於是萌生移民外國的念頭。在一番研究比較之後，發覺台中的環境不錯，氣候也跟香港差不多，而且生活節奏較慢，適合慢活生活。而移民台灣的門檻並不高，於是毅然在2015年與太太移民台灣。太太也在2016年順利誕下小寶寶，正式展開一家三口在台的新生活。因為是標準足球迷，目前在台從事有關足球的文字編輯工作。

⓪阿樂(鄧樂文)
私立台北醫學大學藥學系畢業。育有兩犬一貓，愛喝威士忌跟咖啡，從事醫藥相關產品銷售多年，曾任職於嬌生、德國默克等藥廠，因工作關係，接觸不少「生」「死」相關事情。

〈前言〉╱傑拉德

上車慢，住結界？
停一停，想一想！
執筆時，姓孟的華為千金紅遍國際，一舟未停一舟又起，北水流港，習以為常。想深一層，香港人早已姓「孟」，別搞錯，是孟母三遷的「孟」，為兒女遷居、為退休遷居、為自由遷居，而任何人的生活也離不開衣食住行，《定居寶島•居住篇》就為讀者拆解住屋疑難！
三萬新台幣在香港，大約可租到一間劏房，地點想揀旺區都難，但在台灣卻可租住市區，建築面積約1000平方呎，大到無朋友，不止可以睇到日落，業主更包傢俬電器，如40吋電視、中央冷暖氣、洗衣機、雪櫃、浴室寶、微波爐、Queen size六呎大床等，甚至有些更包埋管理費、免費Wifi、瓦斯費及泊車位等，一應俱全。
簡言之，只要帶齊行李便可入住，更遑論會所提供免費公眾湯屋、泳池、健身室、瑜伽室、小型影院、籃球場、兒童遊樂室、圖書閣、麻將房等，誰想過香港劏房的價錢，竟在台灣擁有富豪級享受？

【一世樓奴】
近幾年，香港捲起移民台灣熱潮，數字持續上升，新移民來台必須解決居住問題，或者，「香港150」可能先考慮劏房和公屋，但在寶島卻截然不同，起碼住得有尊嚴，毋須考慮要住甚麼聞所未聞的納米樓。
住，簡單分為買樓和租樓（當然會有其他特殊情況，例如婚後住在男方╱女方的住所），許多香港人手頭上有點現金，便會心急上車，那怕是原本計劃在3至5年後移民的，也會猴擒搶先置業，就怕慢人一步。
執輸行頭慘過敗家？這正正是香港地產商集體烘焙出來的羊群心理，700萬人不知不覺養成「上車快、好世界」的意識形態，反之，上車慢、住結界，一輩子成為樓奴，失去人生的意義。

【空置率高】
首先，移民台灣就別帶同一套眼光，審視兩地的居住文化，那肯定錯到一個點，甚至錯足一世。
其次，台灣的面積是香港的33倍，人口2200萬，約為香港3倍，全國大把樓揀，選擇多的是。
第三，台灣樓市主要是自給自足，台灣人自買自住，投資者都是台灣人為主，供求一眼看穿，香港樓市乾升多年，要多得外來人口湧入，早幾年更有投資移民鼓勵「北水」入市，在台灣少之又少。
第四，整體上台灣的物業空置率甚高，二手樓市場有限，港人愛搶二手樓，但這種情況在台灣也是鳳毛麟角，隨時買入二手樓後，想轉手都不容易。

【基本認識】
所以，這本書出現了，告訴買樓租樓時的注意事項，希望幫助到剛移民或準備移民的香港人，深入地了解一下台灣樓市，最好先租樓，再考慮上車，以免做出錯誤決定，恨錯難返。
翻開《定居寶島•居住篇》，開卷篇已分析租或買的決定性因素，然後是「台灣屋基本認識」，從不同城市、地區、設施等篩選出閣下的目標。第三章談到「租屋」事項，分享真實個案，第四章開始談買樓，最後會由大名鼎鼎的羅伊分享個人買樓心得，值得細味。
今時今日，出書是難以賺錢的生意，我們堅持集各專家的意見，與讀者分享一二，純粹希望香港人守望相助，移台後安居樂業，找到適合自己的安樂窩，共勉之！

前言╱傑拉德
定居寶島初到步應先買樓定租屋？╱鄧樂文

Chapter 1　台灣屋基本認識╱列當度
　台灣房屋類型
　樓花、新樓、舊樓
　業權

Chapter 2　如何選擇╱林靚
　選擇城市
　選擇地區
　周邊設施
　座向
　山邊、河邊
　交通

Chapter 3　租屋
　租屋之十大注意事項╱黃文彪
　台灣租屋經驗分享╱列當度

Chapter 4　買樓╱藍色水銀
　評估購屋能力之一：一次性固定資金需求
　評估購屋能力之二：每月資金需求
　房價評估
　你適合哪一型的屋？
　跟誰買？
　看屋前後注意事項
　看屋標準程序表
　看屋前需知的專業名詞與基本知識
　簽約到過戶的流程

