投資有辦法，不動產交易救安心

◆我家是危樓、也沒錢換新屋，如何冀望政府幫我談都更，重建家園？
◆名下資產一大堆，我該如何善用不動產來做資產分配，讓家人安心？
◆市場現在看似繁花似錦，我應該要進場嗎？
◆擔心房客是壞蛋！！想當包租公還真是辛苦……

房地產的本質既是「資產」更是「投資」
本書將為大家描述並示範，不論是買房自住、投資、還是做資產配置，
人人皆可在這當中找到，足以保障自身權益的規範與做法。
獲得美滿人生，成功解鎖重大任務！
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釐清不動產交易時的5大關鍵
1.買賣交易：從交易時的談判斡旋、釐清仲介的私心自用、成交時的審約、點交新屋的眉角等，處處是重點。
2.房東VS.租客：房東每年調租金、房客動不動就引發鄰居客訴，如何慧眼識好人？這邊有方法。
3.危老都更：找尋合適的建商、社區住戶如何堆疊共識，算盤記得要時時背在身上。
4.法拍屋市場：面對惡霸、法拍蟑螂甚至是銀行業者的搶利……，心中惟有存定見，方可不受騙。
5.資產分配：資產永流傳，擺平子孫是關鍵；配置資產時，如何讓大家通通都滿意，本書一次說清楚。
破解箇中關竅，不動產市場任你自由來去……

周念暉

周延法律事務所創辦人／Sphere Law Firm TW-TPE 主持律師
現任 臺北市建築經營管理協會理事暨講師
2021～2022年 豐彩扶輪社社長
2023年 「世界華人楷模‧傑出領袖楷模」
2023年 白金企業獎-亞太傑出企業
2025年 當選台北市太平獅子會會長
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作者擁有豐富的實務經驗，曾承辦數百件法律事務，涵蓋民刑事、行政，並在公司商業、不動產法律等領域，對於法律分析及策略規劃，具備深厚的專業素養，能夠為當事人提供周延、有效的法律保障與建議。
先後擔任多處公務機關、大學、協會、機構等講師一職，包括：中華民國不動產經營管理協會、臺北市建築經營管理協會、透明房訊／104法拍網、輔仁大學、東海大學法律專題課程、大台中不動產同業公會-教育訓練專題、臺灣厝買賣文化發展協會、國家教育研究院、新北市政府公務員法律職訓中心、全人文創教育機構及PressPlay 法律課程等， 其專業能力，備受多方傳媒認可。
此外，作者更曾獲年代新聞、壹電視、東森新聞、工商時報、經濟日報等多家媒體專訪，透過廣播、書籍發表、舉辦講座等方式分享自身法律洞見，期許能夠縮短法律與大眾之間的距離，讓民眾得以於第一時間獲得最正確的法律訊息與知識。
目前擔任漢聲廣播電臺「紙上律師 生活法保」節目主持人（每周六下午4點播出），並著有暢銷書《紙上律師，創業有辦法》。此外本人經營臉書及IG粉絲專頁「生活大小事 阿暉律師」，追蹤訂閱人數逾十萬人。

【重磅推薦】
林宏澔｜中華民國不動產經營管理協會理事長暨宏國科技大學副教授
林言峰｜臺北市建築經營管理協會理事長
徐珍翌｜《住展》雜誌董事長
藍茂山｜104法拍／透明房訊總經理
（依姓氏筆畫排列順序）

自序
推薦序

CH1 住宅篇Ⅰ：買屋VS.賣房
1.1挑選「預售屋」的停看聽
購買預售屋—洽商、簽約及相關交易流程
1.2「成屋」市場的交易陷阱
下訂購買「成屋」前的注意事項
1.3一般「中古屋」的交易流程
流程1：簽約
流程2：用印
流程3：完稅
流程4：過戶、交屋
1.4房屋仲介：撮合交易的最高藝術
專任約VS.一般約
專任約、一般約的差異及優缺點
斡旋金VS.要約書，有何不同？
房仲業者的權利、義務及法律責任
1.5交屋後發現瑕疵……？買方可主張的法律權利、求償依據
一般房屋交易時常見瑕疵、注意事項
何謂「房屋現況說明書」
買到瑕疵屋，如何合法地自力救濟？
1.6有關凶宅、海砂屋與不動產的買賣瑕疵
凶宅VS.海砂屋的定義
真碰上凶宅或海砂屋了，我該怎麼辦？

