丁丁的房產人生雜記04

◎房地產的市場解析、地產知識、買賣觀念、廣告行銷，一次報給你知。
◎也跟你聊聊房產相關的從業心情、時事聊論、業務態度、從業經驗。
◎政府打房，房價下跌卻交易冷清？免驚，最壞的時代，也是最好的時代！

不動產如浮生幽夢，認真，你就輸了。在利益上，我們努力，但不執著。
不動產如人生縮影，認真，你就贏了。在能力上，我們努力，但不執拗。
不動產的大起大落，認真，你就輸了。在人際上，我們努力，但不執迷。
不動產的大是大非，認真，你就贏了。在事業上，我們努力，但不執性。

生長於一個與不動產相關的環境，
入行雖未達先進前輩之資，
但耳濡目染這個生態圈近三十年，
聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，
淋淋在目，很難忘卻，也根深蒂固許久，
正因如此，個人並不喜歡這個行業體系，
總感人性現實與無奈，在這空虛與利益的交雜人生，
似乎很難尋求到一個真實自我。

但若想實踐理想，財務自由，
不動產又是一個不能被忽視的平台，
於是告誡未來的自己，請在年紀輕時，
就定位一個人生目標來努力吧。

當沒有人教的時候，請偸學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潜沉。

我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，
用文字呈現給大衆，這是一種真實，
也是另一段有趣的旅程。


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丁丁/丁士鴻

生於一個與不動產相關的環境與成長，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，淋淋在目。
很難忘卻，也根深蒂固許久，也因如此，個人並不喜歡這個行業體系，總感人性現實與無奈，空虛與利益的交雜人生，似乎很難尋求到一個真實自我。
但若想實踐理想，財務自由，不動產又是一個不能被忽視的平台，於是告誡未來的自己，請在年紀尚輕時，就定位一個人生目標來努力吧。
當沒有人教的時候，請偷學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潛沉。
我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，用文字呈現給大眾，這是一種真實，也是另一段有趣的旅程。

本書深入淺出，為您揭開房產投資的神祕面紗，讓您輕鬆達成財富自由。
恆理商務法律事務所/主持律師/林君鴻

比起前幾集，有感受到作者對於文章內容的精進度有在自我要求，更為通順且精彩！
新竹市前市長/許明財

踏上房地產探索之旅，發掘其中樂趣與挑戰！
展才營造/董事長/李世騰

不著重在商業化的文字，很有感作者忠於客觀立場上的各種見解。
展藝建設/董事長/李宗穎

開始追求自己的夢想時，房地產是每個人都必須面對的議題。這本書將帶您揭開房地產的神祕面紗，探索其中的樂趣和挑戰，助您在這場人生大冒險中勇往直前！
原築院建築師事務所/主持建築師/鍾喬鈞

對於初入不動產行業的新手來說，丁丁的書籍可以讓你快速上手且以最易讀及口語白話的方式來呈現文章精髓，是個很划算的產業工具書！
泰山電子/監察人/洪武男

隨著人口的增加、都市的擴張，房地產成為了現代人生活中不可或缺的重要元素。本書將帶您深入了解這個複雜而又充滿挑戰的行業。
英黛爾寢飾/負責人/林楹凱

一般首購自住客比較沒有太多購屋經驗與觀念，導讀此書可勝比許多冤枉經驗。
國順預拌混凝土/總經理/劉世為

以各種不同房地產的立場與角度來切入話題，有時事也有對於各種不同景氣環境下的分析，道理透徹且清晰，值得一閱。
翔博金屬/總經理/陳建伯

相較於市場上多數較於商業化的書籍，《丁丁的房產人生雜記》更容易產生深度的思考與吸收，且幾乎都是純文字的編撰，看過前幾版後甚至還會讓人有回頭再讀的意願。
新竹市北區/市議員/吳旭豐

不動產相關行業的高壓高競爭的環境下，在業內經營著本業同時還能夠有創造文字能力的人，實屬罕見，而且還有為數不少的讀者支持並認同，表示這樣的書很有閱讀的價值。
新竹市地政士公會/名譽理事長/牛太華

