房市超狂大預測："邪惡的第七循環"降臨

李同榮，現任吉家網股份有限公司董事長，從事房產事業50年，投入房地產趨勢分析與研究20年，年年精準預測房市循環走勢。

　他在市場最樂觀時候，總是逆向大膽提出未來房市反轉向下的時程預測與警告；他在市場最悲觀的時候，總是逆向大膽提出未來房市預期落底止跌與反彈回升的時程與希望。

　近十年來，連續12次精準預測房產趨勢動向，無論是針對當年度的房市走勢，或是未來3到5年房市景氣預測，精準度幾近100%。
 2011年房市主升段榮景時，大膽斷言2014年 Q3房市將反轉向下，結束十多年多頭行情。
 2016年房市景氣極度疲弱時，大膽提出2017年Q4台北市將率先落底，2018年Q2全台房市止跌回升。
 2020年又逢房市第六循環榮景，再次斷言多頭氣勢於2023年底結束，2024年房市將面臨反轉危機，並預言市場將以盤代跌，跌幅不會太大。

　疫情期間，他啟動三次徒步環島，足跡累計三千公里，把親自走訪台灣各都會區的房市觀察，集結成書。2023年6月，他預言未來十年內房市將面臨大幅震盪的「邪惡的第七循環」，以及33項具前瞻性的大預言，全都收錄在這本書中。

　//重量級聯合推薦//

 王應傑 台北市商業會 榮譽理事長
 王進祥 中華民國地政士公會 全國聯合會 榮譽理事長
 王福漲 21世紀不動產 董事長
 白省三 中華民國消費者文教 基金會 名譽董事長
 李永然 永然聯合法律事務所 所長
 林世華 中華民國消費者文教 基金會 名譽董事長
 杜國源 台北市都市更新學會 榮譽理事長
 吳寶田 中華民國不動產開發商業同業 公會全國聯合會 榮譽理事長
 卓輝華 中華民國不動產估價師公會 全國聯合會 榮譽理事長
 張世芳 中華民國不動產仲介經紀商業 同業公會全國聯合會 理事長
 張麗莉 中華民國不動產協進會 理事長
 曹瑞濱 中華民國不動產代銷經紀 商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長
 劉國隆 中華民國建築師公會全國 聯合會 理事長

作者簡介
　李同榮

現任：
　吉家網股份有限公司 董事長
　吉家網不動產股份有限公司 創辦人
　吉聯不動產股份有限公司 董事長
　中華民國不動產中介經紀公會全聯會 榮譽理事長
　台北市不動產中介經紀公會全聯會 榮譽理事長
　中華民國網路消費協會 榮譽理事長

經歷：
　經濟部工業局認證標準合格「產業電子化顧問師」
　德霖科技大學不動產經營學系 兼任副教授
　全球不動產流通協會 理事長
　2006年台灣十大傑出資訊人才獎 當選人
　北京清華大學房產經紀總裁研究班 客座講師

著作：
　《良心房仲的告白 台灣房產關鍵趨勢報告》
　《找出生命的答案》（合著）

推薦序：人生為做一件大事

　人生七十才開始，李同榮在他的人生下半場，充分的發揮 他一生歷練累積的才智，抱著「人生為做一件大事」而來的精神，以七十歲月培育的體能，徒步環島三大圈，三千公里路無懼日曬雨淋，一步一腳印走遍台灣與外島各個角落，完成他心 目中的人生大事與常人難以達成的目標。

　同榮在他年輕的歲月裡，給人的印象就是喜歡創新、熱愛挑戰，在他從事的房地產業道路上，所有產業創新的網路平台與e化行動化科技系統，都是在他的創新研發中催生；從他過去經營的房仲產業領域裡，眾所皆知，他以身作則、不做短線投資，同時也嚴禁旗下經紀人從事短線買賣炒作行為，這種領導風範獲 得產業界一致認同，並被推舉為台北市房仲公會理事長，以及房仲公會全國聯合會的理事長。而在其任內分別舉辦過兩次全球不動產高峰會，吸引全球各國熱烈參與以及國內外3000人與會，盛況空前。其勇於創新與挑戰困難的精神，值得敬佩。

　2012年，同榮透過經濟日報出版《良心房仲的告白 李同榮房產趨勢關鍵報告》一書，短短數月狂銷兩萬多本，成為當時最暢銷專業書籍。書中並精準預測房產的未來趨勢，包括預言2013房市逃命年、2014下半年台北市房市率先反轉向下，2015上半年全台房市轉入空頭，同時預言下一房市循環會是都更大翻轉時代，當時閱讀過此書的投資置產者無不嘖嘖稱奇、並受惠良多。