CH2 住宅篇Ⅱ：房東VS.租客
2.1簽訂租約時的注意事項
契約上「應記載」的事項
契約上「不得記載」的事項
2.2 房東的權利與義務
房東首要義務：交付、維持、修繕租賃物
房客交屋時的注意事項？
2.3租客的權利與義務
行使「留置權」
2.4買賣不破租賃—有關毀約、隨意更動合約條件……
2.5雙方諜對諜，終止租約誰說了算？
房東擅入租屋，恐違法？
就算不付租金，房東也不能隨意斷水斷電？
單方「合法」終止租約的理由
2.6《租賃專法》—二房東、包租代管業者的保命符
2.7細說《租賃專法》的重點內容

CH3 投資篇Ⅰ：法拍屋
3.1法拍屋的定義、拍賣流程
凶宅、海砂屋瑕疵公告、注意事項
3.2法拍公告：拍賣後點交VS.拍賣後「不」點交
何謂「拍賣後點交」、「拍賣後不點交」
「拍賣後點交」、「拍賣後不點交」的差異
3.3「聲請點交」的流程、注意事項
何謂「拍定後點交」
法拍履勘流程
點交或取回不動產，理應注意的風險
3.4取回「拍定後不點交」房產的流程、注意事項
「拍定後不點交」，取回房屋得靠自己
取回「拍定後不點交」房產的途徑、注意事項
3.5市場上的另類選擇：不動產持分拍賣VS.共有物分割
不動產共有物所有權（持份）拍賣
聲請法院變價拍賣流程
與「優先承買權」的競合關係

CH4 投資篇Ⅱ：不動產土地分割
4.1細說「不動產共有物分割」
定義VS.與類型？如何判斷是共持還是分別共有？
共有物分割的方式、途徑
4.2何謂「協議分割」
必須經過全體共有人同意
分割協議的效力
4.3何謂「裁判分割」
只需透過向法院起訴，請求主張
裁判分割必須法定的方法
裁判分割的訴訟流程
CH5 投資篇Ⅲ：不動產合建
5.1「合建」的種類與優缺點
合建分屋
合建分成
合建分售
簽訂合建契約的注意事項
有關「違約金條款」的法律問題
5.2都市更新：活化都市機能，我有甚麼好處？
如何劃定更新單元範圍
「自辦都更」的流程
都更重建同意門檻及申請所需資料
都更事業概要、都更事業計畫、權利變換計畫：
5.3危老改建：老房子拆掉重蓋，怎麼辦？
「危老建物重建」的定義
「危老建物重建」的條件
「危老建物重建」的優點
危老重建申請流程及所須檢附資料
CH6 傳承篇：資產佈局
6.1夫妻財產分配、遺產繼承及預立遺囑
遺產繼承的順序
遺產分配比例（應繼分）
6.2遺產繼承VS.夫妻剩餘財產分配請求權
何謂夫妻財產制？法律如何規範？
夫妻財產可共同？需要負擔對方債務嗎？
離婚時，夫妻雙方財產如何分配？
夫妻若有一方死亡，可以請求剩餘財產分配嗎？
6.3遺產贈與VS.遺產特留分
6.4預立遺囑：遺產的提前安排與佈局
自書遺囑
公證遺囑
密封遺囑
代筆遺囑
口授遺囑
6.5喪失繼承權……？
繼承權喪失的概念、類型
6.6法定限定繼承權VS.拋棄繼承
概括繼承VS.法定限定繼承
限定繼承與拋棄繼承的差異
繼承遺產的方法
6.7繼承遺產的十大必考題
遺產繼承順序
遺產分配比例（應繼分）
遺產限定繼承
遺產拋棄繼承
遺產繼承申報、納稅、登記
製作合法遺囑
「特留分」制度
遺產繼承共有、分割及處分
繼承權受侵害VS.繼承回復請求權
遺產生前規劃VS.資產傳承工具

挑選「預售屋」的停看聽

老林（化名）判斷房地產市場日益熱絡，各地不斷推出新建案，考量日後成家及投資需求，因此興沖沖地到各大重劃區看預售屋，並在選定喜好的地段、坪數與總價後，很快地便與建商簽訂預售屋買賣契約，但因房子必需在完工後才能交屋，加上預售屋買賣合約條款內容繁雜，建商及代銷公司在提出合約後即向他表示，若不能在當天簽約，未來可能將會喪失購屋的權利。
因此在時間壓力的逼迫下，老林迅速地便完成簽約儀式，但事後細看合約內容時方才驚覺，當中竟有許多不合理的條款限制，但又因合約已然簽訂，頓時感覺自己竟陷入了進退兩難的困境……。
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一般民眾在簽訂預售屋買賣合約時，應該要特別關注哪些注意事項，若發生上述情形時，又有什麼途徑或方法可以保障自身權利？
近來全球資金活絡，通膨進一步推升房價持續上漲，加上政府持續祭出多項抑制房價措施，但由於原物料建材及人力成本持續高漲，導致房屋買賣交易市場依舊熱絡。許多民眾為了成家或是出於換屋需求，甚至是基於投資置產的考量，常常會在較顯倉促的情況下，衝動地做出購屋決定。
但房屋不動產交易畢竟不是小事，先天上就有諸多法規及交易事項要遵守，事前做好準備，才能保障自身權益，這更是重中之重。而由於預售屋都是在房屋未興建前，透過代銷、仲介或建設公司之口頭或圖樣等說明，讓消費者決定是否購買，因此相對於已有具體成屋的情況，預售屋仍有許多需要特別留意的細節。