如果你有買房的困擾，又或者是賣房瓶頸，這無疑是一本武林祕笈。
新竹客運/董事長/許一平

從內文可以感覺得到作者具有相當豐富的房地產經驗，也能夠感受到其高水準的專業程度。
萬家裕建材/董事長/陳建財

沒有甚麼事比行前功課來得還重要，更何況是買房子的大事，類似書籍所帶來的觀念多看永遠不吃虧。
維祥工程/董事長/戴國恩

對於很多新手來說不動產是既神祕又害怕的東西，市面上更幾乎沒有像此書這樣透明解讀相關環境的讀物，值得收藏。
毅上科技/董事/陳世卿

直接又明白，買房子其實說穿了就是個觀念問題而已，如同書中所言，買與不買的差距，有時候並不一定在於錢的多寡，而是從0到1跨出去的那一步。
駿鼎國際/負責人/徐仲邦

不少同事與朋友都曾經推薦過丁丁的書，接觸過了之後才知道裡面的精華有多重要，希望作者可以再繼續創造這些可以幫助到大家的文字。
豐谷油飯/負責人/顏川鈞

師傅引進門，修行在個人，在房地產的世界裡，要能覓得一位良師是需要機遇的，而這本書也許可以成為引領你入行的捷徑。
鑫隆土木包工業/董事長/吳歷銘

作者以一種奇特的文筆表達出自己的真實想法，看著它就如同本人在你面前指點迷津一樣，即便是不愛看書的人只要對房產有興趣都會很自然地看下去。
大同瓷器/顧問/廖修達

丁丁對於業務有相當的一套見解，很多論述之中相信都能給予身處第一線的業務人員不少靈感，在工具書之中算是一種很特別的存在，推薦！
大管家房屋管理/總經理/曾建樺

筆者撰文行雲流水，排版順暢，內容有如醍醐灌頂般的衝擊與回味，不看可惜。
元翔材料/顧問/藍棟洋

如果你現正在尋找可靠的房地產相關資訊，我們誠摯推薦丁丁的房產雜記，本書將為您提供有關房地產行業的深入決策，並與作者多年的經驗幫助和專業知識相結合，為您做出明智的決策無論您是購房者、投資者還是尋求更多有關房地產的知識，本書都是您最好的選擇之一。
艾可開發/負責人/徐明光

對於剛進來的房地產菜鳥，很推薦閱讀。對進來一段時間的房地產中堅分子，也很適合看。對已經過風風雨雨的老鳥，更應該看。
方俊工程/董事長/黃淵麟

這本書並非一般教導銷售流程的書籍，而是觀念的傳授～有時卡關遇到瓶頸，看看文章就有種豁然開朗的感覺，作者用一篇篇的文章說明房地產代銷的邏輯，讀起來無負擔，隨時可停下腳步思考錮中理論。
日太照明/董事長/莊博宇

充滿不動產資訊的祕笈，仔細閱讀購屋的路途不再迷茫，讓我們少走了很多彎路，感謝分享。
世旺科技/董事長/彭世豐

文字淺顯易懂，內容也分享了許多從業的經驗，也有許多市場資訊的分析，能夠快速學習吸收，推薦給考慮從事不動產業的夥伴。
正國企業/董事長/孫賢

內容跟進許多法規和時事的調整、分析，讀懂了也就了解大環境的趨勢，如何循環，要想了解局勢和進場時機，看完本系列的書籍相當有幫助。
永阜㚅營造/董事長/林清河

作者專業的精神和對客戶的承諾贏得了良好的聲譽和信譽。他的努力工作提供了最佳的服務和解決方案，可以為客戶提供準確的建議和指導。這種信任和專業的態度是在房地產行業中獲得成功的關鍵要素。
永琦花藝/負責人/文揚

我相信《丁丁的房產人生雜誌》是值得信賴的資訊來源，特別是對於那些正在尋找房地產相關資訊的讀者來說，此書能夠提供他們所需要的解決方案和專業知識。
辰明智能/董事長/魏志豪

