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作者簡介
目次
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從個人不動產之買賣、租賃、貸款，乃至於國家之房地稅收、資產活化、徵收補償，均與估價息息相關。不動產估價在經濟活動中扮演非常重要的角色。因此，需要一套嚴謹的估價方法，評估不動產之合理價格。
本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶，內容豐富，見解獨到，堪為上課教材、進修研習、實務操作之用。
本書是許文昌老師從事估價實務多年的經驗結晶，內容豐富，見解獨到，堪為上課教材、進修研習、實務操作之用。
作者簡介
許文昌
現 職
歐亞資產評價集團總裁
學 歷
政治大學地政研究所法學博士
經 歷
台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授
屏東商業技術學院不動產經營學系副教授
文化大學土地資源學系兼任副教授
現 職
歐亞資產評價集團總裁
學 歷
政治大學地政研究所法學博士
經 歷
台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授
屏東商業技術學院不動產經營學系副教授
文化大學土地資源學系兼任副教授
目次
四版序
自 序
第一編 總覽估價
第一章 緒 論
一、不動產估價之意義／3
二、不動產估價之範圍／4
三、不動產估價之目的／5
四、影響不動產價格之因素／7
五、估價專有名詞／15
六、不動產估價之原則／23
七、不動產估價之方法／29
八、不動產估價之程序／34
九、不動產估價師／39
十、財務數學／43
第二章 成本法
一、成本法之意義／57
二、成本法之應用時機／57
三、成本法之估價程序／58
四、建物總成本之概念／60
五、直接成本──營造施工費／61
六、間接成本／64
七、建築利潤／66
八、求取建物總成本之方法／69
九、折舊之概念／71
十、折舊路徑之種類／75
十一、常用之折舊方法／78
十二、折舊方法之設計原理／92
十三、耐用年數法與觀察法／93
十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法／97
十五、以成本法估計土地價格／99
十六、以成本法估計房地價格／100
第三章 比較法
一、比較法之意義／107
二、比較法之估價程序／107
三、比較標的之數量／112
四、比較法之調整項目／113
五、比較法之調整方法／115
六、比較法之調整限制／121
第四章 收益法
一、收益法之意義／124
二、收益法之估價程序／126
三、總收入／128
四、總費用／129
五、收益資本化率與折現率／139
六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較／146
七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／154
八、收益法之公式整理／157
第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義／162
二、土地開發分析法之公式／162
三、土地開發分析法之估價程序／163
四、土地開發分析法應用於建地估價／170
五、土地開發分析法應用於山坡地估價／175
六、綜 合／184
第六章 樓層別效用比與地價分配率
一、高樓價差現象／187
二、地價立體化／188
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說／188
四、樓層別效用比／189
五、地價分配率／189
六、房地價格及土地價格之立體調整／192
七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格／194
八、位置別效用比／196
第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法／199
二、抽取法／204
三、分配法／208
第八章 投資估價法
一、現金流量表／213
二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／214
三、財務槓桿／215
四、直接資本化法與投資估價法之比較／217
五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較／219
第九章 路線價估價法
一、路線價估價法之意義／222
二、路線價估價法之適用地區／222
三、路線價／222
四、深度指數／223
五、路線價估價法之估價程序／225
六、台灣省路線價估價法／227
第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法／231
二、類神經網路法／235
第十一章 政府估價法
一、規定地價／239
二、土地現值查估／247
三、地價基準地查估／251
四、土地徵收補償市價查估／254
第十二章 地上權估價
一、地上權之性質／270
二、地上權價值之形成／270
三、影響地上權價值之因素／270
四、地上權估價之方法／271
五、區分地上權估價之方法／273
六、區分地上權之補償規定／275
第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質／278
二、租賃權價值之形成／278
三、影響租賃權價值之因素／278
四、租賃權估價之方法／279
五、附有租約之不動產價格／281
第十四章 租金估計
一、租金估計之意義／284
