金錢何以改變世界：財富進階之道（簡體書）

本書由韓國知名經濟學者洪椿旭教授所著，作者在書中講述了通俗易懂的經濟學知識和"現實可行"的投資方法，介紹了經濟流向和投資房地產、股票等所需要的可行性建議，即讀懂金錢流向的方法。告訴讀者如何在快速變化的時代采取現實、可行的投資方法。

洪椿旭，經濟學博士，1993年就職於韓國金融研究院，27年來在韓國諸多有代表性的金融機構任經濟分析師。2016年被韓國《朝鮮日報》評為“最最值得信賴的經濟分析師”，著有《匯率的未來》《我們玩玩錢》《抓住循環績效股》《洪教授看市場的眼睛》等，在韓國YOUTUBE頻道開設在線課程《經濟學講義》。

2020 年，韓國最為膾炙人口的網絡熱詞是什麼？熱詞雖然有很多，但最令我印象深刻的是“一夜暴‘負’”。所謂的“一夜暴‘負’”是指那些不理財的人，一直只持有現金，但突然有一天發現自己變窮了。它形容的是收入或資產與以往相比沒有太大的差別，卻感覺自己陷入相對貧困的現象。韓國社會重視他人評價，如果與他人的資產差距過大，必然要承受壓力。尤其是在當下洶涌的投資浪潮中，如果不參與投資，會有可能“一夜暴‘負’”，

被剝奪感也會越發強烈。

我也多次地體會過這種心情，最先想起來的是我在一位證券界大佬的喬遷宴上的經歷。2005 年左右，這位大佬入住的位於首爾江南區的豪宅可謂金碧輝煌。這套房子的面積大到什麼程度，當客人去一趟衛生間回來後，可能會找不到客廳。我雖然長期在證券行業工作，見過許多富豪，但這是第一次遇到像大佬那樣的富人。這個經歷讓我感觸很深。我不僅下定決心要成為富豪，還對房地產行業產生了興趣。可是當我得知那套房子的市場價之後，陷入了深深的絕望。

那“一夜暴‘負’”的現象，為什麼在近期突然出現？原因雖然有很多，但最直接的就是“超低利率”現象。2020年春天，面對新冠肺炎疫情的巨大衝擊，韓國銀行將基準利率下調到了0.5%，緊接著眾多商業銀行也將儲蓄利率下調到了1%以下。這會導致什麼結果？首先會導致房地產價格上漲。

假設有套房產的交易價是10億韓元。房產的擁有者放棄了每年約1.3億韓元的利息收入。因為，如果將用於購買公寓的10億韓元存入銀行或購買高信用級別公司債券的話，他每年可獲得1.3億韓元或更多的利息。在經濟學上，這是“機會成本”。因為放棄了將錢存入銀行獲得利息收入的機會，他選擇擁有價值10億韓元的房產。因此，在利率較高的90年代中期，買入首爾住宅意味著花費了很高的機會成本。但當利率下降時，就會出現相反現象。

再說一下1997年外匯危機之前的事情，當時房價最高的住宅區之一狎鷗亭現代住宅（264平型標準）的平均成交價為15億—16億韓元。但當1997年市場利率上升到25%後，平均成交價跌破了10億韓元。經濟情況急劇下滑後，為了應對危機，很多人選擇賣出房產以回籠資金。當然，還有不少人認為與其擁有住宅，不如將現金存入銀行享受穩定的高利息。房地產市場中，待出售的房產越來越多，但沒有人願意接盤，因此，房價只能一路下降。

利率和房地產價格呈負相關。最近房地產價格的暴漲趨勢不僅是因為供給不足，市場利率的下降也產生了決定性影響。1995年，韓國的市場利率為13%，現在下降到了1% 以下。為了方便計算，我們假設存款只能得到政策利率為0.5% 的利息，那麼目前擁有價值10 億韓元住宅所需的機會成本為500 萬韓元。也就是說，擁有住宅帶來的機會成本比以前下降了很多，購買住宅的魅力也提高了。

首爾郊區一棟兩居室的別墅式住宅的月租金為100 萬到120 萬韓元，因此，擁有價值10 億韓元住宅的年均機會成本非常低。數年前，我曾規劃退休後的生活，當時就有過當“房東”的想法。在2016—2018 年間，我曾認真去看過仁川和京畿道地區的房產。當時兩居室的別墅式住宅的月租金為50 萬—80 萬韓元。當市場利率下降時，現有的住月租或半全租的人群如果有余力的話，應考慮購買房產，因為那是更合適的選擇。

當然，如果住宅購買量增加，房地產價格上漲的可能性會更高。也就是說，利率上升時，購買住宅的機會成本會上升，購買勢頭會減弱；相反，利率下降時，購買住宅的勢頭會增強。