有一些觀念，你聽過一次就會永遠記得，甚至一輩子受用。《丁丁房產人生雜記》這本書的觀念，就是對我影響深遠、值得回顧和應用的觀念。
協旺機械/董事長/彭文瑞

我們得先面對一個現實，每個人的思維都是不一樣的所以也造就了大家不一樣的成就，這句話乍看之下令人氣餒，但這本書會讓你大為改觀。
宜群聯合會計師事務所/蔡世強

因為你的不一樣，反而是絕妙的好事。這是一本讓我感到如獲至寶的書，書中有許多精彩的企業家故事值得收藏，也可以拿來對照他們的企業現在的發展情形。我在這本書裡也找到了幫助我用嶄新的觀點，去挖掘自己的優勢了解現況的房產資訊。此外，我認為這本書的觀念適用於創業或適用於任何想投入房產領域、學習新技能的每個人。
東君能源/董事/許家銘

對於沒有接觸過房地產的我，是對房地產完全一竅不通，且沒有任何概念及想法！但入行後，把《丁丁的房產人生雜記》3集仔細研讀完，對於房地產會有基本的想法及概念，在往後工作上也較可以理解工作內容及容易上手！也因為作者用淺顯易懂的語彙、解構房地產的奧祕！所以，如果你今天是剛入行或者是房地產小白，實在是非常推薦《丁丁的房產人生雜記》系列！
欣昌建材/董事長/許戎永

作者在不動產行業已經有十幾餘年，這本書是以他多年的房地產經歷和個人成長，分享了他在這個領域中的成功和挫折。這本書融合了房地產投資的實用知識和個人故事，可以讓讀者能夠更深入了解房產人生的辛酸血淚，也會讓挑起你對房地產的好奇心！總歸，無論你是新手還是有經驗的投資者，這本書都會讓你受益良多。
保勝建設/董事長/林保舟


若你今天是對房地產有興趣，也想要投資房地產的話，非常推薦《丁丁的房產人生雜記》，因為在書中除了作者自身的經驗外，也額外提到的投資考量，包括房屋選擇、價格評估甚至還有法律程序及租賃市場等等……而，這些內容都是在進行房地產投資時需要考慮的各種因素，並且給出了一些具體的指引和建議！可說是對投資者來說非常正向且有幫助的書籍！
艾芯蔬菜生技/創辦人/謝嘉瑋

作者是在房地產領域具有豐富經驗的專家。這本書以其淺顯易懂的風格和深入淺出的內容而獲得了廣大讀者的喜愛。不僅能讓你簡單理解其中的內容，還能讓你獲得深刻的啟發。
啟鈺建設/總經理/曾士豪

作者用生動活潑的筆觸，實際生活化的舉例，將複雜的概念解釋得清晰。無論你是房地產領域的新手還是已經有些基礎知識，相信這本書都能讓你有所收穫。
傳藝建設/董事長/鄭雅夫

並不追求高深複雜的詞匯或專業術語，而是用通俗易懂的語言來傳達房產觀念，讓人感到親切和安心。
品益建設/負責人/邱建偉

我有幸與作者認識多年，見證了他在房地產行業中的卓越成績和突破。致力於提供最好的服務和解決方案，對市場趨勢的把握、專業知識能夠給予客戶最準確建議與指導。衷心推薦丁丁的房產人生雜記，本書絕對是你最好的選擇。
品禾建設/負責人/曾煥琮

這本書將為讀者帶來豐富知識、實用指南等。書中作者提供個人經驗談，闊論房地產的常態基礎知識，包括市場趨勢、投資策略、交易流程等方面，將幫助各位建立一個堅實的理論基礎，了解房地產行業的運作和相關概念，提供有價值的信息資源。

如果你對房地產感興趣，想在此領域中獲得成功，強烈推薦閱讀《丁丁的房產人生雜記》。這是作者提供充滿價值、實用性的書籍，無論是初心者或房地產領域有經驗者，從閱讀過程中，與作者交流經驗和觀點。將幫助各位成為更優秀的房地產從業者。