　同榮一生為人處事個性耿直，對於執政者不當的產業政策勇於諫言，無論是房地產稅制、國土規劃、社宅政策、都更推 動、央行限貸措施、打房政策…等重大議題，皆可迅速搜尋到 他對政策直言不諱的批評與建言。其中包括2011年建言實價登錄權責應歸屬買賣權利義務人，實施奢侈稅會產生閉鎖反效 果，2018年建言空屋移轉社宅政策將會失敗，2021年建言央行限貸措施的後遺症與財政部實施房地合一2.0，將會導致市場漲時助漲反效果……，最後證明同榮的建言都是正確的，但無奈執政當局並未重視，令人遺憾！

　如今，同榮以其充實的專業知識，加上徒步環島中對各都行政區房市發展現況的所見所聞，如實的向讀者分析台灣房地產的過去、現在與未來，書中並對未來產業發展提出五大因果 趨勢預測，與33項產業發展大預言，甚至大膽提出下一個產業技術循環將會是「邪惡的第七循環」，內容精彩可期，值得讀者們期待！


作者序：人生七十才開始 / 徒步環島三千公里

　三度徒步環島，行腳全台三千公里路，我從無心插柳到點燃興致，最後更結合專業，讓環島這件事，不只是我一個人的成就達成。我把行腳全台灣的所見所聞，結合50年從事房地產專業實務經驗，分享全台房地產過去50年六大技術循環走勢，並分析全台22大縣市房地產發展現況，更進一步預測房地產邪 惡第七循環變動趨勢的大未來。

　人生為做一件大事而來

　這是我一生中的座右銘，「積極思想，豐富我的人生」， 一直是我畢生處事的最高原則。在活足了七十高齡，人生走到 下半場的時刻，卻因為一個意外的邀約，展開了我一段難得的徒步環島之旅程，走遍美麗的寶島～台灣，印證了人生真的 七十才開始！

　徒步的開始 人生另一個轉身

　感謝東華扶輪社社友陳金盈引領，他在2020年7月計畫以徒步環島的方式為弱勢團體募款，我義氣相挺，第一天全程陪走，從台北市政府到內壢，一共走了37.5公里，破了我的個人紀錄。雖然全身疼痛不已，卻隱約感受到有一股強大的力量在 召喚我；我暗自下定決心，立願完成全台的徒步環島旅程。

　我想看見台灣，我想發現小地方小人物感人小故事，「用腳愛台灣」就是深入體驗台灣的人、事、物之美最好的方式。於是，1135公里，43天一步一腳印的第一度徒步環島之旅就此展開。

　第一次的徒步環島之旅以省道山線為主軸，無論風雨飄搖、陰晴圓缺、無論白晝黑夜、日曬雨淋，雖然數度走破了腳皮，磨破了鞋底，摔傷了身體，但仍然靠著堅強的意志力與體力度過重重難關，一切過程的辛苦實在難以言喻，但身苦、心不苦，想到能夠翻山越嶺，享盡全台崇山峻嶺、綠意盎然的天然美景，是一種大自然賜與的福氣，點滴感恩在心裡。

　然而，雖然已有一次徒步環島全台的歷程，但意猶未盡的我，一直嚮往著親身體驗東海岸旭日東升、西海岸夕陽餘暉的情境，於是2021年12月，我再度踏上第二度徒步環島之旅程。

　沿海逆風而行 啟動第二次徒步環島

　很多人問我，為什麼選擇東北季風特強的時刻去徒步在寒風刺骨的海岸線？我的答案很簡單，因為我喜歡看海，更喜歡享受孤獨，享受與自己在海天一線的沙灘上包場的感受，享受 自己與自己難得獨自的對話、深刻反省的空間與時間，包括後 補外島行程的46天裡，徒步995公里東西海岸線，吃盡風沙、受盡寒風刺骨，印證了我「順境愛搞怪、逆境善求生」的個性，同時也領悟到「宇宙萬象、空中妙有」的道理，每當夜深人靜時，總是帶著滿足甜蜜的回味，酣然入夢。

　三度徒步環島 探索六都房市未來

　原以為兩度徒步環島已經滿足我全台走透透的企圖心，但回想一輩子經營房地產，竟然沒有一步步走過各個縣市，將房地產發展現況好好紀錄，實在可惜。因此，2022年8月，再度啟動第三度徒步環島「考察房市之旅」，42天完成第三度徒步環島770公里行程，總共三次徒步環島三千公里路，劃下一輩子難以想像美好的里程碑，真正感受到「人生真的七十才開始」！