二、租金之種類／284
三、租金估計之方法／286
第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義／290
二、權利變換前之基地權利價值估價方法／290
三、權利變換後之房地權利價值估價方法／293
第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價／299
二、容積移轉估價／300
三、不動產證券化估價／307
四、投資性不動產公允價值之評估／309
五、畸零地估價／311
六、瑕疵不動產估價／312
七、有屋無地及有地無屋之估價／315
八、建地預估方法／318
九、合建分配比之估計／320
十、土地建物價值分離法／323
十一、公共設施保留地估價／326
十二、敏感度分析與情境分析／329
十三、容積率不同之量化修正／333
十四、容積率對地價之影響／335
十五、凶宅估價／338
十六、持分產權估價／340
十七、純粹土地與附有建物之土地之評估／341
第二編 細說估價
不動產估價技術規則逐條釋義／349
◎參考書目／438
自 序
第一編 總覽估價
第一章 緒 論
一、不動產估價之意義／3
二、不動產估價之範圍／4
三、不動產估價之目的／5
四、影響不動產價格之因素／7
五、估價專有名詞／15
六、不動產估價之原則／23
七、不動產估價之方法／29
八、不動產估價之程序／34
九、不動產估價師／39
十、財務數學／43
第二章 成本法
一、成本法之意義／57
二、成本法之應用時機／57
三、成本法之估價程序／58
四、建物總成本之概念／60
五、直接成本──營造施工費／61
六、間接成本／64
七、建築利潤／66
八、求取建物總成本之方法／69
九、折舊之概念／71
十、折舊路徑之種類／75
十一、常用之折舊方法／78
十二、折舊方法之設計原理／92
十三、耐用年數法與觀察法／93
十四、物理性折舊、功能性折舊及經濟性折舊之估計方法／97
十五、以成本法估計土地價格／99
十六、以成本法估計房地價格／100
第三章 比較法
一、比較法之意義／107
二、比較法之估價程序／107
三、比較標的之數量／112
四、比較法之調整項目／113
五、比較法之調整方法／115
六、比較法之調整限制／121
第四章 收益法
一、收益法之意義／124
二、收益法之估價程序／126
三、總收入／128
四、總費用／129
五、收益資本化率與折現率／139
六、直接資本化法與折現現金流量分析法之關連及比較／146
七、英伍德（Inwood）法與哈斯寇德（Hoskold）法之關連及比較／154
八、收益法之公式整理／157
第五章 土地開發分析法
一、土地開發分析法之意義／162
二、土地開發分析法之公式／162
三、土地開發分析法之估價程序／163
四、土地開發分析法應用於建地估價／170
五、土地開發分析法應用於山坡地估價／175
六、綜 合／184
第六章 樓層別效用比與地價分配率
一、高樓價差現象／187
二、地價立體化／188
三、土地貢獻說、建物貢獻說與聯合貢獻說／188
四、樓層別效用比／189
五、地價分配率／189
六、房地價格及土地價格之立體調整／192
七、以成本法估計高樓其中部分樓層之房地價格／194
八、位置別效用比／196
第七章 殘餘法、抽取法及分配法
一、殘餘法／199
二、抽取法／204
三、分配法／208
第八章 投資估價法
一、現金流量表／213
二、資產報酬率（ROA）與權益報酬率（ROE）／214
三、財務槓桿／215
四、直接資本化法與投資估價法之比較／217
五、折現現金流量分析法與投資估價法之比較／219
第九章 路線價估價法
一、路線價估價法之意義／222
二、路線價估價法之適用地區／222
三、路線價／222
四、深度指數／223
五、路線價估價法之估價程序／225
六、台灣省路線價估價法／227
第十章 計量模型分析法
一、特徵估價法／231
二、類神經網路法／235
第十一章 政府估價法
一、規定地價／239
二、土地現值查估／247
三、地價基準地查估／251
四、土地徵收補償市價查估／254
第十二章 地上權估價
一、地上權之性質／270
二、地上權價值之形成／270
三、影響地上權價值之因素／270
四、地上權估價之方法／271
五、區分地上權估價之方法／273
六、區分地上權之補償規定／275
第十三章 租賃權估價
一、租賃權之性質／278
二、租賃權價值之形成／278
三、影響租賃權價值之因素／278
四、租賃權估價之方法／279
五、附有租約之不動產價格／281
第十四章 租金估計
一、租金估計之意義／284
二、租金之種類／284
三、租金估計之方法／286
第十五章 權利變換估價
一、權利變換估價之意義／290
二、權利變換前之基地權利價值估價方法／290
三、權利變換後之房地權利價值估價方法／293
第十六章 估價方法之應用
一、市地重劃估價／299
二、容積移轉估價／300
三、不動產證券化估價／307
四、投資性不動產公允價值之評估／309
五、畸零地估價／311
六、瑕疵不動產估價／312
七、有屋無地及有地無屋之估價／315
八、建地預估方法／318
九、合建分配比之估計／320
十、土地建物價值分離法／323
十一、公共設施保留地估價／326
十二、敏感度分析與情境分析／329
十三、容積率不同之量化修正／333
十四、容積率對地價之影響／335
十五、凶宅估價／338
十六、持分產權估價／340
十七、純粹土地與附有建物之土地之評估／341
第二編 細說估價
不動產估價技術規則逐條釋義／349
◎參考書目／438
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