壹　市場解析
『大多頭』 │ #市場解析 │ 新竹瘋
『買空賣空』 │ #市場解析 │ 貪潮
『出生率紅利』 │ #市場解析 │ 新竹特產
『市場的因與果』 │ #市場解析 │ 多頭房市下的事實
『不動產投資關鍵』 │ #市場解析 │ 承認數據
『搶市』 │ #市場解析 │ 先搶先贏
『房市崩盤的理由』 │ #市場解析 │ 支撐與泡沫
『後房價時代』 │ #市場解析 │ 打房助漲
『買不到房子的憤怒』 │ #市場解析 │ 買氣大爆發
『大新竹不動產分析』 │ #市場解析 │ 起承轉合
『低利影響後的房市』 │ #市場解析 │ 通膨世代
『學區魅力』 │ #市場解析 │ 好學校就是買房利多

貳　地產知識
『基地規模』 │ #地產知識 │ 規劃設計基礎
『建築規劃邏輯』 │ #地產知識 │ 切豆腐概念
『新加坡式建築』 │ #地產知識 │ 美其名
『如果地價能夠被控制』 │ #地產知識 │ 財富大洗牌
『如何有效解決公設比』 │ #地產知識 │ 數字與規定
『原物料的影響』 │ #地產知識 │ 環環相扣
『不景氣下的產品』 │ #地產知識 │ 市場走向決定商品定位

參　房產心情
『不動產沒有正義』 │ #房產心情 │ 動機
『服務費』 │ #房產心情 │ 服務也是種價值
『不用執著品牌』 │ #房產心情 │ 買屋應該要實在點
『複利的概念』 │ #房產心情 │ 富者思維
『大隱於朝』 │ #自我審視 │ 無聲勝有聲
『嘴有所圖』 │ #職業心苦談 │ 嘴德
『仲介好賺嗎』 │ #職業心苦談 │ 多頭下的迷思

肆　時事聊論
『無限發展』 │ #時事聊論 │ 複製繁榮
『持有率說故事』 │ #時事聊論 │ 房子不再只是拿來住
『成本是甚麼』 │ #時事聊論 │ 羊身上不可能一毛不拔
『紅單是甚麼++』 │ #時事聊論 │ 官方輿論
『如何杜絕投機炒房』 │ #時事聊論 │ 健全房市
『媒體亂象』 │ #時事聊論 │ 素質堪慮
『央行信用管制』 │ #時事聊論 │ 雷聲大雨點小
『房地合一稅2.0』 │ #時事聊論 │ 殺招
『買股還買房』 │ #時事聊論 │ 淘金世代
『央行信用管制』 │ #時事聊論 │ 雷聲大雨點小
『實登2.0的影響』 │ #時事聊論 │ 效率不足

伍　買賣觀念
『買房需要傻勁』 │ #買方觀念 │ 多疑則遲
『買房，煩惱』 │ #買方觀念 │ 該不該買房
『賣方何意』 │ #買方觀念 │ 買賣立場大不同
『棟距』 │ #買方觀念 │ 房之優劣所在
『何謂吃虧』 │ #買方觀念 │ 經驗認知差異
『回頭看房價』 │ #買方觀念 │ 有看到甚麼了嗎？
『買房的人生藝術』 │ #買方觀念 │ 求人不如求己
『抗性的自我修養』 │ #賣方觀點 │ 人不轉心轉
『最現實的是誰』 │ #賣方觀點 │ 買賣見人性

陸　廣告行銷＆業務態度
『預售廣告非騙術』 │ #廣告行銷 │ 吸睛為重
『案前預約』 │ #廣告行銷 │ 新竹特產
『工作與事業大不同』 │ #業務態度 │ 鴻鵠之志
『自律是一場發動對自己的戰爭』 │ #業務態度 │ 唯有自律才有自由
『銷售十勝』 │ #業務態度 │ 贏家特質
『成交關鍵在業務不在產品』 │ #業務態度 │ 心態決定業績

柒　從業經驗
『建商品牌矛盾』 │ #從業經驗 │ 買方看到的有限
『不動產沒有穩漲』 │ #從業經驗 │ 循環再回流
『建材的意義』 │ #從業經驗 │ 好價錢需要理由
『買房不會賠，打房更不會賠』 │ #從業經驗 │ 觀念
『第一線真人真事分享』 │ #從業經驗 │ 自住客迷思
『中古屋齡黃金期』 │ #從業經驗 │ 折舊不等於虧損