購買預售屋—洽商、簽約及相關交易流程
而針對一般民眾在購買「預售屋」時，在雙方洽談、簽約過程中，更有亟需注意的二十個「購屋法律保護術」務必牢記，以便日後在洽談條件與簽約時，可以藉此保障自身權益，避免受害。
1．契約「5日」審閱期：賣方應提供「至少5日」的審閱期，且審閱日數應由買賣雙方協商（不得少於5日），不可直接印上審閱日數，也不可以記載「已充分閱讀故放棄審閱期」等，更不可要求買方須先支付訂金，方才提供5天的契約書審閱期……，消費者可以妥善利用這個「審閱期」，詳細閱讀契約書狀內的條文是否符合公平原則及相關法令規定。
2．業者應確保廣告內容真實：依照《消費者保護法》之規定，業者其對消費者所負的義務，不得低於相關銷售廣告內容（例如附設泳池、圖書室、SPA會館等），購屋者可要求業者將廣告內容作為合約附件，並建議消費者保留當時的相關廣告文宣或DM，用以做為日後若發生爭議時的佐證資料。
3．履勘現場環境：有意購屋者，可先至建案預定定附近地區勘察，了解附近交通及生活機能；另外，一併注意是否有不利房屋之嫌惡設施（例如加油站、工廠）。此外，對於可能有危害人體安全疑慮的狀況（例如山坡地、高壓電塔），也應一併納入考量。
4．調查賣方公司紀錄及使用建材：對於建案之建設公司、營造商、代銷公司甚至是仲介公司等，尤其賣方是否領有建築執照，都可事先上網查詢並了解該公司過往的紀錄，作為選購房屋時的參考依據。另外在工程進行期間，也可至現場了解施工進度，確保自己權益受損時（例如工地遲遲未依約開工），能夠在第一時間內採取適當的保護措施。
5．調查價格行情：對於銷售價格是否合理，可先上網至實價登錄或坊間房屋交易平台上查詢，了解鄰近市場行情，以免受到銷售端不實價格或話術的不當影響。
6．貸款額度、利息及還款能力：一般來說，購屋除了頭期款及各期工程款以外，其餘部分通常會搭配銀行貸款來支付，因此，應該先明確瞭解貸款額度、利息等情形，並且衡量自己的還款能力，務必在經濟能力容許的範圍內，再為自己下正確的購屋決定。
7．付款的金額、期程與時間：預售屋的付款，一般分為訂金、頭期款、工程款以及交屋後的尾款，尾款一般都是以銀行貸款來支付（一般實務上常見為房屋總價的七成），至於訂金、頭期款、工程款，訂金及頭期款等，則多半會在簽約前及簽約後不久便須繳交。至於工程款，則係按照工程進度分期繳交，相關付款金額、期程與時間，都應載明於契約中，消費者應詳細閱讀，並就相關資金預作充足準備。
8．查詢土地產權、分區使狀：為了避免土地產權在日後發生爭議，建議應向賣方確認土地是否取得完整之權利，並可要求提供相關證明文件。另外，也應瞭解房地產座落、土地分區使用（住宅區），以及核准使用執照的申辦情形，例如工業區房屋不得作為住宅使用，便是一例。
9．房屋土地專有及共有之各種面積：購買預售屋日後建物完成後，移轉產權時，將會區分房屋及土地，土地基本上是共有持分，房屋則會區分共有及專有區域，共有部分即一般所稱公設，專有區域中還區分室內專有區域及附屬建物（露台），務必詳細了解閱讀合約中，有關房地產權比例及性質的規定。
10．查詢停車位現況：購買停車位應該詳細注意停車位之面積、淨高、淨寬、樓層；另外，是否屬法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位以及平面式或機械式的車位？….這些都應該要特別留意才行。
11．應由賣方負擔自來水、電力、瓦斯管線等相關費用：建物接通自來水、電力、瓦斯之管線費及其相關費用（例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等），區分內管及外管（以預售屋基地範圍內或範圍外來區別），有關自來水、電力部分，不論內管或外管部分，均應由賣方負擔。
至於天然瓦斯管線部分，有關內管部分（也就是預收屋基地範圍內之瓦斯管線），由賣方負擔；外管部分1原則上由買賣雙方另行特別議定之，若沒有特別約定，則須由賣方負擔；且按照相關法令本旨來解釋，原則上賣方應該也不得以定型化契約條款來約定，由買方負擔瓦斯「外管」接管費用。上述相關接管費用，由於金額龐大且攸關購屋者權益，建議務必於簽約時詢問查證。