特別收錄：台北買房心得╱羅伊

〈定居寶島初到步應先買樓定租屋？〉╱鄧樂文

看到這個題目時，我想大家第一個念頭就是：「有錢咪買囉！有什麼好講呀？」但認真想想，真的就那麼簡單嗎？尤其是對於移民來台灣的香港人，大部份是所謂的中產階級。手頭有一定的資金，但是真的充裕到能夠立刻負擔一個房子？這確實是一個相當需要考慮的問題！
對香港人來說，台灣的房價確實是相對便宜的。也有很多媒體會把在台灣買房子這件事過於美化和簡化，但事實是不是真的那樣就很難說。
我們家在多年前剛來台灣時便立刻買了房子。那是在中壢平鎮，坐落在鄉間的獨棟兩層的房子，環境還算不錯！但若問我中壢平鎮在那裹？說真的，當時真的不知道。只知道從台北去的話要由台北車站坐近兩小時國光號到中壢車站，然後再坐差不多一小時的公車，下車後再走二十分鐘，現在想起來都很累。當然也是因為當時的交通並不像現在方便快速。
至於為什麼選這麼偏遠的地方，主要是因為父親朋友的介紹有一個這樣的地方。朋友們都住附近能相互照應，而且價格也是相當便宜。結果因為偏僻，不管想買東西或是找東西吃都很困難（當年便利店和大賣場還未盛行）結果我們家人來台灣住在那裹的日子加起來不到三個月。
說真的，其實買房子可能會帶來不少的生活壓力。因為這可能是你人生中買過最貴的東西，購買的過程也十分複雜、常會出現意外的開銷。基本上在您決定買房子時您應該是有能力負擔預算中的金額，但那是個上限的數目，而真的買到房子之後，還有林林總總各樣的開銷會冒出來，例如修繕、裝潢、購買家具都是一筆不少的費用。所以應該要留一點空間，好應付意外的支出。
當年我父親考慮的是退休以後可以和一些認識多年的老朋友一起生活比較沒有溝通上的問題，可是卻?略了生活的問題：交通、醫療、工作甚至是購買日用品的問題。
所以選擇合適的地區非常重要。因為您將要在這個選擇的地方生活至少一年甚至五年十年。就算你沒有小孩或孩子已經長大，也要研究一下該區的學校，如果您在意健康或是有點年紀那就要考慮從住家到醫院、診所或藥局等設施的距離。因為那將會影響以後您在那裡的生活甚至影響以後房子的價值。
另外，你的交通工具是什麼？台灣雖然不像歐美地方那麼大，不一定需要自己開車，但你也要考慮到公共交通工具是否有到達住所附近。例如，北部的交通不管是公車路線、捷運系統和快速公路系統都比較完善，然而中南部則很多還在建設甚至是計劃中。這當然也是要考慮考慮，不然每次出門都要轉好幾程的車或是走一大段路！
如果你手上的資金充裕又有希望能長久生活的地區的話，買房子確實是一個不錯的選擇。但是你看中的地方真的有想像中好嗎？
有些看似美好的設施，遇到不對的時間或人，一樣是干擾居住品質的殺手。
也唯有實際在那裡生活過才能長期的觀察如氣候、溫濕度等大環境。例如：偶爾去淡水走走看夕陽會讓人覺得那是個非常休閒舒適的地方，所以很難想像每天上班要從唯一的馬路塞車出市區，下班再塞回去以及在冬天時細雨加東北季風的可怕。
建議大家買屋子前不妨先用租的方式，這樣可以了解附近有哪些採買機能、公車及捷運位置、學區好壞、有無嫌惡設施等。而像「鄰居是否好相處」、有沒有「特殊的噪音來源」等細緻的居住環境，單單從走訪幾次想了解真實的狀況並不容易，所以如果真的很想完全掌握區域的生活機能，可以先在那個地區租房子住看看。因為實際居住過後，才能對區域環境有更清楚與深刻的掌握。而我也是曾經於好幾個地區租屋住過後，最後才選定在現在的區域買房子。
租屋最大的好處就是有彈性，不論是財務上或是遷移性上都是。可能是我的運氣還不錯，遇到的房東都蠻好相處的。但是在近年的社會新聞常會有所謂惡房東的報導，所以租房子時要注意什麼對自己比較有保障？
首先，看房子時務必要請房東出示身份證明、房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，以確定是真的房東或是二房東（若是二房東，請其出示與房東所訂之契約書，瞭解到底有無可轉租他人的規定）。這樣才能談租金多少？何時繳納？租約期限多長？是否要付押金？
為了防止房東向房客要求過高的押金，不管簽約簽幾年，法規有規定租屋的押金最高只能收二個月！超過的部分，可以用來抵付房租。也就是，如果房東有超收押金的話，你可以將某一期要繳的租金，扣除房東多收的押金後再付給房東。
至於水電費、大樓管理費、房屋稅等金額由誰繳納？如何計算？繳納方式為何？房東與您對於修繕之責任區分與明訂項目，最好能明確訂於契約書中。
有些房東會提供傢俱及設備，最好在搬進去時拍照存證，以免未來有責任需釐清時苦無證據。
要跟房東溝通是否有特殊的限制，例如是否可煮食或養寵物？您是否可轉租他人？或尋找室友共同分擔房租？您是否可整修或改裝房屋現有之設備或結構？若房東與您，任何一方違反規定或提前解約時要怎樣賠償？
簽約時記得核對對方的身分證明。契約書內容中若有更改處，雙方要加蓋印章或共同簽名，以防未來發生糾紛事情。簽約完後記得保留一份契約書。
繳納租金時，如果可以應請房東本人來簽收，若是以匯款轉帳的方式則應該保存匯款單或紀錄以證明該月份租金繳納完畢。
目前台灣房地產在相同區段與大小的房屋，租金比房貸還是來得便宜，先租屋不但可以確定該區域是否符合心目中理想居所的條件，又可以保有後續是否購屋的彈性，更能在租屋期間多保留一點未來買房的頭期款，減輕買房後每月房貸的經濟壓力，這也是租屋的另一個潛在優點。另外，租屋時某些生活上的不便利，剛好成為對於居住需求的經驗累積。之前自己以為某件事完全不能忍受，真正住進去後才發覺其實也還好。反而自己以為不在意的事到後來才發現是真的麻煩。
關於居住需求想像與實際間差距的問題，租屋是個相對花費較少而且彈性較大的求證方法。移居台灣不妨住住不同的地區，再決定以後要買的那個心目中理想的家！