『大多頭』
│ #市場解析 │ 新竹瘋

一個去年預售案的大排長龍，揭開了一幕多頭熱，在過去的幾個月內，房市行情瞬間膨脹且極速成長，新竹與竹北的不動產發展近20年來最熱最瘋的一次，不僅是新建案，就連中古屋、新古屋、預售轉賣換約，都是以周單位來更新一次成交高點，也許其他區域的同業很難可以體會，但這新竹獨有的特殊現象，讓空頭勢力已幾乎沒有任何存在感了。

有人會說，究竟是甚麼支撐這樣的買盤與行情？
1.土地房屋嚴重的供不應求。
2.剛需積累能量無法被消化。
3.市場投資氛圍熱絡買氣強。
4.購屋動機不外乎都想賺錢。
5.新建案的選擇性非常有限。
6.賣方願意大膽創高購地價。
7.推案信心強勁普遍創佳績。
8.自住客多半接受市場事實。
9.極端化的群聚與資訊效應。
10.多方購屋通路的搶與殺。

蛋黃蛋白兩樣情，都稱作新竹區，但其實這被高度關注的重點區域也不過就是新竹東區、新竹市區、跟竹北，尤以高鐵及學區最受歡迎。其他的地方表現就相當正常。房子大家搶，你信嗎？房子越貴越多人掃貨，你信嗎？不買房子對不起自己，你信嗎？現在不買房是傻子，你信嗎？

近幾個月，不斷創新高價的土地價格，似乎建商已然嗅覺到區域可以挑戰新高價或不得不站上新水位行情，這些未來要推案的土地，基本上打底都要超過每坪40萬以上的房價，無論消費者是否接受，事實就是如此，倘若只有某一建商或單一案例如此，可以不用當一回事，但如果一個接一個，從A品牌到C品牌都開始大膽出手，那就意味著不用太遠的未來，整個市場落底價格就會浮現，然而現在進行式的建案，賣方也會慢慢跟進調漲售價，環環相扣推移，買方沒得選擇只好默默承受，最後買單的人們在短時間內暴增及熱銷，就會造成市場全面性的影響。

在新竹，透過非賣方單位的案前預購已行之數多年，為何能在這個市場中存在這種交易模式，也是人性所為。原本的單純的投資或置產客，想要用更快速的管道取得理想物件，慢慢食髓知味後就更變本加厲，要再以更低的風險、更少的成本、更高的利潤而變質成投機份子。於此也就吸引了想成為此仲間者角色的人就越來越多，但畢竟好景不常，這種賣屋模式也僅能在時機好的時候可以成局，當景氣迅速反轉直下時，這些貪心的投機族群也就會嘗到一些代價與打擊。但你以為想賺錢的只有投資客嗎？其實不然，在這個極端群聚化的城市，自住客買了房子也很快會被價差吸引然後逐漸落入那貪婪的循環圈中，所以事實上，沒有人是清高的，當你手上有房動不動幾百萬可輕鬆轉賣掉，又有誰會不心動呢？一次甜頭後自然會想再複製尋找下一個契機。

預售換約也變成了這邊仲介的主力業務之一，不管賣方是否綁約，總是下有對策，仲介為了可以在成屋前能廣泛拉大成交可能性的社區與更多強勢選擇，比新古屋更快的新屋就是尚在預售中的建案。那有人會說買方都是傻子嗎？為什麼不直接去找賣方買第一手的就好幹嘛要給轉賣方與仲介賺一手呢？這個答案很簡單，因為你已經買不到第一手你喜歡的目標了，而且是大家都買不到也都跟自己有同樣的苦惱，迫於無奈，只好去找仲介尋找是否有意願要讓出的轉手方。這時價值空間浮現，當環境這樣的狀況越明顯熱絡，交易量爆炸性的擴大，則會產生當建案預售期間瞬間暴漲的行情，如此建商還會對下一個要推行的建案在售價上客氣嗎？他會把其他方該賺的全部策略性囊括在自己口袋。