12．房屋保固、履約保證、面積差額的「找補」機制：買賣契約中，就房屋應該有保固責任規定，係指從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。另外針對交屋部分，亦應該有履約保證的機制，一般區分有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」等五種，其中尤以「價金信託」及「不動產開發信託」這兩種方式最為常見。
此外，日後若實際交屋時發生約定房屋坪數面積與實際情形不符時，契約中也必須設有「找補機制」，其中，若是交屋坪數小於合約坪數（也就是實際坪數小於約定坪數），不足部分賣方應全部找補，且無上限規定；但若交屋坪數大於合約坪數（也就是實際坪數大於約定坪數），多出的坪數，消費者最多找補不超過2%。
13．稅費的比例、負擔：預售屋買賣交易時會衍生的稅額，一般包括地價稅、房屋稅，在交屋日前由賣方負擔，交屋日之後由買方負擔；土地增值稅則由賣方負擔。另外，印花稅、契稅、代書費等相關費用，應於契約中清楚載明買賣雙方均由何人負擔，藉以杜絕爭議。
至於房屋火險及地震險，可向賣方配合之銀行投保即可。
14．物業管理約定：若賣方已有明確表示，房屋交屋後將提供物業管理服務，契約中則應明定物業管理公司、物業管理範圍及收費標準。
15．賣方之瑕疵擔保責任、違約條款：合約中，賣方應保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依《民法》第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事。
一般常見瑕疵糾紛，包括建物滲漏水或屬於海砂輻射屋現象、電路或管線裝置不當、法定停車位供作社區其他使用、建材規格或品質與約定不符等。另外，若發生有賣方瑕疵及遲延交屋等違約情形，相關違約條款是如何約定（包含瑕疵如何修補、遲延罰金利息等），亦應一併注意契約條款如何規定，瞭解未來若遇到相關問題時，如何處理。
16．應載明特別約定事項：除契約載明事項外，如另有約定交易條件（例如：特別附設之電器或設備、露天陽台特別約定專用等），應以書面為主，請業者寫在契約中，以免口說無憑，日後產生糾紛。
17．公契、私契，性質不同：不動產簽約一般區分私契及公契，公契僅係作為向地政機關移轉登記及申報契稅、增值稅使用，通常係配合代書（即地政士）辦理，相關內容並非雙方真正買賣契約之約定，就買賣契約法律關係之實際約定，仍以登載在買賣契約私契中為準，此一部分，首次購屋者多半不清楚，建議務必特別留意。
18．「客變期」變更權利：在建案施工過程中，賣方通常會給予一定期間讓購屋者可以變更房屋室內設計格局，一般稱為「預售屋客戶變更設計期」，也就是俗稱的「客變期」，購屋者可在此時配合委請的室內設計師，要求賣方按照購屋者需求，變更屋內隔間與裝修，省去日後裝修成本。
但變更次數通常以一次為限。例如室內格局、插座位置、電源網路配置，或是更換廚具、衛浴設備等，至於主結構、大樓外觀、公共設施、主要瓦斯、汙水管線等，基本上是無法變更的。
19．保存往來文件及訊息記錄：有關與賣方或銷售端相關洽商、議約、簽約等文件或訊息記錄，都應該全數保留，若日後產生爭議，才有助於迅速還原事實。
另外，建設公司及銷售方所提供的廣告文宣、DM，依照消費者保護法規定，因為這些都會視為契約的一部分，如果發生坪數大小、實品狀況與文宣不符，這些資料都將成為你最重要的證據，可依照相關內容要求改善或請求賠償。
20．檢查是否有違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之相關規定：內政部針對預售屋定型化買賣契約，亦有頒定「應記載事項」及「不得記載事項」，購屋者可針對相關條款，逐一檢視或詢問銷售人員，契約中是否均設有相關規定，並檢查是否有違反相關規定。賣方若有違反，主管機關可依《消費者保護法》規定，裁處最高處30萬元罰鍰。