　第三度徒步環島以實地考察六都主要行政區房市為主，各 縣市重點行政區為輔，希望能詳實記錄全台房市發展現況所見所聞，做為各位投資置產的參考；這本書，也把過去數年來對政府房產政策的論述與建言彙整，除了回顧台灣過去50年來六大循環的發展歷程，同時也以我過去數十年從事房地產的實務經驗與分析，對房產未來十年產業循環大變動格局做出大膽的預測，讓讀者對未來台灣房地產變動格局能有預知未來的滿足感。

　第一章回顧台灣房市55年

　本書第一章節回顧台灣房市前五大循環歷程與房價走勢，並描述各大循環房市發展的特性，從回顧過去房市發展史與歷次獲得應驗的精準預測分享，到分析目前身處第六循環的房市南北翻轉、蛋白翻身、高價翻盤的現況、再預測未來房市發展的 趨勢，其中特別針對2023年的房市趨勢做出十大預測分析，讓讀者對正在進行的第六循環房市發展有更深入的了解與判斷。

　第二章踏遍全台見證房市翻轉

　第二章節部分，主要敘述三度徒步環島三千公里，行遍全台各大都會與鄉鎮對房地產的深入探討與所見所聞分享，特別分析正在進行中的房市第六循環，為什麼蛋殼區的二線城市漲勢勝過蛋白區，為什麼蛋白區的中南部都會漲勢會勝於大台北的蛋黃區，特別希望讀者跳開傳統由台北天龍國看天下的思維，去發現南北建設均衡所帶動的南北房市翻轉的現象，證明過去幾年我一再強調的房市全新發展趨勢：蛋白、蛋白、蛋白。

　我也帶領讀者發現由科技產業鏈南移所帶動的新興工業區發展的新城市風貌，並以徒步深入探討各地民風，深入了解中南部兩代不同堂的世代觀念大轉變，探索房市產品為何由透天逐漸轉向高樓的變局，並揭開中南部中小坪數低總價新屋市場 獲得青睞的主因。因為一步一腳印實地走過、看過，親身印證此波中南部房市的榮景絕非「群魔亂舞」，而絕對是有「基」 之「彈」。

　第三章解析購屋者買房攻略

　第三章節則針對購屋者提出長線置產「進可攻、退可守」的七大面向及二十大選屋策略的購屋守則，以及尋屋購屋的大方向。在市場多空渾沌之際，針對未來具有發展的潛力區域與產品，給購屋者提出忠實建議與教戰手則，帶給年輕人對房地 產置產投資的正確觀念，如何脫離無殼蝸牛的窘境，如何避免套牢而成為痛苦的屋奴，以及如何買到適居適住的房屋。

　第四章預言邪惡第七循環降臨及房市未來33大預測

　第四章節是本書最精彩的部分之一，我會對台灣房市六大循環總結，並對產業未來經營銷售模式與消費行為改變做出33 項趨勢預測。我對即將到來的房市第七循環走勢，形容為「邪惡的第七循環」，房地產將有可能歷經一場戲劇性的暴漲暴跌震盪，也有可能是三十多年來難得一次的房地產危機入市的致富機會，同時也對房地產經營變革與房市長線發展的未來做出 33大趨勢變革的大預測，無論是產業發展趨勢、銷售模式變革、消費需求行為改變、本章將有更創新的見解、更宏觀的預 測、更深入的探討，這也是本書最精彩的結尾與論述。

　本書除了解構全台房市六大循環的過去回顧、現在走勢、 並以前進創新的思維對未來房市發展趨勢做出大膽的預測，做為房地產發展史的一本歷史教科書。

推薦序　―　人生為做一件大事
　作者序　―　人生七十才開始　徒步環島三千公里

　第一章　―　台灣房市發展　―　六大循環走勢概述與分析
深入研究房地產趨勢發展20年，年年精準預測房價走勢與發展趨勢

　第二章　―　徒步環島看房市
北台灣篇
中台灣篇
南台灣篇
東台灣篇
離島旅遊篇

　第三章　―　鎖定潛力城市 分析購屋策略
一、增值潛力區
二、抗跌實力區
三、潛力產品
四、抗跌產品
五、避開地雷區
六、給房產投資者建言
七、給首購自住者建言

　第四章　―　台灣房市發展趨勢大未來
檢視台灣房市六大循環趨勢的四大特色
台灣房市邪惡的第七循環，危機就是轉機
建築產業與房仲業的未來展望
未來房地產走勢五大因果與33項大預測

　後記