最後的中古屋，也淪陷了。買方在新屋市場上完全沒有可購得房子的機會，只好去找新古中古來看，但那些地點好的標的，也成了炙手可熱的對象，仲介賺飽飽，短短數個月無論在土地、預售、成屋、中古屋上面完完全全不缺買方，隨便一個物件資訊丟一丟，就瞬間被客戶擠爆。拿號碼牌排隊看屋、當下競標出價、賣方隨即坐地起價，就成了最近被討論的焦點，然而這些屋主們，比起建商也毫不遜色的加價再加價，可憐的買方也被當時是買方的人給屠宰剝削了血肉。相信嗎？竹北現在許多中古物件的成交價格，不僅追上新案，更甚者是還超過。

所有的市場價錢都是買盤在支撐，這金流的總結最後也都是使用者買單、自住客吸收，大多頭是否為健康發展徵兆，很難界定。全民炒房是否有對錯是非，也很難評斷。畢竟這是自由交易與買賣，一人或少數之力是無法形成行情的，唯有強烈過盛的實際買氣，才足以影響全盤價錢。所以大多頭之下，人人都想利用其時機來為自己爭取點收入不為過，也是人之常情。你不賺別人會賺，你不買別人會買，這種瘋狂效應，不會是常態，也總是會有冷卻的那一天，只要你不是個貪婪失當與心態不正的買方，基本上也不用擔心自己是最後那根稻草。記得回到購屋初始的本質，賺錢有道，投機無理，如此房產是不會讓你受傷的。

【甚麼是人性？當你沒有籌碼時，你可以大喊居住正義，炒房者皆雜碎等極端理論。但當你可以有賺一手的條件時，尤其這並非你原本所預期計畫打算之內，然後莫名其妙因為傻傻買了房賺到一大桶金，這樣你還有資格喊正義嗎？這種正義還算是所謂的正義嗎？這樣到底是否算炒房呢？今天只是把自己的房子隨行情出售，難道只要有從不動產上賺到錢，就是炒房嗎？事實上只要有正向金流就是炒的一環，因為堆疊起來的價格畢竟還是要被市場吸收。所以這個論點更本沒有正確答案，只有自己願不願意買單罷了，如果你願意，那總有一天，你的房子未來要出售的價格，你也絕不會比建商手軟。】



『買空賣空』 │ #市場解析 │ 貪潮

近十年來，除了金融風暴後的那幾年外，其他的時間周期在房市市場裡很難存在有買空賣空的現象，這只會出現在大多頭的熱潮。為何會有此反應，主要還是在於不動產交易模式的改變，資訊流通快速便利，所以打房力道有限，主要經濟體跟先進國家又不斷在量化寬鬆，錢沒有地方去，就都流入到房地產裡了。

何謂買空？就是以超越其產品價值的金額買下房子。
何謂賣空？就是以超越其產品價值的金額賣出房子。
何謂買空賣空？就是上述成為了一種循環再買或賣。

假設房價初始建商欲售是1000萬，第一手買方取得後隨即丟到市場上轉賣且第二手買方以1100萬成交，然而整體市場嚴重供需失衡，自住客沒有房子可買，於是第三手買方為求購得一屋，以1200萬成交。又或是其第一二三手都還是以短期投資做目標，也可能在此預售屋蓋好之前中間轉了超過四手次以上都也常見，最後成交的價格也會在短短一兩年內暴增超過原合約價300萬以上的價差，年化增值率高達15%以上。也許有人很難相信，但眼下今年的房市環境就是如此誇張。

為何十年前不易如此，十年後這麼難以控制？主要在於市場的自然進化，過去沒有預售轉賣交易，也沒有這種趨勢跟行情，所以投資者都必須待成屋後才有入帳價差的機會，那麼持有時間上就有了比較健康的發展，不至於短期內有過大的交易量。再來是資訊與通路的進步快速，無論是仲介或消費者，比起以前現在有更為多元選擇的售屋方式與搶房管道，且在消息的曝光上可以用極為快速來形容，於此行情的產生是以「日」為單位在更新，只要有隨時在關注不動產訊息的人們，都可以很輕鬆簡單便捷的取得最新售價或成交狀況。

人都是貪心的。
人都是自私的。

買空賣空比的是誰會成為那個被最後一根稻草壓垮的駱駝，誰能越早擷取到這種趨勢的上流，誰占得便宜就越大，當然賺得也就更多。例如早在單價20萬人人疑竇的行情時就開始在買房，不料才一季就可轉出30萬，而中間又大膽的繼續在各標的之間進場，複製價差模式，當後知後覺者才發現原來這有利可圖之時這前面的人早已把現金週轉滾動放大了數十倍以上，建案開得越多就撈越大。他們完全不怕沒人接手買房，他們也完全不怕房子會賣不掉，他們更會食髓知味的將獅口大開將價差越拉越大，那麼行情就徹底被這些賣方所掌控住。除非你不買房，否則就得被迫要活在這遊戲規則之中。

當然建商也不是省油的燈，能多獲取的利潤，都給了投資客與消費者，總會心有不甘上的遺憾與惋惜。所以這銷售過程之中的價錢調漲也是必然會發生的事，甚至也會透過中間換約程序中了解到的買方價差來做為下一建案與購地行情的基礎評估，倘若短期所疊上去的房價是已公然被市場所認同，那麼地價不斷被創新高或賣方已持有庫存的土地會提升不少後面所推案的售價幅度這些也都是很合理的事。

假例A案建商售單價20萬，被換約轉手至30萬，那麼A案若有還有餘剩戶則會被調價成25萬，而原本可能不被考慮的地價此時建商也會大膽買下。若持有庫存之地B案本估售25萬的話，此時建商則會調至30萬來銷售，整體而言，買空賣空影響的不僅是消費者端彼此的交易循環，更會快速的提高所有建商端的新建案價錢，而這樣的狀況應該說不會有任何一個賣方會是佛心的，難得可以多賺取高利潤的時機點，就算是再有品牌力的建設公司，都不會放過這個機會。

環環相扣之下，最後可憐的還是自用者，尤其首購族。因為房市門檻不斷被強迫性的提高，單價越來越貴，總價也會跟著提升，自備與貸款月付壓力就會越來越大。工作收入的可支配比例就會下降，為了吸收與承受這些短期上加的空間，生活品質是不斷下修。說的直白點，建商也好、投資客投機者也罷，大家所賺取的價差，都是自住客未來要分期償還的凌遲債務，然後你不賺別人會賺，你不這樣做，別人也會這樣做，你的房子不賣高價也會對不起自己，如此循環再循環，最終考驗的還是整體市場的基本買盤，到了消費者真的無法再有接手下去的信心時，或是經濟局勢又來恐慌時，或是不可預期的天災或政策打擊，那麼這些報復性上漲的房價空間也遲早一天會被報復性的打回原形。

建商：隨著短期交易膨脹的價格調整初始售價。
投客：隨著不斷輕而易舉嚐到的甜頭越開越貴。
買方：隨著趨勢可能也會跟著來學習獲利模式。
市場：隨著氛圍熱度快速提升整體房價的行情。

墊價效應是很恐怖的，因為它完全給人們沒有任何考慮的時間，換言之每個人決定的速度都要加快再加快，快到你根本不知道是產品是甚麼內容就必須要趕緊下手，沒有選擇性，也沒有比較性，這也很極端的讓許多可能不是那麼好賣的建案也開始陸續完銷，讓設定過高或不合理售價的建商占盡便宜，讓賣方甚至疏於用心在設計規劃上，反正大家都是用搶的，何必太計較或需要進步呢？

【異常則成了亂象，但除了政府官方以外，其實任誰也無法干涉整個市場的運作。房市必須應該健康一點，過冷不妥、過熱不佳，不管是買方賣方，太過貪心都是不利於長期的發展，但要人性不貪是不可能的。所以回歸務實面，投資不該過度放大槓桿，投機不該忽略買房該需支出的基本自備金，以一個正面樂觀健全的態度來執行自己的購屋相關計畫，才會是長久穩妥的贏家。】



以上內容節錄自《丁丁的房產人生雜記4》丁丁◎著．白象文化出版
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